【正文】 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶對(duì)絲綢之路認(rèn)知度高。 家庭 (物業(yè)管理 )更加和美 . 西 安 30% 住宅郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)是鏗鏘有力的吶喊 。 第一次開發(fā)項(xiàng)目就是咸陽(yáng)區(qū)域最大的項(xiàng)目 。 暢快的交通 。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期均價(jià)：內(nèi)部職工： 1200元 /㎡； 對(duì) 外： 1380元 /㎡ （ 3）西安類比樓盤 XXXX （圖表資料略） 紫薇田園都市依托紫薇品牌，高起點(diǎn)、高素質(zhì)的項(xiàng)目塑造，成功的打造了西安乃至西北樓市的第一大盤。 （ 6）休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展態(tài)勢(shì)。 D、異地購(gòu)房成為市場(chǎng)趨勢(shì)。 E、西咸一體化使得咸陽(yáng)居住、西安工作成為可能。 P20 (四）區(qū)域項(xiàng)目分析 住宅類比樓盤現(xiàn)狀 （ 1）最具可比性項(xiàng)目 XXXX (圖表資料略 ) 世紀(jì)城 目前，推出部分銷售已超過(guò) 80％，進(jìn)入尾盤銷售期。 [此貼子已經(jīng)被作者于 20211227 20:29:18編輯過(guò) ] P44 大型百貨商場(chǎng) 成功模板 :深圳海雅百貨 支撐：百貨商場(chǎng)發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營(yíng)管理落后； 商場(chǎng)內(nèi)商品以中低檔次為主； 區(qū)域未來(lái)人氣旺盛，產(chǎn)生強(qiáng)大消費(fèi)力； 西安品牌百貨經(jīng)營(yíng)商已關(guān)注此區(qū)域。 這是行業(yè)的一個(gè)神話 , 王者之氣，大家風(fēng)范，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒 ! 對(duì)于客戶 ,這是趨勢(shì)、是信心、是榮耀 ! P50 三、客戶群定位 找準(zhǔn)方向 量身定做 打造精品 (一 )商業(yè)目標(biāo)客戶 政府 ——公益事業(yè)支撐 整合社會(huì)資源 , 引入政府公建 , 如郵政大樓、會(huì)議中心、演 藝中心、展覽館等， 降低風(fēng)險(xiǎn)。 性價(jià)比是有力的拳頭 。 案名和項(xiàng)目品質(zhì)： “花城 ”定義了本項(xiàng)目的環(huán)境，同時(shí)更貼切地展示本項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)。 形成了品質(zhì)的概念和形象的意識(shí)，為推廣形成概念導(dǎo)向。 英國(guó)著名作家查爾斯 C、 “渾然天成，不著痕跡 ”： 通過(guò)小區(qū)配套設(shè)施的分布讓不同年齡段、收入狀況、興趣愛好各異的客戶自由選擇，自然形成不同社 區(qū)。 P66 B、酒店建筑風(fēng)格 挺拔俊朗與鋼結(jié)構(gòu)商場(chǎng)氣質(zhì)天成 ： P67 住宅 建筑風(fēng)格 簡(jiǎn)潔、理性、現(xiàn)代而不失詩(shī)意，將摩登孕育在明朗之中 . 一個(gè)經(jīng)典 萬(wàn)種風(fēng)情 多層住宅 方案 1: 鵝黃色為主色調(diào)，配以協(xié)調(diào)的白色窗框、淺綠玻、白線條和深赭色塊，在綠樹的襯托下，如出水芙蓉般清新、脫俗 ……(圖略 ) P68 小高層住宅外立面方案 不同艷麗色彩的大型色塊 ,在陽(yáng)光燦爛的日子格外絢麗奪目。 小、中高層 145－ 160㎡大四房 7％ 。 景點(diǎn)命名： 春樹暮云、夏雨雨人、秋水伊人、冬日可愛； 天作之合、天設(shè)地造、日久天長(zhǎng) 、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風(fēng)姿綽約、和風(fēng)細(xì)雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長(zhǎng)虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 P79 小區(qū)安全設(shè)施： 燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；出入口管理及周界防御報(bào)警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對(duì)講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報(bào)警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 休閑書屋：配備電腦、音樂、西式糕點(diǎn)、鮮果、飲料。 準(zhǔn)備：前廣場(chǎng)建設(shè)完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車： 4輛。 三期 開發(fā) ——商業(yè)組團(tuán) 5 通過(guò)圍墻建立封閉式小區(qū)。 