【正文】 （6）裝修期間對室內消防系統(tǒng)進行嚴格控制，防止破壞，并嚴格控制使用明火。（4）建立消防控制中心24小時值班制度，制定消防崗位責任制、消防檔案管理制度。（2）設立兼職消防管理人員，負責消防工作的管理指導、檢查、監(jiān)督與落實，并組建義務消防隊（物業(yè)管理處所有人員）。（4）安全標志，對小區(qū)內危險、隱患部位設置安全防范警示標志或維護設施。（2）道路、場地等，每月1次巡邏街坊路面、側石、圍墻、窖井、健身設備等，發(fā)現(xiàn)損壞，在1月內組織維修。技防設施和救助保安人員或安全管理人員有一定的消防知識，保證消防通道暢通。巡邏管理（1）每天不定時在小區(qū)內巡邏。（4）對外來人員進入進行登記。（2）對車輛進出管理和疏導，保持出入口暢通。（4）上崗佩帶統(tǒng)一標志，穿戴統(tǒng)一制服。（2）保安人員身體健康，工作認真負責。（3）收費管理的公共產權車庫（棚）應24小時有專人管理，車輛停放有序，備有必需的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無明顯積水，無易燃易爆及危險物品存放。車場設備及停車標示設置（1）設置簡易的交通標志。并以責任制細化，落實到每個工作崗位，實行了年度目標考核。病蟲害防治：防治結合，及時滅治，年適時防治34次，主要病蟲害發(fā)生低于防治指標。中耕除草、松土：適時中耕除草年3遍，疏松表土2次以上，做到地成片無雜草，土壤疏松。病蟲害防治：一般年噴藥不少于3次，有效控制病蟲害。灌、排水：常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。（四）綠化養(yǎng)護實施計劃草坪修剪：年普修不少于3遍，草屑日清，切邊整理2次，草坪保持平整，草高不超過10CM。建立綠化管理檔案，內容包括樹木位置、品種、數(shù)量、綠化設施、綠化動態(tài)等。為了達到這一目的，劃分綠化責任區(qū)，并落實考核指標，強化管理。（6）清掃斷枝落葉。蟲害和病害會影響植物的長勢，為了正確判別蟲害和病害，正確使用農藥及其配量，將要求綠化工必須深知這方面技能，嚴格控制和消滅病蟲害。修剪樹木枝葉要兼顧樹木長勢和造型，我們對喬木修剪的原則是考慮讓它枝葉茂盛，夏季遮蔭面積大，而灌木則是考慮其造型，至于花朵艷麗的灌木，則主要保持其來年花朵不退化的原則。為了控制綠地草長勢，在510月，每月修剪一次，11月入冬前再修剪一次。（3）修剪草坪。清除綠地雜草是綠化工作最困難的事情，通常采用人工清除的方法，但效果不佳，龍其是成長季節(jié)，氣溫高、濕度大，雜草生長迅速，往往超過綠地原草種。 （二）綠化植被的定期養(yǎng)護綠化養(yǎng)護工作內容（1）公共綠化養(yǎng)護主要是清除雜草，修剪草坪，修剪枝葉，除蟲滅害，清掃枯枝黃葉，移栽以及綠化垃圾清運等工作。商業(yè)網點保潔工作商業(yè)網點的室外部分由物業(yè)清潔人員負責，每天清掃三次，并隨時檢查，確保地面干凈、無垃圾、無污垢。（2）道路保潔采用流動性保潔辦法，每2小時輪番巡回保潔，以提高地面光潔度和工作效率。（二）道路住宅、商業(yè)網點等保潔工作道路住宅保潔工作針對東欣佳苑保潔特點,要求高、精致，以確保東欣佳苑環(huán)境整潔、優(yōu)美、有序。設備用房、水箱：每月一次，包括清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物、水箱內外。消防樓梯：每周清理一次，做到扶手、梯階及平臺、墻面、天花、外露設施喉管、門、垃圾箱、消防箱、玻璃、鐵護欄清潔。樓道、樓梯、走廊：小高層、高層每天清掃一次，多層每二天清掃一次，做到無雜物、無蜘蛛網、無亂貼廣告、無亂堆放，消防箱、扶手無塵、玻璃窗完好明亮。（3）小區(qū)內公共區(qū)域清潔內容地面保潔：不定時保潔，小區(qū)主道路兩側，每月拖洗一遍，做到地面無雜物垃圾；道路無石無沙，無雜草，無積水，無煙頭；車庫、車棚、樓梯口無雜物；門窗、平臺、天棚無塵、無蜘蛛網，所有公共場所無雜物、無垃圾。