【正文】 要求組織對設備進行保養(yǎng)維修。 其它機電設備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。 對于符合磨損規(guī)律的機械設備，定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。 （八） 狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。 （六） 設備更新和技術改造 設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后，技術性能落后、效率低、耗 能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設備，提高和改善技術性能。 （五） 大修 大修是指對設備進行定期的全面檢修，對設備要求全面解體、更換主要部件或 修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。 （四） 中修 中修是指對設備進行正常的和定期的全面檢修，對設備部分解 體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。 （二） 一級保養(yǎng) 對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調整、 維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（ 含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 30 第三節(jié) 公共機電設備系統(tǒng)維修與保養(yǎng)方案 一、保養(yǎng)級別 （一） 日常維護保養(yǎng) 指經常性的保養(yǎng)工作。 建筑物范圍內的道路通暢，路面平整、無阻礙。 5) 使電器能達到正常使用，保持原有外觀并試用效果。 3) 以恢復原正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀。 1) 保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。 2) 污水井：每年揭蓋檢查清理污泥一次。 社區(qū)物業(yè)管理服務方案 29 共用管線完好無損，使用正常，無礙觀瞻。 11) 擋雨篷：每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或臺 風等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。 9) 吊頂：日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換，每 3 年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。每年對配件上油一次。對斷裂損壞部位可按原 截面型號用電焊接換。 6) 防盜網、花園圍欄：根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應刷油一次，最長時間不超過 4 年。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每３年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補； 5) 門：對防火門日 常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，社區(qū)物業(yè)管理服務方案 28 進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。 1) 屋頂：每２年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫； 2) 外墻飾面：每年對重點部位進行清洗；每３年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應 及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，須作防水補漏后，恢復原樣。 13) 空調支架符合國家有關規(guī)范要求，必須安裝在管理公司指定的位臵，必須使用不銹鋼材質，固定螺栓須經防銹處理，以確保建筑美觀整齊。 11) 安裝防盜門不得妨 礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。 9) 改變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網，改變外墻的顏色及窗的形式和顏色（更換窗玻璃或在其上噴漆）。 7) 改動屋面的防水隔熱層。 5) 任意蝕鑿頂板，不經穿管直接埋設電線或者改線。 3) 改動上下水管道、消防 管道、煤氣管道、供電線路、通訊 /智能化線路。 以下內容為禁止之列： 1) 隨意改動或損壞房屋主體和承重結構（柱、梁、板、承重墻）。高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。木地板原油漆褪落的，應重做。 6) 油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構件整件或零件拆換應油漆。內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞 超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 5) 飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。 3) 樓地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復；損壞超過２５％以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。 2) 裝修工程：門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。 1) 主體工程 :屋 蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。 以下內容為禁止之列： 1) 擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。嚴禁高空拋物，違者處以經濟處罰，并由肇事者承擔由此造成的全部責任。 原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午 12:0014:00，晚上 8:0010:00。