【正文】 動科學(xué)管理的重要措施，收到了積極效果。 （四）管理機(jī)制 1．實行目標(biāo)管理責(zé)任制現(xiàn)代科學(xué)管理包括基礎(chǔ)管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵理論，企業(yè)再造（業(yè)務(wù)流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學(xué)習(xí)型組織（第五項修練）以及顧客導(dǎo)向概念等。4．堅持每季組織一次用戶座談會，廣泛了解機(jī)關(guān)各部門、職工對物業(yè)管理服務(wù)的需求。2．管理處員工日常隨機(jī)走訪征詢意見是最重要的溝通渠道。（3）重視后續(xù)工程控制，確保機(jī)關(guān)新大院整體形象和管理檔次。管理處組織機(jī)構(gòu)圖 （二）運作程序1．整體運作流程 整體運作流程圖 （1）整體運作流程的設(shè)計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點。3. 機(jī)關(guān)新大院管理處作為CPM專門機(jī)構(gòu)，財務(wù)相對獨立，在CPM的授權(quán)下，履行“長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。 （一）組織機(jī)構(gòu) 1. 在單一業(yè)主的綜合型物業(yè)中，組建管委會有利于物業(yè)管理工作的順利開展?，F(xiàn)代政府物業(yè)已不僅僅滿足于管理服務(wù)人員隨叫隨到、愛崗敬業(yè)，而且還要求服務(wù)上品位、重科學(xué)、講環(huán)保、有文化CPM利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調(diào)、管理，實現(xiàn)管理目標(biāo)；品牌化 CPM通過實踐品牌、形象戰(zhàn)略，鼎力奉獻(xiàn)，全面、長遠(yuǎn)承擔(dān)物業(yè)管理責(zé)任，樹立長沙市委市政府機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體品牌形象；經(jīng)營型創(chuàng)造性地運用CPM特有的經(jīng)營型物業(yè)管理模式，完善綜合配套服務(wù)，實現(xiàn)機(jī)關(guān)新大院物業(yè)功能的全面發(fā)揮。由于物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，客戶導(dǎo)向正在逐步取代市場導(dǎo)向的觀念，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場，更在于客戶對物業(yè)管理服務(wù)潛在和未來的需求。同時還可為現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運行和管理問題，可及時得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到運籌帷幄，決勝千里。目前CPM在深圳市內(nèi)的各遠(yuǎn)程管理點已實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)辦公，通過INTERNET網(wǎng)與武漢、北京等分公司也實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)聯(lián)接。接管機(jī)關(guān)新大院后，我們將發(fā)揮成本控制優(yōu)勢，體現(xiàn)專業(yè)管理的效果。4．通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)能源費用，減少政府行政支出。同時，采取員工參與、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在全員、全要素、全過程中。如何充分利用這有限的管理費用提供更全面的物業(yè)管理服務(wù)是個重要而實際的問題，我們的做法是：1．采用模擬成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算案。CPM相信：專業(yè)的物業(yè)公司重要特征之一就是物業(yè)管理預(yù)算及執(zhí)行能力，成本控制是評價物業(yè)管理項目成功與否的重要指標(biāo)。CPM還將在機(jī)關(guān)新大院物業(yè)管理中積極引進(jìn)ISO14000環(huán)境控制體系。我們高度重視市委、市政府各級領(lǐng)導(dǎo)和成員的意見和建議，通過意見征詢，改善服務(wù)質(zhì)量。 措施五：引入ISO9000質(zhì)量保證體系 公司ISO9000質(zhì)保體系經(jīng)過多年實際運作，具有很強(qiáng)的生命力和可操作性，是保證物業(yè)管理質(zhì)量不可或缺的大綱。網(wǎng)吧應(yīng)集西餐、上網(wǎng)、讀書、沙龍聚會等多功能為一體。CPM在深圳中航苑、深圳工商銀行大廈、武漢信合綜合大廈等項目中均直接參與餐廳管理服務(wù)，可以勝任機(jī)關(guān)新大院餐廳管理功能。會務(wù)服務(wù)具體事宜將與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局另行商定。4．引入CPM管理實踐中行之有效的新技術(shù)、新工藝，例如保安和設(shè)備巡更管理系統(tǒng)、電梯運行智能卡控制裝置、通道智能卡控制裝置、關(guān)鍵機(jī)電設(shè)備運行狀況遙測監(jiān)視裝置等，進(jìn)一步提高物業(yè)智能化管理水平。3．大樓入駐之初的幾個月，在設(shè)備設(shè)施方面必然會暴露出許多設(shè)計和安裝中的缺陷，樓內(nèi)各辦公單位也往往會提出許多設(shè)施改裝、增裝要求。 措施三：提高樓宇設(shè)備運行管理保障 1．