【正文】 見租金的地段級差的梯度性十分明顯。 商業(yè)用房租金受地段的影響最大。 ? 市場租金情況分析 根據(jù)調(diào)查，我們認(rèn)為營業(yè)性商業(yè)用房的租金主要受地段、人氣、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度、商廈品質(zhì)以及供求關(guān)系的影響。南京西路商圈目前已有中信泰富廣場、梅龍鎮(zhèn)伊勢丹，加上即將開業(yè)的恒隆廣場，應(yīng)是上海未來最頂級的購物場所。錯(cuò)位經(jīng)營是指同類型的商業(yè)聚集在一起時(shí)，各商場采取不同的目標(biāo)客戶定位，從而使個(gè)體利益與整體利益都達(dá)到最大。大上海時(shí)代廣場和連卡佛在海外已有較好的品牌知名度，大大提升了租金水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，同處于徐家匯商圈，比鄰而建的太平洋百貨月銷售額是排名第二的六百的兩倍，商場所得的租金收入也懸殊較大。對著名品牌給予租金上的優(yōu)惠，其利潤的損失通過對其他品牌收取較高租金來彌補(bǔ)。 大型商場為了保持本身形象，聚集人氣，招商傾向于知名度較高的品牌。頂級品牌則會(huì)選擇入住有商業(yè)氛圍但又不像淮海路、徐家匯那樣過于喧嘩的商業(yè)街。已有一定品牌知名度的經(jīng)營者因街鋪的租金費(fèi)用較低，并且不須和他人利潤分成，往往也愿意選擇街鋪。 地段的好壞與出租面積占總經(jīng)營面積呈正向關(guān) 系 淮海路、南京路、徐家匯、四川路等租金較高的地段，出租比例也較高，而租金水平一般地段，出租比例相對較低。其百分比 1997 年為 :,1998 年為 :,1999 年為 39:61。但商品檔次與上海正大廣場不可同日而語。浦東近期推出的另一面積較大的商場為位于陸家嘴中心地段總建筑面積為 5000 平方米的上海眾旺市場。現(xiàn)已開業(yè)的商場面積占商城的 47%，存在著較大的發(fā)展空間。在上海市府規(guī)劃中，未來上海商業(yè)布局將以建設(shè)調(diào)整現(xiàn)行商業(yè)格局為主，不會(huì)另辟新的大規(guī)模商業(yè)中心。這些商業(yè)用房建成后，專門從事出租和聯(lián)合經(jīng)營等活動(dòng)。置地廣場闊層將七樓辟為體育運(yùn)動(dòng)城，是百貨經(jīng)營向?qū)I(yè)化發(fā)展的一個(gè)前兆。其中，聯(lián)華超市、古今內(nèi)衣公司等 8 家連鎖商業(yè)企業(yè)的零售額達(dá) 億元。連鎖商業(yè)的紅火以及專賣店的崛起又給價(jià)格上處于劣勢的百貨業(yè)帶來巨大的壓力。傳統(tǒng)的百貨業(yè)與新興的連鎖商業(yè)、專賣店等商業(yè)形態(tài)百舸爭流。新一輪的舊區(qū)改造使南黃浦區(qū)成為最有望遏止中心城區(qū)繼續(xù)“空心化”的區(qū)域。為了重振中心城區(qū)的商業(yè)，市政府又開始 有意識的開發(fā)中心城區(qū)的住宅區(qū)，使遷出的居民回流一部分。 ? 居民休閑消費(fèi)和日常消費(fèi)呈現(xiàn)明顯分別 居民消費(fèi)總體上呈現(xiàn)休閑消費(fèi)到中心商業(yè)街集聚，日常消費(fèi)在社區(qū)商業(yè)集聚的特點(diǎn)。在消費(fèi)熱 此資料來自企業(yè) 點(diǎn)上， 健身用品、裝飾裝潢用品、廚房家電、信息家電、移動(dòng)電話等商品呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢。 2020 年一季度居民家庭消費(fèi)支出中娛樂文教服務(wù)支出同比增長 31.9%，成為增幅排名首位的開支大項(xiàng)。 商鋪市場 上海商鋪市場環(huán)境概況 ? 居民消費(fèi)支出變化經(jīng)歷了從量的增加到結(jié)構(gòu)升級的轉(zhuǎn)變 2020 年，居民吃、穿、用商品銷售額在總零售額中的比重分別為 40.7%、 %、 %。例如，原本在虹橋地區(qū)的許多日資企業(yè)已東移至浦東的匯豐大廈，進(jìn)而影響到虹橋地區(qū)的外銷住宅市場。如果某個(gè)專業(yè)特區(qū)享有眾多優(yōu)惠政策并得以迅猛成長，就會(huì)吸引有關(guān)的外資企業(yè)向該區(qū)內(nèi)遷移。公寓租金的上漲在所難免，但是上升幅度與寫字樓相比 此資料來自企業(yè) 會(huì)緩和許多。 市場均衡狀況與競爭態(tài)勢 隨著房地產(chǎn)市場的反彈和外商投資的進(jìn)入，酒店式服務(wù)公寓的前景應(yīng)該比較樂觀。 ? 小房型 由于酒店式服務(wù)公寓所針對的客戶群并非家庭，而且短租客戶多數(shù)為單身，因此一房一廳的小房型單元在市場上最為熱銷。 需求特征 ? 短租 從此次調(diào)研的結(jié)果看，酒店式服務(wù)公寓的租客中有很大比例是短租客戶，租期從一天到三個(gè)月不等；這類客戶多數(shù)是來滬參 加某些會(huì)議或活動(dòng)，或是由于短期的公司業(yè)務(wù)需要。一般來說，小業(yè)主的報(bào)價(jià)要比發(fā)展商低 15%左右，對發(fā)展商造成很大的壓力。 此資料來自企業(yè) ? 各自定義不同 目前，冠名以“酒店式服務(wù)公寓”的樓盤越來越多，但其中有名無實(shí)的也為數(shù)不少。