【正文】 元 項目開盤熱銷期（ 2020年11月后） 制造轟動效應(yīng)、 加深和客戶情感交流 主題活動 自駕游 活動 旅游組織 +媒體報道 11月 外地 40 樣板房拍賣暨現(xiàn)場環(huán)境開放活動 現(xiàn)場拍賣 +圣誕酒會 +助興演出+禮品派發(fā) 12月 現(xiàn)場會所 20 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 信息告知、促進(jìn)銷售 輔助活動 “ 坡嶺頓小鎮(zhèn) “ 拓展訓(xùn)練營 戶外活動 11月 重慶市郊 12 解放碑戶外展示 形象展示 11月 重慶解放碑 15 “ 坡嶺頓小鎮(zhèn) ” 業(yè)主南加洲之旅 旅游 11月 美國 15 卡迪拉克新車發(fā)布會 車展 +車技表演 12月 項目現(xiàn)場 10 其它活動 南加洲文化展 現(xiàn)場展覽 12月 現(xiàn)場會所 10 合計 7個月 373 5． 4 盤尾期 月份 主題 訴求點 2020年 5月 坡領(lǐng)頓小鎮(zhèn)獲得 2020年中國別墅名盤大獎 項目的品質(zhì) 坡嶺頓 VIP客戶貴賓卡傾城火爆發(fā)放 會員組織 +貴賓 6月 “ 坡嶺頓杯 ” 首屆南加洲生活音樂會舉行 社區(qū)文化 +企業(yè)責(zé)任 坡嶺頓組織車友會等營銷圈層活動 圈層營銷 7月 坡嶺頓小鎮(zhèn)秋交房引來萬人圍觀 房交會氛圍 坡嶺頓小鎮(zhèn)差異化小別墅大獲市場追捧 樓盤性價比 8月 業(yè)主車隊入藏自駕游活動 圈層營銷及事件營銷 三 、 營銷策劃方案的執(zhí)行 執(zhí)行機(jī)構(gòu)的設(shè)置 營銷中心包括策劃部、銷售部 ，由營銷總監(jiān)統(tǒng)一管理 。 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 4． 3 廣告 策略 主題廣告語 坡嶺頓之前，我不住獨棟 坡嶺頓之后，獨立改變生活 4． 4 促銷 策略 4． 4． 1 報媒規(guī)劃 ： 月度 6月 7月 8月 9月 10月 1 12月 合計 版數(shù) 4 5 5 6 11 5 36 媒體 晨 /商 晨 /晚 /商 晨 /晚 /商 晨 /晚 /商 晨 /晚 /商 /時 晨 /晚 /商 4． 4． 2 銷售物料 ： 項 目 樓 書 DM 戶型單頁 會員季刊 紙杯 手提袋 小贈品 宣傳光碟 合計 制作標(biāo)準(zhǔn) 80元 /本 3元 /份 2元 /套 15元 /份 /個 6元 /個 12元 /份 3元 /份 建議數(shù)量 1000冊 10000份 5000套 1500冊 *2 2萬個 5000個 2020份 8000份 金額 8萬元 3萬元 1萬元 4． 5萬元 1萬元 3萬元 2． 4萬元 25． 3萬元 （三） 營銷推廣活動安排 活動目的 ：具有轟動性和社會影響力，提高市場知名度和形成美譽(yù)度，促進(jìn)營銷執(zhí)行 ； 活動頻率： 基本上每兩個月一個大活動，中間穿插帶動每月每周的小活動 ； 活動規(guī)格： 場地精心選擇，人員有一定知名度和影響力，服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)，物料體現(xiàn)品位 ； 活動內(nèi)容： 可考慮以下幾大類：公益類、娛樂類、論壇類、藝術(shù)展示類、社交聯(lián)誼類、新聞發(fā)布類、慶祝儀式類、促銷抽獎類等等，其中某幾類活動可以融合考慮 。 營銷推廣策略 4． 1 價格策略 4． 1． 1 價格定位三大原則 1）成本測控合理定價原則 —— 保持在同類別、同層次樓盤的價格競爭力 ； 2）市場比較競爭定價原則 —— 與南岸區(qū)具體別墅競爭個案保持競爭能力 ； 2）低價入市快速回款原則 —— 不冒市場風(fēng)險，先贏得市場認(rèn)同占有份額 ； 3）逐步成熟逐步提價原則 —— 價格和區(qū)域環(huán)境和項目自身成熟度成正比 。每次推盤間隔時間在 13 個月。 坡嶺頓小鎮(zhèn) 1． 