【正文】 40㎡。公司資質(zhì)證書(shū)號(hào)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)工咨丙 12120220061，資質(zhì)等級(jí)：丙級(jí)。 公司法定代表人方喜昌 ,大專(zhuān)學(xué)歷 ,多年從事建材、建筑工程 和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有二級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理資格證書(shū)，有豐富的管理工作經(jīng)驗(yàn)。 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目 武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于 2022年 ,公司注冊(cè)資本 2200萬(wàn)元 ,主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理工作。佰特國(guó)際大酒店嚴(yán)格按照星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù) 電腦化管理功能實(shí)施管理。廣水佰特國(guó)際酒店建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 主 持 部 門(mén)：廣水市發(fā)展和改革局 編 制 單 位：廣水市工程咨詢(xún)公司 單 位 資 格：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 工咨丙 12120220061 分 管 領(lǐng) 導(dǎo)：付立華 公 司 總 經(jīng) 理：吳 強(qiáng) 技 術(shù) 負(fù) 責(zé) 人：王偉群（注冊(cè)咨詢(xún)工程師） 報(bào)告編寫(xiě)負(fù)責(zé)人：葉仕文 編 寫(xiě) 人 員：黃鳳冰（注冊(cè)咨詢(xún)工程師） 朱 萍（注冊(cè)咨詢(xún)工程師） 李 軍（注 冊(cè)咨詢(xún)工程師） 吳 強(qiáng) 葉仕文 吳鐵軍 審 核：王海 目 錄 前言???????????????????? 04 第一部分 項(xiàng)目總論????????????? 05 第二部分 市場(chǎng)分析????????????? 08 第三部分 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)?????????? 18 第四部分 投資及經(jīng)營(yíng)收入估算???????? 28 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析????????? 33 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議??????? 40 前 言 廣水 市工程咨詢(xún)公司接受武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托對(duì)廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。 本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下： 第一部分 項(xiàng)目總論 廣水市佰特國(guó)際大酒店建設(shè)項(xiàng)目是武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資運(yùn)營(yíng)的商務(wù)旅游酒店，主要功能為商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。 11.1項(xiàng)目背景 武漢昌神房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬在廣水市應(yīng)山城區(qū)建設(shè)星級(jí)酒店。該公司現(xiàn)有人員 51 名 ,其中高級(jí)工程師 2 名 ,會(huì)計(jì)師、工程師 15 名，助理工程師 22名，一般員工 10名。 廣水市工程咨詢(xún)公司，公司法人代表：吳強(qiáng)。 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 《廣水市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》 《廣水市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 經(jīng)過(guò)對(duì)廣水經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì) 20222022年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，本公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)分析后認(rèn)為： ■ 項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣水市酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的； ■ 星級(jí)酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 將該項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的； ■ 考慮目前該公司的實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基 本成熟。全市國(guó)土面積 2647 平方公里，人口 93 萬(wàn)，轄 17 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處和 1 個(gè)省管經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。廣水地處中原腹地，南引北射，承東啟西，是武漢、襄樊、孝感、信陽(yáng)等大中城市的重要交匯點(diǎn)，是人流、物流、信息流的集聚區(qū)，是鄂豫物資重要聚散地，是西部大開(kāi)發(fā)的橋頭堡。從這里到武漢天河機(jī)場(chǎng)僅 1個(gè)多小時(shí)的路程，交通十分便捷。目前已有初具規(guī)模的工業(yè)區(qū) 5 個(gè)， “三來(lái)一補(bǔ)”、“三資”企業(yè) 139 家，工業(yè)固定資產(chǎn)總值近 20 億元，外向型工業(yè)格局已初步形成。城市建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。 2022 年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá) 億，市級(jí)財(cái)政收入 億元，農(nóng)民人均純純收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 3900元和 8000元。 廣水市經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已成為外商競(jìng)相投資的寶地。廣水市良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶(hù)群，廣水市工業(yè)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。如今，完善的基礎(chǔ)設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，尤其是近幾年來(lái)，廣水市堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)實(shí)在在營(yíng)造外商置業(yè)的低成本優(yōu)勢(shì)。 目前只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店是掛牌的星級(jí)酒店，其他酒店和旅館起點(diǎn)低、規(guī)模小、服務(wù)水平差，云都大酒店與乾星商務(wù)酒店處于雙頭壟斷地位。廣水市現(xiàn)有的酒店行業(yè)顯然是無(wú)法容納如此大的客源市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足客人的需要，經(jīng)常出現(xiàn)訂不到客房和客餐的現(xiàn)象，大型的商務(wù)活動(dòng)和會(huì)議不能在廣水送行，廣水也因此喪失了很多發(fā)展機(jī)遇。 