【正文】 向創(chuàng)匯開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，商貿(mào)業(yè)已形成規(guī) 模。廣水市以其經(jīng)濟(jì)、文化等方面的輝煌成就被評(píng)為中國(guó)楹聯(lián)文化城市、中華詩(shī)詞之鄉(xiāng)、全國(guó)科普先進(jìn)縣市、擠入了全省縣域經(jīng)濟(jì)二十強(qiáng)的方陣。 市場(chǎng)研究 廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。近年來(lái)，隨著廣水市對(duì)外開(kāi)放逐步擴(kuò)大，主動(dòng)融入武漢城市圈，廣水正逐步武漢旅游和發(fā)展的后花園，外來(lái)客商及游客逐年倍增，每年接待流量在 20 萬(wàn)人左右。全市經(jīng)濟(jì)總量繼續(xù)加大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢(shì)良好。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完 成 億元，比去年同期增長(zhǎng)%； 社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) %，累計(jì)增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場(chǎng)物價(jià)微升，職工居民收入有所增加； 財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)”：從內(nèi)需結(jié)構(gòu)來(lái)看，控制局部過(guò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資結(jié)構(gòu)看，對(duì)局部過(guò)熱的行業(yè)投資、高消耗 高污染投資，對(duì)各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，而對(duì)農(nóng)業(yè)、能吸納就業(yè)的第三產(chǎn)業(yè)以及各種社會(huì)事業(yè)的投資，仍在擴(kuò)大； 經(jīng)過(guò)近幾年的宣傳，廣水市的旅游和酒店業(yè)在廣水市政府扶持旅游業(yè)的政策影響及經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)推動(dòng)下，酒店入住率迅速上升，行業(yè)步入快速運(yùn)行軌道。 酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的酒店經(jīng)營(yíng)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)面積不超過(guò) 4000 平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強(qiáng)的星級(jí)酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的星級(jí)酒店，其經(jīng)營(yíng)面積相對(duì)較大， 經(jīng)營(yíng)樓層達(dá)到 10 層。歷史悠久，交通便利、商貿(mào)活躍、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。目前，全市頗具一定規(guī)模的綜合市場(chǎng)和肉菜市場(chǎng) 5 個(gè)，已形成了以中佰、輕工和家家福超市、商業(yè)街為中心的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的酒店、酒店十幾家，其中應(yīng)山城區(qū) 2家，市有 線電視網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市范圍，市鄉(xiāng)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。 廣水市已形成專(zhuān)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成的多功能、方便快捷的金融服務(wù)體系。真正具有星級(jí)酒店正式資質(zhì)的只有云都大酒店一家，其他為具備四星或三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書(shū)的酒店。 廣水市的酒店業(yè)代表了整個(gè)的最高水平，但仍然存在整體規(guī)模小、酒店管理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問(wèn)題，相對(duì)于廣水市目前快速發(fā)展已略顯滯后。 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） 項(xiàng)目位于廣水市區(qū)域中心，周邊各類(lèi)市政配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好展示面； 區(qū)域最高檔酒店，享有一定的市場(chǎng)知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對(duì)客戶的綜合吸引力較大； 項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 應(yīng)對(duì)策略 四大 SO 策略（強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)策略） 強(qiáng)化項(xiàng)目自身的高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類(lèi)型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，出奇制勝； 配合項(xiàng)目廣水市地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場(chǎng)包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源和政府背景資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)消費(fèi)。由于該項(xiàng)目上市時(shí)機(jī)良好，預(yù)計(jì)資金回籠壓力不大。 目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。 劣勢(shì)： （ 1）操作方式極為復(fù)雜； （ 2）存在巨大的后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。 劣勢(shì)： （ 1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （ 2）將背負(fù)較重利息負(fù)擔(dān)； 小結(jié)： 基于以上分析，雖然會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)，但是回籠資金較快，抵押貸款能能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。 方案評(píng)估意見(jiàn) 綜合 ，我們認(rèn)為項(xiàng)目抵押貸款模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有三大戰(zhàn)略性意義： ■ 快速回籠部分資金，緩解資金壓力 ■ 由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 ■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 消防 按照國(guó)家對(duì)消防設(shè)施的有關(guān)規(guī)定和要求，每層設(shè)置消防栓 24 個(gè)，設(shè)置干粉滅火器一臺(tái)，具體消防措施有待在初步設(shè)計(jì)中詳細(xì)說(shuō)明。 環(huán)保 。項(xiàng)目建成后，要把安全放在第一位，加強(qiáng)治安，確保消費(fèi)者的生命財(cái)產(chǎn)安全。 第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算 投資估算 本項(xiàng)目總投資為 9824 萬(wàn)元 1．建設(shè)投資 9600 萬(wàn)元 根據(jù)建設(shè)單位提供的土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算建設(shè)投資造價(jià)見(jiàn)表 41。 