【正文】 外來客商多，商務(wù)會議多，消費能力強； 本地居民消費欲望強烈。 第三部分 項目分析及評價 地塊解析 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建筑面積： 23385 ㎡ 層數(shù)共 17 層 1 層：接待廳 2 層：西餐廳 3 層：棋牌室 4 層：中餐廳 5 層：會議中心及夜總會 6 層：客房 78 層：桑拿室 917 層：客房 客房總數(shù)： 200 間 交通條件及周邊配套分析 位于廣水市經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善； 項目方圓 1000 米內(nèi)，高尚物業(yè)眾多，集中了眾多商業(yè)機構(gòu)； 項目所在區(qū)緊鄰永陽大道一側(cè)，人流旺盛，項目所在區(qū)域商業(yè)氛 圍較濃，并且發(fā)展空間很大。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費型客戶； （ 4）、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。 2020 年 12 月底，全市機新增授信企業(yè) 19家，新增工業(yè)貸款 8000 萬元，為企業(yè)的發(fā)展注入了活力，保持了廣水市良好的經(jīng)濟(jì)秩序。 廣水市投資導(dǎo)向項目 （ 1）改善基礎(chǔ)設(shè)施，改善生活條件的項目 （ 2）新材料，零配件，電子元器件等基礎(chǔ)工業(yè)項目 （ 3）資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)項目 （ 4）市場廣闊，附加值高的大型工業(yè)項目 （ 5）倉儲運輸項目 （ 6）旅游觀光農(nóng)業(yè)項目 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)項目 （ 8）基地 化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目 經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就 在城市建設(shè)方面，廣水市近年來加大規(guī)劃建設(shè)力度，投資 6億多元大力進(jìn)行市鄉(xiāng)和村村通建設(shè)，使市容市貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城市的雛型。穿境而過麻竹高速公路有望在年底動工，屆時廣水市的交通狀況將得到根本性的改善。因此，一般采用自管或聘請顧問的形式管理。 入住率分析 2020 年廣水市酒店的年入住率仍然達(dá) 64％，經(jīng)營情況良好，星級酒店的年入住率也在 70～90％之間浮動。 廣水市 2020 年酒店整體經(jīng)濟(jì)預(yù)測及分析 進(jìn)入 2020 年，廣水酒店業(yè)市場持續(xù)向好， 1— 4月酒店開房率均超過去年同期水平，“十一”長假期間，廣水市酒店開房率更高達(dá) 85%以上。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強?；谝陨弦蛩胤治觯錆h昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司在永陽大道與三環(huán)路交匯外興建酒店顯得尤為緊迫，屆時市場份額將達(dá)到50%以上，處于絕對壟斷地位。廣水市良投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營提 供了有力的保證。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大 力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，人民生活水平顯著提高。 近年來，廣水市抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個文明一起抓，促進(jìn)了社會全面進(jìn)步。從南北朝置縣，迄今已有 1400 多年的歷史，文化底蘊豐厚，歷史人文薈萃。 項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 佰特國際大酒店 商務(wù)旅游酒店單體 17 層，總建筑面積 23385 ㎡，項目總占地面積 1940 ㎡。 公司法定代表人方喜昌 ,大專學(xué)歷 ,多年從事建材、建筑工程和房地產(chǎn)開發(fā)，具有二級項目經(jīng)理資格證書，有豐富的管理工作經(jīng)驗。佰特國際大酒店嚴(yán)格按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 本公司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查、市場預(yù)測、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場需求、競爭狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報告如下： 第一部分 項目總論 廣水市佰特國際大酒店建設(shè)項目是武漢昌神房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資運營的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。該公司現(xiàn)有人員 51名 ,其中高級工程師 2名 ,會計師、工程師 15名，助理工程師 22 名，一般員工 10 名。 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》 《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版） 《原國家計委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》 《廣水市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 《廣水市旅游統(tǒng)計月報年報》以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。全市國土面積 2647 平方公里，人口 93 萬，轄 17 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1 個省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。從這里到武漢天河機場僅 1 個多小時的路程，交通十分便捷。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。 廣水市經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來，廣水市堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無法容納如此大的客源市場，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動和會議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機遇。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 廣水市歷年酒店經(jīng)營情況分析 從 2020 年低谷期開始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在 2020 年達(dá)到階段性頂峰； 2020年廣水市酒店的入住率和 2020 年相比有較大幅度的下降， 其原因是受到 SARS 的影響。 廣水市現(xiàn)有星級酒店經(jīng)營狀況分析 星級 酒店名稱 年入住率 (2020 年） 酒店規(guī)模 3 云都大酒店 90％ 10 層 5600 多㎡ 2 乾星商務(wù)酒店 80％ 10 層 4000 多㎡ 消費價格分析 佰特國際大酒店地 處市中心，主要靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場，具有價格競爭能力。 酒店管理公司分析 廣水星級酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的廣水市星級酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。 交通狀況 京廣 鐵路和 107 國道在廣水市東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和 316 國道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過， 10 號省道從中部橫穿東西，挑兩線四路于一體，形成縱橫交錯、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 投資導(dǎo)向 根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。各種金融機構(gòu)的 辦事機構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。從整個來看，酒店業(yè)仍然相對發(fā)達(dá)； （ 2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 50 間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到 50 間； （ 3）、酒店的入住率 都比較高，維持在 50%— 80%的水平。從長遠(yuǎn)來看，在廣水市經(jīng)濟(jì)和旅游市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn) 業(yè)將越發(fā)成熟。 劣勢（ W） 項目入住客戶類型單一化； 項目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 3 項目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計存在缺陷。 兩大 WT 策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險） 項目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶消費； 針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢， 本公司建議引進(jìn)高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 利用政府背景優(yōu)勢對項目進(jìn)行信譽擔(dān)保； 快打快銷規(guī)避政策風(fēng)險。另外，從未來長期投資回報的角度考慮，應(yīng)該采用行之有效的方式降低酒店的經(jīng)營成本，提高酒店的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低中小投資者的投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求： 在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理 根據(jù)本項目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： 整體出讓 抵押貸款 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。 （ 3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會形象和地位，對項目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng) 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售雖然能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，但是有著巨大的社會和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 項目定位 佰特國際大酒店為有限公司全資擁有，該酒店樓高 17 層，項目總投資 9824 萬元。 節(jié)能 節(jié)能是我國發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，是每一個建設(shè)項目應(yīng)遵循的原則，本項目采用如下節(jié)能措施： 1．盡量利用原有道路、路線設(shè)計，盡量選擇直線距離。 ，污水以 隔油池除油后與洗滌廢水合流直接排入市政排水管道。 GB50052— 95 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范要求進(jìn)行，高壓開關(guān)柜增設(shè)電氣聯(lián)鎖，以防錯誤操作。 表 41 項目建設(shè)投資估算 單位：萬元 序號 項 目 投資額 分期計劃進(jìn)度 2020 年 2020 年 2020 年 1 土地費用 600 600 2 前期工程費 820 820 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2830 2830 4 建筑安裝工程費 3640 640 1000 2020 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 1250 150 500 600 10 其他費用 350 350 11 不可預(yù)見費 110 110 合 計