【正文】 晶苑、新黃埔酒店公寓、香港廣場(chǎng)和 大上海時(shí)代廣場(chǎng)，難以滿(mǎn)足寫(xiě)字樓密集程度相當(dāng)高的淮海路和市中心區(qū)域的住宅租賃需求。下表是淮海路沿線(xiàn)主要寫(xiě)字樓和酒店式公寓的供給狀況 表五：淮海路沿線(xiàn)酒店式公寓 摟 盤(pán) 總套數(shù) 小房型比例 (1/1) 香港廣場(chǎng)世紀(jì)閣 408 17% 大上海世代廣場(chǎng) 104 15% 麗晶苑 366 26% 新黃埔酒店公寓 242 40% 本項(xiàng)目 278 58% 表 六：淮海路沿線(xiàn)寫(xiě)字樓供應(yīng)情況 樓 盤(pán) 寫(xiě)字樓面積 (平方米 ) 瑞安廣場(chǎng) 40,000 中環(huán)廣場(chǎng) 43,000 上海廣場(chǎng) 25,700 力寶廣場(chǎng) 40,000 香港廣場(chǎng) 37,000 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 柳林大廈 33,000 大上海時(shí)代廣場(chǎng) 30,000 蘭生大廈 40,000 與其他寫(xiě)字樓相比， 10,600 平方米的辦公面積顯然要小了許多，也更易于推廣。可見(jiàn)，“地利”也是本項(xiàng)目的重要砝碼。而盧灣區(qū)承建的約 7 公頃綠地，也于 2021 年 7 月開(kāi)工，其中L2 地塊已建成并開(kāi)放， L3 地塊將于本月底完成， L4 地塊 6 月竣工。如此之高的密集程度，極大地聚集了人氣。交通方 面，充足的公交線(xiàn)路 (17, 18, 23, 126, 781, 42 等 )、延安路高架和地鐵一號(hào)線(xiàn)構(gòu)成了立體交通網(wǎng)絡(luò)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 地利 (市中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì) ) 總體來(lái)看，本項(xiàng)目具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；特別對(duì)于辦公樓和公寓樓而言，是不可多得的黃金地段。供不應(yīng)求的局面推動(dòng)租金節(jié)節(jié)上升，甚至每半個(gè)月就要調(diào)整一次。目前，辦公樓市場(chǎng)正處于供不應(yīng)求的階段，特別是淮海路沿線(xiàn)，許多甲 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 級(jí)寫(xiě)字樓已出現(xiàn)基本滿(mǎn)租的狀態(tài)，而且短期內(nèi)又缺乏新的樓盤(pán)供應(yīng)。而淮海路商業(yè)街商廈數(shù)量適中，加之商業(yè)設(shè)施先進(jìn)，使淮海路的商業(yè)單位經(jīng)營(yíng)相對(duì)較好，租金水平超過(guò)了南京路。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度適中的商街，租金水平較高 商街或商城要有一定的商業(yè)聚集，但如密度過(guò)大，經(jīng)營(yíng)又雷同，商業(yè)集聚效應(yīng)會(huì)受到影響。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，穩(wěn)坐租金水平頭把交椅。 人口聚集對(duì)商業(yè)用房租金影響日益顯著 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 人口集聚住宅市場(chǎng)規(guī)模的不斷拓展 和集聚效應(yīng)的出現(xiàn)對(duì)商業(yè)繁華度的影響日益明顯。南京路是傳統(tǒng)的商業(yè)街，徐家匯、淮海路作為新興的商業(yè)街更是人們向往的地方，因此地價(jià)徒升，超過(guò)了老牌商業(yè)街南京路。 商業(yè)區(qū)域新舊交替，租金重排座次 隨著城市的發(fā)展，原來(lái)傳統(tǒng)的商業(yè)街可能會(huì)逐步走向衰落，新的商業(yè)街會(huì)崛起。徐家匯商城圍繞地鐵 而建的商業(yè)布局大大提升了該地區(qū)的商業(yè)用房?jī)r(jià)值。第一層次的商業(yè)用房租金水平比第二層次高出一大截，可見(jiàn)租金的地段級(jí)差的梯度性十分明顯。 商業(yè)用房租金受地段的影響最大。 ? 市場(chǎng)租金情況分析 根據(jù)調(diào)查，我們認(rèn)為營(yíng)業(yè)性商業(yè)用房的租金主要受地 段、人氣、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度、商廈品質(zhì)以及供求關(guān)系的影響。