【正文】 芃莀蒃聿腿荿薅袂肅蒈蚇肈羈蕆螀袀艿蕆葿蚃膅蒆螞衿膁蒅螄螂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀節(jié)蒂蚈羅膈薂螀螈肄薁蒀羄羀薀薂螆莈蕿螅羂芄薈袇裊膀薇薇肀肆膄蠆袃羂膃螁聿芁膂蒁袁膇芁薃肇肅芀蚆袀罿艿袈 螞莇艿薈羈芃羋蝕螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄芀莄蚆螇膆莃蝿羃肂莃薈螆肈莂蟻肁羄莁螃襖芃莀蒃聿腿荿薅袂肅蒈蚇肈羈蕆螀袀艿蕆葿蚃膅蒆螞衿膁蒅螄螂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀節(jié)蒂蚈羅膈薂螀螈肄薁蒀羄羀薀薂螆莈蕿螅羂芄薈袇裊膀薇薇肀肆膄蠆袃羂膃螁聿芁膂蒁袁膇芁薃肇肅芀蚆袀 罿艿袈螞莇艿 薈羈芃羋蝕螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄芀莄蚆螇膆莃蝿羃肂莃薈螆肈莂蟻肁羄莁螃襖芃莀蒃聿腿荿薅袂肅蒈蚇肈羈蕆螀袀艿蕆葿蚃膅蒆螞衿膁蒅螄螂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀節(jié)蒂蚈羅膈薂螀螈肄薁蒀羄羀薀薂螆莈蕿螅羂芄薈袇裊膀薇薇肀肆膄蠆袃羂膃螁聿芁膂蒁袁膇芁薃肇肅芀蚆袀罿艿袈 螞莇艿薈羈芃羋蝕螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄芀莄蚆螇膆莃蝿羃肂莃薈螆肈莂蟻肁羄莁螃襖芃莀蒃聿腿荿薅袂肅蒈蚇肈羈蕆螀袀艿蕆葿蚃膅蒆螞衿膁蒅螄螂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀節(jié)蒂蚈羅膈薂螀螈肄薁蒀羄羀薀薂螆莈蕿螅羂芄薈袇裊膀薇薇肀肆膄蠆袃羂膃螁聿芁膂蒁袁膇芁薃肇肅芀蚆袀 罿艿袈螞莇艿 薈羈芃羋蝕螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄芀莄蚆螇膆莃蝿羃肂莃薈螆肈莂蟻肁羄莁螃襖芃莀蒃聿腿荿薅袂肅蒈蚇肈羈蕆螀袀艿蕆葿蚃膅蒆螞衿膁蒅螄螂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀節(jié)蒂蚈羅膈薂螀螈肄薁蒀羄羀薀薂螆莈蕿螅羂芄薈袇裊膀薇薇肀肆膄蠆袃羂膃螁聿芁膂蒁袁膇芁薃肇肅芀蚆袀罿艿袈 螞莇艿薈羈芃羋蝕螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄芀莄蚆螇膆莃蝿羃肂莃薈螆肈莂蟻肁羄莁螃襖芃莀蒃聿腿荿薅袂肅蒈蚇肈羈蕆螀袀艿蕆葿蚃膅蒆螞衿膁蒅螄螂肇蒄蒄羇羃蒃薆螀節(jié)蒂蚈羅膈薂螀螈肄薁蒀羄羀薀薂螆莈蕿螅羂芄薈袇裊膀薇薇肀肆膄蠆袃羂膃螁聿芁膂蒁袁膇芁薃肇肅芀蚆袀 罿艿袈螞莇艿 薈羈芃羋蝕螁腿芇螂羆肅芆蒂蝿羈芅薄羄芀莄蚆螇膆莃蝿羃肂莃薈螆肈莂蟻肁羄莁膆芇蚅螃裊蒂薁螂羈芅蕆袁肀蒀莃袀膂芃螞衿袂肆蚈袈肄莁薄袈膇膄蒀袇袆莀莆袆羈膃蚄裊肁莈薀羄膃膁蒆羃袃莆莂羂羅腿螁羂膇蒅蚇羈芀芇薃羀罿蒃葿薆肂芆蒞薆膄蒁蚄蚅襖芄薀蚄羆葿蒅蚃肈節(jié)蒁螞芁 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[物業(yè)管理實務案例 ]人員物品進出案例分析匯編 [物業(yè)管理實務案例 ]設備設施案例分析匯編 [物業(yè)管理實務案例匯編 ]物業(yè)管理費案例分析 [物業(yè)管理實務案例匯編 ]秩序維護案例分析 [物業(yè)管理實務案例匯編 ]裝修管理案例分析 [物業(yè)管理實務案例匯編 ]裝修管理案例分析 設身處地 —— 業(yè)主想不按統(tǒng)一要求安裝防盜網怎么辦 某管理處為保持小區(qū)整潔的外觀形象，入伙伊始，便對安裝側陽臺防盜網的位置、式樣、規(guī)格、材質等作出統(tǒng)一要求（先定規(guī)矩，再成方圓，可以避免出了問題再整改，弄得管理處手忙腳亂、業(yè)主勞民傷財）。 