【正文】 LL）、呈現(xiàn)（ SHOW）、試作（ TRY）、追蹤檢討 （ FOLLOW UP）；其中追蹤效果的方法亦分為定期和不定期、告知和不告知的方式。兩個層次的訓練均進行“兩 W”的階段，即“ WHAT”：使訓練對象知道工作怎樣做“ WHY”；進而明白為什么這樣做；由被動式工作轉(zhuǎn)化為主動式工作，再深入深層次的引導，旨在提高員工的工作技能和正確其工作態(tài)度。訓練計劃包括： a. 按什么標準，達到什么目的（訓練目標）； b. 訓練程序、方法； c. 訓練對象（受訓區(qū)域、崗位、人員）； d. 訓練內(nèi)容（技能、意識、操守等）； e. 訓練地點、時間以及經(jīng)費預算； f. 效果追蹤的方式、時間、執(zhí)行者； h. 預備修正計劃。 確立和完善員工訓練網(wǎng)絡(luò)。 (6)崗位輪訓。 (5)參觀學習。 (4)理論研討或?qū)ｎ}討論。 (3)外派學習培訓。 (2)自辦培訓班。 培訓方式 (1)自學。 (5)員工年度培訓率 100%，培訓合格率 100%。 (3)管理人員持證上崗率 100%。 (1)確立員工年度培訓在 150 課時以上。 綠化工 初中以上 30歲左右 從事綠化養(yǎng)護，工作經(jīng)驗豐富。 經(jīng)常帶隊巡行消防演習 物業(yè) 事務 主 管 大專 30歲左右 有物業(yè)管理經(jīng)驗，責任心強 對保潔、綠化有管理經(jīng)驗 物業(yè)助理 中專 30歲以下 品貌端正、良好的溝通能力，女性，身高 163— 170CM 酒店管理類 部門 人員 學歷 年齡 專業(yè)要求 備注 保潔員 初中 30歲以下 品貌端正，身體健康，樸實肯干。 道閘巡邏、車場崗 高中 2025 歲 部隊復退軍人，身高 以上，相貌端正，身體健康，品行良好。 負責社區(qū)水、電、氣、土木設(shè)施的保養(yǎng)、維修 安全 事務 安全主管 中專 30歲左右 二年以上物業(yè)管理治安工作經(jīng)驗，身高 以上。 責任心強，懂發(fā)、配電知識 ,， 24 小時值班， 電梯工 高中以上 30歲以下 兩年以上電梯維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗。 能獨立組織電梯維修、保養(yǎng) 給、排水及土建工程師（管理員） 大專以上 30歲左右 兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，本行業(yè)熟悉，有敬業(yè)精神。 兼管廚工及人員生活 行政事務、人事管理、培訓管理員 中專 25歲左右 有物業(yè)管理經(jīng)驗，有人 事管理、員工培訓經(jīng)驗，電腦打字速度達 80字 /分以上。 有單獨處理各種突發(fā)事件的能力 社區(qū) 文化 管理員 中專 30歲以下 文科或藝術(shù)專業(yè)畢業(yè)，有一定策劃及組織能力，熱心社區(qū)文化活動。 工程類或自控化專業(yè) 物業(yè)經(jīng)理 大專以上 35歲以下 有物業(yè)管理經(jīng)驗及從事日常物業(yè)管理經(jīng)驗 兼有文藝方面特長 智能控制中心 主管 本科以上 35歲左右 在動力工程、智能自動化等方面有扎實理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。（ 24 小時） 合計 45 人 （三）各部門人員配置要求表 部門 人員 學歷 年齡 專業(yè)要求 備注 經(jīng)理室 管理處經(jīng)理 本科以上 35歲左右 從事物業(yè)管理工作三年以上，組織能力強，對大型物業(yè)管理有全面認識。 （三）創(chuàng)維研發(fā)中心物業(yè)管理處人員配備、職級設(shè)置（見圖示） 物業(yè)管理人員配備職級設(shè)置表 序號 項 目 職級 數(shù)量（人） 備 注 1 管理處經(jīng)理 A 1 2 物業(yè)經(jīng)理 B 1 3 工程主管 C 1 4 安全主管 C 1 5 中心主管 C 1 中央控制中心主管 6 財務主管 C 1 會計（物料管理） 7 行政助理 D 2 出納（文?。⒂柧氈恚ㄈ耸拢?、 8 物業(yè)助理 D 4 大堂助理（ 16 小時） 9 中心助理 D 3 控制中心值班人員（ 24小時） 10 維修人員 E 5 弱電系統(tǒng) 1 人；強電（包括水工） 4 人。 突出“以業(yè)戶服務為中心”的管理理念，更能規(guī)范物業(yè)形象（綠化、清潔、 CI）、大堂助理形象和服務標準，專注業(yè)戶對管理服務的感受，主動了解業(yè)戶的需求（潛在的、 個性的），提供方便、快捷的便民服務，維持業(yè)戶的良好溝通，使其理解和支持管理處的管理工作，積極調(diào)動其管理參予力度，有計劃地實施有針對性的社區(qū)文化組織。 利于物業(yè)管理基本職能，特別是工程管理、安全管理的 “職能管理標準化”，以導入 ISO9002 質(zhì)量管理體系的實施； 實行財務核算直線管理職能，便于各分口的計劃成本控制和物料采購、領(lǐng)用管理。 (5)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。 (3)運用公司《員工手冊》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。 標準化運作 (1)貫徹公司企業(yè)文化，包括企 業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標。 (4)年度考核量化，年度崗位輪換率 10%，采取 K 地特色的“甲 A、甲 B”淘汰制。 (2)實行目標經(jīng)營管理責任制，對管理處管理目標進行細化和量化，作出具體要求。 (5)通過反饋信息的總結(jié)評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務質(zhì)量。 (3)流暢嚴密的運作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。 （五）信息反饋及控制機制 信息反饋渠道： 市住宅局 物業(yè)委托方 新聞媒介 業(yè)戶意 見調(diào)查程序 意見箱 管理處員工 中央調(diào)度中心 （接收信息，分析處理） 執(zhí)行結(jié)果 發(fā)布命令 跟蹤檢查 相關(guān)人員執(zhí)行命令 信息反饋控制方式 (1)中央值班調(diào)度室，通過信息網(wǎng)絡(luò)接收系統(tǒng)及時反饋每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。二是目標結(jié)構(gòu)與責任相聯(lián)系的促動機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次的子目標之間相互聯(lián)系而造成的促動機制。同時通過反饋監(jiān)督，實行監(jiān)督來保證社區(qū)物業(yè)管理有效實現(xiàn)。 （三）監(jiān)督機制 監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展必要外在約事條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏差，保證社區(qū)管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。三是依法管理，管教結(jié)合，融情于管。二是實施獎金、破格晉級制度，調(diào)動全員工作熱情。一是實施管理日常目標責任制，增強管理層的工作主動性。三是宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強員工培訓，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。一是經(jīng)濟管理，通過制定員工崗位和工作成績掛鉤的工資制度，調(diào)動員工積極性。四是管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導者或一名 管理人員對于下屬的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。二是競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務。 協(xié)調(diào)管理 運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾或沖突。 計劃目標管理 將按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理的標準制定各項管理指標，并作出在規(guī)定時間內(nèi)成為全國優(yōu)秀管理物業(yè)的具體創(chuàng)建方案。 K 地物業(yè)對創(chuàng)維研發(fā)中心實現(xiàn)一體、社會化、專業(yè)化和規(guī)范化物業(yè)管理，建立高效、精干的管理架構(gòu)，運用科學管理方式和先進的管理手段，形成指揮靈活，管理嚴格，運作規(guī)范，服務優(yōu)質(zhì)的管理模式。 三、 管理方式 K 地物業(yè)對創(chuàng)維研發(fā)中心的實施專業(yè)、規(guī)范的管理，憑“以物業(yè)管理為依托，以業(yè)戶服務為中心”的理念，進行物業(yè)管理“基本職能標準化、業(yè)戶服務個性化”的方式。 （十） 建立完善各類事故緊急處理方案 供水設(shè)施事故緊急處理方案 供電設(shè)施事故緊急處理方案 電梯困人事故緊急處理方案 （十一） 設(shè)備管理人員及設(shè)備維修維護保養(yǎng)費用預測 序號 項目 測算式依據(jù) 計算式 月支出 年支出 一 工資及福利 主管 1 人組長 2 人組員 9 人 ①＋②＋③ +④ +⑤ +⑥ +⑦ 29516 354192 ① 工程主管 2500 2500 1 2500 30000 ② 組長 2020 2020 2 4000 48000 ③ 員 工 1800 1800 9 16200 194400 ④ 員工辦證費 按 330 元／人 330 12 3960 47520 ⑤ 社會保險費 正式員工工資的％（養(yǎng)老 19％，住房 13％，工傷 %,醫(yī)療 9％，失業(yè) 1％）臨時工工資的 ％（養(yǎng)老 10％，工傷 %,醫(yī)療 2％，待業(yè) 1％） 1000 ％12(基本 工資按 1000 計 ) 1656 19872 ⑥ 工會經(jīng)費 按工資總額的 2％ 1000 12 2% 240 2800 ⑦ 福利費 按工資總額的 8％ 1000 12 8% 960 11520 二 主要系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護費 ①＋、＋⑨ 54100 649200 ① 消防系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護費 換水閥、消防栓、煙感等 綜合預測 3000 36000 ② 電梯系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護費 專業(yè)電梯公司承包 綜合預測 15000 180000 ③ 中央空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)維護費 保溫層、水閥、冷媒、管道清理、上漆、控 制 箱、 機械 部件 更新、潤滑油 綜合預測 16000 202000 ④ 供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護費 智能斷路器、開關(guān)、標示、儀表、智能部件、線排 綜合預測 4000 48000 ⑤ 給排水系統(tǒng) 設(shè)備保養(yǎng)維護費 智能部件、水管、水管接頭、水閥、馬達 綜合預測 4000 48000 ⑥ 避雷接地系統(tǒng)保養(yǎng)維護費 檢測、上漆、加固 綜合預測 100 1200 ⑦ 智能系 攝 像 機 等 智 能 外 綜合預測 4000 48000 統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護費 設(shè)、線、管、接頭、主機 顯 示及 控制 部件 更新 ⑧ 有線電視系統(tǒng)維護費交費 交有線電視費；線、管、接頭部件更新 綜合預測 4000 48000 ⑨ 發(fā)電機組保養(yǎng)及運行費 康明斯機修、機油、部件更新、上漆 綜合預測 4000 48000 三 外圍公共設(shè)施維護保養(yǎng)費 ①＋、 、＋⑤ 16632 199584 ① 水池清洗費 每年二次，每次4000 2 4000 666 8000 ② 中央空調(diào)冷卻塔清洗費 每年二次，每次4000 2 4000 666 8000 ③ 公共樓梯走道，道路，水電設(shè)施維護費 燈具燈罩、開關(guān)、扶手、公用潔具（含水閥、軟管）、玻璃膠、瓷磚瓷片等 綜合預測 12020 144000 ④ 污水井雨水井污水井 20 座，雨水井20 座 40 座 20 元／月。 配合技術(shù)部，做好本部員工的技術(shù)培 訓工作。 負責村內(nèi)維修配套、改造工程的電氣、管道、機電設(shè)備、房產(chǎn)的施工組織及審核驗收工作。 負責大廈水電供應、房屋的門窗、內(nèi)墻面、屋面防水層和隔熱層、樓梯欄桿和大廈周圍道路的維修、保養(yǎng)。 受訓人員發(fā)須考核合格后方能 上崗、留崗。 對工程處各操作人員進行有關(guān)設(shè)備設(shè)施原理、使用操作方法、維護、維修規(guī)程等方面的培訓。 對監(jiān)控總值班人員進行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理、所轄設(shè)備的性能、原理、特點、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓。 （八） 有關(guān)設(shè)備人員培訓 我們將在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗收階段，工程部選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入， 積極參與配合相關(guān)工作，力爭盡早熟悉整個設(shè)備系統(tǒng)。 激 勵 方 法 月考評優(yōu)良發(fā)一定獎金；半年、年度先進發(fā)獎金 +獎狀 。部長組織全體當值人員巡查，檢查、驗收維修項目。 聲音正常，電流、溫度、壓力及智能顯示正常、設(shè)備外表清潔，保溫完好，無冷凝水，各閥門無滴水 督 導 方 式 由工程維修處統(tǒng)一調(diào)度指揮，并負責質(zhì)量跟蹤檢查，維修員憑單上工，組管每天巡視檢查，主任每月不少于 4次不定期抽查；每月組評 1 次，每半年自評 1