環(huán)境衛(wèi)生管理措施（1）加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育：搞好環(huán)境衛(wèi)生工作，需要業(yè)主的配合，為此，我們要作好環(huán)境衛(wèi)生和環(huán)保意識宣傳，加強業(yè)主自覺意識和自覺遵章觀念，共同維修整潔優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境。為做好環(huán)境衛(wèi)生管理工作，我們將從以下三方面入手：環(huán)衛(wèi)設施建設要搞好環(huán)境衛(wèi)生管理工作，必須有相應的衛(wèi)生設施，除了常規(guī)的配置外，可考慮配置1輛清掃車及各種清掃工具，在主要的交通要道上設置果皮箱。在樓層或小區(qū)醒目處上墻公布保潔責任人，接受業(yè)主監(jiān)督。三、環(huán)境衛(wèi)生管理具體方案（一）環(huán)境衛(wèi)生的基本實施方案管理處設立綜合管理部，綜合管理部主管負責相關環(huán)境衛(wèi)生管理工作。一是人員巡邏，二是閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，一經發(fā)現(xiàn)，立即處理，并作好詳細記錄；充分發(fā)動業(yè)主，做好公益性的宣傳；定期對公共設施進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或隱患及時修復或消際，保障其正常使用與安全，并作好記錄；根據(jù)積壓類公共設施的使用壽命及實際使用情況，進行及時的改造與更新。 供電設施：每日檢查，做到各接線處無跳火、發(fā)熱現(xiàn)象，指示燈、信號燈齊全，計量儀表準確。每季泵體檢查、更換磨損件、管道系統(tǒng)保養(yǎng)。 供水設施：每日保養(yǎng)，安全操作，運作情況正常，自動控制良好。 明暗溝：每周檢查1次，即壞即修，做到暢通、無積水、無塌陷、無鼠洞。（2）每年年底制定《給排水設備檢查保養(yǎng)計劃》，并按運行情況制定大中修計劃，經管理處主任審核后上報公司職能部門。給排水管理維修養(yǎng)護計劃維修人員必須全面了解設備的性能、用途、路線走向和控制閥門的位置、各用水設備和用水點的布局，以使正常的檢修、檢查能順利進行。（7）制定專門的給排水和維修事故應急處理方案。（5）排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下車庫、設備房無積水、浸泡現(xiàn)象發(fā)生。（3）高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)范（1）建立用水、供水管理制度積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。電梯鑰匙由專人管理，電梯停運必須在一樓掛牌告示。（6）做好智能化設備的技術檔案資料管理工作。（4）每月一次對監(jiān)控中心的設備設施做一次全面保養(yǎng)。（2）建立可以維持兩個同時進行的巡更路線使技防與人防有機結合。（6）發(fā)生火災、水災等情況，要及時切斷電源。（4）停電應預先告示，以防發(fā)生意外事故。（2）負責供電運行維修的人員必須持證上崗。（４）巡檢和安全管理：在管理處設備管理人員日常管理和維護基礎上，公司職能部門要進行每季一次的巡檢和每年二次的安全大檢查，以上級督導、管理處落實的方式來確保小區(qū)的設備設施的安全運行和完好狀態(tài)。（２）特種設備的管理：對行業(yè)部門有特殊安全性能要求的設備實行合格證制度，電梯、消防等按有關法規(guī)嚴格執(zhí)行。針對上述目標，制定管理方案如下：設備安全運行管理方案（１）建立設備安全管理制度。在設備設施管理上，我們將把提高設備運行的可靠性、保持設備、設施管理的先進性、實現(xiàn)設備使用的高效性作為管理目標，最終確保設備完好和安全使用。