xx大廈市場推廣策劃方案-文庫吧資料
2024-09-10 20:37本頁面
【正文】 所以，他們也會以開發(fā)商到底為他們做了哪些實事為依據(jù)，來衡量房屋的實際價值。 他們所從事的行業(yè)，需要他們把更多的資金押在 企業(yè)經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金上，而無過多現(xiàn)金來買辦公場地。 要達(dá)到這種效果最直接的方式就是在北京投資買房，那是展現(xiàn)實力的最佳方式。 因為是外地人，他們多年拼搏的過程比本地人艱辛許多。 住得好不好他們現(xiàn)在不太在意，他們現(xiàn)在講究的是用辦公環(huán)境來提升自己公司的形象力，以保商業(yè)往來中的信譽(yù)度。 他們的文化層次雖然不很高，但 有股干大事業(yè)的決心與毅力。這些地區(qū)分布著一些中小規(guī)模的商務(wù)機(jī)構(gòu)， 這些機(jī)構(gòu)處于成長期，對于工作環(huán)境質(zhì)量又非常重視，他們長期在此處工作對此地產(chǎn)生較為深厚的感情，而且更重要的是，企業(yè)在對外聯(lián)絡(luò)上可以保持原有的聯(lián)系模式。 客戶構(gòu)成 ① 第一目標(biāo)群 ——自用買家分析 根據(jù) “大鐘寺物流中心 ”規(guī)劃藍(lán)圖及現(xiàn)有的物流經(jīng)營格局。（共三百套左右） 由此推斷，我們的主力戶型在 100平米 /間的戶型。同時，也可以將本項目做為高端群體二次投資置業(yè)的選擇地。 （二）客戶定位： 華杰大廈個體單間 40—200平米的建筑面積，使其購房總價較低，容易吸引中、小型投資者的目光，而該地塊現(xiàn)有的物流版塊的經(jīng)營模式，在本案的招商過程中，作為主訴求，應(yīng)加以有效利用。 四、項目客戶群分析 （一） 項目所在區(qū)域地產(chǎn)市場特點 海淀區(qū)是北京房地產(chǎn)投資熱點區(qū)域之一。 項目要點分析 區(qū)域市場認(rèn)知： 位置：考量一個地產(chǎn)項目位置的優(yōu)勢可從以下幾個指標(biāo)來衡量 ① 觀 念 位 置 三環(huán)邊，市中心 ② 相 鄰 位 置 泛中關(guān)村地產(chǎn)概念 ③ 環(huán) 境 位 置 大鐘寺物流中心項目 ④ 情 感 位 置 ⑤ 心 理 位 置 ⑥ 規(guī) 劃 位 置 規(guī)劃前景看好 （注 ： 為華杰大廈項目之較強(qiáng)優(yōu)勢） 中檔商住項目的特性分析 中檔商住項目的特性 ① 有地塊特色 ② 一定規(guī)模的體量 ③ 商務(wù)配套齊全 ④ 性價比超值，價格 追求 “好而不貴 ” ⑤ 戶型適中、多樣，面積追求適宜貼身，不追求過分寬大 ⑥ 綠化環(huán)境優(yōu)美 ⑦ 舒適度較高 本項目做到了哪幾點？ ① 有地塊特色 （ √） 大鐘寺物流中心 ② 一定規(guī)模的體量 （ ╳ ） 層高總共只為 13層，分戶數(shù)量不足 300套 ③ 商務(wù)配套齊全（ √） 項目規(guī)劃較為齊備 ④ 性價比超值，價格追求 “好而不貴 ”（ ╳ ）現(xiàn)場氛圍打造價格優(yōu)勢并不特別突出 ⑤ 戶型適中、多樣，面積追求適宜貼身，不追求過分寬大（ √） 主力戶型為 65100平米左右 ⑥ 綠化環(huán)境優(yōu)美（ ╳ ） 地塊周邊無規(guī)模綠化，其他環(huán)境有 待空中花園建成后定論 ⑦ 舒適度較高（ √） 項目布局規(guī)劃尚可，如 U字型整體結(jié)構(gòu)利于透風(fēng)采光。 *現(xiàn)在地塊周邊商務(wù)、物流領(lǐng)域中高檔樓盤項目出現(xiàn)斷檔 *未來大規(guī)模城市建設(shè)的投入 *周邊輻射區(qū)內(nèi)商務(wù)環(huán)境成熟，東，馬甸商圈，南，西直門交通樞紐，西，中關(guān)村高科技商圈，北，清華科技園等，勢必帶動本地塊的發(fā)展步伐。 *較之華龍大廈均價 8050元 /平米、億城中心均價 8400元 /平米，本項目無單體規(guī)模效應(yīng)，定價較高。 *產(chǎn)品更新速度在加快，競爭對手競爭能力增強(qiáng)，競爭市場壓力時時在 加大。 *周邊（現(xiàn)四道口水產(chǎn)批發(fā)市場前）已經(jīng)開工的同類型項目，面積高于本項目銷售面積（ 2倍左右）， 而且這些項目的工地、售樓部都臨主要馬路，使得受眾比較容易識別。 *不同職能部 門間的配合還需要更加和諧默契。 *售樓部選址較偏，沒當(dāng)主要馬路。 *售樓部現(xiàn)場布置與該有的工作進(jìn)度不協(xié)調(diào)。 * W（劣勢） *產(chǎn)品外觀建筑形式無亮點，外立面比較大眾化。 *與其他海淀商住項目相比（品閣 /平米 /月，華龍 /平米 /月，億城中心 4元 /平米 /月），本項目物業(yè)管理費(fèi) /平米 /月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為適中。 *室內(nèi)大開間格局，功能劃分比較靈活。 *戶型面積比較折中，購房總價較底。 *北京海淀區(qū)大鐘寺物流中心的行政規(guī)劃，保證土地升值潛力。 （ 9）廣告配合 廣告必須與銷售緊密配合、互動，尤其在銷售配套政策、銷售配套工具、銷售事件促銷上都離不開開發(fā)商的理解與支持，而且開發(fā)商不能要求任何銷售與促銷畢其功于一役，需要打系列戰(zhàn)，以緊密圍繞推廣核心的系列活動逐步達(dá)成銷售目標(biāo)的完成。 （ 8）廣告組合 廣告決非是單純的報紙廣告，樓書、 DM、房展會、戶外、 POP、樣板間也都是廣告信息傳達(dá)的重要媒體，完全依靠報紙廣告很難達(dá)到項目功能述求的效果。 整體上的美感 /個性令受眾增加對項目的心理評判分。 內(nèi)容清晰易懂，確保廣告策略得到貫徹。 從買家的角度來看，房地產(chǎn)廣告效果的好壞，關(guān)鍵在于是否能與目標(biāo)買家實現(xiàn)有效溝通。房地產(chǎn)是一個注重即時銷售，資金快速回籠的行業(yè)，廣告效果直接體現(xiàn)在售樓部的看樓人流量。 第二步，在看過這個廣告后要產(chǎn)生想親身了解的興趣和愿望，這依賴于廣告賣點是否與目標(biāo)對
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