【正文】 2 營(yíng)業(yè)稅金 886 3 附加 89 4 營(yíng)業(yè)稅金及 附加 975 附表 2 總成本費(fèi)用估算表 人民幣單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 計(jì) 算 期 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 外購(gòu)原材料然料及動(dòng)力 1800 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 2 工資及福利費(fèi) 1120 112 112 112 112 112 112 112 112 112 112 3 修理費(fèi) 8860 4 其他費(fèi)用 1772 5 經(jīng)營(yíng)成本 5578 6 折舊費(fèi) 6090 609 609 609 609 609 609 609 609 609 609 7 攤銷費(fèi) 600 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 8 利息支出 19 總成本費(fèi)用 其中 :可變成本 1800 180 180 180 180 180 180 180 180 180 180 固定成本 附表 3 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 人民幣單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 年份 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì) 算 期 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 975 3 總成本費(fèi)用 4 利潤(rùn)總額 (123) 5 彌補(bǔ)以 前年度虧損 利潤(rùn)總額 (45) 6 應(yīng)納稅所得額 7 所得稅 (25％ ) 8 稅后利潤(rùn) (45) 9 可供分配利潤(rùn) 附表 4 借款還本付息計(jì)算表 人民幣單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 年份 項(xiàng)目 年利率 (％ ) 4 5 6 1 人民幣借款 2 年初借款累計(jì) 6/aB style=39。backgroundcolor:00aa0039。backgroundcolor:00aa0039。 B style=39。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對(duì)全國(guó)和廣水經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20202020 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng) 調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市星級(jí)酒店市場(chǎng)是樂觀的 ■ 星級(jí)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 202020200 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前該公司的經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟 結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為星級(jí)酒店是可行的！ 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 如何提高酒店的盈利能力？ 樹立廣水市最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別； （ 3）將固定客戶吸收為會(huì)員，提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率； （ 4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。 BEP=[247。 據(jù)本工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，通常敏感性分析中可能發(fā)生變化的主 要因素是工程投資，處理收費(fèi)及經(jīng)營(yíng)成本，考慮可能變化幅度為177。 ②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。 ⑥攤銷 土地費(fèi)用列入攤銷費(fèi)用 600 萬(wàn)元 ,分 10 年進(jìn)行攤銷 ,每年攤銷 60 萬(wàn)元 . ⑦利息支出：借款本息為 2613. 16 萬(wàn)元 ,年利率為 %,付息方式為三年等額還本利息照付，見附表 4 借款還本付息表。 表 51 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 20 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 法定盈余公積金 10 任意盈余公積金 8 成本費(fèi)用估算 年總成本費(fèi)用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進(jìn)行估算。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 成本分析 目前星級(jí)酒店的三種主要經(jīng)營(yíng)方式 固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 10— 20 年。 營(yíng)業(yè)收入 客 房收入 以客房數(shù) 200 間，客房預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)為 180 元，平均出租率為 75%來(lái)計(jì)算，則全年預(yù)計(jì)收益為： 180（元） *200（間） *75%*365 天 = 萬(wàn)元 西餐廳收入 以臺(tái)位數(shù) 60 人，人平消費(fèi) 40 元，上座率 70%，中晚兩餐來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 60（位） *40（元） *70%*365 天 *2 餐 = 萬(wàn)元 棋牌茶藝廳收入 以臺(tái)位數(shù) 80 人，人平消費(fèi) 50 元，上座率 80%來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 80（人） *50（元） *80%*365 天 = 萬(wàn)元 KTV 娛樂收入 以 包房 20 間，開房率 70%，房均消費(fèi) 500 元來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 20（間） *500（元） *70%*365 天 = 萬(wàn)元 ５、桑拿洗浴回報(bào)： 以每天接待客人 80 人，人均消費(fèi) 100 元來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 80（人） *100（元） *365（天） =292 萬(wàn)元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，佰特國(guó)際大酒店全年總投資收益為 萬(wàn)元。項(xiàng)目建成后，要把安全放在第一位，加強(qiáng)治安，確保消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。 方案評(píng)估意見 綜合 ，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： ■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 ■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 消防 按照國(guó)家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓 24 個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說明。 劣勢(shì)： （ 1）操作方式極為復(fù)雜； （ 2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。 應(yīng)對(duì)策略 四大 SO 策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 配合項(xiàng)目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注；