【正文】 吳 強 葉仕文 吳鐵軍 審 核：王海 目 錄 前言???????????????????? 04 第一部分 項目總論????????????? 05 第二部分 市場分析????????????? 08 第三部分 項目分析及評價?????????? 18 第四部分 投資及經(jīng)營收入估算???????? 28 第五部分 財務(wù)與敏感性分析????????? 33 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議??????? 40 前 言 廣水市工程咨詢公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司的委托對廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目的可行性進行了研究。公司資質(zhì)證書號：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙 12120200061，資質(zhì)等級：丙級。京廣鐵路和 107 國道在東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和 316 國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過， 10 號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。廣水市以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為中國楹聯(lián)文化城市、中華詩詞之鄉(xiāng)、全國科普先進縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟二十強的方陣。近年來，隨著廣水市對外開放逐步擴大，主動融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來客商及游客逐年倍增，每年接待流量在 20 萬人左右。固定資產(chǎn)投資額累計完 成 億元，比去年同期增長%； 社會消費品零售總額累計完成 億元，比去年同期增長 %，累計增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價微升，職工居民收入有所增加； 財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 4000 平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級酒店，其經(jīng)營面積相對較大， 經(jīng)營樓層達到 10 層。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場和肉菜市場 5 個，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有 線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。真正具有星級酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。 項目 SWOT 分析 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 項目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 項目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強大的潛在客戶群基礎(chǔ)。由于該項目上市時機良好，預(yù)計資金回籠壓力不大。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。 劣勢： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)較重利息負(fù)擔(dān)； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 環(huán)保 。 第四部分 投資及經(jīng)營收入估算 投資估算 本項目總投資為 9824 萬元 1．建設(shè)投資 9600 萬元 根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算建設(shè)投資造價見表 41。 資金來源 本項目總投資 9824 萬元 ,其中企業(yè)自籌 7224 萬元 ,銀行貸款 2600 萬元 . 實施進度 2020 年 4 月：原主樓封頂。 利潤分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營 15— 20 年。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，本公司認(rèn)為選擇業(yè)主自己經(jīng)營比較切合實際。 ④修理費用 根據(jù)目前運行中的維修狀況，結(jié)合項目建成后的情況，本項目年維修費用按銷售收入的 5%計算，約 萬元。詳見附表 3《利潤和利潤分配表》。所得稅后靜態(tài)投資回收期為 年。從分析結(jié)果可以看出，銷售收入是最敏感因素，對項目運行的財務(wù)效益好壞至關(guān)重要。綜上所述 ,從廣水的旅游資料的開發(fā)經(jīng)濟發(fā)展的要求和目前酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀等多個方面來看，佰特國際大酒店這個項目面臨非常好的發(fā)展機遇，可以說是“天時、地利、人和”，她的建成開業(yè)不僅會改變廣水酒店業(yè)的現(xiàn)狀，同時對廣水的經(jīng)濟也會帶來巨大的商機。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問服務(wù)，并收取固定管理費用，一般視項目大小，約在 200 萬 500 萬左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營和投資者回報的任何風(fēng)險。backgroundcolor:00aa0039。color:white。 4 本年借款 B style=39。color:white。 方式三：酒店管理公司收取營業(yè)收益的 25%，但管理公司承擔(dān)部分經(jīng)營風(fēng)險。 針對項目成本率從 50%到 68%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運營成本的高低已成為本項目實施投資回報方式的決定因素。在這一點上，銷售收入等于生產(chǎn)成本，項目剛好盈虧平衡。 敏感性分析 由于本項目評價所采用的數(shù)據(jù)，部分系預(yù)測和估算，存在一定程度的偏差，為了分析、預(yù)測財務(wù)評價諸因素發(fā)生變化時對項目經(jīng)濟評價的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度。投資利稅率為 %。則年折舊額 =（ 15%）247。 酒店食宿、娛樂部分將是酒店的主要利潤來源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益較好。業(yè)主每年可以享受 20～ 40 天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。 2020 年 8 月：分項工程驗收并投入運營。 收益法定義： 預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 《廣水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護工作。 佰特國際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店 ，將嚴(yán)格按照國際星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將 客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。 整體來看，佰特國際大酒店以星級酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及廣水經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。 機會（ O） 廣水市近年來出臺的政策利好，為投資型物業(yè)的良性發(fā)展奠定基礎(chǔ)； 星級酒店建設(shè)項目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越； 外來客商多，商務(wù)會議多，消費能力強； 本地居民消費欲望強烈。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶； （ 4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。 廣水市投資導(dǎo)向項目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目 （ 5）倉儲運輸項目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項目 （ 8）基地 化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目 經(jīng)濟發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，廣水市近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6億多元大力進行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。因此，一般采用自管或聘請顧問的形式管理。 廣水市 2020 年酒店整體經(jīng)濟預(yù)測及分析 進入 2020 年，廣水酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 4月酒店開房率均超過去年同期水平，“十一”長假期間，廣水市酒店開房率更高達 85%以上?；谝陨弦蛩胤治觯錆h昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司在永陽大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時市場份額將達到50%以上，處于絕對壟斷地位。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大 力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。 近年來，廣水市抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。 項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 佰特國際大酒店 商務(wù)旅游酒店單體 17 層，總建筑面積 23385 ㎡，項目總占地面積 1940 ㎡。佰特國際大酒店嚴(yán)格按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。該公司現(xiàn)有人員 51名 ,其中高級工程師 2名 ,會計師、工程師 15名，助理工程師 22 名，一般員工 10 名。全市國土面積 2647 平方公里，人口 93 萬，轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1 個省管經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 廣水市現(xiàn)有星級酒店經(jīng)營狀況分析 星級 酒店名稱 年入住率 (2020 年） 酒店規(guī)模 3 云都大酒店 90％ 10 層 5600 多㎡ 2 乾星商務(wù)酒店 80％ 10 層 4000 多㎡ 消費價格分析 佰特國際大酒店地 處市中心，主要靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場，具有價格競爭能力。 交通狀況 京廣 鐵路和 107 國道在廣水市東部縱貫?zāi)媳?，漢