【正文】 佰特國際大酒店地 處市中心，主要靠優(yōu)質(zhì)服務贏得市場，具有價格競爭能力。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。 酒店管理公司分析 廣水星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的廣水市星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。 區(qū)域市場分析 應山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，國土面積 平方公里，總?cè)丝诮?0 萬人，轄 12 個社區(qū)、 4 個行政村。 交通狀況 京廣 鐵路和 107 國道在廣水市東部縱貫南北，漢丹鐵路和 316 國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過， 10 號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 服務設(shè)施 廣水市文化娛樂、酒店服務、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。 投資導向 根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 以興辦“三來一補”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，使廣水市發(fā)展為一個擁有 139家企業(yè)、超 5 億元財政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟特區(qū) 廣水市中心城的“經(jīng)濟走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競相投資的“黃金寶地”。各種金融機構(gòu)的 辦事機構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟生活中發(fā)揮著重要作用。 酒店業(yè)發(fā)展分析 （ 1）、區(qū)域內(nèi)暫時無星級酒店，較大規(guī)模酒店較少。從整個來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達； （ 2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 50 間以上的只有云都大酒店和乾星商務酒店兩家，其他的均不到 50 間； （ 3）、酒店的入住率 都比較高，維持在 50%— 80%的水平。 廣水市酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價格及配套設(shè)施 酒店名稱 價格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 乾星商務酒店 標準房（ 188）高級房（ 288）豪華套（ 588） 中西餐、桑拿中心、夜總會 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般 云都大酒店 標準房（ 160）豪華房（ 260）豪華套房（ 500） 中西餐，夜總會，桑拿， KTV、棋牌 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源 小結(jié)： 各酒店標準房價格一般在 160— 200 元之間，套房價格一般在 260— 300 元之間； 各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。從長遠來看，在廣水市經(jīng)濟和旅游市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn) 業(yè)將越發(fā)成熟。 景觀價值分析 項目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 劣勢（ W） 項目入住客戶類型單一化； 項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 3 項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。 威脅（ T） 市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大； 2 國內(nèi)經(jīng)濟降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項目的經(jīng)營帶來不確定因素。 兩大 WT 策略（化解劣勢與規(guī)避風險） 項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶消費； 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢， 本公司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保； 快打快銷規(guī)避政策風險。 項目評價 廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目屬于中高檔的星級酒 店建設(shè)項目。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風險，提高發(fā)展商的品牌形象。 項目評估： 在整個廣水市市場中，佰特國際大酒店作為目前唯一的 四星級酒店，具有很強的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型產(chǎn)品。根據(jù)項目目前情況，我們認為該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。 劣勢： 大宗項目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)； 整體轉(zhuǎn)讓價格一般很低，無法根據(jù)市場價格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴重損失。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 優(yōu)勢： （ 1）能以市場價格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理； （ 3）能促進酒店經(jīng)營管理水平的提高。 （ 3）嚴重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴重負面效應 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會和經(jīng)濟風險，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 優(yōu)勢： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。 項目定位 佰特國際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高 17 層，項目總投資 9824 萬元。 因此，項目應該定位為廣水市國際級商務星級酒店。 節(jié)能 節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針，是每一個建設(shè)項目應遵循的原則，本項目采用如下節(jié)能措施： 1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計，盡量選擇直線距離。 3．選用高效、長壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實行光電智能控制，杜絕長明燈等浪費現(xiàn)象。 ，污水以 隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。 安全 。 GB50052— 95 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范要求進行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯誤操作。 地震 廣水市屬淺震，震 源深度一般在 8 千米左右，震級也不大，地震烈度為 6 度。 表 41 項目建設(shè)投資估算 單位：萬元 序號 項 目 投資額 分期計劃進度 2020 年 2020 年 2020 年 1 土地費用 600 600 2 前期工程費 820 820 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2830 2830 4 建筑安裝工程費 3640 640 1000 2020 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 1250 150 500 600 10 其他費用 350 350 11 不可預見費 110 110 合 計 9600 5150 1500 2950 2．建設(shè)期利 息 項目業(yè)主計劃貸款 2600 萬元 ,于 2020 年一次性投放，年利率為 %，建設(shè)期利息為 萬元 . 3．流動資金 根據(jù)企業(yè)實際測定年需流動資金 萬元 . 各類收入估算 酒店客房部分價格定位 定位理論依據(jù)： 由于項目周邊沒有類似的星級酒店，故不能采取比較法定價； 項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益年有限，且其 他因素不變的價格計算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項目現(xiàn)今總價 n—— 項目的收益年限 r—— 酒店基準收益率，一般取經(jīng)驗值 8％； a—— 項目的年凈收益 價格求取 本項目作為星級酒店，經(jīng)營年限一般為 10 年，故收益年限 n＝ 10 本項目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝ 75％，宴會廳上座率 70%，棋牌和餐廳包房上座率均為 80%， KTVT每天使用率為 70%。 項目回款計劃 項目回款詳見附表 1：《營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表》。 本項目企業(yè)實際具備資本金 7224 萬元，由企業(yè)用自有資金投入。 2020 年 5 月 2020 年 6 月：對主樓裝修，進行試運營。 經(jīng)營凈利潤 根據(jù)測算，正常運營后項目經(jīng)營年收入為 萬元 項目經(jīng)營凈利 潤詳見附表 3：《利潤及利潤分配表》。發(fā)展商承諾每年 7%— 8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受 18～ 84 天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付 1～3 成首期，供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。此類方式適合被地理位置偏遠、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本低的星級酒店，因為回報明 確簡單，可操作性強，正逐步成為此類型星級酒店的主要回報模式。業(yè)主只需交付 2～ 3成首期，另付月供。此類方式被早期的地處旅游風景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店影響嚴重的度假型酒店廣泛采用。 業(yè)主自己經(jīng)營模式： 經(jīng)營風險相對較小，壓力也較小。 小結(jié)： 項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。 本項目經(jīng)營情況預測 從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營情況來看，該項目建成投入運行后客房出租率較高，可能達到 90%。 ： 本報告采用的各種稅費率 見表 51。成本項目包括：原材料費用、服務人員工資及福利、水電費用、管理費用、折舊費、利息支出及其它費用。 ③其它費用 :