【正文】 本項目目標客戶對絲綢之路認知度高。 家庭 (物業(yè)管理 )更加和美 . 西 安 30% 住宅郊區(qū)化運動是鏗鏘有力的吶喊 。 第一次開發(fā)項目就是咸陽區(qū)域最大的項目 。 暢快的交通 。 內(nèi)部認購期均價：內(nèi)部職工： 1200元 /㎡； 對 外： 1380元 /㎡ （ 3）西安類比樓盤 XXXX （圖表資料略） 紫薇田園都市依托紫薇品牌，高起點、高素質的項目塑造，成功的打造了西安乃至西北樓市的第一大盤。 （ 6）休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營、發(fā)展態(tài)勢。 D、異地購房成為市場趨勢。 E、西咸一體化使得咸陽居住、西安工作成為可能。 P20 (四）區(qū)域項目分析 住宅類比樓盤現(xiàn)狀 （ 1）最具可比性項目 XXXX (圖表資料略 ) 世紀城 目前，推出部分銷售已超過 80％，進入尾盤銷售期。 [此貼子已經(jīng)被作者于 20211227 20:29:18編輯過 ] P44 大型百貨商場 成功模板 :深圳海雅百貨 支撐：百貨商場發(fā)展滯后，硬件設施差，經(jīng)營管理落后； 商場內(nèi)商品以中低檔次為主； 區(qū)域未來人氣旺盛，產(chǎn)生強大消費力； 西安品牌百貨經(jīng)營商已關注此區(qū)域。 這是行業(yè)的一個神話 , 王者之氣，大家風范，誰與爭鋒 ! 對于客戶 ,這是趨勢、是信心、是榮耀 ! P50 三、客戶群定位 找準方向 量身定做 打造精品 (一 )商業(yè)目標客戶 政府 ——公益事業(yè)支撐 整合社會資源 , 引入政府公建 , 如郵政大樓、會議中心、演 藝中心、展覽館等， 降低風險。 性價比是有力的拳頭 。 案名和項目品質： “花城 ”定義了本項目的環(huán)境，同時更貼切地展示本項目的環(huán)境優(yōu)勢。 形成了品質的概念和形象的意識，為推廣形成概念導向。 英國著名作家查爾斯 C、 “渾然天成，不著痕跡 ”： 通過小區(qū)配套設施的分布讓不同年齡段、收入狀況、興趣愛好各異的客戶自由選擇，自然形成不同社 區(qū)。 P66 B、酒店建筑風格 挺拔俊朗與鋼結構商場氣質天成 ： P67 住宅 建筑風格 簡潔、理性、現(xiàn)代而不失詩意，將摩登孕育在明朗之中 . 一個經(jīng)典 萬種風情 多層住宅 方案 1: 鵝黃色為主色調，配以協(xié)調的白色窗框、淺綠玻、白線條和深赭色塊，在綠樹的襯托下，如出水芙蓉般清新、脫俗 ……(圖略 ) P68 小高層住宅外立面方案 不同艷麗色彩的大型色塊 ,在陽光燦爛的日子格外絢麗奪目。 小、中高層 145－ 160㎡大四房 7％ 。 景點命名： 春樹暮云、夏雨雨人、秋水伊人、冬日可愛； 天作之合、天設地造、日久天長 、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風姿綽約、和風細雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 P79 小區(qū)安全設施： 燃氣泄漏報警系統(tǒng)；出入口管理及周界防御報警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 休閑書屋：配備電腦、音樂、西式糕點、鮮果、飲料。 準備：前廣場建設完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車： 4輛。 三期 開發(fā) ——商業(yè)組團 5 通過圍墻建立封閉式小區(qū)。 