【正文】 芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié) 蒁螞芁肅螀蟻 羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈膈蒁螄肅蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié)蒁螞芁 肅螀蟻羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈膈蒁螄肅蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié) 蒁螞芁肅螀蟻 羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈膈蒁螄肅蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié)蒁螞芁 肅螀蟻羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈膈蒁螄肅蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié) 蒁螞芁肅螀蟻 羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈膈蒁螄肅 蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié)蒁螞芁肅螀蟻羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈 膈蒁螄肅蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié)蒁螞芁肅螀蟻 羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈膈蒁螄肅蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié)蒁螞芁 肅螀蟻羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈膈蒁螄肅蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié) 蒁螞芁肅螀蟻 羀莁蚆蝕肂膃薂蝕膅荿蒈蠆襖膂莄螈羇莇蚃螇聿膀蕿螆芁蒞薅螅羈膈蒁螄肅蒄莇螄膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié)蒁螞芁 目錄 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例 ]環(huán)境管理案例分析匯編 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例 ]車輛管理案例分析匯編 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例 ]人員物品進(jìn)出案例分析匯編 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例 ]設(shè)備設(shè)施案例分析匯編 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例匯編 ]物業(yè)管理費(fèi)案例分析 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例匯編 ]秩序維護(hù)案例分析 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例匯編 ]裝修管理案例分析 [物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例匯編 ]裝修管理案例分析 設(shè)身處地 —— 業(yè)主想不按統(tǒng)一要求安裝防盜網(wǎng)怎么辦 某管理處為保持小區(qū)整潔的外觀形象，入伙伊始，便對安裝側(cè)陽臺防盜網(wǎng)的位置、式樣、規(guī)格、材質(zhì)等作出統(tǒng)一要求（先定規(guī)矩，再成方圓，可以避免出了問題再整改，弄得管理處手忙腳亂、業(yè)主勞民傷財(cái)）。然而，主管人員并沒有這樣簡單處理。 既恪守原則又不失親情，業(yè)主為管理處的誠意所打動，高興地選擇了第三個(gè)方案，不再堅(jiān)持將防盜網(wǎng)外伸了。 2 有字為證 —— 推拖清理裝修垃圾怎么辦 去年 9 月某天，某廣場護(hù)衛(wèi)員巡邏到裙 二樓時(shí)，發(fā)現(xiàn)電梯門口堆放著一堆裝修垃圾。盡管每次他們都滿口答應(yīng)，可就是不見其采取任何措施。 書面通知發(fā)出第二天，立見成效。所以，物業(yè)管理者與業(yè)主住戶之間不僅需要有語言交流，而且還需要有文字交流。但業(yè)主仍堅(jiān)持己見，督促繼續(xù)安裝。裝修巡視員認(rèn)為自己所做并無不妥，隨即提出業(yè)主也需簽字，承認(rèn)自己違反小區(qū)裝修管理規(guī)定。（證明你的錯(cuò)了，自然說明我的對了，這樣的說服方法很巧妙）業(yè)主遲疑不決，水工試探著提了個(gè)建議：“如果你覺得我說的沒有道理，你自己里里外外看看”。有些時(shí)候矛盾雙方劍拔弩張，斗氣頂牛，誰也不肯讓步，就需要?jiǎng)e人從中做點(diǎn)斡旋，搭個(gè)臺階。 去年 10 月 12 日凌晨，康佳花園睡得迷迷糊糊的范某忽然發(fā)現(xiàn)家中有小偷正在偷東西，他大喝一聲跳起來抓小偷，不料小偷立即逃到陽臺，像個(gè)“蜘蛛俠”似的跳到樓下的防盜窗上，再順利地跳到地上，便消失在夜幕中了。其理由是按常規(guī)該根梁應(yīng)為正梁，但搞成了反梁，既占用室內(nèi)空間又影響美觀。三番五次找都未得到應(yīng)允，他干脆動了硬的，“不管你們同不同意，我都要改”。然后約見這位業(yè)主，建議他寫出書面申請，報(bào)原設(shè)計(jì)單位審批（既然你認(rèn)定可以，那你就通過合法途徑辦理，把球踢給了對方，矛盾不再集中在自己身上）。 