【正文】 4. 酒店設計既要現(xiàn)行特點體現(xiàn)行業(yè)特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等），又是具有服務社 第 3 頁 會（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動全市經(jīng)濟增長等）的功能。公司在蕪湖縣投資在建項目有南湖大酒店、南湖小區(qū)（暫定名） ， 擬建項目有皖南汽車交易市場（暫定名）， 目前 公司 以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為龍頭，憑借 多年專業(yè)運作經(jīng)驗及雄厚 資金實力，成立伊始就招攬大批高素質人才公司 ，通過產(chǎn)品經(jīng)營、品牌經(jīng)營、資本經(jīng)營的有機結合，形成并重點發(fā)展 酒店 、 房產(chǎn) 、商貿(mào) 三 大板塊。 第 5 頁 研究的主要結論與建議 主要經(jīng)濟技術指標 主要經(jīng)濟技術指標 名稱 數(shù)量 備注 總投資 18300 萬元 其中： 固定資產(chǎn)投資 18250 萬元 建設期利息 350萬元 鋪底流動資金 50 萬元 正常年份銷售收入 萬元 正常年 正常年份總成本 萬元 正常年 利潤總額 萬元 正常年 所得稅 萬元 正常年 稅后利潤 萬元 正常年 內部收益率（％） % 稅后 財務凈現(xiàn)值（萬元） 稅后 靜態(tài)投資回收期（年） 含建設期 1 年 動態(tài)投資回收期（年） 含建設期 1 年 投資利潤率（％） % 投資利稅率（％） % 盈虧平衡點（產(chǎn)量） % 第 6 頁 第二章 項目建設背景與建設必要性 項目建設背景 蕪湖縣 簡介 蕪湖縣位于 安徽 省東南部，長江 中下游南岸，古稱 鳩茲 ， 西漢 元豐二年（公元前 109 年）置縣，至今已有 2100 余年歷史。蕪湖縣歷史歷史悠久，當代考古證明，早在四五千年前，這里應居住著 皋夷人 、 山越人 。蕪湖縣“東控勾吳，南連荊楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之險”，歷來為兵家必爭之地?！?陶辛水韻 ”被評為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點。自 2020 年起，縣域綜合經(jīng)濟實力連續(xù) 6 年位居安徽省經(jīng)濟 “ 十強縣 ” 行列。 全 縣 三 次 產(chǎn) 業(yè) 結 構 為∶ ∶ 。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 蕪湖縣素稱 “ 魚米之鄉(xiāng) ” 。盛產(chǎn)糧、油、煙、棉、桑蠶、茶、蔬菜和多種瓜果等。 蕪湖縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。青弋江、 水陽江、漳 河直通黃金水道長江，縣城灣沚鎮(zhèn)距朱家橋外貿(mào)碼頭僅 40 公里。 近年來，蕪湖縣著力推進城市化進程，按照建成蕪湖市副中心城市的目標，縣城圍繞 “ 東擴南進 ” 思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設，爭取用三年左右時間，建成城南新區(qū)，同時，有序改造老城區(qū)。 在蕪湖縣“十一五”規(guī)劃中，規(guī)劃建設以行政廣場、文教園為中心的南部行政文化區(qū)、以蕪湖機械 第 8 頁 工業(yè)園為核心的東部工業(yè)區(qū)、以青弋江濱江景觀為重點的商貿(mào)居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。 本項目建設背景 旅游經(jīng)濟是當今時代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業(yè)起步 較晚，但發(fā)展勢頭強勁，至 1998 年末，我國旅游業(yè)收入，占國內生產(chǎn)總值的 %， 19951998年年均增長率 20%，是同期 GDP 增長率的 2 倍多，旅游業(yè)在在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位越來越重要。由于該產(chǎn)業(yè)是一項綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對拉動整個經(jīng)濟的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。蕪湖地處東部沿海發(fā)達地區(qū)與長江流域的內陸地帶的結合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達，隨著中央加快建設中西部的戰(zhàn)略實施，蕪湖市將成為信息、資金、技術、商品從東部沿海向中 第 9 頁 西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心，沿江經(jīng)濟走廊已初具規(guī)模。所有這些給蕪湖大力發(fā)展旅游經(jīng)濟的生產(chǎn)和經(jīng)營提出了緊迫的要求。因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據(jù)目標市場（四星級酒店為空缺）特點，決定實施該項目項目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。關注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的第一推動力的新現(xiàn)象，必須認識生產(chǎn)服務業(yè)和生活服務業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內部結構升級優(yōu)化的重要標志，積極采取措施推進第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達是現(xiàn)代化經(jīng)濟一個重要特征。 