2022 年經(jīng)濟(jì)分析 從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看， 2022 年廣水國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在高位運(yùn)行，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長(zhǎng)速度再創(chuàng)新高。 市場(chǎng)消費(fèi)繁榮，零售總 額穩(wěn)增。 從 2022 年低谷期開(kāi)始，廣水市酒店的入住率逐年提升，在 2022 年達(dá)到階段性頂峰； 2022 年廣水市酒店的入住率和 2022 年相比有較大幅度的下降，其原因是受到 SARS的影響。具體表現(xiàn)如下： 廣水市政府將把應(yīng)山城區(qū)建設(shè)成為武漢市的后花園，五一由原來(lái)的長(zhǎng)假變?yōu)樾￠L(zhǎng)假，居民不宜遠(yuǎn)行，不少武漢市民駕車(chē)來(lái)廣水進(jìn)行農(nóng)業(yè)觀光，客觀上增加游客數(shù)量。 星級(jí) 酒店名稱(chēng) 年入住率 (2022年） 酒店規(guī)模 3 云都大酒店 90％ 10層 5600 多㎡ 2 乾星商務(wù)酒店 80％ 10層 4000 多㎡ 消費(fèi) 價(jià)格分析 佰特國(guó)際大酒店地處市中心，主要靠?jī)?yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場(chǎng)，具有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力。一般旅游區(qū)的度假型酒店相對(duì)市區(qū)的商務(wù)型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定。 酒店管理公司分析 廣水星級(jí)酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請(qǐng)國(guó)外知名酒店管理公司作顧問(wèn)，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的廣水市星級(jí)酒店因?yàn)樘幱谄鸩诫A段，而且規(guī)模一般偏小，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的國(guó)際酒店管理公司成本投入太高。 應(yīng)山城區(qū)位于廣水市腹地，是廣水市政治、文化中心，國(guó)土面積 平方公里，總?cè)丝诮?10 萬(wàn)人，轄 12個(gè)社區(qū)、 4個(gè)行政村。 交通狀況 京廣鐵路和 107國(guó)道在廣水市東部縱貫?zāi)媳?，漢丹鐵路和 316 國(guó)道在西部并駕齊驅(qū)，京珠高速公路和漢十高速公路從東西兩側(cè)擦肩而過(guò)， 10 號(hào)省道從中部橫穿東西，挑兩線(xiàn)四路于一體，形成縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 服務(wù)設(shè)施 廣水市文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。 投資導(dǎo)向 根據(jù)廣水市總體規(guī)劃，近期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展的主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)發(fā)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。 以興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)為突破口，積極發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，使廣水市發(fā)展為一個(gè)擁有 139家企業(yè)、超 5億元財(cái)政收入的工業(yè)重市，成為廣水經(jīng)濟(jì)特區(qū) 廣水市中心城的“經(jīng)濟(jì)走廊”，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，廣水市已成為外商競(jìng)相投資的“黃金寶地”。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全市，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。 酒店業(yè)發(fā)展分析 （ 1）、區(qū)域內(nèi)暫時(shí)無(wú)星級(jí)酒店，較大規(guī)模酒店較少。從整個(gè)來(lái)看，酒店業(yè)仍然相對(duì)發(fā)達(dá)； （ 2）、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在 50 間以上的只有云都大酒店和乾星商務(wù)酒店兩家，其他的均不到 50間； （ 3）、酒店的入住率都比較高，維持在 50%— 80%的水平。 廣水市酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 —— 價(jià)格及配套設(shè)施 酒店名稱(chēng) 價(jià)格構(gòu)成（元） 配套設(shè)施 備注 乾星商務(wù)酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 188）高級(jí)房（ 288）豪華套（ 588） 中西餐、桑拿中心、夜總會(huì) 配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營(yíng)一般 云都大酒店 標(biāo)準(zhǔn)房（ 160）豪華房（ 260）豪華套房（ 500） 中西餐，夜總會(huì)，桑拿， KTV、棋牌 配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤(rùn)來(lái)源 小結(jié)： 各酒店標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格一般在 160— 200 元之間，套房?jī)r(jià)格一般在 260— 300元之間； 各酒店都具備基本配套設(shè)施，如中西餐、桑拿、夜總會(huì)等，但經(jīng)營(yíng)一般，酒店的娛樂(lè)、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤(rùn)來(lái)源。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在廣水市經(jīng)濟(jì)和旅游市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入 良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。 項(xiàng)目的景觀資源豐富，坐擁廣水市中心位置，視野開(kāi)闊，中高層單位基本無(wú)遮擋，四周景色秀麗。 劣勢(shì)（ W） 項(xiàng)目入住客戶(hù)類(lèi)型單一化； 項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營(yíng)一般，對(duì)酒店的營(yíng)業(yè)收入支撐不足； 3項(xiàng)目?jī)?nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 威脅（ T） 市場(chǎng)整體環(huán)境不樂(lè)觀，市場(chǎng)潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大； 2國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)降溫，房地產(chǎn)和金融政策收緊給項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)不確定因素。 兩大 WT策略（化解劣勢(shì)與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，并通過(guò)實(shí)施具有極強(qiáng)針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶(hù)消費(fèi)； 針對(duì) 自身