【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 息問(wèn)題，但是有著巨大的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。 項(xiàng)目抵押貸款： 概 念： 即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。 劣勢(shì)： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)較重利息負(fù)擔(dān)； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。 項(xiàng)目定位 佰特國(guó)際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高 17 層，項(xiàng)目總投資 9824 萬(wàn)元。 佰特國(guó)際大酒店作為一家豪華商務(wù)旅游酒店 ，將嚴(yán)格按照國(guó)際星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為廣水市國(guó)際級(jí)商務(wù)星級(jí)酒店。 方案評(píng)估意見(jiàn) 綜合 ，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： ■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 ■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 消防 按照國(guó)家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓 24 個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說(shuō)明。 節(jié)能 節(jié)能是我國(guó)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)遵循的原則，本項(xiàng)目采用如下節(jié)能措施： 1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計(jì)，盡量選擇直線距離。 2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。 3．選用高效、長(zhǎng)壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實(shí)行光電智能控制，杜絕長(zhǎng)明燈等浪費(fèi)現(xiàn)象。 環(huán)保 。 ，污水以 隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。 《廣水市城市總體規(guī)劃》的規(guī)定，從各方面努力做好環(huán)境保護(hù)工作。 安全 。項(xiàng)目建成后，要把安全放在第一位，加強(qiáng)治安，確保消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。 GB50052— 95 供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求進(jìn)行，高壓開(kāi)關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯(cuò)誤操作。 ，以保證檢修時(shí)安全切斷電源；設(shè)置信號(hào)系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，能發(fā)聲光報(bào)警提示。 地震 廣水市屬淺震，震 源深度一般在 8 千米左右，震級(jí)也不大，地震烈度為 6 度。 第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算 投資估算 本項(xiàng)目總投資為 9824 萬(wàn)元 1．建設(shè)投資 9600 萬(wàn)元 根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算建設(shè)投資造價(jià)見(jiàn)表 41。 表 41 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 分期計(jì)劃進(jìn)度 2020 年 2020 年 2020 年 1 土地費(fèi)用 600 600 2 前期工程費(fèi) 820 820 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2830 2830 4 建筑安裝工程費(fèi) 3640 640 1000 2020 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1250 150 500 600 10 其他費(fèi)用 350 350 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 110 110 合 計(jì) 9600 5150 1500 2950 2．建設(shè)期利 息 項(xiàng)目業(yè)主計(jì)劃貸款 2600 萬(wàn)元 ,于 2020 年一次性投放，年利率為 %，建設(shè)期利息為 萬(wàn)元 . 3．流動(dòng)資金 根據(jù)企業(yè)實(shí)際測(cè)定年需流動(dòng)資金 萬(wàn)元 . 各類收入估算 酒店客房部分價(jià)格定位 定位理論依據(jù)： 由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。 收益法定義： 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益年有限，且其 他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 酒店基準(zhǔn)收益率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 本項(xiàng)目作為星級(jí)酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為 10 年，故收益年限 n＝ 10 本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝ 75％，宴會(huì)廳上座率 70%，棋牌和餐廳包房上座率均為 80%， KTVT每天使用率為 70%。 營(yíng)業(yè)收入 客 房收入 以客房數(shù) 200 間，客房預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)為 180 元，平均出租率為 75%來(lái)計(jì)算，則全年預(yù)計(jì)收益為： 180（元） *200（間） *75%*365 天 = 萬(wàn)元 西餐廳收入 以臺(tái)位數(shù) 60 人，人平消費(fèi) 40 元，上座率 70%，中晚兩餐來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 60（位） *40（元） *70%*365 天 *2 餐 = 萬(wàn)元 棋牌茶藝廳收入 以臺(tái)位數(shù) 80 人，人平消費(fèi) 50 元，上座率 80%來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 80（人） *50（元） *80%*365 天 = 萬(wàn)元 KTV 娛樂(lè)收入 以 包房 20 間，開(kāi)房率 70%，房均消費(fèi) 500 元來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 20（間） *500（元） *70%*365 天 = 萬(wàn)元 ５、桑拿洗浴回報(bào)： 以每天接待客人 80 人，人均消費(fèi) 100 元來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 80（人） *100（元） *365（天） =292 萬(wàn)元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，佰特國(guó)際大酒店全年總投資收益為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目回款計(jì)劃 項(xiàng)目回款詳見(jiàn)附表 1：《營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表》。 資金來(lái)源和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 資本金及來(lái)源 根據(jù)國(guó)務(wù)院 2020 年的規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)具備 35%的資本金，即 9824 35%= 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目企業(yè)實(shí)際具備資本金 7224 萬(wàn)元，由企業(yè)用自有資金投入。 資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資 9824 萬(wàn)元 ,其中企業(yè)自籌 7224 萬(wàn)元 ,銀行貸款 2600 萬(wàn)元 . 實(shí)施進(jìn)度 2020 年 4 月：原主樓封頂。 2020 年 5 月 2020 年 6 月：對(duì)主樓裝修，進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)。 2020 年 8 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)。 經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn) 根據(jù)測(cè)算，正常運(yùn)營(yíng)后項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年收入為 萬(wàn)元 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈利 潤(rùn)詳見(jiàn)附表 3：《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表》。 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 成本分析 目前星級(jí)酒店的三種主要經(jīng)營(yíng)方式 固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 10— 20 年。發(fā)展商承諾每年 7%— 8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受 18～ 84 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付 1～3 成首期，供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本低的星級(jí)酒店，因?yàn)榛貓?bào)明 確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型星級(jí)酒店的主要回報(bào)模式。 利潤(rùn)分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 15— 20 年。業(yè)主只需交付 2～ 3成首期，另付月供。業(yè)主每年可以享受 20～ 40 天（分淡、旺季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營(yíng)稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)模式： 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售 價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高的星級(jí)酒店。 小結(jié)： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，本公司認(rèn)為選擇業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)比較切合實(shí)際。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè) 從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，該項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后客房出租率較高，可能達(dá)到 90%。 酒店食宿、娛樂(lè)部分將是酒店的主要利潤(rùn)來(lái)源，按照廣水市酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營(yíng)收益較好。 ： 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率 見(jiàn)表 51。 表 51 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 20 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 法定盈余公積金 10 任意盈余公積金 8 成本費(fèi)用估算 年總成本費(fèi)用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進(jìn)行估算。成本項(xiàng)目包括：原材料費(fèi)用、服務(wù)人員工資及福利、水電費(fèi)用、管理費(fèi)用、折舊費(fèi)、利息支出及其它費(fèi)用。 原材料費(fèi)用 能源消耗： 4000 元 /天 *360=144 萬(wàn)元 物料損耗 ： 1000 元 /天 *360=36 萬(wàn)元 以上兩項(xiàng)合計(jì)年費(fèi)用為 180 萬(wàn)元 . ②工資及福利費(fèi)用 項(xiàng)目建成后需服務(wù)人員 80 人 ,人均年工資福利 萬(wàn)元 ,共 1