垃圾 /雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。 11) 各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。 9) 施工場地應設有“施工危險，請繞行”的警示標志。 7) 綠化物種應有標識牌，綠化地應標有“小草休息，請勿打擾”等警示牌。 5) 為便于管理，對所有的強弱電配電箱、 接線箱以及箱內的進出線加設標識。 3) 物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄 (電子公告屏 )。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結合管理公司實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。 原則： 日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。同時嚴格選聘社會上已發(fā)展成熟的初級勞務專業(yè)公司（如清潔公司、家政公司等），以降低成本，提高效率。同時，各管理處保持一支基本的維修隊伍，從事一般維修工作。 行政事務部部 環(huán)境管理部 財務核算室 信息反饋 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作。 （一） 客戶信息反饋機制 （二） 檢查監(jiān)督機制 經理 客戶服務部根據(jù)類別，分別通知有關部門。除了正向的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反 饋之外 ,在日常工作之中由質量管理部，全面負責用戶及物業(yè)使用人對本公司管理服務等各種意見的反饋 ,由專業(yè)部門、專業(yè)班組負責各專業(yè)信息反饋。是締之美服務卓越質量的重要前提，對于科技園辦公大廈項目，我們會將倡導自覺自律、嚴格貢獻的工作精神，為科技園辦公大廈培養(yǎng)出一支敬業(yè)負責的管理隊伍。 4） 財務部：負責與招標方 進行財務結算及日常現(xiàn)金管理等工作。 2） 行政事務部：負責整個管理處的行政事務、人力資源、內部文件及物資發(fā)放、后勤采購、內部人員培訓等。以下架構建議僅供參考，建議按下管理方式運作：管理處設管理處經理負責，下各設客戶服務中心、行政事務部、環(huán)境管理部、財務核算部 （三部一中心）。按照“理清工作思路 —— 劃分事權范圍 —— 設定工作崗位 ——擬出任職標準 —— 落實具體人選”的實 施程序，進行人員配備，堅持“能以授職、功以授勛”，做到寧可虛席以待，也不降格以求。著眼于組織科學化和手段現(xiàn)代化，通過減少內部磨擦系數(shù)，提高員工基本素質，加強培訓，增加管理科技含量，從而提高工作效率，來嚴格控制管理機構和員工隊伍的膨脹，既保證服務的高質量，又實現(xiàn)運行的低成本，使科技園辦公大廈物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長久后勁。根據(jù)市場經濟的基本法則，把握物業(yè)管理的發(fā)展方向，針對科技園辦 公大廈的特點，有創(chuàng)意、超前性地設計其物業(yè)管理的組織架構、人員配備程序和管理機制，使之成為目前乃至今后一個時期內深圳市物業(yè)管理的典范小區(qū)。在充分滿足把科技園辦公大廈管理成為眾人仰慕的美好家園這一目標要求的基礎上，定機構立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標準、高檔次、高品位地為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天侯、全方位的優(yōu)質服務。 八、人員配臵原則 在科技園辦公大廈現(xiàn)有管理人員前提下，建議新老員工的合理搭配，并掌握以下人員配臵原則 : 服務第一的原則。 精神文化是文化建設的核心，它全面體現(xiàn)社區(qū)成員的世界觀、價值觀、道德觀等。 七、社區(qū)文化建設方面 環(huán)境文化由自然環(huán)境和人文環(huán)境構成，是大廈最直觀的外在表現(xiàn)，其美觀、整潔直接影響業(yè)主的生活質量。 六、有效整合現(xiàn)有物業(yè)公司及各專業(yè)資源，為科技園辦公大廈物業(yè)管 理工作提供更社區(qū)物業(yè)管理服務方案 13 強大的技術支持和保障。 五、 酒店式服務保障說明： 有了詳盡的服務內容、服務標準、服務規(guī)范，對酒店式物業(yè)管理服務而言，僅是做到了紙上談兵，在實際操作中真切體現(xiàn)出酒店式物業(yè)管理服務才是關鍵所在。傳統(tǒng)的物業(yè)管理，就是設一個管理處，由管理處主任負責協(xié)調小區(qū)內保安、工程維修、清潔衛(wèi)生、綠化和財務工作，內部管理存在權、責不清，人人負責而人人都負不了責的現(xiàn)象；對外服務與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應該找誰來處理卻又摸不著頭緒，可能要問來問去，跑上跑下。酒店式物業(yè)管理，就是要把酒店行業(yè)的這種“服務意識”和“服務效率”導入到物業(yè)管理行業(yè)中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理不過夜”， 努力達到業(yè)主（住用戶）的滿意率為百分之百。例如在其他服務行業(yè)里，工程維修都是按部就班的照既定工作計劃有序進行，就是有客人投訴或其他服務需求，也必須排隊等待，逐步解決。從顧客的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。而物業(yè)管理相對說起來，就是保安和清潔衛(wèi)生，設備維修，機械而且呆板，缺少感情色彩。 二、 以星級酒店為樣板 ，營造溫馨、遐意的服務氛圍。把小區(qū)管理處一分為二，成立業(yè)主服務中心，把功能管理和服務區(qū)域分開，這是酒店化物業(yè)管理機制進入物業(yè)的一個重要前提。 ? 酒店式服務設計 一、 以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務。 (3) 組織保證： 有了良好的服務項目及其標準的設計，并不能說明社區(qū)物業(yè)管理服務方案 10 服務人員就可以做到該標準，也并不能不說明其持續(xù)提供，因此酒店式的管理還意味著相應的培訓、管理機制、考核與激勵機制等等組織保證來使高 水平的服務規(guī)范持續(xù)有效。 (三 ) 要達到以上目標，就必須做到： (1) 滿足需求： 體現(xiàn)服務第一的宗旨，體現(xiàn)酒店式物管對業(yè)主全面細 致的關懷與愛心，根據(jù)業(yè)主的需求設計一切必要的