【正文】 color:white。 B style=39。backgroundcolor:00aa0039。color:white。當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)虧損或達(dá)不到約定效益時(shí)，酒店管理公司承擔(dān)虧損或不收取管理費(fèi)用；當(dāng)酒店經(jīng)營(yíng)的效益達(dá)到約定時(shí)酒店管理公司收取利潤(rùn) 25%的管理費(fèi)；但酒店收益超過一定比例時(shí)，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費(fèi)，還可以從超額利潤(rùn)中取得一定比例的分成。因此，本公司建議武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名酒店管理公司作為顧問，全面提高經(jīng)營(yíng)管理水平，為酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供有力保障。 本工程咨詢公司認(rèn)為：項(xiàng)目酒店作為星級(jí)經(jīng)營(yíng)模式的發(fā)展空間很大，如果在合理的范圍內(nèi)能做好成本控制工作，則項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展都不存在問題；如果酒店入住率在現(xiàn)有水平上能夠繼續(xù)提高，則后期利潤(rùn)空間將會(huì)更大。 該項(xiàng)目建成后 可大大提升廣水市對(duì)外窗口形象，增強(qiáng)對(duì)外接待能力，提高城市品位，可增加 80個(gè)就業(yè)崗位。盈虧平衡點(diǎn)越低，項(xiàng)目贏利的可能性越大，虧損的可能性越小。因此，當(dāng)基建投資或經(jīng)營(yíng)成本提高時(shí)，要相應(yīng)提高銷售收入來達(dá)到降低收入或提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。因此，在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。 ③投資回收期。見附表 3《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》。每年從稅后利潤(rùn)中提取 10%的法定盈余公積金和 5%的法定公益金。 15=609 萬(wàn)元。 ③其它費(fèi)用 : 按年?duì)I業(yè)收入的 10%考慮，預(yù)計(jì)為 萬(wàn)元。 ： 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率 見表 51。 小結(jié)： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營(yíng)的問題，也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本相對(duì)較高，酒店影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。此類方式適合被地理位置偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本低的星級(jí)酒店，因?yàn)榛貓?bào)明 確簡(jiǎn)單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型星級(jí)酒店的主要回報(bào)模式。 經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn) 根據(jù)測(cè)算，正常運(yùn)營(yíng)后項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年收入為 萬(wàn)元 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)凈利 潤(rùn)詳見附表 3：《利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表》。 本項(xiàng)目企業(yè)實(shí)際具備資本金 7224 萬(wàn)元，由企業(yè)用自有資金投入。 收益年有限，且其 他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： V=[1－ 1/（ 1＋ r） n]a/r V—— 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià) n—— 項(xiàng)目的收益年限 r—— 酒店基準(zhǔn)收益率，一般取經(jīng)驗(yàn)值 8％； a—— 項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 本項(xiàng)目作為星級(jí)酒店，經(jīng)營(yíng)年限一般為 10 年，故收益年限 n＝ 10 本項(xiàng)目作為酒店的凈收益 a 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： 入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計(jì)）＝ 75％，宴會(huì)廳上座率 70%，棋牌和餐廳包房上座率均為 80%， KTVT每天使用率為 70%。 地震 廣水市屬淺震，震 源深度一般在 8 千米左右，震級(jí)也不大，地震烈度為 6 度。 安全 。 3．選用高效、長(zhǎng)壽、節(jié)能型的光源和燈具，路燈照明實(shí)行光電智能控制，杜絕長(zhǎng)明燈等浪費(fèi)現(xiàn)象。 因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為廣水市國(guó)際級(jí)商務(wù)星級(jí)酒店。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能回籠部分資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金； （ 2）能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理； （ 3）能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。 劣勢(shì)： 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； 喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)； 整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 項(xiàng)目評(píng)估： 在整個(gè)廣水市市場(chǎng)中，佰特國(guó)際大酒店作為目前唯一的 四星級(jí)酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型產(chǎn)品。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目屬于中高檔的星級(jí)酒 店建設(shè)項(xiàng)目。 威脅（ T） 市場(chǎng)整體環(huán)境不樂觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 2 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來不確定因素。 景觀價(jià)值分析 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開闊，中高層單位基本無遮擋，四周景色秀麗。 廣水市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 乾星商務(wù)酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 188）高級(jí)房（ 288）豪華套（ 588） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì) 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般 云都大酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 160）豪華房（ 260）豪華套房（ 500） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿， KTV、棋牌 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來源 小結(jié)： 各酒店標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在 160— 200 元之間，套房?jī)r(jià)格一般在 260— 300 元之間； 各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，酒店的娛樂、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來源。 