【正文】 backgroundcolor:00aa0039。 3 當(dāng)年還本 B style=39。 方式二：酒店管理公司為發(fā)展商提供一系列顧問(wèn)服務(wù)，收取營(yíng) 業(yè)收益的 25%作為顧問(wèn)費(fèi)，不承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)和投資者的任何風(fēng)險(xiǎn)。 小結(jié)： 根據(jù)調(diào)查，維持一個(gè)星級(jí)酒店正常經(jīng)營(yíng)所需要的成本約占總營(yíng)業(yè)額的 50%— 60%； 從上表可知，本項(xiàng)目維持酒店經(jīng)營(yíng)所需總成本略高于行業(yè)平均水平，因此項(xiàng)目建設(shè)必須降低成本 ,強(qiáng)化經(jīng) 營(yíng)管理，利潤(rùn)才有空間。 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析就是在一定的市場(chǎng)、生產(chǎn)能力下，研究擬建項(xiàng)目成本和收益的平衡關(guān)系 的方法，項(xiàng)目的盈利與虧損有個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，稱為盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）。見(jiàn)附表 5《財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) ①投資利 稅率。 ⑤折舊費(fèi)用 本項(xiàng)目折舊費(fèi)用包括家俱和房屋，綜合折舊年限按 15年考慮，殘值率為 5%，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值為 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè) 從廣水市所有酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，該項(xiàng)目建成投入運(yùn)行后客房出租率較高，可能達(dá)到 90%。業(yè)主只需交付 2～ 3成首期，另付月供。 2020 年 5 月 2020 年 6 月：對(duì)主樓裝修，進(jìn)行試運(yùn)營(yíng)。 表 41 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 分期計(jì)劃進(jìn)度 2020 年 2020 年 2020 年 1 土地費(fèi)用 600 600 2 前期工程費(fèi) 820 820 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2830 2830 4 建筑安裝工程費(fèi) 3640 640 1000 2020 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1250 150 500 600 10 其他費(fèi)用 350 350 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 110 110 合 計(jì) 9600 5150 1500 2950 2．建設(shè)期利 息 項(xiàng)目業(yè)主計(jì)劃貸款 2600 萬(wàn)元 ,于 2020 年一次性投放，年利率為 %，建設(shè)期利息為 萬(wàn)元 . 3．流動(dòng)資金 根據(jù)企業(yè)實(shí)際測(cè)定年需流動(dòng)資金 萬(wàn)元 . 各類收入估算 酒店客房部分價(jià)格定位 定位理論依據(jù)： 由于項(xiàng)目周邊沒(méi)有類似的星級(jí)酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營(yíng)收益性物業(yè)，故可采取收益法。 ，污水以 隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。 項(xiàng)目定位 佰特國(guó)際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高 17 層，項(xiàng)目總投資 9824 萬(wàn)元。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。另外，從未來(lái)長(zhǎng)期投資回報(bào)的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營(yíng)成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實(shí)現(xiàn)銷售中承諾的投資回報(bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高發(fā)展商的品牌形象。 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目入住客戶類型單一化； 項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足； 3 項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。從整個(gè)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)； （ 2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 50 間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到 50 間； （ 3）、酒店的入住率 都比較高，維持在 50%— 80%的水平。 投資導(dǎo)向 根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 酒店管理公司分析 廣水星級(jí)酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的廣水市星級(jí)酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。 廣水市歷年酒店經(jīng)營(yíng)情況分析 從 2020 年低谷期開(kāi)始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在 2020 年達(dá)到階段性頂峰； 2020年廣水市酒店的入住率和 2020 年相比有較大幅度的下降， 其原因是受到 SARS 的影響。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無(wú)法容納如此大的客源市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動(dòng)和會(huì)議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機(jī)遇。 廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。從這里到武漢天河機(jī)場(chǎng)僅 1 個(gè)多小時(shí)的路程，交通十分便捷。 