1． 2 品牌目標(biāo) ：重慶第三類別墅第一品牌 1． 1． 3 品牌形象 ：陽光、活力、激情向上 1） LOGO：色彩斑斕，活力四射，寓含深意 2）主題曲 ：旋律優(yōu)美，熱情奔放，充滿激情 3）形象代言人 ：陽光、健康、內(nèi)蘊(yùn)、成功 1． 1． 4 品牌內(nèi)涵 ：夢想、激情、創(chuàng)造、關(guān)愛 1． 1． 5 品牌口號：坡嶺頓小鎮(zhèn) —— 重慶第三類別墅先鋒 1． 2 銷售 目標(biāo) ： 1． 2． 1 總體銷售周期 ： 初步定為 2 年， 2020 年春 交會第一期推出， 2020 年秋 交會第二期推出， 2020 年春 交會第三期推出 。對居住產(chǎn)品要求：格調(diào)、高尚、私密性、實用、性價比高 。 目選市場的選擇 目標(biāo)消費群定位 —— 主要為中產(chǎn)階層和準(zhǔn)中產(chǎn)階層。 項目面臨威協(xié)分析 (T) 隨著南岸區(qū)南山版塊、南泉版塊以及重慶市其他區(qū)域版塊別墅的興起如“江北版塊”“白市驛版塊” “渝北版塊”“九龍坡版塊”等等，都將造成客戶群的 分流和競爭的加??； 國家宏觀政策的調(diào)控，形成的例如個人高檔物業(yè)放貸的 嚴(yán)格控制、貸款利息高的情況將會對項目消費群體帶來購房門檻的限制， 業(yè) 界人士普遍認(rèn)為，這輪宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進(jìn)的時代已經(jīng)落幕， 2020 年的房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境已經(jīng)迥異。 項目面臨機(jī)會分析 (O) 茶園新區(qū)域?qū)?gòu)建 2 萬平方公里的中央公園及 2 公里長的景觀大道作為大區(qū)域的景觀配套，而且茶園新的打造目標(biāo)是 21 世紀(jì)重點發(fā)展的城市副中心， 針對本項 目該中心建成后將成為本項目的王牌配套 ； 重慶 市政規(guī)劃的趨勢指引，南岸區(qū)也首當(dāng)其沖，政策利好，地塊升值潛力大； 茶園新區(qū)土地資源豐富 ，可發(fā)展空間大，直接刺激房地產(chǎn)的形成，成為居住和投資的熱點區(qū)域； 市場上中高檔精品別墅的 旗艦產(chǎn)品，雖然大多擁有規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)、產(chǎn)品佳、配套齊的有利特點，但在價格上較高，供大于求。 產(chǎn)品優(yōu)勢 ：革命性居住觀念和產(chǎn)品創(chuàng)新、新區(qū)的純獨棟高尚社區(qū)， 是純別墅社區(qū)，與大型綜合住宅 社區(qū)物業(yè)形態(tài)混雜的情況相比消費者較為單純統(tǒng)一，排斥現(xiàn)象弱。 區(qū)域優(yōu)勢 ：茶園新城是 21 世紀(jì)重點發(fā)展的城 市副中心；茶園新區(qū)離主城僅 10 分 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 鐘車程，項目鄰茶園新城即將修建的 2 萬平方公里的中央公園旁，周邊配套也在逐漸完善中， “ 東部新區(qū) ” 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展?jié)摿驼?“ 新城市副中心、多維生態(tài)城 ” ，是未來南岸區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。未來別墅競爭有多激烈由此可見一斑。同時，按照以往的銷售情況看，一個銷售情況特好的中高檔別墅樓盤，其一年的銷售量頂多在 150 套，即使重慶市場每年出現(xiàn) 10 個這樣的樓盤，消化 1500 套，那么每年也還有 1500 多套空置。從市場統(tǒng)計情況分析，目前已亮相的別墅項目約 28個，預(yù)計 28 個項目一共推出約 17500 套。 