在前期介入期間（2001年1至4月），CPM將委派最優(yōu)秀的機(jī)電工程技術(shù)人員，參與設(shè)備安裝和調(diào)試驗收，除熟悉各類設(shè)備情況外，重點幫助業(yè)主把好驗收關(guān)。所有管理服務(wù)人員嚴(yán)格執(zhí)行CPM員工行為規(guī)范，全面貫徹ISO9000質(zhì)保體系，并根據(jù)實際情況采用隱性化服務(wù)概念，即在優(yōu)質(zhì)服務(wù)前提下，最大限度地減少對樓內(nèi)辦公和外來辦事人員的影響。樓宇清潔無盲區(qū)、死角，公共衛(wèi)生間清潔達(dá)到三星級標(biāo)準(zhǔn)，實施垃圾分類處理并加強(qiáng)排污系統(tǒng)環(huán)保措施。首先，在原有大綠化廣場基礎(chǔ)上，增加大廈立體綠化和樓內(nèi)盆栽植物布置，使大廈本體綠化與廣場綠化融合為一體，形成花園式辦公環(huán)境；其次，整合區(qū)域環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)環(huán)境管理方案，包括中英文環(huán)境導(dǎo)示和多媒體信息系統(tǒng)。建立設(shè)備標(biāo)識系統(tǒng)，完善機(jī)電設(shè)備檔案，所有設(shè)備無油污、無銹跡、無帶故障運行，各項設(shè)備有責(zé)任人。從樓內(nèi)到樓外，從天臺到地下，確保樓宇完好率達(dá)到98%；杜絕亂張貼、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規(guī)范行為；車輛疏導(dǎo)和停放有序；大廈泛光照明和公共照明系統(tǒng)無故障。CPM從市委、市政府角度分析，確定了長沙市委、市政府機(jī)關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象定位。CPM為深圳中航企業(yè)集團(tuán)全資子公司，依托中國航空工業(yè)總公司，在人力、物力資源支持方面有可靠保障。正是這套企業(yè)文化體系，形成了管理團(tuán)隊共同的價值觀、信念追求和行為準(zhǔn)則，這批進(jìn)取型的從業(yè)骨干善于運用最新科技，經(jīng)驗豐富、熱愛物業(yè)管理工作，是做好機(jī)關(guān)新大院項目物業(yè)管理工作的根本保證。CPM承接機(jī)關(guān)新大院項目的核心競爭力就體現(xiàn)在管理團(tuán)隊上。另有質(zhì)量控制、工程技術(shù)、財務(wù)管理等專業(yè)人員組成富有效率的管理團(tuán)隊。CPM高度重視機(jī)關(guān)新大院項目，擬委派公司副總經(jīng)理張力先生兼任管理處主任，高級項目經(jīng)理蔣紹勇先生任管理處副主任，并在前期介入期間委派深圳9名管理、技術(shù)骨干深入施工現(xiàn)場，全力配合，掌握基本情況。 五、八項措施 措施一：派遣精銳骨干，組建管理團(tuán)隊 1. 精銳骨干。下面僅以CPM全面接管[深圳工商銀行]物業(yè)的案例與機(jī)關(guān)新大院作一簡要比較。CPM管理綜合型物業(yè)的配套服務(wù)優(yōu)勢使中航苑成為深圳市社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳的高檔社區(qū)。CPM積累了深圳[中航苑]（40萬平方米多功能物業(yè)群體）綜合性物業(yè)管理十五年經(jīng)驗，除物業(yè)管理管理主業(yè)外，還經(jīng)營苑區(qū)租賃代理、健身中心、餐飲、網(wǎng)吧、文化娛樂、汽車美容等綜合性配套業(yè)務(wù)。 （三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) CPM首創(chuàng)的[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在物業(yè)管理行業(yè)有較大影響。CPM還與眾多機(jī)電設(shè)備廠家如蒂森電梯、三菱電梯、霍尼維爾、ABB公司、特靈公司、開利公司等相關(guān)企業(yè)保持著良好的合作關(guān)系。這支技術(shù)隊伍對各類物業(yè)基本設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能控制直至停車場自動管理系統(tǒng)均有完善的技術(shù)保障規(guī)范和豐富的實踐經(jīng)驗，可以為機(jī)關(guān)新大院制訂高效率的設(shè)備管理方案，確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時，并有效延長設(shè)備的使用壽命。 （二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持 CPM積累十幾年樓宇機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗，集設(shè)計、安裝、維護(hù)、改造能力于一身，技術(shù)實力在樓宇設(shè)備管理業(yè)首屈一指。在這種理念支持下，CPM在員工隊伍中堅持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場觀念以及危機(jī)意識、質(zhì)量意識、成本意識。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。2．自接管理之日起，第一年度內(nèi)，實現(xiàn)物業(yè)管理客戶滿意率95%以上。[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式在機(jī)關(guān)新大院的應(yīng)用，可以保障設(shè)備運行，提高政府辦公物業(yè)的使用效率，明顯提升物業(yè)管理服務(wù)的附加值，并顯著降低物業(yè)運行的總體成本。[經(jīng)營型]物