2020 年我國人均 GDP 首次突破 1000 美元，旅游休閑進入了一個急劇擴張期， “ 假日經(jīng)濟 ” 就是一種突出表現(xiàn)。 蕪湖縣 區(qū)域基礎設施系統(tǒng)比較完善，對外開放度大，經(jīng)濟基礎好，產(chǎn)業(yè)結構層次較高，經(jīng)濟發(fā)展總體水平處于全省 較 領先地位，經(jīng)濟集聚和輻射功能日益增強。 本區(qū)位于 華東地區(qū)腹地 ， 長三角西南部，是通往風景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶， 合理開發(fā)利用 當?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游 資源，進一步增強 蕪湖在安徽省的 經(jīng)濟增長極功能。 本項目建設是蕪湖機械工業(yè)園發(fā)展的需要 蕪湖機械工業(yè)園創(chuàng)建于 2020 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展 ，已累計完成基礎設施建設投資 億元，建成“六通一平”面積 平方公里。目前， 45 平方公里的蕪湖機械工業(yè)園東擴計劃已經(jīng) 初具 規(guī)模 ，發(fā)展將進一步加快。隨著蕪湖機械工業(yè)園的發(fā)展，對配套服務提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務的商務中心、購物中心、休閑中心、娛樂中心建設十分迫切。 本項目 建設是城市副中心建設的需要 “十一五”期間，是蕪湖縣經(jīng)濟黃金發(fā)展期，到 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達到 106 億元，年均增長 24％；工業(yè)銷售收入 150 億元，年均增長 19％；財政總收入 10 億元，年均增長 20％；固定資產(chǎn)投資71 億元，年均增長 26％?？h城需要快速擴張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 8 平 方公里擴大到 15 平方公里。向 東 發(fā) 展 、 向 南 擴 張 ， 是 蕪 湖 縣 城 發(fā) 展 的 唯 一 選 擇 。 第 12 頁 第 三 章 市場分析與預測 蕪湖市旅游市場簡析 蕪湖位于安徽東部、瀕臨長江，脈連黃山、九華山，素為 “ 皖南的門戶 ” 。境內有 240 萬年前亞歐人類活動遺址 “ 人字洞 ” 、全國重點文物保護單位 中國青銅文化發(fā)祥地 “ 大工山古銅冶遺址 ” 、全國重點寺廟 “ 廣濟寺 ” 、中國第一座城隍廟遺址等名勝古跡。 蕪湖商業(yè)鼎盛，經(jīng)濟發(fā)達。近代是全國四大米市之首，晚清時被辟為對外通商口岸，是長江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。航空運輸、鐵路干線、長江水運、高速公路構成了以蕪湖為樞紐的立體交通網(wǎng)絡。 蕪湖襟江帶河，風光宜人。湖光山色，交相輝映，江城入畫，美不勝收。其中，蕪湖鐵畫具有三百多年歷史，為 “ 中華一絕 ” ；張恒春國藥店是百年老店，藥品聞名全國和東南亞； “ 傻子瓜子 ” ，富有濃厚的傳 奇色彩；奇瑞轎車，被譽為中國汽車行業(yè)的一匹黑馬。在 2020 年獲得 “ 中國旅游知名品牌 ” 的殊榮，已被定為例會。每屆會展期間，蕪湖會展中心平均人流量達 15 萬多人次，是迄今為止全國同類交易會中檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)性會展。自 “ 九五 ” 以來，旅游投入逐年大幅度增長，旅游基礎設施逐年完善，城市建設、旅游接待、服務設施等方面都取得了突飛猛進的發(fā)展。全年實現(xiàn)旅游業(yè)總收入 億元，比上年增長 %，其中，旅游創(chuàng)匯收入 2460 萬美元，增長 %。全市共有旅行社 37 家，星級飯店 20 家，擁有 AA 級及以上旅游景區(qū) 5 處。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。 第 15 頁 三是高星級酒店入住率高。 項目周邊市場環(huán)境分析 區(qū)域特點 1. 本項目建于 位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路 。 “ 陶辛水韻 ” 被評為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國農(nóng)業(yè)旅游示范點。 市場 分析 蕪湖市星級酒店市場分析， 海螺國際大酒店、漢爵陽明、鐵山賓館等四 星級酒店均在蕪湖市內， 對本項目影響不大， 蕪湖縣境內只有一家三星級東湖大酒店， 遠遠不能滿足容易增長的旅游、商務住宿條件，有著很大的市場空間。 2020 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展， 累計引進入園企業(yè) 697 家，預計到 2020 年，園區(qū)內就業(yè)人口將達到 3－ 5萬人。伴隨著中國加入 WTO 并且企業(yè)的業(yè)務范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會帶來大量的國際國內客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務活動（包括商務會議）對該地區(qū)高星級酒店有較大的需求， 商務客源及會議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。 