【正文】 經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；3項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。威脅（T）市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2國內(nèi)經(jīng)濟降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風險）項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶消費；針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，本公司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保；快打快銷規(guī)避政策風險。 廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目屬于中高檔的星級酒店建設(shè)項目。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。：在整個廣水市市場中，佰特國際大酒店作為目前唯一的四星級酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。根據(jù)項目目前情況，我們認為該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。劣勢：（1） 大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；（2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)；（3） 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴重損失。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢：（1）能以市場價格快速回籠大量資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理；（3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。（3）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應(yīng)小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會和經(jīng)濟風險，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。優(yōu)勢：（1）能回籠部分資金；（2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。佰特國際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高17層，項目總投資9824萬元。因此，項目應(yīng)該定位為廣水市國際級商務(wù)星級酒店。節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針，是每一個建設(shè)項目應(yīng)遵循的原則，本項目采用如下節(jié)能措施：1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計，盡量選擇直線距離。3．選用高效、長壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實行光電智能控制，杜絕長明燈等浪費現(xiàn)象。，污水以隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。—95供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范要求進行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯誤操作。廣水市屬淺震，震源深度一般在8千米左右，震級也不大，地震烈度為6度。表41項目建設(shè)投資估算 單位：萬元序號項 目投資額分期計劃進度2007年2008年2009年1土地費用6006002前期工程費8208203基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費283028304建筑安裝工程費3640640100020005公共配套設(shè)施建設(shè)費125015050060010其他費用35035011不可預(yù)見費110110合 計96005150150029502．建設(shè)期利息項目業(yè)主計劃貸款2600萬元,于2009年一次性投放，%，.3．流動資金. 定位理論依據(jù)：由于項目周邊沒有類似的星級酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——酒店基準收益率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為星級酒店，經(jīng)營年限一般為10年，故收益年限n＝10本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝75％，宴會廳上座率70%，棋牌和餐廳包房上座率均為80%，KTVT每天使用率為70%。 項目回款詳見附表1：《營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表》。本項目企業(yè)實際具備資本金7224萬元，由企業(yè)用自有資金投入。2007年5月2009年6月：對主樓裝修，進行試運營。根據(jù)測算，項目經(jīng)營凈利潤詳見附表3：《利潤及利潤分配表》。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。此類方式適合被地理位置偏遠、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本低的星級酒店，因為回報明確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型星級酒店的主要回報模式。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供。此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店影響嚴重的度假型酒店廣泛采用。業(yè)主自己經(jīng)營模式：經(jīng)營風險相對較小，壓力也較小。小結(jié)：項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，該項目建成投入運行后客房出租率較高，可能達到90%。：本報告采用的各種稅費率見表51。成本項目包括：原材料費用、服務(wù)人員工資及福利、水電費用、管理費用、折舊費、利息支出及其它費用。③其它費用: 按年營業(yè)收入的10%考慮。⑤折舊費用本項目折舊費用包括家俱和房屋，綜合折舊年限按15年考慮，殘值率為5%。15=609萬元。年總成本費用965萬元，經(jīng)營成本767萬元，估算情況詳見附表2《總成本費用估算表》。每年從稅后利潤中提取10%的法定盈余公積金和5%的法定公益金。①投資利稅率。見附表3《利潤和利潤分配表》。%。③投資回收期。由于本項目評價所采用的數(shù)據(jù)，部分系預(yù)測和估算，存在一定程度的偏差，為了分析、預(yù)測財務(wù)評價諸因素發(fā)生變化時對項目經(jīng)濟評價的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度。據(jù)本工程項目的特點，通常敏感性分析中可能發(fā)生變化的主要因素是工程投資，處理收費及經(jīng)營成本，考慮可能變化幅度為177。敏感性分析結(jié)論表變化幅度內(nèi)部收益率（%）財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期（年）基本方案工程投資變化（+5%）工程投資變化（5%）收入變化（+5%）收入變化（5%）經(jīng)營成本變化（+5%）經(jīng)營成本變化（5%）敏感性分析表明，各因素的變化都不同程度影響內(nèi)部收益率和投資回收期，并且內(nèi)部收益率跟銷售收入成正比，而跟建設(shè)投資和經(jīng)營成本成反比。從分析結(jié)果可以看出，銷售收入是最敏感因素，對項目運行的財務(wù)效益好壞至關(guān)重要。在這一點上，銷售收入等于生產(chǎn)成本，項目剛好盈虧平衡。BEP=[247。，改善干部職工和廣大群眾居住條件，美化城市環(huán)境，促進城鎮(zhèn)兩個文明建設(shè)具有重要作用。綜上所述,從廣水的旅游資料的開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展的要求和目前酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀等多個方面來看，佰特國際大酒店這個項目面臨非常好的發(fā)展機遇，可以說是“天時、地利、人和”，她的建成開業(yè)不僅會改變廣水酒店業(yè)的現(xiàn)狀，同時對廣水的經(jīng)濟也會帶來巨大的商機。針對項目成本率從50%到68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。