【正文】 的全面檢修，對設備部分解 體修理和更換少量磨損零部件，保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備能正常運轉到下一次修理。 （二） 一級保養(yǎng) 對機械設備進行檢查、檢測，根據(jù)實際需要局部解體，進行清洗、調整、 維修更換；對電機進行絕緣搖測；對電氣設備清掃，檢查儀表、電器（斷路器等）；對電子設備除塵、觸頭研磨、更換，功能檢查、軟件檢查；對管道、風道局部除繡防腐、刷漆；對各種主要閥門（ 含風閥、防火閥）滲漏、故障進行處理。 社區(qū)物業(yè) 管理服務方案 30 第三節(jié) 公共機電設備系統(tǒng)維修與保養(yǎng)方案 一、保養(yǎng)級別 （一） 日常維護保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。 建筑物范圍內的道路通暢，路面平整、無阻礙。 5) 使電器能達到正常使用，保持原有外觀并試用效果。 3) 以恢復原正常用電為標準，在維修完畢后應盡量保持原狀。 1) 保證路燈及公共照明的完好，確保樓宇電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護用戶正常的工作秩序和生活秩序。 2) 污水井：每年揭蓋檢查清理污泥一次。 社區(qū)物業(yè) 管理服務方案 29 共用管線完好無損，使用正常，無礙觀瞻。 11) 擋雨篷：每年全面檢查一次，對螺絲部位進行加固，對脫膠部位進行補膠；在大雨或臺 風等天氣來臨前，應視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。 9) 吊頂：日常對吊頂進行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應及時更換，每 3 年揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴重的應取下更換。每年對配件上油一次。對斷裂損壞部位可按原 截面型號用電焊接換。 6) 防盜網(wǎng)、花園圍欄：根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每２年應刷油一次，最長時間不超過 4 年。樓梯間墻面粉刷，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理；每３年進行一次全面保養(yǎng)，對粉刷內部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍后進行修補； 5) 門：對防火門日 常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的，應及時修理；每年全面保養(yǎng)一次，對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆；對防火門軸承上油一次。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應修補；對磁磚面裂縫較大的應予以更換，對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方，社區(qū)物業(yè) 管理服務方案 28 進行更換或在以后日常巡查中注意，發(fā)現(xiàn)有脫落及時修補。 1) 屋頂：每２年對隔熱層進行保養(yǎng)一次，對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換，并對面磚表面用白水泥勾縫； 2) 外墻飾面：每年對重點部位進行清洗；每３年進行全面清洗；在清洗時，發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應 及時進行修補，恢復原樣；對于外墻滲水的，須作防水補漏后，恢復原樣。 13) 空調支架符合國家有關規(guī)范要求，必須安裝在管理公司指定的位臵，必須使用不銹鋼材質，固定螺栓須經(jīng)防銹處理，以確保建筑美觀整齊。 11) 安裝防盜門不得妨 礙鄰近住戶出入及占用公共通道，不準改變原有門洞尺寸，不得損壞門洞四周的墻面。 9) 改變建筑的外觀及造型，廳、房外陽臺封閉或安裝防盜網(wǎng)，改變外墻的顏色及窗的形式和顏色（更換窗玻璃或在其上噴漆）。 7) 改動屋面的防水隔熱層。 5) 任意蝕鑿頂板，不經(jīng)穿管直接埋設電線或者改線。 3) 改動上下水管道、消防 管道、煤氣管道、供電線路、通訊 /智能化線路。 以下內容為禁止之列： 1) 隨意改動或損壞房屋主體和承重結構（柱、梁、板、承重墻）。高層建筑外墻原油漆損壞的，應修復，其色澤應盡量與原建筑保持一致。木地板原油漆褪落的，應重做。 6) 油漆粉飾工程：木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護作用的，應周期性地進行保養(yǎng)，上述木構件整件或零件拆換應油漆。內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞 超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。 5) 飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。 3) 樓地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復；損壞超過２５％以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。 2) 裝修工程：門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。 1) 主體工程 :屋 蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。 以下內容為禁止之列： 1) 擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。嚴禁高空拋物，違者處以經(jīng)濟處罰，并由肇事者承擔由此造成的全部責任。 原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午 12:0014:00，晚上 8:0010:00。垃圾 /雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。 11) 各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。 9) 施工場地應設有“施工危險，請繞行”的警示標志。 7) 綠化物種應有標識牌，綠化地應標有“ 小草休息，請勿打擾 ”等警示牌。 5) 為便于管理，對所有的強弱電配電箱、 接線箱以及箱內的進出線加設標識。 3) 物業(yè) 的 主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄 (電子公告屏 )。