南京西路商圈目前已有中信泰富廣場(chǎng)、梅龍鎮(zhèn)伊勢(shì)丹，加上即將開(kāi)業(yè)的恒隆廣場(chǎng)，應(yīng)是上海未來(lái)最頂級(jí)的購(gòu)物場(chǎng)所。錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)是指同類(lèi)型的商業(yè)聚集在一起時(shí)，各商場(chǎng)采取不同的目標(biāo)客戶(hù)定位，從而使個(gè)體利益與整體利益都達(dá)到最大。大上海 時(shí)代廣場(chǎng)和連卡佛在海外已有較好的品牌知名度，大大提升了租金水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同處于徐家匯商圈，比鄰而建的太平洋百貨月銷(xiāo)售額是排名第二的六百的兩倍，商場(chǎng)所得的租金收入也懸殊較大。對(duì)著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤(rùn)的損失通過(guò)對(duì)其他品牌收取較高租金來(lái)彌補(bǔ)。 大型商場(chǎng)為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。頂級(jí)品牌則會(huì)選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像淮海路、徐家匯那樣過(guò)于喧嘩的商業(yè)街。已有一定品牌知名度的經(jīng)營(yíng)者因街鋪的租金費(fèi)用較低，并且不須和他人利潤(rùn)分成，往往也愿意選擇街鋪。 地段的好壞與出租面積占總經(jīng)營(yíng)面積呈正向關(guān)系 淮海路、南京路、徐家匯、四川路等租金較高的地 段，出租比例也較高，而租金水平一般地段，出租比例相對(duì)較低。其百分比 1997 年為 :,1998 年為 :,1999 年為 39:61。但商品檔次與上海正大廣場(chǎng)不可同日而語(yǔ)。浦東近期推出的另一面積較大的商場(chǎng)為位于陸家嘴中心地段總建筑面積為 5000 平方米的上海眾旺市場(chǎng)?，F(xiàn)已開(kāi) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 業(yè)的商場(chǎng)面積占商城的 47%，存在著較大的發(fā)展空間。在上海市府規(guī)劃中，未 來(lái)上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會(huì)另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。這些商業(yè)用房建成后，專(zhuān)門(mén)從事出租和聯(lián)合經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)。置地廣場(chǎng)闊層將七樓辟為體育運(yùn)動(dòng)城，是百貨經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yè)化發(fā)展的一個(gè)前兆。其中，聯(lián)華超市、古今內(nèi)衣公司等 8 家連鎖商業(yè)企業(yè)的零 售額達(dá) 億元。連鎖商業(yè)的紅火以及專(zhuān)賣(mài)店的崛起又給價(jià)格上處于劣勢(shì)的百貨業(yè)帶來(lái)巨大的壓力。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專(zhuān)賣(mài)店等商業(yè)形態(tài)百舸爭(zhēng)流。新一輪的舊區(qū)改造使南黃浦區(qū)成為最有望遏止中心城區(qū)繼續(xù)“空心化”的區(qū)域。為了重振中心城區(qū)的商業(yè)，市政府又開(kāi)始有意識(shí)的開(kāi)發(fā)中心城區(qū)的住宅區(qū)，使遷出的居民回流一部分 。 ? 居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別 居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚，日常消費(fèi)在社區(qū)商業(yè)集聚的特點(diǎn)。在消費(fèi)熱點(diǎn)上， 健身用品、裝飾裝潢用品、廚房家電、信息家電、移動(dòng)電話(huà)等商品呈現(xiàn)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。 2021 年一季度居民家庭消費(fèi)支出中娛樂(lè)文教服務(wù)支出同比增長(zhǎng) 31.9%，成為增幅排名首位的開(kāi)支大項(xiàng)。 商鋪市場(chǎng) 上海商鋪市場(chǎng)環(huán)境概況 ? 居民消費(fèi)支出變化經(jīng)歷了從量的增加到結(jié)構(gòu)升級(jí)的轉(zhuǎn)變 2021 年，居民吃、穿、用商品銷(xiāo)售額在總零售額中的比重分別為 40. 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 7%、 %、 %。