【正文】 間 ,屬于新規(guī)劃 /高起點(diǎn)的區(qū)域 ,隨著時(shí)間的推移 ,整個(gè)區(qū)域的互動(dòng) ,成為地區(qū)理想生活區(qū)域 。迪克斯在《建筑和城市設(shè)計(jì)中的傳統(tǒng)和演變》一書中提出了無(wú)論城市最初生存的理由是什么，如何影響了它最初的形式和建筑，其它的功能還是迅速發(fā)展起來(lái)。 P92 采用 “雙城記 ”案名主題廣告語(yǔ)： 城市運(yùn)動(dòng)領(lǐng)舞者 建筑與城市的空間理想 釋 義： 著名建筑設(shè)計(jì)大師山本理顯（現(xiàn)代 SOHO 城的 建筑設(shè)計(jì)師）對(duì)建筑與城市如此評(píng)價(jià)： 建筑是記憶組成的，沒(méi)有人真正地去看建筑，建筑只被看作環(huán)境的一部分，建筑只是一個(gè)城市的細(xì)胞，而細(xì)胞是有再生能力的，標(biāo)志性建筑想要在黑暗中獨(dú)自發(fā)出耀眼的光芒，他認(rèn)為建筑自身即可達(dá)到完整。 銷售率按 95%計(jì)算，余 5%根據(jù)市場(chǎng)變化調(diào)節(jié)。 故將本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)定為： 2021年 9月 18日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 2021年 10月 18日開(kāi)始公開(kāi)發(fā)售 P88 三、銷售周期 本項(xiàng)目體量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，總體分為三期開(kāi)發(fā)，銷售周期應(yīng)該緊密結(jié)合開(kāi)發(fā)周期。 P85 全程均價(jià)為（取整值）： 多 層： 2100元 /平方米 小、中高層： 2480元 /平方米 商 場(chǎng)：配套商業(yè)總體均價(jià) 7000元 /平方米 4層鋼架商場(chǎng)總體均價(jià) 7800元 /平方米 商業(yè)裙樓總體均價(jià) 6000元 /平方米 酒店式公寓： 2880元 /平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店或經(jīng)營(yíng)酒店，其價(jià)格制定見(jiàn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 P86 （二）價(jià)格策略 把握宏觀市場(chǎng)脈搏，及本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，其價(jià)格策略應(yīng)采用低開(kāi)高走的方式，緩步上揚(yáng)，長(zhǎng)線發(fā)展。 Ⅲ 、關(guān)鍵問(wèn)題： 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析，即類比樓盤分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析、項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算。 P84 注意事項(xiàng)： Ⅰ 、類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值 *市政交通及直入交通便利性的差異； *項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，即自然和綠化景觀的差異； *教育和人文景觀的差異； *各種污染程度的差異； *社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 一、價(jià)格策略 （一）價(jià)格制定 原則和理性價(jià)格方法： (1) 原則： 以目標(biāo)消費(fèi)群體的承受力為原則，以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向，以本項(xiàng)目成本加利潤(rùn)為基礎(chǔ)制定價(jià)格體系。 三期 開(kāi)發(fā) ——商業(yè)組團(tuán) 5 通過(guò)圍墻建立封閉式小區(qū)。 一期開(kāi)發(fā) ——住宅組團(tuán) 4，小區(qū)商業(yè)街 2，學(xué)校、幼兒園； 施工工程道路 2使用，入伙后，通過(guò)圍墻建立封閉式小區(qū)，避開(kāi)工程干擾；綠化、學(xué)校、幼兒園、小區(qū)商業(yè)街正式啟用 。 開(kāi)發(fā)前期：會(huì)所、小區(qū)商業(yè)街 住宅中心花園建設(shè)完成； 會(huì)所局部功能開(kāi)放 ,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套 。 P82 八、分期開(kāi)發(fā)劃分與相關(guān)配套要求 兵馬未動(dòng)，糧草先行。 