點(diǎn)評：有些時(shí)候，制止或糾正違章行為未必非得硬要板起面孔堅(jiān)持說“不”。物業(yè)公司多次上門加以阻止，衛(wèi)某不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致 使 19 層到底層墻面被泥漿污染?！? 作為一個(gè)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)及小區(qū)物業(yè)管理公約。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。” 房屋所有權(quán)人使用其房屋時(shí)，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。巨星公司認(rèn)為，過于龐大的浴缸會給大樓造成危險(xiǎn)。 物業(yè)告業(yè)主買頂樓裝太陽能熱水器 法院判令拆除案例 去年夏天，張先生買下一套頂樓商品房，并在屋頂上安裝了太陽能熱水器。接到拆除通知的張先生依然無動于衷，于是物業(yè)公司將其告 上了法庭。另外，他們小區(qū)在“住宅裝修須知”中也有“禁止安裝衛(wèi)星天線接收器和太陽能熱水器”的規(guī)定。 日前，法院一審判決張先生在規(guī)定的期限內(nèi)拆除太陽能熱水器，恢復(fù)屋頂?shù)脑瓲?。可仍有部分固?zhí)己見，甚至成群結(jié)伙，一天幾次地到管理處來橫加指責(zé)，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。只是因?yàn)樗麄兌际巧愁^角本地居民，互相認(rèn)識，容易連成一氣。有一天晚上，他到管理處咨詢辦理裝修手續(xù)的問題，趁這機(jī)會，主管工作人員與他進(jìn)行了兩個(gè)小時(shí)的長談，從管理處制訂方案的出發(fā)點(diǎn)到這個(gè)方案的優(yōu) 點(diǎn)，再通過比較指出他們那個(gè)方案的弊端，最后他心悅誠服地接受了，然后他又說服了自己的幾位同事（撥亮一盞燈，照亮一大片）。 點(diǎn)評：搞物業(yè)管理，一定要重視關(guān)鍵的少數(shù)。 業(yè)主私自拆陽臺改商鋪 被判恢復(fù)原貌案例 近日，家住宣武區(qū)天橋北里的楊某吃了官司，讓他吃官司的原因不是別的，而是因?yàn)樗鸶牧俗约业年柵_。楊某沒有理會物業(yè)的阻止。 業(yè)主封閉陽臺案物業(yè)二審被判敗訴 9 月 19 日下午，長安新城的 12 戶業(yè)主終于吃下一 顆定心丸。 2020 年的 6 月 30 日是李恕拿鑰匙的日子，之前，小區(qū)物業(yè) ——— 大成物業(yè)準(zhǔn)備了《房屋管理公約》、《裝修細(xì)則》、《業(yè)主公約》等幾本物業(yè)管理服務(wù)合同讓業(yè)主簽字。 當(dāng)看見房屋后，李恕知道一場糾紛避免不了了。更可怕 8 的是，護(hù)欄不足以保護(hù)兒童的安全。 法院判決該合同沒有約束力 數(shù)天后，其中的 12 名業(yè)主被物業(yè)以違反合同為由告上法院，要求他們自行拆除塑鋼窗并將陽臺恢復(fù)原狀。結(jié)果，一審駁回了大成物業(yè)的訴訟。 馬上就訪霸王條款應(yīng)視無效 共和律師事務(wù)所律師盛蒞：利用自己的優(yōu)勢地位所制定的一些不合理、侵害對方利益的條款都可以稱做霸王條款。在此期間，因?yàn)殚_發(fā)商在頂樓做了霓虹燈廣告影響了張先生晚上休息，張先生便把霓虹燈的電源掐斷了。若業(yè)主委員會同意在樓頂安裝，開發(fā)商應(yīng)把收入交業(yè)主委員會，并將其 1／ 2 付給頂層受影響最大的住戶； 此案訴訟費(fèi)用由開發(fā)商負(fù)擔(dān)。 小區(qū)物業(yè)管理公司是否有對業(yè)主的罰款權(quán)？當(dāng)前，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對，物業(yè)管理者沒有把自己當(dāng)作是提供服務(wù)者，而是把自己當(dāng)作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，對業(yè)主進(jìn)行隨意罰款就是其中之一?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機(jī)關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實(shí)施”，而物業(yè)管理公司只是一個(gè)企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機(jī)關(guān)，所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致?？梢噪p方協(xié)商，也可以打官司。 開發(fā)公司是否有在小區(qū)樓上發(fā)布廣告并取得收益的權(quán)力。 依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項(xiàng)權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。因此，開發(fā)商在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該征得業(yè)主委員會的同意。 主管人員隨后趕到，一進(jìn)門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。說“物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀”，強(qiáng)調(diào)“如果我們也象有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目”，提醒“這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。）