例如，原本在虹橋地區(qū)的許多日資企業(yè)已東移至浦東的匯豐大廈，進(jìn)而影響到虹橋地區(qū)的外銷(xiāo)住宅市場(chǎng)。如果某個(gè)專(zhuān)業(yè)特區(qū)享有眾多優(yōu)惠政策并得以迅猛成長(zhǎng)，就會(huì)吸引有關(guān)的外資企業(yè)向該區(qū)內(nèi)遷移。公寓租金的上漲在所難免，但是上升幅度與寫(xiě)字樓相比會(huì)緩和許多。 市場(chǎng)均衡狀況與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的反彈和外商投資的進(jìn)入，酒店式服務(wù)公寓的前景應(yīng)該比較樂(lè)觀(guān)。 ? 小房型 由于酒店式服務(wù)公寓所針對(duì)的客戶(hù)群并非家庭，而且短租客戶(hù)多數(shù)為單身，因此一房一廳的小房型單元在市場(chǎng)上最為熱銷(xiāo)。 需求特征 ? 短租 從此次調(diào)研的結(jié)果看，酒店式服務(wù)公寓的租客中有很大比例是短租客戶(hù)，租期從一天到三個(gè)月不等；這類(lèi)客戶(hù)多數(shù)是來(lái)滬參加某些會(huì)議或活動(dòng)，或是由于短期的公司業(yè)務(wù)需要。一般來(lái)說(shuō)，小業(yè)主的報(bào)價(jià)要比發(fā)展商低 15%左右，對(duì)發(fā)展商造成很大的壓力。 ? 各自定義不同 目前，冠名以“酒店式服務(wù)公寓”的樓盤(pán)越來(lái)越多，但其中有名無(wú)實(shí)的也為數(shù)不少。普通酒店式公寓的月租金在 USD1,500 – 2,000 左右，而檔次稍高一些的物業(yè)，如香格里拉公寓、華山公寓、溫莎公寓等則要 USD3,500/月以上，最高的甚至要 USD10,000/月。與寫(xiě)字樓租金的迅速反彈相比，公寓的租賃價(jià)格仍保持在較低的水平，入住率的增加也比較緩慢；但總體來(lái)看，酒店式服務(wù)公寓的市場(chǎng)前景是樂(lè)觀(guān) 的，一方面是由于供給將會(huì)大幅減少，特別是內(nèi)外銷(xiāo)并軌以后，另一方面是由于中國(guó)加入 WTO 會(huì)吸引更多的外籍人士來(lái)滬。此類(lèi)物業(yè)多數(shù)集中 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 在西區(qū)，市中心和東部地區(qū)相對(duì)較少。為了擺脫目前的困境，外銷(xiāo)住宅 紛紛走上了“服務(wù)化道路”，因此酒店式公寓租賃便成為市場(chǎng)主流。隨著金融和電訊業(yè)的高速發(fā)展，這兩個(gè)行業(yè)將成為未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要客源。由于浦西市中心區(qū)域選擇余地越來(lái)越小，租戶(hù)會(huì)將選擇范圍擴(kuò)大 ，開(kāi)始考慮租金較低和位于其它區(qū)域的寫(xiě)字樓。 從需求的角度看，當(dāng)中國(guó)在 2021 年正式加入世貿(mào)組織時(shí)，跨國(guó)公司在租賃市場(chǎng)上的表現(xiàn)將會(huì)更為活躍。 市場(chǎng)均衡狀況與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 寫(xiě)字樓的供給預(yù)計(jì)會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，辦公樓投資與供給的相關(guān)性分析如下： 表二：上海歷年寫(xiě)字樓投資額與竣工面積 95 96 97 98 99 2021 寫(xiě)字樓投資額 (億元 ) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 當(dāng)年竣工面積（萬(wàn)平方米） 75 下一年竣工面積 （萬(wàn)平方米） 75 表三：投資額與竣工面積相關(guān)系數(shù) 寫(xiě)字樓投資額 當(dāng)年竣工面積 下年竣工面積 寫(xiě)字樓投資額 1 當(dāng)年竣工面積 1 下年竣工面積 1 從相關(guān)性分析中看出，當(dāng)年投資額與下一年度的竣工量關(guān)系密切，相關(guān)系數(shù)達(dá)到 。 ? 熱門(mén)行業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng) 信息通訊 , 醫(yī)藥和金融機(jī)構(gòu)是辦公樓市場(chǎng)中最活躍的客戶(hù)群體 , 特別是那些電訊公司和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司。 ? 需求面積的兩極分化 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 目前，市場(chǎng)上有兩種類(lèi)型的辦公物業(yè)最為搶手，一種是大面積整層物業(yè)，另一種是小單元物業(yè) (150 平方米以下 )。 