【正文】 分析 Strength: a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位的，小戶型產品相對稀缺。區(qū)域內 2020 元 /平米左右的樓盤包括名門雅居 、 水岸星城 、 鑫世紀花園等，區(qū)域內戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內尚未形成氣候。應山城區(qū)房地產開發(fā)較早， 擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質較高，價格也相對其他區(qū)域較貴一些。 近年 廣水市 房地產投資情況 （表 31） ： 年度 2020 2020 2020 投資額 （億元） 由上表可知， 廣水市房地產產業(yè)正處于 高速發(fā)展 期，隨著城市化進程的進一步加快，房地產投資增速明顯， 2020 年房地產漲幅曾居歷年之最， 2020 年后，宏觀調控政策對樓市投資產生影響，但廣水市房地產投資仍處在高位運行。在今后的幾年中，廣水市不僅要建設 一批 精品住宅小區(qū)，還要建設 四星、五星級酒店賓館。 廣水市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進程，提升中心城區(qū)的輻射帶動力和城市建設水平，加快 城 市 建設， 完 善中心城區(qū)功能，提升 城市建設品位。市 政府辦公樓規(guī)劃外遷，更 拉大了城市框架，拓展了發(fā)展空間 ，同時也為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間 ?！?2020 年后，廣水市的城市建設進入了快車道，不僅開始了有史以來最大規(guī)模的 拆危、拆違、拆臨工程， 還建成了 一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。 隨著城市開發(fā)進度的加快， 核心城區(qū)內可開發(fā)土地日益減少 也是 客觀事實 ，因廣水市各 區(qū)商品房價格差異并不明顯，故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛，那么，隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均，這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。雖然近幾年廣水市加大了應山和廣水兩大城區(qū)的居住建設力度，但由于其相關配套尚不到位，故此宜居水平較低。 除以上原因，宏觀調控 政策之后開發(fā)周期的延擱，房價仍將不斷走高，現(xiàn)在不能確定的只是增長的幅度和頻率而 已。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷，即短期內容易推動地價上漲；四是新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因，這里所說的成本 上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加；五是房地產供給結構變動推動房價上漲，目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動，即中低價位商品住房供應量偏少，高檔商品房供應增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的；六是多種住房需求旺盛推動房價的上升，除消費需求外，當前房地產 市場中還存在大量的投資需求。 雖然有以上兩方面原因制 約著廣水市的商品房價格，但價格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。截至2 月，廣水市商品房買賣價格同比上漲 %,遠遠低于全國同類城市價格漲幅。 2020 年 市場放量相較前一年增加不多，待開發(fā)土地面積增加，從 2020 年的數(shù)據(jù)上不難看出， 20 2020 年將是廣水市房地產項目放量較大的一年。 在今后的幾年中，應山城區(qū)作為政策扶持的 重點發(fā)展區(qū)將成為廣水市 場新盤的最大萌發(fā)地。 辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀，表明各開發(fā) 企業(yè)市場調研不足，市場仍缺少消費者需求的產品。說明住宅商品房需求仍然旺盛。 圖 24 20202020 年 資金來源構成 單位： % 11461528020406080100120140160國內貸款 自籌資金 上年末結余資金2020年 2020年 2020年 廣水市 商品房供需情況分析 市場供求分析 2020 年后商品房開發(fā)結構得到了較大調 整，但結構性矛盾依然存在，經濟適用房和 90 平方米 以下商品住宅所占比重仍顯偏低，需進一步貫徹“國六條”政策，加大 90 平方米以下商品住宅的建設力度。與上年同期比較到位資金總額增長了 %，其中上年節(jié)余增長 %，本年到位資金增長了 %。 