（三）設備設施安全管理運行方案東欣佳苑各類配套設施齊全，是一個科技含量高的智能型小區(qū)。樓梯通道：（1）由管理處負責每周檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修理；三年一次對樓道及扶手粉刷、油漆。每4年對于較大面積滲漏局部翻新一次。并一年對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞及時修理或報請建設單位修理（2）每月1次巡視樓內公共部位門窗，每年1次對房屋進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞，按年度維修計劃組織維修。成立裝修巡查隊，以加強日常管理，確保房屋結構完整、外表美觀。建立房屋管理責任制，將房屋管理的責任落實到人，將日常考核與經濟利益掛鉤。有效地使用各種安全防范設備、設施，做到人防、物防、技防相結合，搞好群防群治。經常進行消防安全檢查，保證消防設備、設施完好。十、實施措施:加強消防安全的宣傳工作，以防為主，增強業(yè)主（住戶）的消防安全觀念。受理投訴后，一般問題在48小時內處理解決，特殊問題在5天內妥善處理。管理服務工作要到位，收費工作要做細，嚴格按規(guī)定標準收費，在業(yè)主業(yè)委會未設立期間，定期召開業(yè)主（住戶）代表座談會，征詢物業(yè)費收繳工作意見，以利物業(yè)費收繳工作的進行。六、道路完好率達95% 實施措施：堅持道路及停車場維護和管理標準，落實維護和管理責任，堅持每日檢查，定期養(yǎng)護，確保交通安全和停車安全。通過社區(qū)文化和宣傳、教育，規(guī)范業(yè)主行為，共同維護小區(qū)的綠化環(huán)境。四、綠化完好率達98%實施措施：嚴格執(zhí)行《綠化養(yǎng)護工作制度》，由專職綠化人員負責養(yǎng)護。 三、維修工程質量合格率達100%實施措施：嚴格執(zhí)行《維修工作制度》和《維修回訪制度》，嚴把維修施工質量關，堅持各個維修項目的標準，按照工序操作，一步到位，杜絕返工，并及時記錄維修工作臺帳。零修現(xiàn)場及時完成，急修不過夜，維修完成后，由維修人員填寫到達時間、維修時間、維修結果，并請業(yè)主簽字認可。 二、房屋零修、急修及時率達99%實施措施：建立健全報修、約修制度，公布報修電話，24小時受理業(yè)主報修。第四章 各項管理服務承諾指標一、房屋及配套設備設施完好率達99%實施措施：堅持房屋及配套設備、設施的養(yǎng)護與維修相結合，保證房屋正常地發(fā)揮其使用功能，延長其使用壽命。客人講話時應全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。（四）態(tài)度微笑，是員工最起碼應有的表情。（三）著裝工作時間必須著公司制服。在為業(yè)主服務時，不流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐怖的表情，不以任何形式頂撞、諷刺、挖苦業(yè)主。和業(yè)主交談注意說話藝術。以坐姿工作的員工，須端坐在辦公臺前，不翹二郎腿，不將腿搭在座椅的扶手上，不盤腿，不脫鞋。維修人員和清潔工不佩帶任何飾物、留長指甲，保安人員上崗期間穿黑色皮鞋，并保持皮鞋光亮。三、人員上崗儀表、行為、態(tài)度的標準的規(guī)定（一）儀表注意保持個人儀表整潔。（二）人員的考核基礎工作考核：1）儀容儀表：制服穿著、胸卡佩戴、儀容整潔等。培訓目標通過上崗前培訓，使各崗位人員熟悉公司對各崗位的要求、所從事崗位的基本情況和職責，將自己的技能與公司的要求、規(guī)程、標準相結合，以精湛的技術、良好的儀容儀表、規(guī)范的言行舉止，出現(xiàn)在各自的崗位上，充分展示我司員工的優(yōu)秀形象。崗前、崗中培訓大多由公司高層專業(yè)人士從事教授，而定向培訓則安排有關專業(yè)單位或保送到專業(yè)公司培訓。綠化工：精通綠化養(yǎng)護技能。