P85 全程均價為（取整值）： 多 層： 2100元 /平方米 小、中高層： 2480元 /平方米 商 場：配套商業(yè)總體均價 7000元 /平方米 4層鋼架商場總體均價 7800元 /平方米 商業(yè)裙樓總體均價 6000元 /平方米 酒店式公寓： 2880元 /平方米 產(chǎn)權式酒店或經(jīng)營酒店，其價格制定見項目財務分析 P86 （二）價格策略 把握宏觀市場脈搏，及本項目開發(fā)周期，其價格策略應采用低開高走的方式，緩步上揚，長線發(fā)展。迪克斯在《建筑和城市設計中的傳統(tǒng)和演變》一書中提出了無論城市最初生存的理由是什么，如何影響了它最初的形式和建筑，其它的功能還是迅速發(fā)展起來。 引入名校計劃； 購房入戶政策 。 7. 最具風情的園林景觀 :一亭一角，一花一草，我們賦予了它們新的生命。 現(xiàn)場包裝：賣場布置（模型、展版、橫幅等）、施工現(xiàn)場圍墻廣告、看樓通道圍墻廣告等。 第三式 ——外勢 借用其他外界影響力或創(chuàng)造外界影響力，增加本區(qū)域在消費者中的出現(xiàn)頻率和印象深度，從而對本項目達到一個完全信任的程度。 P96 三、公關活動策劃 本項目的主要推廣方式為活動促銷，媒體組合應圍繞推廣活動而形成，活動包括兩大內(nèi)容：公關活動和促銷活動。 C、根據(jù)項目工程進度、重要事件舉辦各種慶典活動。 銷售中心（會所）、樣板房裝修、公益性建設部分（標志建筑等）以上費用不包含在營銷費用內(nèi)。質量保證金按國家規(guī)定 1—5年內(nèi)支付完畢。 品牌（一段） ——美麗度 所謂美麗度，就是一個品牌的形象塑造后，所處的美麗程度。在此階梯，品牌打造的重點是引起廣大受眾的眼球聚焦，上升品牌的注意度，激起受眾的反應。 品牌（六段） ——暢銷度 品牌的暢銷度是品牌生產(chǎn)力的反應，是營銷網(wǎng)絡是否健全的科學評價指標。當品牌擁有美譽度時，說明它在消費者中已經(jīng)有了較好的口碑，更要無時無刻以消費者為核心，一切服務于消費者，維護并提高品牌的美譽度。 磅礴之勢（泰阿劍 ——王者歸來） ——產(chǎn)品品牌結合公司品牌， “雙城 ”出擊，引領市場。 前 期介入階段物業(yè)管理公司作為獨立經(jīng)營的法人企業(yè)展開以下工作： （ 1）組建管理機構； （ 2）確定管理范圍及內(nèi)容，制定管理服務費的收費標準； （ 3）準備入住。 六、近期目標與發(fā)展目標。 第二，廣告創(chuàng)意及設計 項目 VI 系統(tǒng)設計； 廣告宣傳主題賣點及廣告推廣語創(chuàng)意； 項目包裝創(chuàng)意策劃、形象包裝設計； 項目宣傳印刷品創(chuàng)意策劃及設計； 項目模型、展板、戶外廣告技術跟蹤； 提供電視專題片、三維動畫策劃文案； 報媒廣告策劃創(chuàng)意設計及系統(tǒng)跟蹤方案； 所有戶外廣告創(chuàng)意設計； 項目網(wǎng)站宣傳、廣播宣傳創(chuàng)意設計方案； 項目促銷活動的廣告創(chuàng)意設計方案； 1項目開盤、封頂、入伙等各項禮儀活動的創(chuàng)意設計方案。 入住率達到 50％并經(jīng)過半業(yè)主同意，應會同發(fā)展商和政府主管部門組織召開業(yè)主大會，選舉并產(chǎn)生業(yè)主委員會，制定章程，明確權利和 義務。 萬佛朝宗（干將莫邪 ——天下無雙） ——產(chǎn)品品牌最終落實為公司品牌的一個構成部分，大器已成，雙城實為一城，合二為一，公司品牌完全樹立。