酒店業(yè)發(fā)展分析 （ 1）、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無星級(jí)酒店，較大規(guī)模酒店較少。 以興辦“三來一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使廣水市發(fā)展為一個(gè)擁有 139家企業(yè)、超 5 億元財(cái)政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟(jì)特區(qū) 廣水市中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。 服務(wù)設(shè)施 廣水市文化娛樂、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。 區(qū)域市場(chǎng)分析 應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，國(guó)土面積 平方公里，總?cè)丝诮?0 萬(wàn)人，轄 12 個(gè)社區(qū)、 4 個(gè)行政村。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。具體表現(xiàn)如下： 廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來的長(zhǎng)假變?yōu)樾￠L(zhǎng)假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少武漢市民駕車來廣水進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。 市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總額穩(wěn)增。 市場(chǎng)宏觀背景 廣水市 2020 年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 2020 年廣水國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 目前只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店是掛牌的星級(jí)酒店，其他酒店和旅館起點(diǎn)低、規(guī)模小、服務(wù)水平差，云都大酒店與乾星商務(wù)酒店處于雙頭壟斷地位。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。 2020 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) ，市級(jí)財(cái)政收入 億元，農(nóng)民人均純純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 3900 元和 8000 元。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū) 5 個(gè)， “三來一補(bǔ)”、“三資”企業(yè) 139家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 20 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽(yáng)等大中城市的重要交匯點(diǎn)，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地，是西部大開發(fā)的橋頭堡。 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對(duì)廣水經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20202020 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)分析后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場(chǎng)是樂觀的； ■ 星級(jí)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； ■ 考慮目前該公司的實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟。 承擔(dān)可行性研究工作的單位 廣水市工程咨詢公司，公司法人代表：吳強(qiáng)。 11/a.1 項(xiàng)目背景 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在廣水市應(yīng)山城區(qū)建設(shè)星級(jí)酒店。廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 主 持 部 門：廣水市發(fā)展和改革局 編 制 單 位：廣水市工程咨詢公司 單 位 資 格：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 工咨丙 12120200061 分 管 領(lǐng) 導(dǎo)：付立華 公 司 總 經(jīng) 理：吳 強(qiáng) 技 術(shù) 負(fù) 責(zé) 人：王偉群（注冊(cè)咨詢工程師） 報(bào)告編寫負(fù)責(zé)人：葉仕文 編 寫 人 員：黃鳳冰（注冊(cè)咨詢工程師） 朱 萍（注冊(cè)咨詢工程師） 李 軍（注冊(cè)咨詢工程師） 吳 強(qiáng) 葉仕文 吳鐵軍 審 核：王海 目 錄 前言???????????????????? 04 第一部分 項(xiàng)目總論????????????? 05 第二部分 市場(chǎng)分析????????????? 08 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)?????????? 18 第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算???????? 28 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析????????? 33 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議??????? 40 前 言 廣水市工程咨詢公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司的委托對(duì)廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。 項(xiàng)目名稱 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目業(yè)主單位概況 武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 ,公司注冊(cè)資本 2200 萬(wàn)元 ,主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理工作。公司資質(zhì)證書號(hào)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工咨丙 12120200061，資質(zhì)等級(jí)：丙級(jí)。 第二部分 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 廣水市位于湖北省北部偏東，因有全國(guó)八大名關(guān)之一的武勝關(guān)而名揚(yáng)四海，素有“鄂北門戶”之稱。京廣鐵路和 107 國(guó)道在東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和 316 國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過， 10 號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。農(nóng)業(yè)也由封閉自給型逐步