【正文】 管理處經(jīng)理 本科以上 35歲左右 從事物業(yè)管理工作三年以上，組織能力強(qiáng)，對(duì)大型物業(yè)管理有全面認(rèn)識(shí)。 突出“以業(yè)戶服務(wù)為中心”的管理理念，更能規(guī)范物業(yè)形象（綠化、清潔、 CI）、大堂助理形象和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，專注業(yè)戶對(duì)管理服務(wù)的感受，主動(dòng)了解業(yè)戶的需求（潛在的、 個(gè)性的），提供方便、快捷的便民服務(wù)，維持業(yè)戶的良好溝通，使其理解和支持管理處的管理工作，積極調(diào)動(dòng)其管理參予力度，有計(jì)劃地實(shí)施有針對(duì)性的社區(qū)文化組織。 (5)實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。 標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作 (1)貫徹公司企業(yè)文化，包括企 業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā)展目標(biāo)。 (2)實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任制，對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。 (3)流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。二是目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促動(dòng)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而造成的促動(dòng)機(jī)制。 （三）監(jiān)督機(jī)制 監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展必要外在約事條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)偏差，保證社區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。二是實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度，調(diào)動(dòng)全員工作熱情。三是宣傳教育管理，通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德；加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。四是管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名 管理人員對(duì)于下屬的吸引力、影響力，這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。 協(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾或沖突。 K 地物業(yè)對(duì)創(chuàng)維研發(fā)中心實(shí)現(xiàn)一體、社會(huì)化、專業(yè)化和規(guī)范化物業(yè)管理，建立高效、精干的管理架構(gòu)，運(yùn)用科學(xué)管理方式和先進(jìn)的管理手段，形成指揮靈活，管理嚴(yán)格，運(yùn)作規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)的管理模式。 （十） 建立完善各類事故緊急處理方案 供水設(shè)施事故緊急處理方案 供電設(shè)施事故緊急處理方案 電梯困人事故緊急處理方案 （十一） 設(shè)備管理人員及設(shè)備維修維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用預(yù)測(cè) 序號(hào) 項(xiàng)目 測(cè)算式依據(jù) 計(jì)算式 月支出 年支出 一 工資及福利 主管 1 人組長(zhǎng) 2 人組員 9 人 ①＋②＋③ +④ +⑤ +⑥ +⑦ 29516 354192 ① 工程主管 2500 2500 1 2500 30000 ② 組長(zhǎng) 2020 2020 2 4000 48000 ③ 員 工 1800 1800 9 16200 194400 ④ 員工辦證費(fèi) 按 330 元／人 330 12 3960 47520 ⑤ 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 正式員工工資的％（養(yǎng)老 19％，住房 13％，工傷 %,醫(yī)療 9％，失業(yè) 1％）臨時(shí)工工資的 ％（養(yǎng)老 10％，工傷 %,醫(yī)療 2％，待業(yè) 1％） 1000 ％12(基本 工資按 1000 計(jì) ) 1656 19872 ⑥ 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 按工資總額的 2％ 1000 12 2% 240 2800 ⑦ 福利費(fèi) 按工資總額的 8％ 1000 12 8% 960 11520 二 主要系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi) ①＋、＋⑨ 54100 649200 ① 消防系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi) 換水閥、消防栓、煙感等 綜合預(yù)測(cè) 3000 36000 ② 電梯系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi) 專業(yè)電梯公司承包 綜合預(yù)測(cè) 15000 180000 ③ 中央空調(diào)設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi) 保溫層、水閥、冷媒、管道清理、上漆、控 制 箱、 機(jī)械 部件 更新、潤(rùn)滑油 綜合預(yù)測(cè) 16000 202000 ④ 供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi) 智能斷路器、開關(guān)、標(biāo)示、儀表、智能部件、線排 綜合預(yù)測(cè) 4000 48000 ⑤ 給排水系統(tǒng) 設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi) 智能部件、水管、水管接頭、水閥、馬達(dá) 綜合預(yù)測(cè) 4000 48000 ⑥ 避雷接地系統(tǒng)保養(yǎng)維護(hù)費(fèi) 檢測(cè)、上漆、加固 綜合預(yù)測(cè) 100 1200 ⑦ 智能系 攝 像 機(jī) 等 智 能 外 綜合預(yù)測(cè) 4000 48000 統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)維護(hù)費(fèi) 