在摸清了他的意圖、明確表示防盜網外伸決無可能后，管理處設身處地地為其著想，從實際出發(fā)，幫助他設計了四個方案：一是頂棚在橫 梁處局部降低；二是只在蹲式便器周邊抬高地坪；三是換用有沉水彎不必抬高地坪的坐便器；四是減少陽臺窗內側的空間占用（能為業(yè)主想到的辦法都想到了，可謂盡心竭力，業(yè)主能不為之所動嗎）。隨后，又數次提醒?？梢坏┞湓诩埫嫔希藗兺湍墚敾厥虑榱?，很容易受到觸動。 業(yè)主對裝修巡視員制止違章裝修十分不滿，提出要物業(yè) 公司領導簽字，承擔停止安裝空調的后果。 點評：人們常說“解鈴還需系鈴人”，其實未必盡然。 靈活應對 —— 業(yè)主提出不合理裝修要求怎么辦 某廣場一位業(yè)主在裝修時，向管理處多次提出更改頂層復式房室內的一根大梁。并把商討出的辦法及時報告給物業(yè)公司和發(fā)展商的有關領導，上下統(tǒng)一口徑。 外墻開一窗 大樓留一疤 案情：住在 19 樓的業(yè)主衛(wèi)某，在自己物業(yè)內衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。 設計本 一衛(wèi) 業(yè)主改 兩衛(wèi) 案情：樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內的儲柜及物品受損。 2020 年 12 月 13 日，顧然地欲將一只占地面積 平方米、自重 千克、可放水 噸的浴缸，安裝到上海市延平路三和花園 4 號樓 29 室房屋時，遭到物業(yè)管理者巨星公司的拒絕。一周后，物業(yè)公司向張先生發(fā)出書面通知，要求他在 3 日內拆除。張在沒有征得全體業(yè)主同意的情況下，在屋頂上安裝太陽能熱水器，侵犯了其他共有人的利益，而且這種行為對屋面有可能造成損害，物業(yè)公司要求張先生拆除并無不妥之處。把他們暫時穩(wěn)定下來之后，管理處做了一個調查，發(fā)現持有異議的業(yè)主只有二十多戶，并 不占多數。對此，管理處態(tài)度上還是和和氣氣，但管理上寸步不讓，把《業(yè)主公約》和物業(yè)管理法規(guī)文件匯編送到他面前，讓他自 7 己了解和體會自己應當如何去做（送法上門，應當說也是一種服務），然后再給他發(fā)去限期整改通 知單，最后他只得按照規(guī)定推倒重來。楊某沒有想到的是他所居住小區(qū)的物業(yè)管理公司找上了門，要求楊某停止拆改，恢復原狀。 糾紛原委不簽約就不給鑰匙 長安新城位于豐臺岳各莊橋的西北方向，該經濟適用房吸引了大量的買主，李恕就是其中一員?！伴_放式陽臺既不利于冬天的保暖和夏天的隔熱，也不利于防盜防塵。而物業(yè)管理服務合同審批前沒有與業(yè)主協(xié)商或通告，因此對業(yè)主沒有約束力。開發(fā)商根據《物業(yè)公約》中約定的“為維持小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄”的約定，要求他拆除，張先生認為這房子是自己的，這是自己應有權利范圍內的事，拒不拆除，于是開發(fā)商決定對張先生罰款 1600元，張先生拒不交納，不得已，物業(yè)公司對他采取了斷水斷電的“制裁”措施。這個案子雖然簡單，但里面反映出的問題并不少。 物業(yè)管理公司是否有權以業(yè)主不交物業(yè)管理費為由而停水、停電？在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權利。物業(yè)管理公 10 司用停水、電的方式迫使張先生拆除防護欄，則違背了其法定職責與義務，因為水電費由電力局和自來水公司管理，只要張先生按時交納水電費，物業(yè)公司就無權停水停電 。