營(yíng)業(yè)收入 客 房收入 以客房數(shù) 200 間，客房預(yù)計(jì)平均房?jī)r(jià)為 180 元，平均出租率為 75%來(lái)計(jì)算，則全年預(yù)計(jì)收益為： 180（元） *200（間） *75%*365 天 = 萬(wàn)元 西餐廳收入 以臺(tái)位數(shù) 60 人，人平消費(fèi) 40 元，上座率 70%，中晚兩餐來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 60（位） *40（元） *70%*365 天 *2 餐 = 萬(wàn)元 棋牌茶藝廳收入 以臺(tái)位數(shù) 80 人，人平消費(fèi) 50 元，上座率 80%來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 80（人） *50（元） *80%*365 天 = 萬(wàn)元 KTV 娛樂(lè)收入 以 包房 20 間，開(kāi)房率 70%，房均消費(fèi) 500 元來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 20（間） *500（元） *70%*365 天 = 萬(wàn)元 ５、桑拿洗浴回報(bào)： 以每天接待客人 80 人，人均消費(fèi) 100 元來(lái)計(jì)算，則全年收益為： 80（人） *100（元） *365（天） =292 萬(wàn)元 根據(jù)以上數(shù)據(jù)，佰特國(guó)際大酒店全年總投資收益為 萬(wàn)元。 資金來(lái)源 本項(xiàng)目總投資 9824 萬(wàn)元 ,其中企業(yè)自籌 7224 萬(wàn)元 ,銀行貸款 2600 萬(wàn)元 . 實(shí)施進(jìn)度 2020 年 4 月：原主樓封頂。 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 成本分析 目前星級(jí)酒店的三種主要經(jīng)營(yíng)方式 固定回報(bào)模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 10— 20 年。 利潤(rùn)分成模式： 物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開(kāi)發(fā)商與酒店共同經(jīng)營(yíng) 15— 20 年。但從后續(xù)經(jīng)營(yíng)的可操作性角度來(lái)看涉及問(wèn)題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。通過(guò)以上三種經(jīng)營(yíng)模式的對(duì)比分析及本項(xiàng)目的具體情況，本公司認(rèn)為選擇業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)比較切合實(shí)際。 表 51 稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營(yíng)業(yè)稅 20 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 25 法定盈余公積金 10 任意盈余公積金 8 成本費(fèi)用估算 年總成本費(fèi)用按照《方法和參數(shù)》（第三版）規(guī)定進(jìn)行估算。 ④修理費(fèi)用 根據(jù)目前運(yùn)行中的維修狀況，結(jié)合項(xiàng)目建成后的情況，本項(xiàng)目年維修費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 5%計(jì)算，約 萬(wàn)元。 ⑥攤銷(xiāo) 土地費(fèi)用列入攤銷(xiāo)費(fèi)用 600 萬(wàn)元 ,分 10 年進(jìn)行攤銷(xiāo) ,每年攤銷(xiāo) 60 萬(wàn)元 . ⑦利息支出：借款本息為 2613. 16 萬(wàn)元 ,年利率為 %,付息方式為三年等額還本利息照付，見(jiàn)附表 4 借款還本付息表。詳見(jiàn)附表 3《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》。 ②財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。所得稅后靜態(tài)投資回收期為 年。 據(jù)本工程項(xiàng)目的特點(diǎn)，通常敏感性分析中可能發(fā)生變化的主 要因素是工程投資，處理收費(fèi)及經(jīng)營(yíng)成本，考慮可能變化幅度為177。從分析結(jié)果可以看出，銷(xiāo)售收入是最敏感因素，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的財(cái)務(wù)效益好壞至關(guān)重要。 BEP=[247。綜上所述 ,從廣水的旅游資料的開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和目前酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀等多個(gè)方面來(lái)看，佰特國(guó)際大酒店這個(gè)項(xiàng)目面臨非常好的發(fā)展機(jī)遇，可以說(shuō)是“天時(shí)、地利、人和”，她的建成開(kāi)業(yè)不僅會(huì)改變廣水酒店業(yè)的現(xiàn)狀，同時(shí)對(duì)廣水的經(jīng)濟(jì)也會(huì)帶來(lái)巨大的商機(jī)。 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和廣水經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20202020 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng) 調(diào)研后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市星級(jí)酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的 ■ 星級(jí)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 ■ 在 202020200 年將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的 ■ 考慮目前該公司的經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟 結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營(yíng)銷(xiāo)手段的條件下，本項(xiàng)目作為星級(jí)酒店是可行的！ 項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議 如何提高酒店的盈利能力？ 樹(shù)立廣水市最高檔酒店形象： （ 1）將現(xiàn)有外包的餐飲娛樂(lè)部分統(tǒng)一引進(jìn)知名經(jīng)營(yíng)管理品牌公司整合經(jīng)營(yíng)，提升經(jīng)營(yíng)管理水平和檔次； （ 2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹(shù)一幟，迅速和市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相區(qū)別； （ 3）將固定客戶吸收為會(huì)員，提高以后酒店經(jīng)營(yíng)的入住率； （ 4）建立長(zhǎng)期品牌發(fā)展戰(zhàn)略，拓寬酒店客源范圍，提高市場(chǎng)占有率。 發(fā)展商與酒店管理公司合作方式建議： 方式一：酒店管理公司在一定年限內(nèi)為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，并收取固定管理費(fèi)用，一般視項(xiàng)目大小，約在 200 萬(wàn) 500 萬(wàn)左右，酒店管理公司不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者回報(bào)的任何風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本 利用酒店管理公司先進(jìn)的酒店管理方法，降低酒店固定經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店盈利能力。backgroundcolor