設(shè)、線、管、接頭、主機(jī) 顯 示及 控制 部件 更新 ⑧ 有線電視系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)交費(fèi) 交有線電視費(fèi)；線、管、接頭部件更新 綜合預(yù)測(cè) 4000 48000 ⑨ 發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)及運(yùn)行費(fèi) 康明斯機(jī)修、機(jī)油、部件更新、上漆 綜合預(yù)測(cè) 4000 48000 三 外圍公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) ①＋、 、＋⑤ 16632 199584 ① 水池清洗費(fèi) 每年二次，每次4000 2 4000 666 8000 ② 中央空調(diào)冷卻塔清洗費(fèi) 每年二次，每次4000 2 4000 666 8000 ③ 公共樓梯走道，道路，水電設(shè)施維護(hù)費(fèi) 燈具燈罩、開關(guān)、扶手、公用潔具（含水閥、軟管）、玻璃膠、瓷磚瓷片等 綜合預(yù)測(cè) 12020 144000 ④ 污水井雨水井污水井 20 座，雨水井20 座 40 座 20 元／月。 負(fù)責(zé)村內(nèi)維修配套、改造工程的電氣、管道、機(jī)電設(shè)備、房產(chǎn)的施工組織及審核驗(yàn)收工作。 受訓(xùn)人員發(fā)須考核合格后方能 上崗、留崗。 對(duì)監(jiān)控總值班人員進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理、所轄設(shè)備的性能、原理、特點(diǎn)、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報(bào)警處理程序等方面的培訓(xùn)。 激 勵(lì) 方 法 月考評(píng)優(yōu)良發(fā)一定獎(jiǎng)金；半年、年度先進(jìn)發(fā)獎(jiǎng)金 +獎(jiǎng)狀 。 聲音正常，電流、溫度、壓力及智能顯示正常、設(shè)備外表清潔，保溫完好，無冷凝水，各閥門無滴水 督 導(dǎo) 方 式 由工程維修處統(tǒng)一調(diào)度指揮，并負(fù)責(zé)質(zhì)量跟蹤檢查，維修員憑單上工，組管每天巡視檢查，主任每月不少于 4次不定期抽查；每月組評(píng) 1 次，每半年自評(píng) 1 次；每月 1次“一專多能 ”考核。 其它智能系統(tǒng) 當(dāng)班：日常保養(yǎng)，安全操作正確使用，工作有記錄，維修保養(yǎng)的周期、級(jí)別、內(nèi)容嚴(yán)格按年度計(jì)劃有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 閥門開閉靈活，系統(tǒng)密封良好，管道無滴漏，電機(jī)保護(hù)齊全，水表講師準(zhǔn)確，運(yùn)轉(zhuǎn)無異常聲響、振動(dòng)軸承濕度正常；連續(xù)不間斷供水。周末：維修保養(yǎng)閘閥、逆流閥、水表、聯(lián)軸器、水泵軸承加油等。 整潔、安全、無改建、無亂堆亂放。 無脫落 .無鼓 .無滲水 .無違章 .整齊統(tǒng)一。 整潔無缺、扶手完好、樓梯燈正常、無張貼痕跡。 冷卻塔 每年檢修 1 次。 憑票收費(fèi)，不索小費(fèi)， 100％回訪，住戶滿意率 99％以上 外 圍 維 修 、保養(yǎng) 道路 .停車場(chǎng) 檢查 2 次 /天 ,隨壞隨修。 裝修審督 4 次／天、入伙期間 6 小時(shí)／天。 完善合格供應(yīng)商供貨渠道。 利用公司推進(jìn)的信息平臺(tái)建設(shè)，逐步將設(shè)備和各項(xiàng)管理工作過渡動(dòng)智能高效以工程部為核心輻射所有管理處 理的工程部門，接受總部的宏觀調(diào)控和監(jiān)管。 依《設(shè)備總覽表》設(shè)立設(shè)備管理卡《設(shè)備卡》執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。 對(duì)電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理。 設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)；設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程處負(fù)責(zé)。 設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱及設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。 工程主管任職資格 大學(xué)專科以上學(xué)歷，具有中級(jí)以上專業(yè)職稱； 三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，二年以上管理經(jīng)歷； 具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和指揮能力； 值班運(yùn)行組組長(zhǎng)任職資格 大學(xué)自動(dòng)化類專科以上學(xué)歷 ,對(duì)各類電器設(shè)備均具有較高的理解和維護(hù)技能； 三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)； 了解 ISO9002 運(yùn)作風(fēng)格 維修服務(wù)組組長(zhǎng)任職資格 大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷 , 具有綜合性技術(shù)技能，對(duì)于管道、油漆、電焊、建筑裝修、機(jī)電維修均有較好功底； 了解 ISO9002 運(yùn)作風(fēng)格 空調(diào)工任職資格 中專以上學(xué)歷； 具有空調(diào)上崗證或相應(yīng)證書 二年以上實(shí)操經(jīng)驗(yàn) 弱電工任職資格 中專以上學(xué)歷； 熟悉消防系統(tǒng)；具有較好的電子技術(shù)水平； 弱電維修實(shí)操具二年以上經(jīng)驗(yàn) 值班電工任職資格 高中以上學(xué)歷； 具有電工上崗證； 三年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)； 年齡三十歲以下 雜工任職資格 高中以上學(xué)歷 ； 具一門以上上崗證； 熟悉給排水工作； 工作勤懇 , 年齡二十五歲以下 維修電工任職資格 高中以上學(xué)歷； 具有電工上崗證； 二年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)； 年齡三十歲以下 機(jī)修工任職資格 高中以上學(xué)歷； 具中技職稱 ,能維修發(fā)電機(jī)設(shè)備； 八年以上實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)； 年齡四十歲以下 （四） 技術(shù)資料的管理 對(duì)于技術(shù)資料管理，遵守“二級(jí)制 ’’模式。 