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結合管理公司實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。 原則： 日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。 同時嚴格選聘社會上已發(fā)展成熟的初級勞務專業(yè)公司（如清潔公司、家政公司等），以降低成本，提高效率。同時， 各管理處保持一支基本的維修隊伍，從事一般維修工作。 行政事務部部 環(huán)境管理部 財務核算室 信息反饋 根據(jù)規(guī)定程序，完成工作。 （一） 客戶信息反饋機制 （二） 檢查監(jiān)督機制 經(jīng)理 客戶服務部根據(jù)類別，分別通知有關部門。除了正向的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反 饋之外 ,在日常工作之中由質量管理部 ， 全面負責用戶及物業(yè)使用人對本公司管理服務 等各種 意見的反饋 ,由專業(yè)部門、專業(yè)班組負責各專業(yè)信息反饋。 是 締之美 服務卓越質量的重要前提，對于科技園辦公 大廈項目，我們會將倡導自覺自律、嚴格貢獻的工作精神，為 科技園辦公 大廈培養(yǎng)出一支敬業(yè)負責的管理隊伍。 4） 財務部：負責與招標方 進行財務結算及日?，F(xiàn)金管理等工作。 2） 行政事務部：負責整個管理處的行政事務、人力資源、內部文件及物資發(fā)放、后勤采購、內部人員培訓等。以下架構建議僅供參考 ， 建議按下管理方式運作：管理處設管理處經(jīng)理負責，下各設客戶服務中心、行政事務部、環(huán)境管理部、財務核算部 （三部一中心）。按照“理清工作思路 —— 劃分事權范圍 —— 設定工作崗位 ——擬出任職標準 —— 落實具體人選”的實 施程序，進行人員配備，堅持“能以授職、功以授勛”，做到寧可虛席以待，也不降格以求。著眼于組織科學化和手段現(xiàn)代化，通過減少內部磨擦系數(shù)，提高員工基本素質， 加強培訓， 增加管理科技含量， 從而提高工作效率， 來嚴格控制管理機構和員工隊伍的膨脹，既保證服務的高質量，又實現(xiàn)運行的低成本，使 科技園辦公 大廈物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長久后勁。根據(jù)市場經(jīng)濟的基本法則，把握物業(yè)管理的發(fā)展方向，針對 科技園辦 公 大廈的特點，有創(chuàng)意、超前性地設計其物業(yè)管理的組織架構、人員配備程序和管理機制，使之成為目前乃至今后一個時期內 深圳 市物業(yè)管理的典范小區(qū)。在充分滿足把 科技園辦公 大廈管理成為眾人仰慕的美好家園這一目標要求的基礎上，定機構立廢，擇人員取舍，從組織上和人力上確保能夠高標準、高檔次、高品位地為業(yè)主及物業(yè)使用人提供全天侯、全方位的優(yōu)質服務。 八 、人員配臵原則 在 科技園辦公 大廈 現(xiàn)有 管理人員前提下，建議新老員工的合理搭配，并掌握以下人員配臵原則 : 服務第一的原則。 精神文化是文化建設的核心，它全面體現(xiàn)社區(qū)成員的世界觀、價值觀、道德觀等。 七 、社區(qū)文化建設方面 環(huán)境文化由自然環(huán)境和人文環(huán)境構成，是大廈最直觀的外在表現(xiàn)，其美觀、整潔直接影響業(yè)主的生活質量。 六 、有效整合現(xiàn)有物業(yè)公司及各專業(yè)資源，為 科技園辦公 大廈物業(yè)管 理工作提供更社區(qū)物業(yè) 管理服務方案 13 強大的技術支持和保障。 五、 酒店式服務保障說明： 有了詳盡的服務內容、服務標準、服務規(guī)范，對酒店式物業(yè)管理服務而言，僅是做到了紙上談兵，在實際操作中真切體現(xiàn)出酒店式物業(yè)管理服務才是關鍵所在。傳統(tǒng)的物業(yè)管理，就是設一個管理處，由管理處主任負責協(xié)調小區(qū)內保安、工程維修、清潔衛(wèi)生 、綠化 和財務工作，內部管理存在權、責不清，人人負責而人人都負不了責的現(xiàn)象；對外服務與管理透明度不高，業(yè)主有需求找到管理處辦公室，但至于應該找誰來處理卻又摸不著頭緒，可能要問來問去，跑上跑下。酒店式物業(yè)管理，就是要把酒店行業(yè)的這種“服務意識”和“服務效率”導入到物業(yè)管理行業(yè)中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理不過夜”， 努力達到業(yè)主（住用戶）的滿意率為百分之百。例如在其他服務行業(yè)里，工程維修都是按部就班的照既定工作計劃有序進行，就是有客人投訴或其他服務需求，也必須排隊等待，逐步解決。從 顧客的角度出發(fā)，讓他們每一刻都可以從心里感受到與眾不同的尊貴和自豪。而物業(yè)管理相對說起來，就是保安和清潔衛(wèi)生， 設備維修， 機械而且呆板，缺少感情色彩。 二、 以星級酒店為樣板 ，營造溫馨、遐意的服務氛圍。把小區(qū)管理處一分為二，成立業(yè)主服務中心，把功能管理和服務區(qū)域分開，這是酒店化物業(yè)管理機制進入物業(yè)的一個重要前提。 ? 酒店式服務設計 一、 以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務。 (3) 組織保證： 有了良好的服務項目及其標準的設計，并不能說明社區(qū)物業(yè) 管理服務方案 10 服務人員就可以做到該標準，也并不能不說明其持續(xù)提供，因此酒店式的管理還意味著相應的培訓、管理機制、考核與激勵機制等等組織保證來使高 水平的服務規(guī)范持續(xù)有效。 (三 ) 要達到以上目標，就必須做到： (1) 滿足需求： 體現(xiàn)服務第一的宗旨，體現(xiàn)酒店式物管對業(yè)主全面細 致的關懷與愛心，根據(jù)業(yè)主的需求設計一切必要的服務項目，在滿足業(yè)主生活、安全需求的基礎上進一步滿足業(yè)主社交、受尊重等高級需求。在物業(yè)管理中真正體現(xiàn)“ 以管理為核心、 以服務為宗旨，以經(jīng)營為手段，以效益（社會、環(huán)境、經(jīng)濟）為目的”的指導思想，最終實現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理的目標： (一 ) 提高物業(yè)管理服務質量，擴大物業(yè)管理服務范圍，最大程度滿足業(yè)主需求，創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境與氣氛。 以下為現(xiàn)代酒店服務的相關要求： ? 酒店管理和服務的引入 社區(qū)物業(yè) 管理服務方案 9 為順應時代和社會的需要，不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平， 將