P85 全程均價(jià)為（取整值）： 多 層： 2100元 /平方米 小、中高層： 2480元 /平方米 商 場(chǎng)：配套商業(yè)總體均價(jià) 7000元 /平方米 4層鋼架商場(chǎng)總體均價(jià) 7800元 /平方米 商業(yè)裙樓總體均價(jià) 6000元 /平方米 酒店式公寓： 2880元 /平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店或經(jīng)營(yíng)酒店，其價(jià)格制定見項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 P86 （二）價(jià)格策略 把握宏觀市場(chǎng)脈搏，及本項(xiàng)目開發(fā)周期，其價(jià)格策略應(yīng)采用低開高走的方式，緩步上揚(yáng)，長(zhǎng)線發(fā)展。迪克斯在《建筑和城市設(shè)計(jì)中的傳統(tǒng)和演變》一書中提出了無(wú)論城市最初生存的理由是什么，如何影響了它最初的形式和建筑，其它的功能還是迅速發(fā)展起來(lái)。 引入名校計(jì)劃； 購(gòu)房入戶政策 。 7. 最具風(fēng)情的園林景觀 :一亭一角，一花一草，我們賦予了它們新的生命。 現(xiàn)場(chǎng)包裝：賣場(chǎng)布置（模型、展版、橫幅等）、施工現(xiàn)場(chǎng)圍墻廣告、看樓通道圍墻廣告等。 第三式 ——外勢(shì) 借用其他外界影響力或創(chuàng)造外界影響力，增加本區(qū)域在消費(fèi)者中的出現(xiàn)頻率和印象深度，從而對(duì)本項(xiàng)目達(dá)到一個(gè)完全信任的程度。 P96 三、公關(guān)活動(dòng)策劃 本項(xiàng)目的主要推廣方式為活動(dòng)促銷，媒體組合應(yīng)圍繞推廣活動(dòng)而形成，活動(dòng)包括兩大內(nèi)容：公關(guān)活動(dòng)和促銷活動(dòng)。 C、根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度、重要事件舉辦各種慶典活動(dòng)。 銷售中心（會(huì)所）、樣板房裝修、公益性建設(shè)部分（標(biāo)志建筑等）以上費(fèi)用不包含在營(yíng)銷費(fèi)用內(nèi)。質(zhì)量保證金按國(guó)家規(guī)定 1—5年內(nèi)支付完畢。 品牌（一段） ——美麗度 所謂美麗度，就是一個(gè)品牌的形象塑造后，所處的美麗程度。在此階梯，品牌打造的重點(diǎn)是引起廣大受眾的眼球聚焦，上升品牌的注意度，激起受眾的反應(yīng)。 品牌（六段） ——暢銷度 品牌的暢銷度是品牌生產(chǎn)力的反應(yīng)，是營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)是否健全的科學(xué)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)品牌擁有美譽(yù)度時(shí)，說(shuō)明它在消費(fèi)者中已經(jīng)有了較好的口碑，更要無(wú)時(shí)無(wú)刻以消費(fèi)者為核心，一切服務(wù)于消費(fèi)者，維護(hù)并提高品牌的美譽(yù)度。 磅礴之勢(shì)（泰阿劍 ——王者歸來(lái)） ——產(chǎn)品品牌結(jié)合公司品牌， “雙城 ”出擊，引領(lǐng)市場(chǎng)。 前 期介入階段物業(yè)管理公司作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的法人企業(yè)展開以下工作： （ 1）組建管理機(jī)構(gòu)； （ 2）確定管理范圍及內(nèi)容，制定管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）準(zhǔn)備入住。 六、近期目標(biāo)與發(fā)展目標(biāo)。 第二，廣告創(chuàng)意及設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 VI 系統(tǒng)設(shè)計(jì)； 廣告宣傳主題賣點(diǎn)及廣告推廣語(yǔ)創(chuàng)意； 項(xiàng)目包裝創(chuàng)意策劃、形象包裝設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目宣傳印刷品創(chuàng)意策劃及設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目模型、展板、戶外廣告技術(shù)跟蹤； 提供電視專題片、三維動(dòng)畫策劃文案； 報(bào)媒廣告策劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)及系統(tǒng)跟蹤方案； 所有戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳、廣播宣傳創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案； 項(xiàng)目促銷活動(dòng)的廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案； 1項(xiàng)目開盤、封頂、入伙等各項(xiàng)禮儀活動(dòng)的創(chuàng)意設(shè)計(jì)方案。 