【正文】 要求組織對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維修。 其它機(jī)電設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。 對于符合磨損規(guī)律的機(jī)械設(shè)備，定期做三級保養(yǎng)，定期進(jìn)行小修、中修、大修。 （八） 狀態(tài)維修 通過監(jiān)測設(shè)備狀態(tài)參數(shù)的變化，出現(xiàn)明顯劣化后實施的維修。 （六） 設(shè)備更新和技術(shù)改造 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗 能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴(yán)重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 （五） 大修 大修是指對設(shè)備進(jìn)行定期的全面檢修，對設(shè)備要求全面解體、更換主要部件或 修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。 （四） 中修 中修是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期的全面檢修，對設(shè)備部分解 體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。 （二） 一級保養(yǎng) 對機(jī)械設(shè)備進(jìn)行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進(jìn)行清洗、調(diào)整、 維修更換；對電機(jī)進(jìn)行絕緣搖測；對電氣設(shè)備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設(shè)備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風(fēng)道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（ 含風(fēng)閥、防火閥）滲漏、故障進(jìn)行處理。 社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 30 第三節(jié) 公共機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)維修與保養(yǎng)方案 一、保養(yǎng)級別 （一） 日常維護(hù)保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。 建筑物范圍內(nèi)的道路通暢，路面平整、無阻礙。 5) 使電器能達(dá)到正常使用，保持原有外觀并試用效果。 3) 以恢復(fù)原正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。 1) 保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運行，維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序。 2) 污水井：每年揭蓋檢查清理污泥一次。 社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 29 共用管線完好無損，使用正常，無礙觀瞻。 11) 擋雨篷：每年全面檢查一次，對螺絲部位進(jìn)行加固，對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠；在大雨或臺 風(fēng)等天氣來臨前，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。 9) 吊頂：日常對吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換，每 3 年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。每年對配件上油一次。對斷裂損壞部位可按原 截面型號用電焊接換。 6) 防盜網(wǎng)、花園圍欄：根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應(yīng)刷油一次，最長時間不超過 4 年。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時修理；每３年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)； 5) 門：對防火門日 常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應(yīng)及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ)；對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換，對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 28 進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補(bǔ)。 1) 屋頂：每２年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫； 2) 外墻飾面：每年對重點部位進(jìn)行清洗；每３年進(jìn)行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng) 及時進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；對于外墻滲水的，須作防水補(bǔ)漏后，恢復(fù)原樣。 13) 空調(diào)支架符合國家有關(guān)規(guī)范要求，必須安裝在管理公司指定的位臵，必須使用不銹鋼材質(zhì)，固定螺栓須經(jīng)防銹處理，以確保建筑美觀整齊。 11) 安裝防盜門不得妨 礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準(zhǔn)改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。 9) 改變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng)，改變外墻的顏色及窗的形式和顏色（更換窗玻璃或在其上噴漆）。 7) 改動屋面的防水隔熱層。 5) 任意蝕鑿頂板，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或者改線。 3) 改動上下水管道、消防 管道、煤氣管道、供電線路、通訊 /智能化線路。 以下內(nèi)容為禁止之列： 1) 隨意改動或損壞房屋主體和承重結(jié)構(gòu)（柱、梁、板、承重墻）。高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。 6) 油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞 超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 5) 飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重時，應(yīng)翻做。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè)防潮層或做塊料地面。 3) 樓地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復(fù)；損壞超過２５％以上或缺乏材料時，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。 2) 裝修工程：門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動。 1) 主體工程 :屋 蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標(biāo)志等。 以下內(nèi)容為禁止之列： 1) 擅自占用樓宇外墻、樓內(nèi)公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝、鋪設(shè)。嚴(yán)禁高空拋物，違者處以經(jīng)濟(jì)處罰，并由肇事者承擔(dān)由此造成的全部責(zé)任。 原則上戶內(nèi)裝修垃圾清運時間定為每日中午 12:0014:00，晚上 8:0010:00。垃圾 /雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。 