重慶市場別墅供應(yīng)量較大，從宏觀市場分析看，未來別墅市場競爭激烈。藍(lán)湖郡二期（ 1200 畝）、海藍(lán)云天 B 組團(tuán)二期、高山流水后期（ 800 畝）、中安 綠島藍(lán)溪等。 另外，在其他區(qū)域，也有少量別墅項目將在今年推出。未來城、伽藍(lán)藝墅、山語間天江北部新區(qū)更是別墅云集，藍(lán)湖郡、棕櫚泉、佰富高爾夫、保利高爾夫、大川水岸在南岸區(qū)，南山周圍星羅棋布排列著高山流水、學(xué)府大道 69 號、南嶺雅舍等別墅項目，以及位于茶園新區(qū)的天龍 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 2． 2 重慶別墅市場潛在供應(yīng) 據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶樓市 2020 年的別墅放量約 3500 套左右，總建筑面積 974 萬平方米，在此之前，官方公布的重慶 2020 年總施工量為 5000 萬平方米左右，也就是說，從重慶樓市的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，別墅占了五分之一。 同時別墅的類型及風(fēng)格也更加豐富，從以前單一的獨立、聯(lián)排到現(xiàn)在的獨立、雙拼、聯(lián)排、疊加、宅院式等多種形態(tài)。高爾夫別 墅、比華利豪園、龍湖這一時期比較知名的項目有中安香樟林、帝景名苑等知名項目。 20202020 年前后 ，經(jīng)過了近十年的開發(fā)，重慶的房地產(chǎn)開發(fā)， 尤其是住宅市場的開發(fā)已經(jīng)初具一定規(guī)模， 這一時期重慶市場上出現(xiàn)的別墅產(chǎn)品不僅供應(yīng)量較大，產(chǎn)品類型上也趨向豐富，同期在市場上出現(xiàn)的有華立 南 岸 區(qū) 版 樓盤名稱 地址 物業(yè)類型 帝景名苑 南坪銅元局 連排別墅、獨立別墅 玫瑰山莊 南岸區(qū)長江大橋南橋頭 獨立別墅 加拿大國際花園 南坪銅元局 獨立、連排別墅 天池林海 南岸區(qū)黃桷椏鎮(zhèn)南山路 97號 連排別墅、花園洋房 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 企業(yè) 管理資源下載第一站 經(jīng)理人辦公平臺 塊 長青湖別墅 南岸茶園新區(qū) C C C4地塊 獨立別墅、雙聯(lián)別墅、多聯(lián)別墅 高山流水 重慶南山第二外語學(xué)院旁 聯(lián)排和獨棟別墅 南嶺雅舍 南岸黃桷埡鎮(zhèn)崇文路 157號 獨棟別墅 ,聯(lián)排別墅 學(xué)府大道 69號 南坪六公里 高層、小高層、疊加別墅、聯(lián)排 別墅、獨立別墅 美心別墅城 南岸彈子石大灣片區(qū) 別墅區(qū) 同景國際新城 南岸茶園新區(qū) 小高層花園洋房、別墅 競爭態(tài)勢分析 2． 1 重慶市別墅市場發(fā)展歷程 重慶市獨立別墅商品化的起步是源于 1993 年華新國際進(jìn)入重慶市場而開發(fā)的錦繡山莊。 銅元局片區(qū)擁有得天獨厚的自然資源，銅元局片區(qū)在幾年前開發(fā)的玫瑰山莊、加拿大國際花園以及帝景集團(tuán)開發(fā)的帝景名苑使銅元局片區(qū)成為了高檔住宅區(qū)域。目前茶園新區(qū)入駐企業(yè)已達(dá) 70 多家，龍湖、魯能也在茶園片區(qū)簽定了幾千畝的土塊準(zhǔn)備開發(fā)房地產(chǎn)項目。繼后慈母山遂道也將動工修建，茶園新 區(qū)的公交狀況將得到大大的改善，使之與主城連成一線。 南坪版塊由于南山的積壓，形成有南山版塊和茶園新區(qū)版塊，地塊呈狹長形狀。 3． 4 公共設(shè)施 特色 商務(wù)會所、酒店式公寓、商務(wù)接待別墅、商業(yè)街、觀景平臺、小學(xué)、 行政管理及社區(qū)服務(wù)用房。 3． 2 景觀 設(shè)計 特色 “坡嶺頓”在景觀小