準(zhǔn)備：前廣場(chǎng)建設(shè)完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車： 4輛。 P81 七、賣場(chǎng)的規(guī)劃與設(shè)置 會(huì)所，即賣場(chǎng)。 物業(yè)管理： “先業(yè)主之憂而憂 ”，強(qiáng)強(qiáng)攜手，通過(guò)知名品牌物管提升項(xiàng)目檔次及服務(wù)質(zhì)量。 記時(shí)托兒所：在家長(zhǎng)購(gòu)物或接待朋友時(shí)臨時(shí)寄托。 休閑書屋：配備電腦、音樂(lè)、西式糕點(diǎn)、鮮果、飲料。 占地面積： 200平方米左右。 供暖系統(tǒng) : 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進(jìn)入世紀(jì)大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 教育體系： 全程名校教育體系作為本案一個(gè)核心賣點(diǎn)，與西安市內(nèi)名校聯(lián)辦，無(wú)論師資力量、教育設(shè)施，在區(qū)域內(nèi)均屬于佼佼者。 P79 小區(qū)安全設(shè)施： 燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；出入口管理及周界防御報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報(bào)警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 超大型會(huì)所 采用與綜合區(qū)商業(yè)帶風(fēng)格相近的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，在綠樹(shù)及水景的環(huán)繞下和中心園林有機(jī)配合。 ④ 行車入口設(shè)置在世紀(jì)大道東西兩邊 。 ② 四條主要景觀軸線（臨世紀(jì)大道的商業(yè)前廣場(chǎng)景觀軸線、中心景觀軸線、住宅區(qū)內(nèi)中心景觀軸線、商業(yè)住宅結(jié)合部景觀軸線）為紐帶，將小區(qū)各個(gè)景 點(diǎn)巧妙地聯(lián)系起來(lái)，成為一個(gè)既統(tǒng)一和諧又富有變化的完整空間形態(tài)。 景點(diǎn)命名： 春樹(shù)暮云、夏雨雨人、秋水伊人、冬日可愛(ài)； 天作之合、天設(shè)地造、日久天長(zhǎng) 、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風(fēng)姿綽約、和風(fēng)細(xì)雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長(zhǎng)虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 D、世紀(jì)大道的商業(yè)前廣場(chǎng)景觀軸線 仿深圳著名雕塑群 “深圳人的一天 ” ,以嬉戲的兒童 ,悠閑的老人等優(yōu)雅恬淡的生活場(chǎng)景相映成趣 ,逐一展現(xiàn)。 (圖略 ) P74 四條主線 : 歷史積淀的厚度，才夠打磨璀璨的晶鉆 四條景觀大道突出趣味性及觀賞性 ,以四條婦孺皆知 的絲綢之路歷史路線貫穿 ,雕塑小品、亭臺(tái)樓閣及園林系統(tǒng)按故事情節(jié)展開(kāi) , 景景交錯(cuò)，以景借景，互借生景 ,形成優(yōu)美畫卷。 P71 (二 )平面布置 華貴而不張揚(yáng)，提升空間品味 (樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖略） 周邊項(xiàng)目均為中大型社區(qū) , 戶型及面積均與本案存在同質(zhì)化 .戶型設(shè)計(jì)在不增加成本的基礎(chǔ)上 ,最大限度滿足通風(fēng)采光及室內(nèi)各功能區(qū)的合理安排 . 拿來(lái)主義 一到五層住宅送地下室 :小區(qū)整體地勢(shì)低于道路水平面 ,建成半地下室 ,同時(shí)抬高了樓位 六層住宅送閣樓及露臺(tái) 增加難銷樓層對(duì)客戶的吸引力 P72 四、景觀、綠化、道路、交通 景觀風(fēng)格：營(yíng)造愜意生活 氛圍，一種可識(shí)別的景觀 中西結(jié)合 ,形成 “2大中心 ,4條主線 ,24個(gè)亮點(diǎn) ”景觀體系 兩大中心 : A、近水者得王者之氣 會(huì)所建筑造型示意 商業(yè)廣場(chǎng) (會(huì)所前 )大型噴泉 會(huì)所：在噴泉環(huán)繞下，讓客戶一進(jìn)廣場(chǎng)即可憧憬未來(lái)生活， 不 由驚嘆其天成氣質(zhì)。 小、中高層 145－ 160㎡大四房 7％ 。 小、中高層 : 135－ 150㎡ 中大型三房 小四房 20％ 。 得意 :浪漫情侶的甜蜜空間 多層 : 110－ 125㎡ 三房 45％ 。 P70 三、戶型、面積比例、 平面布置 (一 )面積比例 精準(zhǔn)定位，引導(dǎo)主流生活 容易 :單身貴族的撒野地 多層： 80－ 95㎡ 二房 20％ 。 