入住率達(dá)到 50％并經(jīng)過(guò)半業(yè)主同意，應(yīng)會(huì)同發(fā)展商和政府主管部門組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉并產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定章程，明確權(quán)利和 義務(wù)。 萬(wàn)佛朝宗（干將莫邪 ——天下無(wú)雙） ——產(chǎn)品品牌最終落實(shí)為公司品牌的一個(gè)構(gòu)成部分，大器已成，雙城實(shí)為一城，合二為一，公司品牌完全樹立。積極建立符合消費(fèi)者利益、欲望、情趣、愛好的品牌，牢牢抓住消費(fèi)者的心，與消費(fèi)者溝通交流，培養(yǎng) 品牌的忠誠(chéng)度。而當(dāng)產(chǎn)品品牌暢銷，購(gòu)買者越多，知名度就會(huì)落到實(shí)處，同時(shí)反過(guò)來(lái)也會(huì)進(jìn)一步增加認(rèn)知度、知名度，從而形成正向正反饋良性循環(huán)。隨著消費(fèi)者對(duì)品牌的注意不斷提高，對(duì)接觸的該品牌產(chǎn)品有所了解，消費(fèi)者開始關(guān)注品牌，但是從注意度到對(duì)產(chǎn)品的特性 、功能、價(jià)值、特征有所清楚的認(rèn)識(shí)還有一個(gè)跳躍。品牌（二段） ——傳播度 好的產(chǎn)品、好的形象必須通過(guò)傳播才能有更大的市場(chǎng)。 為便于計(jì)算，工程進(jìn)度、監(jiān)理、管理費(fèi)、不可 預(yù)見費(fèi)、配套、設(shè)備以及銷售收入、稅金、宣傳、代理等費(fèi)用均按進(jìn)度、按月平均計(jì)算。 P99 第七部分 財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益分析 一、 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) : 項(xiàng)目占地面積： ㎡ 總建筑面積： ㎡，其中： 多層住宅： ㎡㎡（磚混） 小高層住宅： 185254㎡㎡（框剪） 中高層住宅： ㎡㎡（框剪） 商場(chǎng)面積： ㎡（鋼架） ,其中： 配套商業(yè)面積： 3598㎡ 商?。ň频旯ⅲ┟娣e： 106080㎡（框架） 二、計(jì)算依據(jù)及說(shuō)明 建安費(fèi)用（概算） 開發(fā)費(fèi)、稅 根據(jù)國(guó)家及地方相關(guān)政策規(guī)定費(fèi)率進(jìn)行計(jì)算。 B、舉辦不同主題內(nèi)容的客戶聯(lián)誼會(huì)。 造 勢(shì)： A、社會(huì)公益活動(dòng) ——金泰恒業(yè) “絲路花城 ”音樂節(jié)等。 第五式 ——讓子 通過(guò)對(duì)客戶的讓利活動(dòng)、聯(lián)誼活動(dòng)，在穩(wěn)定老客戶的前提下，通過(guò)客戶與客戶之間的口碑宣傳，達(dá)到最佳效果。 第一式 ——實(shí)利 以 “實(shí)際利益 ”為最根本出發(fā)點(diǎn)，在布局階段，鼓動(dòng)市場(chǎng)，通過(guò)政府相關(guān)部門、媒體，高頻率出現(xiàn)項(xiàng)目及區(qū)域特征，廣泛告知消費(fèi)群體，引熱本區(qū)域。 P94 二、媒體組合及推廣計(jì)劃 我們的目的： 西安沒有人不知道金泰恒業(yè)； 是金泰恒業(yè)率先執(zhí)行了 “西咸一體 ”； 本項(xiàng)目將成為西咸建筑史上的豐碑； 在未來(lái)， 只要是金泰恒業(yè)開發(fā)的地產(chǎn) ， 我們都可以得到客戶滿意的回答 —— 只選擇對(duì)的，哪怕是貴的！ 媒體組合： 本項(xiàng)目媒體組合為全方位、多角度方式，具體如下： 戶 外：西安、咸陽(yáng)主要出入口，世紀(jì)大道（項(xiàng)目圍墻）、周邊縣市交通要道位置。 4. 最舒適的社區(qū) :“規(guī)劃舒適、環(huán)境舒適和生活舒適 ”從每個(gè)細(xì)節(jié)中讓業(yè)主真心的喜愛家園、呵護(hù)家園 。 2. 最具潛力的區(qū)域 : “規(guī)劃互融 潛力無(wú)限 ”本案地處西安咸陽(yáng)兩城之間 ,屬于新規(guī)劃 /高起點(diǎn)的區(qū)域 ,隨著時(shí)間的推移 ,整個(gè)區(qū)域的互動(dòng) ,成為地區(qū)理想生活區(qū)域 。 故將本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)定為： 2021年 9月 18日開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 2021年 10月 18日開始公開發(fā)售 P88 三、銷售周期 本項(xiàng)目體量大，開發(fā)周期長(zhǎng)，總體分為三期開發(fā)，銷售周期應(yīng)該緊密結(jié)合開發(fā)周期。 一、價(jià)格策略 （一）價(jià)格制定 原則和理性價(jià)格方法： (1) 原則： 以目標(biāo)消費(fèi)群體的承受力為原則，以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格為導(dǎo)向，以本項(xiàng)目成本加利潤(rùn)為基礎(chǔ)制定價(jià)格體系。 P82 八、分期開發(fā)劃分與相關(guān)配套要求 兵馬未動(dòng)，糧草先行。 記時(shí)托兒所：在家長(zhǎng)購(gòu)物或接待朋友時(shí)臨時(shí)寄托。 教育體系： 全程名校教育體系作為本案一個(gè)核心賣點(diǎn)，與西安市內(nèi)名校