【正文】 售收入的 5%計算，約 萬元。 原材料費用 能源消耗： 4000 元 /天 *360=144 萬元 物料損耗 ： 1000 元 /天 *360=36 萬元 以上兩項合計年費用為 180 萬元 . ②工資及福利費用 項目建成后需服務(wù)人員 80 人 ,人均年工資福利 萬元 ,共 112 萬元。 表 51 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業(yè)稅 20 城市維護建設(shè)稅 7 教育費附加費 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 法定盈余公積金 10 任意盈余公積金 8 成本費用估算 年總成本費用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進行估算。 酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤來源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益較好。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，本公司認為選擇業(yè)主自己經(jīng)營比較切合實際。適合酒店檔次較高，銷售 價格和經(jīng)營運作成本也較高的星級酒店。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較大。業(yè)主每年可以享受 20～ 40 天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。 利潤分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 15— 20 年。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。 第五部分 財務(wù)與敏感性分析 成本分析 目前星級酒店的三種主要經(jīng)營方式 固定回報模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 10— 20 年。 2020 年 8 月：分項工程驗收并投入運營。 資金來源 本項目總投資 9824 萬元 ,其中企業(yè)自籌 7224 萬元 ,銀行貸款 2600 萬元 . 實施進度 2020 年 4 月：原主樓封頂。 資金來源和項目實施進度 資本金及來源 根據(jù)國務(wù)院 2020 年的規(guī)定，本項目應(yīng)具備 35%的資本金，即 9824 35%= 萬元。 營業(yè)收入 客 房收入 以客房數(shù) 200 間，客房預(yù)計平均房價為 180 元，平均出租率為 75%來計算，則全年預(yù)計收益為： 180（元） *200（間） *75%*365 天 = 萬元 西餐廳收入 以臺位數(shù) 60 人，人平消費 40 元，上座率 70%，中晚兩餐來計算，則全年收益為： 60（位） *40（元） *70%*365 天 *2 餐 = 萬元 棋牌茶藝廳收入 以臺位數(shù) 80 人，人平消費 50 元，上座率 80%來計算，則全年收益為： 80（人） *50（元） *80%*365 天 = 萬元 KTV 娛樂收入 以 包房 20 間，開房率 70%，房均消費 500 元來計算，則全年收益為： 20（間） *500（元） *70%*365 天 = 萬元 ５、桑拿洗浴回報： 以每天接待客人 80 人，人均消費 100 元來計算，則全年收益為： 80（人） *100（元） *365（天） =292 萬元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，佰特國際大酒店全年總投資收益為 萬元。 收益法定義： 預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 投資估算 本項目總投資為 9824 萬元 1．建設(shè)投資 9600 萬元 根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算建設(shè)投資造價見表 41。 ，以保證檢修時安全切斷電源；設(shè)置信號系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時，能發(fā)聲光報警提示。項目建成后，要把安全放在第一位，加強治安，確保消費者的生命財產(chǎn)安全。 《廣水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護工作。 環(huán)保 。 2．選擇能耗低、耐久性、強度高的建筑材料，在施工中采用先進的節(jié)能機械設(shè)施，以節(jié)約能源。 方案評估意見 綜合 ，我們認為項目抵押貸款模式符合對本項目最佳出路的要求，對于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： ■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 ■ 由市場決定價格，實現(xiàn)項目的增值 ■ 促進酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 消防 按照國家對消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓 24 個，設(shè)置干粉滅火器一臺，具體消防措施有待在初步設(shè)計中詳細說明。 佰特國際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店 ，將嚴格按照國際星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 劣勢： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負較重利息負擔(dān)； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會讓發(fā)展商背負沉重利息負擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 項目抵押貸款： 概 念： 即按照一定的市場估價，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 劣勢： （ 1）操作方式極為復(fù)雜； （ 2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營回報風(fēng)險。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將 客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴重損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。 優(yōu)勢： （ 1）能 快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問題。 目前本項目面臨資金和經(jīng)營兩大問題，項目的最佳出路必定是能同時解決和緩解這兩大核心問題。 整體來看，佰特國際大酒店以星級酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及廣水經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。由于該項目上市時機良好，預(yù)計資金回籠壓力不大。 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，本工程咨詢公司認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風(fēng)險可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。 應(yīng)對策略 四大 SO 策略（強化優(yōu)勢與機會策略） 強化項目自身的高檔性和唯一性，將項目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 配合項目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 強化、利用發(fā)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進行重點宣傳，促成集團消費。 機會（ O） 廣水市近年來出臺的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 星級酒店建設(shè)項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 外來客商多，商務(wù)會議多，消費能力強； 本地居民消費欲望強烈。 項目 SWOT 分析 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 項目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 第三部分 項目分析及評價 地塊解析 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 建筑面積： 23385 ㎡ 層數(shù)共 17 層 1 層：接待廳 2 層：西餐廳 3 層：棋牌室 4 層：中餐廳 5 層：會議中心及夜總會 6 層：客房 78 層：桑拿室 917 層：客房 客房總數(shù)： 200 間 交通條件及周邊配套分析 位于廣水市經(jīng)濟文化中心，各種配套完善； 項目方圓 1000 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機構(gòu)； 項目所在區(qū)緊鄰永陽大道一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛 圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 廣水市的酒店業(yè)代表了整個的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶； （ 4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。 2020 年 12 月底，全市機新增授信企業(yè) 19家，新增工業(yè)貸款 8000 萬元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟秩序。 廣水市已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。 廣水市投資導(dǎo)向項目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目 （ 5）倉儲運輸項目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項目 （ 8）基地 化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目 經(jīng)濟發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，廣水市近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6億多元大力進行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場 5 個，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有