P66 B、酒店建筑風(fēng)格 挺拔俊朗與鋼結(jié)構(gòu)商場(chǎng)氣質(zhì)天成 ： P67 住宅 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)潔、理性、現(xiàn)代而不失詩(shī)意，將摩登孕育在明朗之中 . 一個(gè)經(jīng)典 萬(wàn)種風(fēng)情 多層住宅 方案 1: 鵝黃色為主色調(diào)，配以協(xié)調(diào)的白色窗框、淺綠玻、白線條和深赭色塊，在綠樹(shù)的襯托下，如出水芙蓉般清新、脫俗 ……(圖略 ) P68 小高層住宅外立面方案 不同艷麗色彩的大型色塊 ,在陽(yáng)光燦爛的日子格外絢麗奪目。 休閑配套設(shè)施齊全。 內(nèi)部使用率高 ,容易吸引大型商家進(jìn)駐 。 P61 備選方案 P62 （二）建筑風(fēng)格： 商業(yè) A、鋼結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格： ： 造型新穎、氣勢(shì)恢弘、線條簡(jiǎn)潔、色彩明快具備藝術(shù)氣質(zhì)。 C、 “渾然天成，不著痕跡 ”： 通過(guò)小區(qū)配套設(shè)施的分布讓不同年齡段、收入狀況、興趣愛(ài)好各異的客戶自由選擇，自然形成不同社 區(qū)。 住宅區(qū)： 四個(gè)組 團(tuán)； 24個(gè)獨(dú)立院落 : A、 “四平八穩(wěn)、四通八達(dá)、四季平安 ”： 太極生兩儀，兩儀生四相，四相生八卦 …… 古人把萬(wàn)事萬(wàn)物及人生哲理濃縮在一張四相圖中， 以中心景觀軸線分為東西兩儀， 住宅區(qū)內(nèi)中心景觀軸線分為四相， 將吉祥如意蘊(yùn)涵其中 B、 “24橋花落誰(shuí)家 ”： 一年分 24節(jié)氣， 24節(jié)氣預(yù)示著風(fēng)調(diào)雨順。 住宅區(qū) :容積率 P59 整體容積率： 簡(jiǎn)介 :兩邊各一棟 18層帶二層裙樓的商業(yè)樓 ,會(huì)所廣場(chǎng)兩邊為 2個(gè)鋼結(jié)構(gòu)的四層商場(chǎng)。 P57 第四部分 規(guī)劃建議篇 法無(wú)定法，在開(kāi)闊的空間中品味生活 一、總體規(guī)劃思路及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定 （一）總體規(guī)劃思路： 點(diǎn)面結(jié)合 中心明確 東西平衡 南北貫通 整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一 （二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 商業(yè)部分 容積率 : 簡(jiǎn)介 :兩邊各一棟 28層帶五層裙樓的酒店，會(huì)所廣場(chǎng)兩邊為 2個(gè)鋼結(jié)構(gòu)的四層商場(chǎng)。 英國(guó)著名作家查爾斯 本項(xiàng)目見(jiàn)證了這一歷史，稱為 “記 ”。為謀求更大的發(fā)展和利益空間，不少區(qū)域都實(shí)行了 “雙城記 ”發(fā)展戰(zhàn)略，例如廣州與深圳，深圳與香港、北 京與天津等等。 語(yǔ)音平和，朗朗上口。 形成了品質(zhì)的概念和形象的意識(shí)，為推廣形成概念導(dǎo)向。 容易引起消費(fèi)者的共鳴。 彰顯本案的 絲綢之路文化設(shè)計(jì)風(fēng)格，以人性化為主導(dǎo)的思想，親和力大。 案名利益： 突出體現(xiàn)了本案區(qū)域的位置，利用絲綢之路的文化影響力，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。 案名和項(xiàng)目品質(zhì)： “花城 ”定義了本項(xiàng)目的環(huán)境，同時(shí)更貼切地展示本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 P54 四、 樓盤命名及 LOGO 設(shè)計(jì) 突顯項(xiàng)目品質(zhì)，氣勢(shì)宏偉，朗朗上口，能讓客戶產(chǎn)生購(gòu)房欲望 ,對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生深刻印象 主推名 絲路花城 P55 案名釋義： 案名本身： 本項(xiàng)目位于絲綢之路，積淀了濃郁的歷史文化氛圍。 為父母購(gòu)買晚年居所 時(shí)代在進(jìn)步 , 但并不能將過(guò)去的一切全盤拋棄 , 中華民族尊老愛(ài)幼的傳統(tǒng)美德 , 需要代代相傳 ! 為父母尋覓一處安享晚年的世外桃源 , 又可以常回家看看 ! 解決子女就學(xué) 望子成龍是每位父母對(duì)子女的期望， 給予子女最好的物質(zhì)生活條件， 并不能收到理想效果 讓子女在人生起跑線上快人一步， 是大多父母最子女最深的愛(ài)。 業(yè)主專車是永不疲倦的心臟 。 性價(jià)比是有力的拳頭 。 身體 (工程質(zhì)量 )更加強(qiáng)健 。 形象 (建筑風(fēng)格