【正文】 房時(shí)在價(jià)格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場(chǎng)上主力總價(jià)在 46 萬(wàn) — 65 萬(wàn)的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講這將是絕好機(jī)會(huì)。 銷(xiāo)售價(jià)格 2950308024802650 268034003000285005001000150020212500300035004000嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢(shì)上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開(kāi)闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽(yáng)是高檔房地產(chǎn) 物業(yè)發(fā)展的主要方向。預(yù)計(jì)后期高端市場(chǎng)將主要集中在別墅和小高層住宅。新城（一期小高層）、南大街廣場(chǎng)、龍泉山莊疊加別墅以及即將開(kāi)盤(pán)的嘉豐 洗牌悄悄進(jìn)行 2021 年下半年，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，銀行貨幣信貸政策，特別是針對(duì)商品房個(gè)人按揭貸款、開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依然緊縮。預(yù)計(jì) 2021 年下半年國(guó)家將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹已頒布的政策，同時(shí)可能會(huì)出臺(tái)新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范、健康的發(fā)展。 溧陽(yáng)市近年商品房施竣工面積比較171400130584 14000034870024747558500001000002021003000004000005000006000007000002021 2021 2021年份平方米竣工面積施工面積 ● 從溧陽(yáng)市近三年的商品房施工情況來(lái)看，并沒(méi)有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象， 2021年商品房施工面積較 2021年商品房施工面積下降了約 10 萬(wàn)平方米，與此同時(shí) 2021 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長(zhǎng)，在溧陽(yáng)一方面是強(qiáng)大的需求能力，一方面是相對(duì)不足的供應(yīng)量，這在一 定程度更加刺激了溧陽(yáng)房家的攀升。到 2020 年，城區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，基本形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。 ● 用地布局：主城片區(qū)南部 —— 新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約 公頃。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。 ● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠 5 萬(wàn)噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽(yáng)天然氣管道鋪設(shè)工程。其中外商投資項(xiàng)目 46 個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目 31 家，合同利用外資 億美元，實(shí)際利用外資 7309 萬(wàn)美元。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國(guó)民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來(lái)看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。 2021年完成第三產(chǎn)業(yè)總值 401000萬(wàn)元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快。從過(guò)去走過(guò)的道路來(lái)看，溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長(zhǎng)。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽(yáng)上黃水母山發(fā)現(xiàn)的 “中華曙猿 ”等大量古生物化石，距今已有 4500 萬(wàn)年，是包括人類(lèi)在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類(lèi)動(dòng)物的共同祖先。處于 北緯 31176。 行政區(qū)劃： 溧陽(yáng) 古稱(chēng)平陵 , 秦建縣制 ,至今已有 2200 多年歷史 。 溧陽(yáng)市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級(jí)國(guó)家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。 2021 年溧陽(yáng)市國(guó)民生產(chǎn)總值較上年增長(zhǎng) %，略高于全國(guó)水平；國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)明顯。 第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)% ● 目前溧陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過(guò)半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽(yáng)有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高，達(dá)到 %。 ● 正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒 飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、享譽(yù)全國(guó)、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá) 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) ● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位。實(shí)施 7 個(gè)老住宅小區(qū)總 面積 47 萬(wàn)平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等 25 萬(wàn)平方米的拆遷任務(wù)。 房 產(chǎn) 大 市 篇 2021 年，溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“過(guò)熱”與“泡沫的爭(zhēng)議中，度過(guò)了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然保持了快速增長(zhǎng)，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。 ● 在市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的情況了，空置率一般呈下降趨勢(shì)，然而溧陽(yáng) 20212021年空置率連年上升，雖然空置面積還沒(méi)有達(dá)到對(duì)市場(chǎng)構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，盡快進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重中之重 二、 2021 年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2021 年下半年 溧陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)良好的發(fā)展勢(shì)頭，保持平穩(wěn)、活躍的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場(chǎng)日趨成熟和購(gòu)房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊(duì)買(mǎi)房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需 求將逐步被刪除。根據(jù) 2021年溧陽(yáng)土地的招商計(jì)劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)、金谷五金機(jī)電城住宅部分等，即將銷(xiāo)售的項(xiàng)目有嘉豐這說(shuō) 明也有外地開(kāi)發(fā)商看好溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，并前來(lái)投資。 產(chǎn)品形態(tài) 溧陽(yáng)高端 住宅市場(chǎng)上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個(gè)真正意義上的別墅物業(yè)項(xiàng)目外市區(qū)其他住宅項(xiàng)目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場(chǎng)供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽(yáng)住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。 高端市場(chǎng)主力三房面積比較表 （單位：平方米） 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 綜合這兩類(lèi)住宅，從我們對(duì)嘉豐所以預(yù)計(jì)今年第四季度將是一個(gè)交房高峰。另?yè)?jù)市場(chǎng)調(diào)研溧陽(yáng)高層住宅項(xiàng)目 7 層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層 7 樓以上住宅幾乎售罄，但 7 樓以下 90%滯銷(xiāo)。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競(jìng)爭(zhēng)力明顯不足。 在物業(yè)管理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔，收費(fèi)也較為低廉，多層僅定在 — 元 /平方米（新舊參半） ? 西側(cè) —— 城南醫(yī)院、南大街路、豐樂(lè)大廈及中國(guó)銀行 ? 東面 —— 陽(yáng)光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 平陵菜場(chǎng)、中國(guó)銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等 教育配套 城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門(mén)幼兒園等 文化娛樂(lè) 新華書(shū)店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂(lè)配套相當(dāng)齊全。 地塊周邊配套 ? 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育 配套相當(dāng)完備。 ? 大營(yíng)巷沿街商鋪品質(zhì)不足，影響本案品質(zhì)提升。 威脅 —— 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 ? 項(xiàng)目?jī)?nèi)保留建筑嚴(yán)重影響觀瞻及項(xiàng)目品質(zhì)，并對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)相當(dāng)大阻力。針對(duì)溧陽(yáng)地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況和客源需求來(lái)看，小區(qū)以提高綜合化品質(zhì)為主導(dǎo)思想，在房屋主體設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等部分來(lái)提高產(chǎn)品檔次和 項(xiàng)目的性?xún)r(jià)比，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力和市場(chǎng)去化率，以項(xiàng)目現(xiàn)有情況來(lái)看，建議從以下幾個(gè)方面提高產(chǎn)品品質(zhì)?？傊麄€(gè)小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園，處處是風(fēng)景，使花園成為本項(xiàng)目的整體特色。 外力面： 建筑外力面以美式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格為主基調(diào)，以潔凈現(xiàn)代的典雅灰白色調(diào)為主色，配合純粹明快的幾何體塊穿插中，強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對(duì)比： 小巧的凸陽(yáng)臺(tái)、遮陽(yáng)構(gòu)件和露臺(tái)上的角鋼構(gòu)架實(shí)用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。 房 型： 目前周邊市場(chǎng)上的房型正如我們?cè)谑袌?chǎng)分析部分析的那樣，房型設(shè)計(jì)大多走大眾化線路，沒(méi)有什么明顯的特征，市場(chǎng)呼喚富于個(gè)性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計(jì)中，高層、多層采用 空中庭院 式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺(tái)的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢(shì)，很好的擺脫高層尤其是 7 層以下銷(xiāo)售緩慢困境。 