【正文】 吳 強(qiáng) 葉仕文 吳鐵軍 審 核：王海 目 錄 前言???????????????????? 04 第一部分 項(xiàng)目總論????????????? 05 第二部分 市場(chǎng)分析????????????? 08 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)?????????? 18 第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算???????? 28 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析????????? 33 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議??????? 40 前 言 廣水市工程咨詢公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司的委托對(duì)廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。公司資質(zhì)證書號(hào)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工咨丙 12120200061，資質(zhì)等級(jí)：丙級(jí)。京廣鐵路和 107 國(guó)道在東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和 316 國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)， 10 號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。廣水市以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為中國(guó)楹聯(lián)文化城市、中華詩(shī)詞之鄉(xiāng)、全國(guó)科普先進(jìn)縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟(jì)二十強(qiáng)的方陣。近年來(lái)，隨著廣水市對(duì)外開放逐步擴(kuò)大，主動(dòng)融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來(lái)客商及游客逐年倍增，每年接待流量在 20 萬(wàn)人左右。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完 成 億元，比去年同期增長(zhǎng)%； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，累計(jì)增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加； 財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò) 4000 平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強(qiáng)的星級(jí)酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級(jí)酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大， 經(jīng)營(yíng)樓層達(dá)到 10 層。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng) 5 個(gè)，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有 線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大； 項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)資金回籠壓力不大。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。 劣勢(shì)： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)較重利息負(fù)擔(dān)； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。 環(huán)保 。 第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算 投資估算 本項(xiàng)目總投資為 9824 萬(wàn)元 1．建設(shè)投資 9600 萬(wàn)元 根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算建設(shè)投資造價(jià)見表 41。 資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資 9824 萬(wàn)元 ,其中企業(yè)自籌 7224 萬(wàn)元 ,銀行貸款 2600 萬(wàn)元 . 實(shí)施進(jìn)度 2020 年 4 月：原主樓封頂。 利潤(rùn)分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 15— 20 年。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，本公司認(rèn)為選擇業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)比較切合實(shí)際。 ④修理費(fèi)用 根據(jù)目前運(yùn)行中的維修狀況，結(jié)合項(xiàng)目建成后的情況，本項(xiàng)目年維修費(fèi)用按銷售收入的 5%計(jì)算，約 萬(wàn)元。詳見附表 3《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》。所得稅后靜態(tài)投資回收期為 年。從分析結(jié)果可以看出，銷售收入是最敏感因素，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的財(cái)務(wù)效益好壞至關(guān)重要。綜上所述 ,從廣水的旅游資料的開發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和目前酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀等多個(gè)方面來(lái)看，佰特國(guó)際大酒店這個(gè)項(xiàng)目面臨非常好的發(fā)展機(jī)遇，可以說(shuō)是“天時(shí)、地利、人和”，她的建成開業(yè)不僅會(huì)改變廣水酒店業(yè)的現(xiàn)狀，同時(shí)對(duì)廣水的經(jīng)濟(jì)也會(huì)帶來(lái)巨大的商機(jī)。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在 200 萬(wàn) 500 萬(wàn)左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。backgroundcolor:00aa0039。color:white。 4 本年借款 B style=39。color:white。 方式三：酒店管理公司收取營(yíng)業(yè)收益的 25%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 針對(duì)項(xiàng)目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營(yíng)測(cè)算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營(yíng)成本的高低已成為本項(xiàng)目實(shí)施投資回報(bào)方式的決定因素。在這一點(diǎn)上，銷售收入等于生產(chǎn)成本，項(xiàng)目剛好盈虧平衡。 敏感性分析 由于本項(xiàng)目評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，部分系預(yù)測(cè)和估算，存在一定程度的偏差，為了分析、預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)諸因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度。投資利稅率為 %。則年折舊額 =（ 15%）247。 酒店食宿、娛樂(lè)部分將是酒店的主要利潤(rùn)來(lái)源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益較好。業(yè)主每年可以享受 20～ 40 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。 2020 年 8 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)。 收益法定義： 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 《廣水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護(hù)工作。 佰特國(guó)際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店 ，將嚴(yán)格按照國(guó)際星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將 客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)的方式。 整體來(lái)看，佰特國(guó)際大酒店以星級(jí)酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)條件成熟，時(shí)機(jī)合理，市場(chǎng)醞釀形勢(shì)及周邊配套完善，受國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展總趨勢(shì)及廣水經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)的利好影響，本項(xiàng)目前景展望非常良好。 機(jī)會(huì)（ O） 廣水市近年來(lái)出臺(tái)的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目在區(qū)域市場(chǎng)處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 外來(lái)客商多，商務(wù)會(huì)議多，消費(fèi)能力強(qiáng)； 本地居民消費(fèi)欲望強(qiáng)烈。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂(lè)消費(fèi)型客戶； （ 4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。 廣水市投資導(dǎo)向項(xiàng)目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項(xiàng)目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項(xiàng)目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 4）市場(chǎng)廣闊，附加值高的大型工業(yè)項(xiàng)目 （ 5）倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸項(xiàng)目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 （ 8）基地 化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，廣水市近年來(lái)加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6億多元大力進(jìn)行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫了一個(gè)現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。因此，一般采用自管或聘請(qǐng)顧問(wèn)的形式管理。 廣水市 2020 年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及分析 進(jìn)入 2020 年，廣水酒店業(yè)市場(chǎng)持續(xù)向好， 1— 4月酒店開房率均超過(guò)去年同期水平，“十一”長(zhǎng)假期間，廣水市酒店開房率更高達(dá) 85%以上?；谝陨弦蛩胤治?，武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司在永陽(yáng)大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時(shí)市場(chǎng)份額將達(dá)到50%以上，處于絕對(duì)壟斷地位。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大 力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。 近年來(lái)，廣水市抓住發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個(gè)文明一起抓，促進(jìn)了社會(huì)全面進(jìn)步。 項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 佰特國(guó)際大酒店 商務(wù)旅游酒店單體 17 層，總建筑面積 23385 ㎡，項(xiàng)目總占地面積 1940 ㎡。佰特國(guó)際大酒店嚴(yán)格按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。該公司現(xiàn)有人員 51名 ,其中高級(jí)工程師 2名 ,會(huì)計(jì)師、工程師 15名，助理工程師 22 名，一般員工 10 名。全市國(guó)土面積 2647 平方公里，人口 93 萬(wàn)，轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1 個(gè)省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。 廣水市現(xiàn)有星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)狀況分析 星級(jí) 酒店名稱 年入住率 (2020 年） 酒店規(guī)模 3 云都大酒店 90％ 10 層 5600 多㎡ 2 乾星商務(wù)酒店 80％ 10 層 4000 多㎡ 消費(fèi)價(jià)格分析 佰特國(guó)際大酒店地 處市中心，主要靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場(chǎng)，具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力。 交通狀況 京廣 鐵路和 107 國(guó)道在廣水市東部縱貫?zāi)媳?，漢