【正文】 且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。優(yōu)勢(shì)：（1）能快速回籠大量資金；（2）不存在后續(xù)問(wèn)題。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。整體來(lái)看，佰特國(guó)際大酒店以星級(jí)酒店的方式銷(xiāo)售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及廣水經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)資金回籠壓力不大。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，本工程咨詢公司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略）強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝；配合項(xiàng)目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)消費(fèi)。機(jī)會(huì)（O）廣水市近年來(lái)出臺(tái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)；星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷(xiāo)售外部環(huán)境極其優(yōu)越；外來(lái)客商多，商務(wù)會(huì)議多，消費(fèi)能力強(qiáng)；本地居民消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。 SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面；區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大；項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)n 建筑面積：23385㎡n 層數(shù)共17層1層：接待廳2層：西餐廳3層：棋牌室4層：中餐廳5層：會(huì)議中心及夜總會(huì)6層：客房78層：桑拿室917層：客房客房總數(shù)：200間位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；項(xiàng)目方圓1000米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)；項(xiàng)目所在區(qū)緊鄰永陽(yáng)大道一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍較濃，并且發(fā)展空間很大。廣水市的酒店業(yè)代表了整個(gè)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶；（4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書(shū)的酒店。2007年12月底，全市機(jī)新增授信企業(yè)19家，新增工業(yè)貸款8000萬(wàn)元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟(jì)秩序。廣水市已形成專業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。廣水市投資導(dǎo)向項(xiàng)目（1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目（2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目（3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目（4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目（5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目（6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（8）基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，廣水市近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資6億多元大力進(jìn)行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫(huà)了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng)5個(gè)，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十幾家，其中應(yīng)山城區(qū)2家，市有線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。穿境而過(guò)麻竹高速公路有望在年底動(dòng)工，屆時(shí)廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。因此，一般采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。酒店規(guī)模分析不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò)4000平方米，樓層基本上低于10層，尤其是投資性較強(qiáng)的星級(jí)酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級(jí)酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大，經(jīng)營(yíng)樓層達(dá)到10層。入住率分析2007年廣水市酒店的年入住率仍然達(dá)64％，經(jīng)營(yíng)情況良好，星級(jí)酒店的年入住率也在70～90％之間浮動(dòng)。宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過(guò)熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍在擴(kuò)大；經(jīng)過(guò)近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運(yùn)行軌道。進(jìn)入2009年，廣水酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好，1—4月酒店開(kāi)房率均超過(guò)去年同期水平，“十一”長(zhǎng)假期間，廣水市酒店開(kāi)房率更高達(dá)85%以上。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成 ，%；，%，累計(jì)增幅與去年同期持平；出口逐月回升，增速明顯加快；市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。基于以上因素分析，武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在永陽(yáng)大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時(shí)市場(chǎng)份額將達(dá)到50%以上，處于絕對(duì)壟斷地位。近年來(lái)，隨著廣水市對(duì)外開(kāi)放逐步擴(kuò)大，主動(dòng)融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來(lái)客商及游客逐年倍增，每年接待流量在20萬(wàn)人左右。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。 廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。廣水市以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為中國(guó)楹聯(lián)文化城市、中華詩(shī)詞之鄉(xiāng)、全國(guó)科普先進(jìn)縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟(jì)二十強(qiáng)的方陣。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。 近年來(lái)，廣水市抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。京廣鐵路和107國(guó)道在東部縱貫?zāi)媳保瑵h丹鐵路和316國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)，10號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。從南北朝置縣，迄今已有1400多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。第二部分 市場(chǎng)分析廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國(guó)八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門(mén)戶”之稱。佰特國(guó)際大酒店商務(wù)旅游酒店單體17層，總建筑面積23385㎡，項(xiàng)目總占地面積1940㎡。公司資質(zhì)證書(shū)號(hào)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工咨丙12120060061，資質(zhì)等級(jí)：丙級(jí)。公司法定代表人方喜昌,大專學(xué)歷,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書(shū)，有豐富的管理工作經(jīng)驗(yàn)。廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年,公司注冊(cè)資本2200萬(wàn)元,主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理工作。佰特國(guó)際大酒店嚴(yán)格按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 共48頁(yè)