積極建立符合消費者利益、欲望、情趣、愛好的品牌，牢牢抓住消費者的心，與消費者溝通交流，培養(yǎng) 品牌的忠誠度。而當產(chǎn)品品牌暢銷，購買者越多，知名度就會落到實處，同時反過來也會進一步增加認知度、知名度，從而形成正向正反饋良性循環(huán)。隨著消費者對品牌的注意不斷提高，對接觸的該品牌產(chǎn)品有所了解，消費者開始關注品牌，但是從注意度到對產(chǎn)品的特性 、功能、價值、特征有所清楚的認識還有一個跳躍。品牌（二段） ——傳播度 好的產(chǎn)品、好的形象必須通過傳播才能有更大的市場。 為便于計算，工程進度、監(jiān)理、管理費、不可 預見費、配套、設備以及銷售收入、稅金、宣傳、代理等費用均按進度、按月平均計算。 P99 第七部分 財務與經(jīng)濟效益分析 一、 項目技術經(jīng)濟指標 : 項目占地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡，其中： 多層住宅： ㎡㎡（磚混） 小高層住宅： 185254㎡㎡（框剪） 中高層住宅： ㎡㎡（框剪） 商場面積： ㎡（鋼架） ,其中： 配套商業(yè)面積： 3598㎡ 商?。ň频旯ⅲ┟娣e： 106080㎡（框架） 二、計算依據(jù)及說明 建安費用（概算） 開發(fā)費、稅 根據(jù)國家及地方相關政策規(guī)定費率進行計算。 B、舉辦不同主題內(nèi)容的客戶聯(lián)誼會。 造 勢： A、社會公益活動 ——金泰恒業(yè) “絲路花城 ”音樂節(jié)等。 第五式 ——讓子 通過對客戶的讓利活動、聯(lián)誼活動，在穩(wěn)定老客戶的前提下，通過客戶與客戶之間的口碑宣傳，達到最佳效果。 第一式 ——實利 以 “實際利益 ”為最根本出發(fā)點，在布局階段，鼓動市場，通過政府相關部門、媒體，高頻率出現(xiàn)項目及區(qū)域特征，廣泛告知消費群體，引熱本區(qū)域。 P94 二、媒體組合及推廣計劃 我們的目的： 西安沒有人不知道金泰恒業(yè)； 是金泰恒業(yè)率先執(zhí)行了 “西咸一體 ”； 本項目將成為西咸建筑史上的豐碑； 在未來， 只要是金泰恒業(yè)開發(fā)的地產(chǎn) ， 我們都可以得到客戶滿意的回答 —— 只選擇對的，哪怕是貴的！ 媒體組合： 本項目媒體組合為全方位、多角度方式，具體如下： 戶 外：西安、咸陽主要出入口，世紀大道（項目圍墻）、周邊縣市交通要道位置。 4. 最舒適的社區(qū) :“規(guī)劃舒適、環(huán)境舒適和生活舒適 ”從每個細節(jié)中讓業(yè)主真心的喜愛家園、呵護家園 。 2. 最具潛力的區(qū)域 : “規(guī)劃互融 潛力無限 ”本案地處西安咸陽兩城之間 ,屬于新規(guī)劃 /高起點的區(qū)域 ,隨著時間的推移 ,整個區(qū)域的互動 ,成為地區(qū)理想生活區(qū)域 。 故將本項目入市時機定為： 2021年 9月 18日開始內(nèi)部認購 2021年 10月 18日開始公開發(fā)售 P88 三、銷售周期 本項目體量大，開發(fā)周期長，總體分為三期開發(fā)，銷售周期應該緊密結合開發(fā)周期。 一、價格策略 （一）價格制定 原則和理性價格方法： (1) 原則： 以目標消費群體的承受力為原則，以競爭對手和競爭項目的市場價格為導向，以本項目成本加利潤為基礎制定價格體系。 P82 八、分期開發(fā)劃分與相關配套要求 兵馬未動，糧草先行。 記時托兒所：在家長購物或接待朋友時臨時寄托。 教育體系： 全程名校教育體系作為本案一個核心賣點，與西安市內(nèi)名校