【正文】 次使用之后，工具保管員在入庫前，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損。 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業(yè)。 電工必須持上崗證，并且嚴格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。確保住宅區(qū)污水不外溢。 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。 工程水電人員崗位職責(zé)在項目工程主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下,對住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施,進行維修養(yǎng)護管理和向住戶提供維修服務(wù)（服務(wù)內(nèi)容見管理處對外服務(wù)制度）,其職責(zé)如下： 熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。 響應(yīng)并參與管理中心組織的公益活動,積極配合其它部門做好各項物業(yè)管理工作。 經(jīng)常巡視小區(qū)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 接受住戶報修或咨詢時,態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決住戶的疑難問題。 必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉《福建省物業(yè)管理條例》與管理中心的有關(guān)規(guī)章制度。 工程服務(wù)部主管的崗位職責(zé)工程技術(shù)部主管在項目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對工程服務(wù)部進行實務(wù)性的管理，組織維修工對住宅區(qū)的物業(yè)進行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下： 服從項目管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，根據(jù)項目的管理目標，制訂小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護的實施方案。 參加管理中心組織召開的業(yè)主、住戶座談會，做好溝通工作，爭取業(yè)主、住戶對管理中心工作的理解和支持。 協(xié)調(diào)好維修人員、安防員、保潔員之間的銜接工作。 通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知附近有關(guān)人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生的情況和處理結(jié)果記錄在案。 受理顧客投訴，及時調(diào)配人員處理或報上級處理并做好記錄。 了解住宅區(qū)管理中心各類人員每天工作安排及行動去向。它集各類業(yè)務(wù)信息處理中心、交通指揮中心為一體。 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。 負責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時組織補全。 熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用；負責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項管理指標達到市、省、國家文明住宅區(qū)要求，負責(zé)處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件；懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)、治安案件時的應(yīng)急處理辦法，并且能夠有效及時地組織、安排處理。投訴處理率達100%。 積極參加時事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項規(guī)章制度。 負責(zé)對員工進行定期、不定期考核，向項目經(jīng)理提交本部門員工的工作績效報告。 負責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。 定期向公司請示匯報工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。 組織開展社區(qū)文體娛樂活動，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。 對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗，提高管理水平。 審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護計劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時保質(zhì)完成各項任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進行裝修。 組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。 根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會的授權(quán)，主持、審查、簽定對外的各項經(jīng)濟合同。內(nèi)部崗位職責(zé) 項目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)項目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項目實施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人,對公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會負責(zé),保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機電設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動豐富多彩,住戶生活寧靜。 登記。 案件處理。 應(yīng)急處理。 盤查制。 申報制。有效控制偷盜等治安案件。 《物品搬進（出）管理規(guī)定》 目的。 施工后施工隊和業(yè)主共同向管理中心申請驗收時交回進場“裝修施工許可證”和“出入證”。 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 施工隊在取得進入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費10元；b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個交納工本費5元／月，押金10元。 裝修施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。 本小區(qū)內(nèi)裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。 任何施工隊進入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；b. 福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證；c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書；d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。d. 裝修驗收合格并使用個月后，經(jīng)項目管理中心復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）。驗收不合格時，限期改正，再行復(fù)驗，直到合格。如未驗收，項目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負責(zé)。 驗收a. 裝修工程完畢后，業(yè)主（住戶）和施工隊負責(zé)人共同向項目管理中心申請竣工驗收，管理處將派人進行查驗。i. 嚴禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項目管理中心設(shè)計統(tǒng)一式樣。g. 裝修施工，嚴禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%—50% 裝修押金扣除違約金。e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負責(zé)。c. 裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需要延期，要到項目管理中心辦理延期手續(xù)。如實際情況需要更改，必須報項目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。簽訂《裝修施工隊伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程服務(wù)部、安防部對方案進行嚴格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。b. 業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，項目管理中心將對裝修方案進行嚴格的審查。全面推行成熟的標準作業(yè)規(guī)程。對設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。本公司在機電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標準化管理和定人定機制。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。按照標準配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。針對環(huán)境管理這類工作的特點，采用如下管理方式：。 所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標。針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標準化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有： 采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。、人員編制及薪酬福利總經(jīng)理項目經(jīng)理事務(wù)助理出納綜合事務(wù)管理會所管理品質(zhì)監(jiān)督環(huán)境服務(wù)部安防服務(wù)部工程服務(wù)部客戶服務(wù)部部 門崗 位定 編 數(shù)備 注一期到崗日期二期增編項目經(jīng)理107．4事務(wù)助理107．6客戶服務(wù)部客服主管107．4客服助理307．4前臺接待107．6出納107．6工程服務(wù)部主管107．4水電維修207．4安防服務(wù)部主管107．6班長307. 6隊員1207．73監(jiān)控307．72車管員407．72環(huán)境服務(wù)部主管107．6保潔員607．72綠化工207．7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)107．7449崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時補貼技能(工作量)補貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師450250350800 、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取費用項目子項目數(shù) 量單 價費用小計備 注前期投入費用攤銷印刷品125002500辦公場地布置150005000員工宿舍用品11000010000標識系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費用小計134500元、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表費 用 項 目月支出額（元）年支出額（萬元）所占比重%單位面積成本（元）備 注（一）人工費5160061．9258．54（二）辦公費24602．952．79 （三）固定資產(chǎn)折舊費11181．04（四）低值易耗品攤銷費14081．31（五）設(shè)施設(shè)備維護維修費35923．35（六）清潔費87808．19（七）安防費14941．39（八）不可預(yù)見費26872．51（九）社區(qū)文化費27682．58（十）管理傭金66516．20（十一）法定稅費55925．21按收入合計的6%計提合 計88150105．6793．11費用項目子項目測 算 依 據(jù)費用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按原值5%計算208更換費用原值估算50萬元，%更新（40年更換一遍），12個月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按每年原值5%計算208消防系統(tǒng)維修費用原值估算80萬元，按原值2%計算133運行養(yǎng)護費合計3592費用項目子項目測 算 依 據(jù)費用小計辦公費交通費日常租車估算200通訊費電話費兩部電話，平均每部月120元，共計240元240手機費2部，平均150元∕月300服裝費管理人員夏裝2套:150元∕月，冬裝2套：200元∕月，（150+300）2套12∕24（兩年折舊）450護管員夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：150元∕月，（100+200）2套15∕24（兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：200元∕月，（100+150）2套19∕24（兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員）30元∕人（包括公共辦公用品）420合 計2460崗 位人 數(shù)工資標準月工次額備 注經(jīng)理140004000