三、物業(yè)配比： 基于項(xiàng)目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對(duì)項(xiàng)目各種物業(yè)類(lèi)型配比作一分析，為開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)參考： 各物業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況： 首先我們先對(duì)溧陽(yáng)市場(chǎng)上各種物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀簡(jiǎn)單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個(gè)規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對(duì)多層產(chǎn)品高，按溧陽(yáng)目前的市場(chǎng)條件，在保證相同的利潤(rùn)前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類(lèi)型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000 平方米進(jìn)行規(guī)劃。 假設(shè) 其他物業(yè)全部為多層： 多層建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=23076 平方米 則： 多層建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說(shuō)明項(xiàng)目如果采取高層 +多層的形式開(kāi)發(fā)容積率將超過(guò) 假設(shè) 其他物業(yè)全部為花園洋房： 花園洋房建筑面積 =其他物業(yè)用地面積 *容積率 =19230*=15384 平方米 則： 花園洋房建筑面積 其他物業(yè)建筑面積 說(shuō)明項(xiàng)目如果采取高層 +花園洋房的形式開(kāi)發(fā)容積率將低于 ，不能充分利用容積率 同樣如果采取高層 +聯(lián)排別墅的形式開(kāi)發(fā)容積率也將低于 ，不能充分利用容積率 結(jié)論： 從上面分析可以看出項(xiàng)目住宅最好的開(kāi)發(fā)方案是采用高層 +多層 +花園洋房或者高層 +多層 +聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開(kāi)發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計(jì)算如下： 模型一、高層 +多層 +花園洋房 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=花園洋房建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X=7962 平方米 Y=11268 平方米 小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是 7962 平方米和 11268 平方米。 具體定價(jià)方法 ? 以市場(chǎng)比較定價(jià)法來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常 需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等。 銷(xiāo)售單價(jià)預(yù)估： 我們認(rèn)為， 本案在 與其他項(xiàng)目各方面的比較中，優(yōu)勢(shì)比較明顯，與目前市場(chǎng)在售高檔住宅項(xiàng)目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價(jià)格定位上將處于上風(fēng) —— 價(jià)格較周邊市場(chǎng)增幅 為 5%以上 。 ? 別墅：別墅主要集中在燕山風(fēng)景區(qū)的天目國(guó)際村、龍泉山莊兩個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，其他如景鴻花園、水韻華庭、嘉豐 ? 三房面積的峰值為 115135Ｍ 2，次峰值為 135150Ｍ 2。 ? 三房總價(jià)在 2544萬(wàn)之間。但是隨著房?jī)r(jià)的高速上漲，單位住宅的銷(xiāo)售總價(jià)也隨之水漲船高，相比之下居民的消費(fèi)能力提高不大，大部分客戶(hù)不得不降低購(gòu)買(mǎi)住房的面積，因此建議本項(xiàng)目 ? 溧陽(yáng)市區(qū)住宅市場(chǎng)以本地客源為主，有為數(shù)不多的外地客戶(hù)，投資客比例在 10%左右，其中景鴻花園投資客較其他項(xiàng)目多，但隨著國(guó)家一系列防止炒房的政策出臺(tái)，投資客有減少的趨勢(shì)。 ? 根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果綜合顯示，目前市場(chǎng)供應(yīng)主力總價(jià)集中在 2637萬(wàn)和 3945萬(wàn)之間，這表明總價(jià)區(qū)間 2645萬(wàn)為市場(chǎng)可承受總價(jià)，市場(chǎng)需求量較大。 ? 現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)以 130Ｍ 2 以上的大三房和四房占據(jù)市場(chǎng)份額較 大，從側(cè)面反映出市場(chǎng)的面積需求逐步放大，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不斷增加，但是如此多項(xiàng)目集中于相對(duì)高端的戶(hù)型，去化相對(duì)難度較大。 ? 目前溧陽(yáng)市區(qū)除了天目國(guó)際村、龍泉山莊兩個(gè)以別墅為主的項(xiàng)目，其他在售住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)大多都規(guī)劃有別墅，如此多的別墅在相對(duì)狹小市場(chǎng)中集中上市，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激勵(lì)。 在銷(xiāo)售定價(jià)策略上，我們建議采用低開(kāi)高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。其計(jì)算公式如下： 待定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正 其中，交易情況修正 =正常情況價(jià)格247。 四、客源定位 結(jié)合本項(xiàng)目自身各方面條件和預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格，本項(xiàng)目定位于溧陽(yáng)市場(chǎng)上的高端住宅，其客源具有以下特征： 身份：； 私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 ，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、 醫(yī)生、律師、公務(wù)員 、外地在溧工作人士、有先見(jiàn)之明的投資者等 年齡： 2545 歲左右； 家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家； 教育程度：高中以上； 收入水平：家庭年收入６萬(wàn)以上； 支付能力：首付 10 萬(wàn)～ 30 萬(wàn)元，月供 20215000 元以 下； 購(gòu)買(mǎi)模式： 90％以上按揭； 車(chē)輛狀況：目前 40％～ 50％擁有率； 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)：自用為主（ 90％），投資為輔（ 10％）； 由于溧陽(yáng)高端住宅客源相對(duì)較少，而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，所以本項(xiàng)目在于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中吸引和爭(zhēng)奪相同類(lèi)型的客