11) 各棟樓梯走道的消防栓應(yīng)注明“小心碰頭”。 9) 施工場地應(yīng)設(shè)有“施工危險，請繞行”的警示標(biāo)志。 7) 綠化物種應(yīng)有標(biāo)識牌，綠化地應(yīng)標(biāo)有“小草休息，請勿打擾”等警示牌。 5) 為便于管理，對所有的強(qiáng)弱電配電箱、 接線箱以及箱內(nèi)的進(jìn)出線加設(shè)標(biāo)識。 3) 物業(yè)的主入口處設(shè)大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄 (電子公告屏 )。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理公司實際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。 原則： 日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進(jìn)行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。同時嚴(yán)格選聘社會上已發(fā)展成熟的初級勞務(wù)專業(yè)公司（如清潔公司、家政公司等），以降低成本，提高效率。同時，各管理處保持一支基本的維修隊伍，從事一般維修工作。 行政事務(wù)部部 環(huán)境管理部 財務(wù)核算室 信息反饋 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作。 （一） 客戶信息反饋機(jī)制 （二） 檢查監(jiān)督機(jī)制 經(jīng)理 客戶服務(wù)部根據(jù)類別，分別通知有關(guān)部門。除了正向的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反 饋之外 ,在日常工作之中由質(zhì)量管理部，全面負(fù)責(zé)用戶及物業(yè)使用人對本公司管理服務(wù)等各種意見的反饋 ,由專業(yè)部門、專業(yè)班組負(fù)責(zé)各專業(yè)信息反饋。是締之美服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提，對于科技園辦公大廈項目，我們會將倡導(dǎo)自覺自律、嚴(yán)格貢獻(xiàn)的工作精神，為科技園辦公大廈培養(yǎng)出一支敬業(yè)負(fù)責(zé)的管理隊伍。 4） 財務(wù)部：負(fù)責(zé)與招標(biāo)方 進(jìn)行財務(wù)結(jié)算及日常現(xiàn)金管理等工作。 2） 行政事務(wù)部：負(fù)責(zé)整個管理處的行政事務(wù)、人力資源、內(nèi)部文件及物資發(fā)放、后勤采購、內(nèi)部人員培訓(xùn)等。以下架構(gòu)建議僅供參考，建議按下管理方式運作：管理處設(shè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)，下各設(shè)客戶服務(wù)中心、行政事務(wù)部、環(huán)境管理部、財務(wù)核算部 （三部一中心）。按照“理清工作思路 —— 劃分事權(quán)范圍 —— 設(shè)定工作崗位 ——擬出任職標(biāo)準(zhǔn) —— 落實具體人選”的實 施程序，進(jìn)行人員配備，堅持“能以授職、功以授勛”，做到寧可虛席以待，也不降格以求。著眼于組織科學(xué)化和手段現(xiàn)代化，通過減少內(nèi)部磨擦系數(shù)，提高員工基本素質(zhì)，加強(qiáng)培訓(xùn)，增加管理科技含量，從而提高工作效率，來嚴(yán)格控制管理機(jī)構(gòu)和員工隊伍的膨脹，既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實現(xiàn)運行的低成本，使科技園辦公大廈物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長久后勁。根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的基本法則，把握物業(yè)管理的發(fā)展方向，針對科技園辦 公大廈的特點，有創(chuàng)意、超前性地設(shè)計其物業(yè)管理的組織架構(gòu)、人員配備程序和管理機(jī)制，使之成為目前乃至今后一個時期內(nèi)深圳市物業(yè)管理的典范小區(qū)。在充分滿足把科技園辦公大廈管理成為眾人仰慕的美好家園這一目標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，定機(jī)構(gòu)立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天侯、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 八、人員配臵原則 在科技園辦公大廈現(xiàn)有管理人員前提下，建議新老員工的合理搭配，并掌握以下人員配臵原則 : 服務(wù)第一的原則。 精神文化是文化建設(shè)的核心，它全面體現(xiàn)社區(qū)成員的世界觀、價值觀、道德觀等。 七、社區(qū)文化建設(shè)方面 環(huán)境文化由自然環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成，是大廈最直觀的外在表現(xiàn)，其美觀、整潔直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量。 六、有效整合現(xiàn)有物業(yè)公司及各專業(yè)資源，為科技園辦公大廈物業(yè)管 理工作提供更社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 13 強(qiáng)大的技術(shù)支持和保障。 五、 酒店式服務(wù)保障說明： 有了詳盡的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范，對酒店式物業(yè)管理服務(wù)而言，僅是做到了紙上談兵，在實際操作中真切體現(xiàn)出酒店式物業(yè)管理服務(wù)才是關(guān)鍵所在。傳統(tǒng)的物業(yè)管理，就是設(shè)一個管理處，由管理處主任負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)內(nèi)保安、工程維修、清潔衛(wèi)生、綠化和財務(wù)工作，內(nèi)部管理存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象；對外服務(wù)與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應(yīng)該找誰來處理卻又摸不著頭緒，可能要問來問去，跑上跑下。酒店式物業(yè)管理，就是要把酒店行業(yè)的這種“服務(wù)意識”和“服務(wù)效率”導(dǎo)入到物業(yè)管理行業(yè)中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理不過夜”， 努力達(dá)到業(yè)主（住用戶）的滿意率為百分之百。例如在其他服務(wù)行業(yè)里，工程維修都是按部就班的照既定工作計劃有序進(jìn)行，就是有客人投訴或其他服務(wù)需求，也必須排隊等待，逐步解決。從顧客的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。而物業(yè)管理相對說起來，就是保安和清潔衛(wèi)生，設(shè)備維修，機(jī)械而且呆板，缺少感情色彩。 二、 以星級酒店為樣板 ，營造溫馨、遐意的服務(wù)氛圍。把小區(qū)管理處一分為二，成立業(yè)主服務(wù)中心，把功能管理和服務(wù)區(qū)域分開，這是酒店化物業(yè)管理機(jī)制進(jìn)入物業(yè)的一個重要前提。 ? 酒店式服務(wù)設(shè)計 一、 以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù)。 (3) 組織保證： 有了良好的服務(wù)項目及其標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計，并不能說明社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方案 10 服務(wù)人員就可以做到該標(biāo)準(zhǔn)，也并不能不說明其持續(xù)提供，因此酒店式的管理還意味著相應(yīng)的培訓(xùn)、管理機(jī)制、考核與激勵機(jī)制等等組織保證來使高 水平的服務(wù)規(guī)范持續(xù)有效。 (三 ) 要達(dá)到以上目標(biāo)，就必須做到： (1) 滿足需求： 體現(xiàn)服務(wù)第一的宗旨，體現(xiàn)酒店式物管對業(yè)主全面細(xì) 致的關(guān)懷與愛心，根據(jù)業(yè)主的需求設(shè)計一切必要的