【正文】 廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目 可 行 性 研 究 報 告 主 持 部 門：廣水市發(fā)展和改革局 編 制 單 位：廣水市工程咨詢公司 單 位 資 格：國家發(fā)展和改革委員會 工咨丙 12120200061 分 管 領(lǐng) 導(dǎo)：付立華 公 司 總 經(jīng) 理：吳 強 技 術(shù) 負 責(zé) 人：王偉群（注冊咨詢工程師） 報告編寫負責(zé)人：葉仕文 編 寫 人 員：黃鳳冰（注冊咨詢工程師） 朱 萍（注冊咨詢工程師） 李 軍（注冊咨詢工程師） 吳 強 葉仕文 吳鐵軍 審 核：王海 目 錄 前言???????????????????? 04 第一部分 項目總論????????????? 05 第二部分 市場分析????????????? 08 第三部分 項目分析及評價?????????? 18 第四部分 投資及經(jīng)營收入估算???????? 28 第五部分 財務(wù)與敏感性分析????????? 33 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議??????? 40 前 言 廣水市工程咨詢公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司的委托對廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目的可行性進行了研究。 本公司經(jīng)過詳細的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下： 第一部分 項目總論 廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目是武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資運營的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。佰特國際大酒店嚴(yán)格按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 11/a.1 項目背景 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為適應(yīng)時代發(fā)展的要求，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在廣水市應(yīng)山城區(qū)建設(shè)星級酒店。 項目名稱 廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目 項目業(yè)主單位概況 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 ,公司注冊資本 2200 萬元 ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理工作。該公司現(xiàn)有人員 51名 ,其中高級工程師 2名 ,會計師、工程師 15名，助理工程師 22 名，一般員工 10 名。 公司法定代表人方喜昌 ,大專學(xué)歷 ,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開發(fā)，具有二級項目經(jīng)理資格證書，有豐富的管理工作經(jīng)驗。 承擔(dān)可行性研究工作的單位 廣水市工程咨詢公司，公司法人代表：吳強。公司資質(zhì)證書號：國家發(fā)展和改革委員會工咨丙 12120200061，資質(zhì)等級：丙級。 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 《原國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》 《廣水市主要經(jīng)濟指標(biāo)》 《廣水市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 佰特國際大酒店 商務(wù)旅游酒店單體 17 層，總建筑面積 23385 ㎡，項目總占地面積 1940 ㎡。 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對廣水經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20202020 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過詳細的市場分析后認(rèn)為： ■ 項目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場是樂觀的； ■ 星級酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 將該項目投放市場的時機是可行的； ■ 考慮目前該公司的實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟。 第二部分 市場分析 項目投資環(huán)境和市場研究 項目投資環(huán)境分析 廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚四海，素有“鄂北門戶”之稱。全市國土面積 2647 平方公里，人口 93 萬，轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1 個省管經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。從南北朝置縣，迄今已有 1400 多年的歷史，文化底蘊豐厚，歷史人文薈萃。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽等大中城市的重要交匯點，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地，是西部大開發(fā)的橋頭堡。京廣鐵路和 107 國道在東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和 316 國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過， 10 號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。從這里到武漢天河機場僅 1 個多小時的路程，交通十分便捷。 近年來，廣水市抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進了社會全面進步。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū) 5 個， “三來一補”、“三資”企業(yè) 139家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 20 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步向創(chuàng)匯開放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī) 模。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。全市國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 2020 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達 ，市級財政收入 億元，農(nóng)民人均純純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 3900 元和 8000 元。廣水市以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為中國楹聯(lián)文化城市、中華詩詞之鄉(xiāng)、全國科普先進縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟二十強的方陣。 廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大 力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提供了有力的保證。 市場研究 廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提 供了有力的保證。 目前只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店是掛牌的星級酒店，其他酒店和旅館起點低、規(guī)模小、服務(wù)水平差，云都大酒店與乾星商務(wù)酒店處于雙頭壟斷地位。近年來，隨著廣水市對外開放逐步擴大，主動融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來客商及游客逐年倍增，每年接待流量在 20 萬人左右。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無法容納如此大的客源市場，遠遠不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動和會議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機遇。基于以上因素分析，武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司在永陽大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時市場份額將達到50%以上，處于絕對壟斷地位。 市場宏觀背景 廣水市 2020 年經(jīng)濟分析 從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2020 年廣水國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。全市經(jīng)濟總量繼續(xù)加大，各項主要指標(biāo)實現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費和需求比較協(xié)調(diào)，總體運行形勢良好。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。 市場消費繁榮，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計完 成 億元，比去年同期增長%； 社會消費品零售總額累計完成 億元，比去年同期增長 %，累計增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價微升，職工居民收入有所增加； 財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 廣水市歷年酒店經(jīng)營情況分析 從 2020 年低谷期開始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在 2020 年達到階段性頂峰； 2020年廣水市酒店的入住率和 2020 年相比有較大幅度的下降， 其原因是受到 SARS 的影響。 廣水市 2020 年酒店整體經(jīng)濟預(yù)測及分析 進入 2020 年，廣水酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 4月酒店開房率均超過去年同期水平，“十一”長假期間，廣水市酒店開房率更高達 85%以上。具體表現(xiàn)如下： 廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長假變?yōu)樾￠L假，居民不宜遠行，不少武漢市民駕車來廣水進行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來看，控制局部過熱的投資需求，擴大消費需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗 高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會事業(yè)的投資，仍在擴大； 經(jīng)過近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟高速增長推動下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運行軌道。 廣水市現(xiàn)有星級酒店經(jīng)營狀況分析 星級 酒店名稱 年入住率 (2020 年） 酒店規(guī)模 3 云都大酒店 90％ 10 層 5600 多㎡ 2 乾星商務(wù)酒店 80％ 10 層 4000 多㎡ 消費價格分析 佰特國際大酒店地 處市中心，主要靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場，具有價格競爭能力。 入住率分析 2020 年廣水市酒店的年入住率仍然達 64％，經(jīng)營情況良好，星級酒店的年入住率也在 70～90％之間浮動。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 4000 平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強的星級酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級酒店，其經(jīng)營面積相對較大， 經(jīng)營樓層達到 10 層。 酒店管理公司分析