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 《廣水市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 《廣水市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下： 第一部分 項(xiàng)目總論 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目是武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資運(yùn)營(yíng)的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。 公司法定代表人方喜昌 ,大專學(xué)歷 ,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書(shū)，有豐富的管理工作經(jīng)驗(yàn)。從南北朝置縣，迄今已有 1400 多年的歷史，文化底蘊(yùn)豐厚，歷史人文薈萃。全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提 供了有力的保證。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，主導(dǎo)地位不斷增強(qiáng)。 入住率分析 2020 年廣水市酒店的年入住率仍然達(dá) 64％，經(jīng)營(yíng)情況良好，星級(jí)酒店的年入住率也在 70～90％之間浮動(dòng)。穿境而過(guò)麻竹高速公路有望在年底動(dòng)工，屆時(shí)廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。 2020 年 12 月底，全市機(jī)新增授信企業(yè) 19家，新增工業(yè)貸款 8000 萬(wàn)元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟(jì)秩序。 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 地塊解析 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑面積： 23385 ㎡ 層數(shù)共 17 層 1 層：接待廳 2 層：西餐廳 3 層：棋牌室 4 層：中餐廳 5 層：會(huì)議中心及夜總會(huì) 6 層：客房 78 層：桑拿室 917 層：客房 客房總數(shù)： 200 間 交通條件及周邊配套分析 位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項(xiàng)目方圓 1000 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機(jī)構(gòu)； 項(xiàng)目所在區(qū)緊鄰永陽(yáng)大道一側(cè)，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛 圍較濃，并且發(fā)展空間很大。 結(jié)論： 通過(guò)對(duì)比分析區(qū)域市場(chǎng)的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，本工程咨詢公司認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場(chǎng)中占有很大優(yōu)勢(shì)，如果能優(yōu)化主觀因素（市場(chǎng)定位、酒店經(jīng)營(yíng)成本控制、營(yíng)銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對(duì)和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場(chǎng)表現(xiàn)。 優(yōu)勢(shì)： （ 1）能 快速回籠大量資金； （ 2）不存在后續(xù)問(wèn)題。 項(xiàng)目抵押貸款： 概 念： 即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 2．選擇能耗低、耐久性、強(qiáng)度高的建筑材料，在施工中采用先進(jìn)的節(jié)能機(jī)械設(shè)施，以節(jié)約能源。 ，以保證檢修時(shí)安全切斷電源；設(shè)置信號(hào)系統(tǒng)，當(dāng)主要設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，能發(fā)聲光報(bào)警提示。 資金來(lái)源和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 資本金及來(lái)源 根據(jù)國(guó)務(wù)院 2020 年的規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)具備 35%的資本金，即 9824 35%= 萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。適合酒店檔次較高，銷售 價(jià)格和經(jīng)營(yíng)運(yùn)作成本也較高的星級(jí)酒店。 原材料費(fèi)用 能源消耗： 4000 元 /天 *360=144 萬(wàn)元 物料損耗 ： 1000 元 /天 *360=36 萬(wàn)元 以上兩項(xiàng)合計(jì)年費(fèi)用為 180 萬(wàn)元 . ②工資及福利費(fèi)用 項(xiàng)目建成后需服務(wù)人員 80 人 ,人均年工資福利 萬(wàn)元 ,共 112 萬(wàn)元。 項(xiàng)目盈利能力分析 項(xiàng)目年均凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元。見(jiàn)附表 5 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》。 敏感性分析結(jié)論表 變化幅度 內(nèi)部收益率（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回收期（年） 基本方案 工程投資變化（ +5%） 工程投資變化（ 5%） 收入變化（ +5%） 收入變化（ 5%） 經(jīng)營(yíng)成本變化（ +5%） 經(jīng)營(yíng)成本變化（ 5%） 敏感性分析表明，各因素的變化都不同程度影響內(nèi)部收益率和投資回收期，并且內(nèi)部收益率跟銷售收入成正比，而跟建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)成本成反比。 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ，改善干部職工和廣大群眾居住條件，美化城市環(huán)境，促進(jìn)城鎮(zhèn)兩個(gè)文明建設(shè)具有重要作用。酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)水平直接影響到酒店的收入利潤(rùn)，酒店管理公司的品牌度直接影響購(gòu)買者的信心。 表 1 營(yíng)業(yè)收入、稅金及附加估算表 人民幣單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 計(jì) 算 期 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 1 銷售收入