需求特征 ? 從供給過(guò)剩到供不應(yīng)求的轉(zhuǎn)變 寫(xiě)字樓市場(chǎng)回暖的原因主要有三點(diǎn)：良好的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)增加 了投資者的信心；許多外資企業(yè)都希望抓住中國(guó)加入世貿(mào)組織的契機(jī)擴(kuò)大在中國(guó)的業(yè)務(wù)；寫(xiě)字樓的供給受到政策控制。 ? 樓盤(pán)的技術(shù)含量增高 隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，各行業(yè)對(duì)辦公智能化的要求越來(lái)越高，特別是通訊和網(wǎng)絡(luò)公司，需要充足快捷的通訊線(xiàn)路。但經(jīng)歷了金融危機(jī)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落之后，東南亞的 發(fā)展商逐漸把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了住宅建設(shè)；而歐美的一些投資者，特別是大的投資基金，開(kāi)始關(guān)注國(guó)內(nèi)的辦公樓市場(chǎng)。 目前，中國(guó)及周邊國(guó)家經(jīng)濟(jì)又處于一個(gè)回暖的階段，嚴(yán)格控制的土地供應(yīng)也有所松動(dòng)，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)再次出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的可能性不大，因?yàn)樵谶@次教訓(xùn)后，發(fā)展商的開(kāi)發(fā)也從盲目轉(zhuǎn)向理性。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給及需求特征分析 供給特征 ? 供給總量受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較深，且具有滯后性 很明顯，由于寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)周期一般為兩到三年，因此 9798 年辦公樓供給嚴(yán)重過(guò)剩是 9395 年經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的產(chǎn)物。 徐家匯 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 美羅大廈 RMB22 實(shí)業(yè)大廈 青松城 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 坤陽(yáng)商務(wù)中心 ** 該區(qū)域的平均租金在 – ，入住率約 85%。 南京西路 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 恒隆廣場(chǎng) 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 嘉里中心 南證大廈 ** 中信泰富廣場(chǎng) ** 南京西路沿線(xiàn)的寫(xiě)字樓數(shù)量不多，但品質(zhì)相對(duì)較高，目前的租金水平與淮海路持平，在 – /sm/day 左右，入住率約 85%。 CBD 解析 淮海路沿線(xiàn) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià)(sm/day) 管理 (sm/day) 大上海時(shí)代廣場(chǎng) 中環(huán)廣場(chǎng) RMB30 瑞安廣場(chǎng) 金鐘廣場(chǎng) RMB25 上海廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 中海大廈 RMB25 永新大廈 久事復(fù)興大廈 RMB26 百富勤廣場(chǎng) 淮海路是上海寫(xiě)字樓最密集的區(qū)域之一，從西藏路到重慶南路之間矗立著 10 多幢甲級(jí)寫(xiě)字樓，辦公面積接近 40 萬(wàn)平方米；成熟的設(shè)施加上高品質(zhì)的樓盤(pán) ,使其成為上海名副其實(shí)的黃金地段。主要地段的外 銷(xiāo)樓平均租金也從 98 年最低點(diǎn) U /sm/day，上漲到目前的 /sm/day 左右。同時(shí)，一些新竣工的物業(yè)采用低價(jià)開(kāi)盤(pán)的策略，吸引了大量周邊同類(lèi)樓盤(pán)的租戶(hù)遷出，從而引發(fā)了接連不斷的降價(jià)浪潮；如南京西路、成都路口的甲級(jí)寫(xiě)字樓南證大廈、百欣廣場(chǎng)，其租金僅 US /sm/day。 從租