工程部：有專業(yè)上崗證書，具備維修基本技能保安員：50歲以下，體貌端正，反應敏捷、作風正，掌握保安基本知識和基本維修技能。（四）服務人員素質要求管理處主任：高中以上文化，有二年以上物業(yè)管理經驗，有物業(yè)經理上崗證書，懂智能化辦公，具有開拓精神。一、人員配備和培訓（一）東欣佳苑管理處人員配備(附表圖2)（二）人員配備說明管理處在人員配備上將根據(jù)東欣佳苑的房屋竣工實際情況來實施，公司將擬配備物業(yè)服務人員22人（其中主任1人、管理員1名、保安13人、工程人員1人、清潔員4人、綠化員2人）。（三）經營用房的利用，設置于1號樓東側E1—通二商鋪及11號一層南側，計劃安排利用如下：出租,用于小區(qū)物業(yè)管理服務配套。一個次出入口，定時開放。 （二）物業(yè)設施的利用充分利用小區(qū)設立的宣傳窗，做好物業(yè)管理宣傳工作，并用于公布重大新聞、節(jié)日問候、重要事項的通知等，其他如平面圖、各類標識牌、警示牌、樓層分布圖等如開發(fā)時已設立應充分利用，如未設立則由物業(yè)彌補。（4）注重團隊建設，提升企業(yè)形象，建立社會公眾關系，參與社會公益活動，擴大企業(yè)品牌影響，回饋社會對企業(yè)的支持和幫助。（2）采取以物業(yè)管理為主線，謀求多元化發(fā)展的經營策略，增強企業(yè)的經濟實力，使企業(yè)的綜合能力和各項考核指標名列余姚市前矛，企業(yè)發(fā)展納入有計劃、可持續(xù)發(fā)展的良性軌道。協(xié)助成立業(yè)主大會的作用，運用專業(yè)化管理，完善法制化建設，充分發(fā)揮業(yè)主大會的作用，運用專業(yè)化管理和與業(yè)主自治相結合的原則，使小區(qū)達到余姚市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準。同時，修訂和完善各項管理規(guī)章制度，使之趨于科學化、合理化；實現(xiàn)辦公自動化；為創(chuàng)優(yōu)達標打下基礎。（三）企業(yè)的近期目標及戰(zhàn)略構想企業(yè)的近期目標第一年，督促開發(fā)建設遺留問題的整改，同時重點抓好裝修階段的管理，使小區(qū)的建筑風格不被破壞；逐步推出各項延伸服務。具體分布如下：公示管理制度業(yè)主規(guī)約 環(huán)境保護管理規(guī)定園林綠化管理規(guī)定 消防安全管理規(guī)定公共設施管理規(guī)定 房屋裝修管理規(guī)定停車場管理規(guī)定 裝修管理規(guī)定內部崗位責任制度管理處主任崗位職責 工程部負責人崗位職責 保安部負責人工作職責 門崗巡邏保安員崗位職責車輛管理員崗位職責 清潔工崗位職責 綠化工崗位職責 內部管理運作制度員工守則 員工行為規(guī)范勞動人事制度 保安人員管理細則清衛(wèi)人員管理細則 維修人員管理細則業(yè)主投訴處理工作制度 應急處理程序員工培訓制度 財務管理制度 1回訪制度 1檔案資料管理制度1材料、工具領用制度考核制度服務中心人員崗位考核標準 工作考核獎懲制度清衛(wèi)人員崗位考核標準 保安人員崗位考核標準維修人員崗位考核標準 綠化工崗位考核標準 接管東欣佳苑后，我們將結合東欣佳苑的特點，補充修改一部分公眾管理制度，在小區(qū)業(yè)委會未成立之前充分征求意見后公開實施，在業(yè)委會成立后，則通過業(yè)委會表決通過。在此我們例舉主要的規(guī)章制度，共計34條。接管東欣佳苑后，我們將嚴格按照有關法律法規(guī)的規(guī)定結合我公司的現(xiàn)狀，對東欣佳苑實施專業(yè)化、規(guī)范化、現(xiàn)代化管理。獲得反饋信息后，由管理處主任分析處理，通過管理處主任向相關部門人員發(fā)出指令并監(jiān)督其及時改進，直到圓滿解決問題。（3）業(yè)主意見箱。信息反饋及處理機制管理處24小時接受和處理各方面的信息，主要渠道有：（1）管理處每年向業(yè)主委員會提供一份工作報告書，包括管理費收支帳目，征詢業(yè)主意見情況。（2）巡視檢查制：由管理處對各員工進行定期和不定期