普通酒店式公寓的月租金在 USD1,500 – 2,000 左右，而檔次稍高一些的物業(yè)，如香格里拉公寓、華山公寓、溫莎公寓等則要 USD3,500/月以上，最高的甚至要 USD10,000/月。與寫字樓租金的迅速反彈相比，公寓的租賃價(jià)格仍保持在較低的水平，入住率的增加也 比較緩慢；但總體來看，酒店式服務(wù)公寓的市場前景是樂觀的，一方面是由于供給將會(huì)大幅減少，特別是內(nèi)外銷并軌以后，另一方面是由于中國加入 WTO 會(huì)吸引更多的外籍人士來滬。此類物業(yè)多數(shù)集中在西區(qū)，市中心和東部地區(qū)相對較少。為了擺脫目前的困境，外銷住宅紛紛走上了“服務(wù)化道路”，因此酒店式公寓租賃便成為市場主流。隨著金融和電訊業(yè)的高速發(fā)展，這兩個(gè)行業(yè)將成為未來寫字樓市場的主要客源。由于 浦西市中心區(qū)域選擇余地越來 此資料來自企業(yè) 越小，租戶會(huì)將選擇范圍擴(kuò)大，開始考慮租金較低和位于其它區(qū)域的寫字樓。 從需求的角度看，當(dāng)中國在 2020 年正式加入世貿(mào)組織時(shí)，跨國公司在租賃市場上的表現(xiàn)將會(huì)更為活躍。 市場均衡狀況與競爭態(tài)勢 寫字樓的供給預(yù)計(jì)會(huì)保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，辦公樓投資與供給的相關(guān)性分析如下： 表二： 上海歷年寫字樓投資額與竣工面積 95 96 97 98 99 2020 寫字樓投資額 (億元 ) 當(dāng)年竣工面積（萬平方米） 75 此資料來自企業(yè) 下一年竣工面積 （萬平方米） 75 表三：投資額與竣工面積相關(guān)系數(shù) 寫字樓投資額 當(dāng)年竣工面積 下年竣工面積 寫字樓投資額 1 當(dāng)年竣工面積 1 下年竣工面積 1 從相關(guān)性分析中看出，當(dāng)年投資額與下一年度的竣工量關(guān)系密切，相關(guān)系數(shù)達(dá)到 。 ? 熱門行業(yè)主導(dǎo)市場 信息通訊 , 醫(yī)藥和金融機(jī)構(gòu)是辦公樓市場中最活躍的客戶群體 , 特別是那些電訊公司和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)公司。 ? 需求面積的兩極分化 目前，市場上有兩種類型的辦公物業(yè)最為搶手，一種是大面積整層物業(yè)，另一種是小單元物業(yè) (150 平方米以下 )。 需求特征 ? 從供給過剩到供不應(yīng)求的轉(zhuǎn)變 寫 字樓市場回暖的原因主要有三點(diǎn)：良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢增加了投資者的信心；許多外資企業(yè)都希望抓住中國加入世貿(mào)組織的契機(jī)擴(kuò)大在中國的業(yè)務(wù)；寫字樓的供給受到政策控制。 此資料來自企業(yè) ? 樓盤的技術(shù)含量增高 隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，各行業(yè)對辦公智能化的要求越來越高，特別是通訊和網(wǎng)絡(luò)公司，需要充足快捷的通訊線路。 但經(jīng)歷了金融危機(jī)和房地產(chǎn)市場的起起落落之后，東南亞的發(fā)展商逐漸把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了住宅建設(shè)；而歐美的一些投資者，特別是大的投資基金，開始關(guān)注國內(nèi)的辦公樓市場。 目前，中國及周邊國家經(jīng)濟(jì)又處于一個(gè)回暖的階段，嚴(yán)格控制的土地供應(yīng)也有所松動(dòng)，但寫字樓市場再次出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的可能性不大，因?yàn)樵谶@次教訓(xùn)后，發(fā)展商的開發(fā)也從盲目轉(zhuǎn)向理性。 此資料來自企業(yè) 寫字樓市場供給及需求特征分析 供給特征 ? 供給總量受經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較深，且具有滯后性 很明顯，由于寫字樓的開發(fā)周期一般為兩到三年，因此 9798 年辦公樓供給嚴(yán)重過剩是 9395 年經(jīng)濟(jì)過熱的產(chǎn)物。 徐家匯 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 美羅大廈 RMB22 實(shí)業(yè)大廈 青松城 坤陽商務(wù)中心 ** 此資料來自企業(yè) 該區(qū)域的平均租金在 – ，入住率約 85%。 南京西路 此資料來自企業(yè) 物 業(yè) 租金報(bào)價(jià) (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 恒隆廣場 梅龍鎮(zhèn)廣場 嘉里中心 南證大廈 ** 中信泰富廣場 ** 南京西路沿線的寫字樓數(shù)量不多，但品質(zhì)相對較高，目前的租金水平與淮海路持平，在 – /sm/day 左右，入住率約 85%。 CB