2020 年 12 月，到位資金 5340 萬元，其中上年節(jié)余 1516 萬元，本年到位 3724 萬元 。 從資金來源情況 分析， 貸款 億元，占 到位資金 的 %；利用外資 2800 萬元，占 到位資金 的 %； 企業(yè)自籌資金 億元，占 到位資金 的 %；其他資金 億元，占 到位資金 的 %。 截止 2020 年 2 月末，商品房平均售價 1600 元 /平方米，與去年同比增長 %，與上月環(huán)比增長 %。商品房實際銷售面積占可售面積的 %；本期商品住房實際銷售面 積占可售面積的比例為 %。 2020 年 12 月，廣水市新建商品房實際登記銷售面積 萬平方米，與上年同比上升了 %；其中商品住房實際登記銷售面積 萬平方米，與上年同比增長了 %。其中 住宅 現(xiàn)售面積 萬平方米，同比 下降 %，與上月環(huán)比增長 %。其中，實際登記預售 面積為 萬平方米，同比 增長 %， 與上月環(huán)比增長 %。 2020 年 商品房實際登記銷售面積 萬平方米，同比 下降%。在完成投資中仍以商品住宅為主，占完成投資的 %， 圖 21 歷年房地產開發(fā)投資情況 單位：千萬 元 圖 22 2020 年 開工 房屋構成 單位： % 、房地產市場銷售的基本情況 投資金額 , 2 0 0 5 年 , 3 4 . 8 5投資金額 , 2 0 0 6 年 , 5 0 . 1 6投資金額 , 2 0 0 7 年 , 9 6 . 7 1投資金額 , 2 0 0 8 年 1 4 月 , 7 . 7 501020304050607080901002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 1 4 月住宅 , 7 7 . 7 3辦公用房 , 6 . 5商業(yè)用房 , 1 0 . 1 4其他 , 5 . 6 42020 年 房屋竣工面積 萬平方米，同比 增長 %。 2020 年 12 月， 廣水市 房地產完成投資 億元，與上年同期相比增長了 %；占本年計劃總投資額的 %。其中 ， 住宅施工面積 萬平米 ， 同比 增長 %。其中 高檔公寓投資 億，同比下降 %；辦公樓投資 3610 萬 元，同比增加了 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長了 %。其中，商品房建設投資額 億元，同比增長 %；土地開發(fā)投資額 億 元，同比下降 了 %。 第二章 區(qū)域房地產市場分析 當前 廣水市 房地產市場現(xiàn)狀 、房地產開發(fā)投資的基本情況 近年來， 廣水市 房地產開發(fā)投資處在一個高速增長的時期。 項目財務內部收益率高于行業(yè)基準收益率，投資回 收期低于行業(yè)基準投資回收期，項目具有一定的抗風險能力等。 研究結論與建議 本項目建設符合國家產業(yè)政策和廣水市經濟發(fā)展方向，適應廣水市城市規(guī)劃以及房地產發(fā)展的需要，并且配合政府加大城區(qū)改造的政策，區(qū)位條件優(yōu)越， 市政配套和生活配套較為完善， 市場定位清晰，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。 資金來源： 公司 自籌 1524 萬元，通過銀行貸款 200 萬元 。商鋪三層、建筑 平方米；住宅九層五十四套，建筑面積共 平方米；容積率 ,項目總投資 1724 萬元。 經營范圍： 房地產開發(fā) 、 商品房銷售 、物業(yè)管理、小區(qū)園林綠化、土石方工程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料銷售 。 項目概況 項目名稱： 廣水市 東方名居建設項目 。 由于 此地段 建設缺乏總體規(guī)劃，老、舊危房屋多，居住條件惡劣，環(huán)境臟亂差，與周邊現(xiàn) 代化的 市容市貌 和 其他 住宅環(huán)境極不相宜。 本項目用地 地處應山街道辦事處曹塘角社區(qū)原東方汽修廠， 位于廣水市 城市 規(guī)劃中的核心地帶 。根據(jù) 廣水市 房管局提供的數(shù)字表明：房地產 投資仍高速增長，到 2020 年 12 月房地產投資同比達到了 80%。 2020 年 112 月， 廣水市 房地產開發(fā)投資 金額總計 億元，與上年同期相比增長 %，環(huán)比增長了 %。而隨著國民生活水平的提高，民眾對于居住品質的要求也在日益增高。第一章 總論 項目建設背景 隨著 廣水市 經濟建設速度的加快， 應山城區(qū)作為廣水市政治、文化和經濟的中心，發(fā)展的速度明顯快于其他地方。房地產行業(yè)作為經濟建設的龍頭，在 經濟發(fā)展中起到了舉足輕重的作用。如何滿足廣大群眾對于居住品質的迫切要求，不僅是政府部門長期以來的重要課題，并且也是房地產企業(yè)的社會責任之一。 巨大的居住與投資需求帶動 了房地產行業(yè)的快速發(fā)展，同時也為 廣水市 現(xiàn)代大型都市化城市建設做出了貢獻。 房屋銷售總體需求 依然強勁 ， 可以預見 ,房地產價格穩(wěn)中有升的態(tài)勢不會改變。該宗地共 2098 平方米 ,本