本章小結 、經(jīng)濟發(fā)展強勁勢頭和需求旺盛等造成了極大的高星級酒店市場機會，同時形成了一個刺激酒店業(yè)結構優(yōu)化化的過程。 。 ，蕪湖 縣 的經(jīng)濟地位、區(qū)位優(yōu)勢也必將加強，國際、國內商務活動的日益頻繁，以及國際、國內旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動蕪湖酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。縣境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當涂縣交界，西北毗鄰蕪湖市，處于安徽省 “ 沿邊 ” （沿浙江、江蘇）、 “ 沿江 ” （沿長江）發(fā)展戰(zhàn)略的結合點。自 2020 年起，縣域綜合經(jīng)濟實力連續(xù) 5年位居安徽省經(jīng)濟 “ 十強縣 ” 行列。 蕪湖 縣地處安徽省的東部，蕪湖市的東南部。 屬亞熱帶濕潤季風氣候。年平均氣溫 1516 攝氏度，無霜期每年達 243 天。 日照時數(shù) 2020 小時左右， 8 月份最多， 2 月份最少。 。西部屬青弋江河漫灘，工程地質條件較差，且多為 第 18 頁 蔬菜種植用地，在城市建設用地評價中屬二類建設用地，此類用地面積比較小。 縣域經(jīng)濟基礎分析 2020 年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，不含基金財政收入 億元，農(nóng)民人均純收入 5382 元。農(nóng)業(yè)上，以優(yōu)質糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟已經(jīng)形成，是國家級商品糧基地縣。安徽省重點開發(fā)區(qū) —— 蕪湖機械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟 發(fā)展新的增長極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。 境內現(xiàn)存 “ 楚王城遺跡 ” 、 “ 南唐九十殿 ” 、 “ 宣城官窯、 “ 宋代珩瑯寶塔 ” 等古跡。 發(fā)展優(yōu)勢 第 19 頁 蕪湖 縣位于皖南北部，地處皖江城鎮(zhèn)帶上，是馬 — 蕪 — 宣 經(jīng)濟核心區(qū)的重要組成部分。隨著皖江城鎮(zhèn)帶建設步伐的加快和區(qū)域協(xié)調功能的加強， 蕪湖 縣城可主動接受兩大城市的輻射，做大做強城鎮(zhèn)經(jīng)濟。境內青弋江直通黃金水道長江，皖贛鐵路穿越縣城， 104 省道與 205 國道在縣境西面交會，蕪宣高速（蕪湖 — 宣城）、蕪馬高速（蕪湖 — 馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵 — 南陵 —宣城）、蕪雁高速（蕪湖 — 高淳）即將開工建設，四條高速在縣域東西南北都設有出入口，這一獨特的優(yōu)勢，構成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的2 小時高速公路網(wǎng)絡。 蕪湖縣 城工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎良好，現(xiàn)已形成以 機械 制造 、 建筑材料、木器包裝、糧油食品加工 等主導產(chǎn)業(yè)。 第 20 頁 第五章 建設內容與規(guī)模 建設內容與規(guī)模 *****************位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 30000 平方米。地下一層建筑面積 1270 m2 。 ▲ 為短期國際、國內商務服務（標準客房）。 ▲ 為短期國際、國內事務人員服務（標準客房）。 ▲ 為長期國際、國內政要服務（高級套房）。 、展覽與展示服務 為國際、國內不同規(guī)模的會議、展覽與 展示活動提供全方位、全過程服務。 ▲ 為商務會議服務。 ▲ 為學術會議服務。 ▲ 為新聞發(fā)展會服務。 商業(yè)服務 ▲ 為住店客人及機構提供一體化的購銷服務。 ▲ 經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術品、生活用品、文化用品、辦公用品等。 ▲ 為過往客戶提供特色性餐飲服務。 ▲ 特色經(jīng)營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。 第 24 頁 ▲ 為過往客戶提供大眾化娛樂服務。 ▲ 根據(jù)時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。 ▲ 保健服務（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評、心理咨詢）。 。 工程概況 *****************位于安徽省蕪湖縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優(yōu)美的南湖，東臨蕪湖南路，占地面積 30000 平方米。地下一層建筑面積 1270 m2 。整個項目包括一幢 16 層的四星級酒店、五幢 3 層的貴賓樓和一幢 3 層商務樓。在基地的西北角留有將來發(fā)展的用地。酒店主入口廣場 與南面綠地交接處呈弧形布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣場的精美風格。總體布置了一片標準網(wǎng)球場作為酒店配套，在酒店的東西側布置了大型的停車場地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運、停車場使用。 單體設計 酒店按星級標準設計，地上總建筑 面積為 31638 平方米，共布置