【正文】 匯豐大廈 () RMB40 新建設大廈 湯臣金融大廈 RMB19 招商局大廈 ** 中國保險大廈 該區(qū)域平均租金為 – ， 但離散程度高，不同樓盤之間的差異較大，入住率約 80%左右。 虹橋 物 業(yè) 租金報價 (m2/天 ) 管理 (m2/月 ) 遠東國際廣場 萬都中心 新虹橋中心 東方國際大廈 安泰大廈 協(xié)泰中心 – 該區(qū)域平均租金為 – /sm/day，入住率約 75%。而一旦周邊經(jīng)濟在短期內(nèi)出現(xiàn)衰退，如東南亞金融危機，就會造成十分不利的影響：一方面，供給達到高峰；另一方面，需求大幅減少。 ? 供應者角色開始轉(zhuǎn)變 上海的土地批租熱潮始於 1993 年，大批來自香港 、新加坡等東南亞國家的發(fā)展商紛紛涌入，成為上海房地產(chǎn)開發(fā)的第一批中堅力量。他們較少采用自己開發(fā)建設的模式，而是以投資方式整盤接手。因此，甲級寫字樓的定義除了一流的地段和裝修外，還要加上技術含量和優(yōu)質(zhì)的管理。三年前“供給過?！钡恼撜{(diào)已被“供不應求”替代，現(xiàn)在中介擔心的并不是沒有客戶，而是找不到符合客戶要求的寫字樓。網(wǎng)絡服務商對于寫字樓 此資料來自企業(yè) 的需求量相當大，一般都在 2,000 – 3,000 平方米，主 要用于容納通訊設備；而隨著加入 WTO 日益臨近，外企辦事處的數(shù)量猛增，小面積單元便成為其首選目標。而前兩年十分紅火的 dot 公司，由于其市場前景不被看好，所以出現(xiàn)了寫字樓拒絕 dot 公司的現(xiàn)象。因此，根據(jù) 2020 年的辦公樓投資規(guī)?？?，比 99 年下降了約 %，這將導致寫字樓供給在 2020 年持續(xù)減少。隨著 2020 年南京西路恒隆廣場和仙樂斯廣場的竣工，可提供約 150,000 平方米的新增供應，南京西路將成為今年寫字樓市場的熱點。預計租金較低的物業(yè)的入住率將會較快上升，而其它區(qū)域的寫字樓也可以從這種趨勢中獲益，從而造成市場租金的全面上升。 酒店公寓市場 上海酒店式公寓市場概況 東南亞金融危機以來，外銷住宅市場的境況持續(xù)低靡，特別是在銷售方面，“外銷住宅，內(nèi)銷 價格”的甩賣聲絡繹不絕。 從上海的住宅供給總量看，外銷物業(yè)所占的比例相當小，而酒店式服務公寓的數(shù)量更是屈指可數(shù)，大約在 40 個左右。 此資料來自企業(yè) 服務公寓的平均租金水平要明顯高于同地區(qū)的普通外銷公寓，以古北新區(qū)為例，酒店式公寓的兩房租金在 USD1,500/月以上，而一般物業(yè)則為 USD1,000 左右。 酒店式公寓供給和需求特征分析 供給特征 ? 租金差異大 雖然同是酒店式服務公寓，可租金差異卻相當大。即便是處在同一區(qū)域，這一現(xiàn)象也普遍存在，例如，古北新區(qū)內(nèi)的服務公寓租價就要低于龍柏公寓、君悅花園、溫莎公寓等靠近機場的物業(yè)。通過調(diào)查，我們認為“服務公寓”應當具備以下服務內(nèi)容： a. 大堂接待 b. 班車服務 c. 免費或會員制的會所，包括各項娛樂、餐飲和休閑健身設施 d. 家政服務，如代購代付、代請女傭、郵政、洗衣等 e. 客房清潔 f. 24 小時保安 ，如打印、傳真等 ? 沒有小業(yè)主競爭 多數(shù)酒店式服務公寓采用只租不售的經(jīng)營策略，因此避免了小業(yè)主的壓價競爭。在前兩年住宅市場蕭條時期，就是由于小業(yè)主興風作浪，才導致租金大幅下挫；而酒店式公寓之所以能保持租金相對 此資料來自企業(yè) 穩(wěn)定，也是因為沒有小業(yè)主的緣故。從客戶角度出發(fā)，采用短租的形式比較靈活，而且與酒店相比，租金要便宜許多。根據(jù)調(diào)研所得到的資料，多數(shù)酒店式公寓的小單元已基本滿租。從供給方面看，由于目前的投資重點都放 在內(nèi)銷住宅上，因此外銷公寓缺乏后續(xù)供應；需求方面則會因為良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境而穩(wěn)步增加。 區(qū)域競爭將會加強。以浦東新區(qū)為例，由于其金融、貿(mào)易的功能突出，使眾多外資金融機構和貿(mào)易企業(yè)遷入；再加上浦東國際機場的興建，上海重心的東移只是時間問題。同樣，隨著金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、漕河涇高新技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，這種區(qū)域間的樓市競爭將愈演愈烈。用的商品比重占據(jù)首位。交通和通 信支出也有顯著增長，而傳統(tǒng)的開支大項食品消費增長緩慢，衣著支出則有下降。 