這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。這就給物業(yè)管理人員出了一個(gè)題目，如何巧妙地借人之力、成我之事。排水管、排糞管經(jīng)過葉先生家住房的外墻通入公用下水管、排糞管。 業(yè)主防盜門向外擴(kuò)展 米物業(yè)干預(yù)也沒用 鄰居的防盜門向外擴(kuò)展 米，與自家大門相差僅 4 厘米，協(xié)商 多次無果后，武漢市漢口青年廣場 B 棟 23B 樓陳女士表示：相鄰的 B23A 室防盜門往外突出了 米，與陳家大門相差僅 4 厘米，樓層的管道維修站和有線都被該防盜門盡“包”其中，陳家防盜門也無法安裝。 青年廣場物業(yè)部王經(jīng)理表示， B23A 室安裝防盜門時(shí)，物業(yè)曾上門干預(yù)。根據(jù)民法通 12 則規(guī)定，一方在行使自己權(quán)利的時(shí)候，公共的東西不能占為己有。日前，靜安法院一審判決， 5 戶小區(qū)業(yè)主拆除其原先封閉景觀陽臺的玻璃。 2020 年 4 月 1 日起，上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限 公司受房產(chǎn)商的委托，對該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。根據(jù)表決的結(jié)果，業(yè)主委員會決定維持原業(yè)主公約中不允許封閉陽臺的約定，請廣大業(yè)主自覺遵守。若認(rèn)為所封閉景觀陽臺的行為損害的是全體業(yè)主的利益，也應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會來提起訴訟?，F(xiàn) 5 戶小區(qū)業(yè)主擅自封閉自己居住的房屋景觀陽臺，違反了該公約的規(guī)定。 廣州業(yè)主掏錢綠化樓頂被叫停 關(guān)鍵在于存在安全隱患 業(yè)主為隔熱和美化居住環(huán)境，想在屋頂上搞一個(gè)綠化帶，這個(gè)好主意卻遭到各方阻止，居住在廣州天河某花園的湯姓業(yè)主表示：“政府不是鼓勵(lì)搞天面綠化嗎？我為什么會遭到阻止呢？”對此，街道城管處的負(fù)責(zé)人和物業(yè) 管理部門稱因?yàn)闃I(yè)主沒有經(jīng)過他們的批準(zhǔn)，擅自在屋頂?shù)碾娞輽C(jī)房和公用水池頂部施工，使得樓房存在安全隱患并影響了公共衛(wèi)生，所以才勒令停止施工，恢復(fù)原貌。物管部門也已經(jīng)開始對樓頂?shù)哪嗤敛牧线M(jìn)行清理。可現(xiàn)在就勒令停止施工，不讓搞綠化帶了，這到底合不合理呢？而且，其他樓頂上已有業(yè)主做了天面綠化帶，為什么我就不可以做呢？” 物管：施工導(dǎo)致外墻面淋水 14 物業(yè)公司的趙經(jīng)理表示，湯業(yè)主做這個(gè)天面綠化帶的確存在很多問題，已經(jīng)有業(yè)主向物管反映。湯業(yè)主為搞這個(gè)綠化帶竟把樓頂?shù)谋芾揍槗艿袅?，又在電梯機(jī)房頂上施工，到時(shí)雷擊所產(chǎn)生的嚴(yán)重后果誰來負(fù)責(zé)？ 市 政園林局：個(gè)人做天面綠化要審批 市政園林局城市綠化管理處的副處長鐘女士表示，現(xiàn)在的大型樓盤建設(shè)都要把天面綠化帶考慮其中，一些已經(jīng)建好的樓盤，如果私人投資做天面綠化帶是值得鼓勵(lì)的。 物業(yè)破門只為業(yè)主未裝無框玻璃而裝了塑鋼窗案例 小區(qū)物業(yè)公司要求業(yè)主在裝修封閉陽臺時(shí)選用無框玻璃，業(yè)主姜先生出于安全考慮，還是在陽臺安裝了塑鋼窗。而且在施工過程中首先要考慮的是安全和公共衛(wèi)生問題，使用什么樣的材料，有沒有采取防漏措施等等，必須經(jīng)過物業(yè)管理部門的同意，才能施工。湯業(yè)主施工時(shí)，把樓頂?shù)南滤揽谌慷滤?，造成樓頂?shù)姆e水無法排出，使得四周墻面被水滲透。湯先生強(qiáng)調(diào)，當(dāng)時(shí)物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人并沒有反對他這樣做，只是要求他要做好天面綠化帶的排水系統(tǒng)。湯業(yè)主指著一塊水泥地表示：“這里是水池，收到整改意見書之后，我已經(jīng)把鋪的泥土清理掉了。 該 5 戶小區(qū)業(yè)主與房產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》附件五，亦明確了所有小區(qū)業(yè)主都應(yīng)該遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服 務(wù)合同》的一切條款，特別是該小區(qū)業(yè)主委員會已明確了原《物業(yè)管理服務(wù)公約》有效，并授權(quán)物業(yè)公司進(jìn)行訴訟，對此，物業(yè)公司以自己的名義進(jìn)行訴訟，并無不當(dāng)。而《承諾書》系小區(qū)業(yè)主對其他業(yè)主相鄰權(quán)不受侵害所作出的保證，因此提起訴訟的主體只能是其他業(yè)主而非物業(yè)公司。 6 月下旬，上實(shí)物業(yè)管 理（上海）有限公司分別對 6 戶業(yè)主提出起訴（后對其中 1戶作了撤訴），稱這些業(yè)主違反了購房時(shí)簽署的《物業(yè)管理服務(wù)公約》和《承諾書》，未經(jīng)允許擅自對景觀陽臺實(shí)施封閉，損害了小區(qū)景觀和全體業(yè)主利益，要求這些業(yè)主拆除封閉玻璃。自 2020 年 5 月至 2020 年 12 月間，該小區(qū)的一些業(yè)主用無框玻璃封閉了自家的景觀陽臺。該合同附件五約定，應(yīng)遵守該物業(yè)管理公約和《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》的一切條款。 上海業(yè)主封閉自家觀景陽臺被物業(yè)告上法庭案例 滬上的很多高檔住宅都帶有景觀陽臺。可物業(yè)現(xiàn)在要其“按章辦事”，對方卻不理，物業(yè)也是左右為難。與