協(xié)助設(shè)備年保維修。 各樓層及外圍公共設(shè)施開關(guān)、插座、照明的維修。 設(shè)備管道清污、管井清污，門窗維修。 處值班崗時(shí)在允許范圍內(nèi)巡視水電基礎(chǔ)設(shè)備的工作狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常情況，應(yīng)及時(shí)處理，認(rèn)真履行 24小時(shí)搶修職責(zé)，確保設(shè)備運(yùn)行正常，并通知有關(guān)部門。 大廈供配電線路及設(shè)備的分布、走向、位置和使?fàn)顩r。 弱電工崗位職責(zé)。 掌握中央空調(diào)原理技術(shù)。 巡視并安排巡視樓層設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況。 熟悉大廈地上、地下各類強(qiáng)弱電、水管線道及設(shè)備的分布、走向、位置和使用狀況。 負(fù)責(zé)實(shí)施設(shè)備月保、季保、半年保等工作。 參與大廈水電設(shè)施的險(xiǎn)收和交接工作。 總結(jié)工作，及時(shí)向管理處主任匯報(bào)，接受工程部質(zhì)量督查。 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備搶修現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)指導(dǎo)工作，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕任何隱患。 組織有關(guān)人員參加小區(qū)機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收和交接工作，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保設(shè)備 完好率達(dá) 100％。 （一） 工程處組織架構(gòu)。 ? 公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的維修服務(wù)。 （ 4）業(yè)戶服務(wù)感受描述： ? 安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射“紀(jì)律 嚴(yán)明、訓(xùn)練有素”的安全防范行為?；ブ献?，良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為，而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn)。保持職業(yè)禮貌，主動(dòng)問侯和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。誠(chéng)懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。 （ 3）服務(wù)工作的指導(dǎo)方針（服務(wù)誡條）： ? 業(yè)戶是我們工作的目標(biāo)。 ? 按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務(wù)對(duì)象（業(yè)戶）的需要： 物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對(duì)象對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品（物業(yè)管理職能實(shí)施效果）的不同需求。 creating（創(chuàng)造）：要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象（業(yè)戶）能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù)； Eye（關(guān)注）：始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象（業(yè)戶），關(guān)注業(yè)戶服務(wù)需求，及時(shí)提供服務(wù)，使之時(shí)刻有令人重視的感受； 國(guó)際酒店業(yè)認(rèn)為， Service（服務(wù)）的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解，這也是我們對(duì)酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。 全面導(dǎo)入酒店式商務(wù)物業(yè)管理 我們將推行“以業(yè)戶為中心”的酒店管理服務(wù)模式，倡導(dǎo)“以人為本”全方位個(gè)性化的業(yè)戶服務(wù)。 K 地物業(yè)綜合多家計(jì)算機(jī)軟件公司物業(yè)管理軟件系統(tǒng)之長(zhǎng)，開發(fā)了自己的物業(yè)管理軟件系統(tǒng)，我們擬將針對(duì)創(chuàng)維研發(fā)中心物業(yè)管理的特點(diǎn)與創(chuàng)維共同開發(fā)出最優(yōu)的物業(yè)管理軟件，提高創(chuàng)維研發(fā)中心的物業(yè)管理水平。 我們將對(duì)進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。 實(shí)踐“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合的管理設(shè)想 引入 K 地“即時(shí)服務(wù)”和“隱性管理”的管理概念。 （四）提升管理服務(wù)重要措施 全面推行 K 地“人性化物業(yè)管理模式” K 地“人性化物業(yè)管理模式”可以表述為：（ 1）關(guān)注員工和業(yè)戶不同層次的需求；（ 2）環(huán)境建設(shè)中人性化因 素的融入；（ 3）對(duì)業(yè)戶“深度關(guān)懷”；（ 4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。 （三）實(shí)現(xiàn)智能商務(wù)服務(wù)管理 塑造個(gè)性鮮明的創(chuàng)維物業(yè)文化 創(chuàng)維研發(fā)中心地處深圳市濱海區(qū)域的科技園，環(huán)境靜雅 宜人，而且綜合條件卓越，業(yè)戶文化需求層面深廣，這些都為形成獨(dú)特的商務(wù)物業(yè)文化創(chuàng)造了條件。 （二）建設(shè)規(guī)范管理專家隊(duì)伍 在實(shí)施創(chuàng)維研發(fā)中心物業(yè) 管理的過程中，我們將建設(shè)一支能夠?qū)?K地物業(yè)管理模式與商務(wù)信息服務(wù)和高度智能管理全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。 K 地最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機(jī)制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。 目 錄 一 .物業(yè)管理整