2020 年，上海市場銷量增長最快的前三甲商品為：電腦： %；移動電話： %攝像機 %。據(jù)統(tǒng)計，由于居民的大量外遷，近年來環(huán)線外的消費超過了環(huán)線內(nèi)的消費。這給中心城區(qū)的商業(yè)帶來了新的機遇。 ? 商業(yè)進入形態(tài)多元化與力量重組的戰(zhàn)國時代 滬上商業(yè)步入群雄并起的戰(zhàn)國時代。百貨業(yè)內(nèi)的競爭使得行業(yè)利潤日見稀薄。今年一季度，滬上 100 家重點商業(yè)企業(yè)共實現(xiàn)零售額 億元，比上年同期增長 %。內(nèi)外交迫要求百貨業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，尋求新的突破。 此資料來自企業(yè) 商業(yè)性商業(yè)用房市場 ? 市場概述 本報告所指的營業(yè)性商業(yè)用房指在建設劃撥用地和出讓地塊上建造的商業(yè)大樓和綜合性大樓商場部分。上海目前的商業(yè)用房主要分布在上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四街”（徐家匯商圈、新客站商圈 、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城）。 新上海商業(yè)城地處浦東新區(qū)黃金地段，區(qū)內(nèi)本身大量居民以及日益增大的對區(qū)外的吸引力使該商城有望成為未來商業(yè)開發(fā)的熱點。正在建設中的總建筑面積達 24 萬平方米的上海正大廣場將成為上海時尚購物的新亮點。該商場一、二層為銷售服裝之用，占據(jù)了半壁 江山。 此資料來自企業(yè) ? 市場特征 縱觀上海的商鋪市場，主要呈現(xiàn)出以下態(tài)勢與特征： 正規(guī)出租比例下降 目前營業(yè)性商業(yè)用房的營運方式有出租和合作經(jīng)營兩種。這一動態(tài)反映出市場消費不旺，給正規(guī)出租帶來一定難度，而合作經(jīng)營盡管管理費用較高，但其根據(jù)銷售額百分比收取租金的方式較易招租，租金收入較高，租方拖欠租金較少。 商場與店面需求分野明顯，各取所需 休閑類、對品牌敏感性不太強的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人 此資料來自企業(yè) 流保證營業(yè)額。中檔品牌以及一些急于打品牌的經(jīng)營者因要借助大商場已有的知名度而希望能在太平洋這樣的知名商場中占有一席之地。頂 級品牌一般會選擇購物環(huán)境好的大型 SHOPPING MALL。商場經(jīng)營者經(jīng)常會采用差異化租金策略。 商場進入品牌競爭時代 知名度較高的商場其門如市，租金水平也會有大幅度提高。如同在淮海路上，相隔只有幾步之遙的大上海時代廣場和上海廣場，前者的租金目前達到 每天 30 元人民幣 /平方米，后者則為 15 元左右。 規(guī)模效應與錯位經(jīng)營 此資料來自企業(yè) 規(guī)模效應是指同等級、同類型的商場聚集在一起產(chǎn)生的商業(yè)聚集效應。南京西路商業(yè)布局是典型的例子。三座廣場形成了錯位經(jīng)營。營業(yè)性商業(yè)用房的租金市場呈現(xiàn)出以下特征： 地段級差顯著 目前的商業(yè)用房租金水平最高的是徐家匯商圈，接下來是淮海路、南京路、豫園、四川路、新客站、新上海商業(yè)商城。按租金水平 ,可將以上區(qū)域分為兩個層次，徐家匯商城、淮海路、南京路為第一層次，上述其余區(qū)域為第二層次。地段的 購成要素中，交通是極其重要的因素。目前，地鐵站點附近是營業(yè)性商業(yè)用房的最佳選址。反映在租金上，則重排座次，并且原有商街很難東山再起。再如西藏路被取消四大商業(yè)街的頭銜后，其租金水平必然會大大下降。徐家匯地區(qū)周圍居民的大量增加，加上徐家匯處于發(fā)射型交通的聚合點，地鐵一號線使徐家匯與梅隴、莘莊地區(qū) 萬人口形成了大規(guī)模的商住互動。隨著市中心人口外移，及上海其他地區(qū)和外地城市商業(yè)的不斷 此資料來自企業(yè) 繁華，南京路的客流量不斷被分流減少，故反映在租金水平上，有所下降。如南京路商廈林立，經(jīng)營雷同增大了南京路商業(yè)單位的經(jīng)營難度，進一步降低了南京路的租金。 附表 至 1999 年底上海市部分外銷商場出租情況 項目名稱 項目地址 可供租售面積 （平方米） 已出租面積 （平方米） 租金 （ USD/sm/day） 瑞安廣場 盧灣區(qū)淮海中路 333 號 27,728 27,728 法華門大廈 法華鎮(zhèn)路 555 號 903 701 此資料來自企業(yè) 百騰大廈 福州路