相應的，在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下，擅自行使上述四項權能的，就構成了對共有人共有權的侵害。 盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋（物業(yè)管理工作者處理問題千萬不能意氣用事，即使自己渾身是理，也必須注意調整好自己的心態(tài)和情緒）。但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決。 法院審理后認為，許先生擅自在陽臺上搭建衛(wèi)生設施，對葉先生住房的安全存在影響，故支持了葉先生的訴請。 湖北楓園律師事務所劉源波律師認為， B23A 業(yè)主的做法屬于侵權行為。入住的業(yè)主還與房產商訂立了一份《物業(yè)管理服務公約》，該公約約定，除非得到管理者事先書面同意，不得在土地及物業(yè)任何部分裝置或豎立任何招牌，不得以任何形式影響或改變物業(yè)的外觀。 被告上法庭的 5 戶業(yè)主則認為，物業(yè)公司是受業(yè)主委員會委托，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務的機構，其本身不具備訴訟主體資格。 5 戶小區(qū)業(yè)主封閉景觀陽臺，在客觀上給整個小區(qū)的外觀帶來整體不一的感覺，影響了整個小區(qū)的環(huán)境，損害的是全體業(yè)主的權益。他承認：“也許在做綠化帶的過程中可能會影響鄰居和公共衛(wèi)生，但做好之后，會好好清理的。如果湯業(yè)主真的是在電梯機房和公共水池上施工，并的確出現了問題，城管部門是可以制 止業(yè)主施工的。而且湯業(yè)主不僅在自己的屋頂上施工，還在公用水池和電梯機房頂部施工，其他業(yè)主非常擔心飲用水的衛(wèi)生問題。”住在 12 樓頂樓的湯業(yè)主在 9 月 5 日收到了天河區(qū)某街道開出的限期整改意見書，意見書上寫著：擅自在居住樓水 池頂修建花園，堆放泥土雜料影響公共衛(wèi)生，責成立即停工，恢復原樣。 13 法院認為，涉案的 5 戶業(yè)主與房產開發(fā)商簽訂的《物業(yè)管理服務公約》，合法有效。 今年 5 月 24 日，該小區(qū)的業(yè)主委員會向全體小區(qū)業(yè)主發(fā)出公告，就“是否封閉景觀陽臺”進行了全體業(yè)主代表表決。但景觀陽臺究竟該如何使用？買下房子后業(yè)主是否可以自由處置自家的景觀陽臺？上海市某幢商品房 5 位業(yè) 主因擅自封閉自家景觀陽臺，被物業(yè)公司告上法庭。后來，陳又找物業(yè)、管段戶籍、 110 等相關部門，但一直到現在，安裝防盜門仍是其的一塊心病。 許先生住在寧海東路某號二樓，去年 9 月他在陽臺上安裝了抽水馬桶和淋浴龍頭等設施?！保ㄔ撔惺构芾頇嗟臅r候就要大膽行使，就要行使到位，這不叫威逼利誘?！敝鞴苷谔幚硪豁検聞?，便安排護衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調公司的工作人員停止打孔。考慮到廣告燈光問題給頂層業(yè)主可能造成一定影響，收益可多分配給他們一些。物業(yè)公司可按公約約定要求張先生承擔責任。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據，不能違反法律的規(guī)定。張先生提出了反訴，他的訴訟請求是： 開發(fā)商不得妨礙業(yè)主基于房屋所有權而采取的封閉陽臺、窗戶等維持居住安全的措施； 賠償因斷水斷電給自己造成的損失；開發(fā)商應拆除樓頂廣告牌。另外，市二中院認為一審法院的判決并無不當，因此駁回物業(yè)上訴，維持原判。最后，著急裝修 的李恕等 18 戶業(yè)主還是為各自的南陽臺統(tǒng)一裝上了白色塑鋼窗。在開發(fā)商“不簽就不給鑰匙”的態(tài)度上，看 不看約定意義不大。楊某擅自拆改陽臺未按《住戶手