【正文】 理)更加和美. 西 安 30% 住宅郊區(qū)化運(yùn)動是鏗鏘有力的吶喊。 第一次開發(fā)項目就是咸陽區(qū)域最大的項目。 暢快的交通。 內(nèi)部認(rèn)購期均價：內(nèi)部職工：1200元/㎡； 對外：1380元/㎡ （3）西安類比樓盤XXXX（圖表資料略）紫薇田園都市依托紫薇品牌，高起點(diǎn)、高素質(zhì)的項目塑造，成功的打造了西安乃至西北樓市的第一大盤。 （6）休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營、發(fā)展態(tài)勢。 D、異地購房成為市場趨勢。 E、西咸一體化使得咸陽居住、西安工作成為可能。 P20(四）區(qū)域項目分析 住宅類比樓盤現(xiàn)狀 （1）最具可比性項目XXXX(圖表資料略)世紀(jì)城目前，推出部分銷售已超過80％，進(jìn)入尾盤銷售期。 [此貼子已經(jīng)被作者于20051227 20:29:18編輯過]P44大型百貨商場 成功模板:深圳海雅百貨 支撐：百貨商場發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營管理落后； 商場內(nèi)商品以中低檔次為主； 區(qū)域未來人氣旺盛，產(chǎn)生強(qiáng)大消費(fèi)力； 西安品牌百貨經(jīng)營商已關(guān)注此區(qū)域。 這是行業(yè)的一個神話, 王者之氣，大家風(fēng)范，誰與爭鋒! 對于客戶,這是趨勢、是信心、是榮耀! P50三、客戶群定位 找準(zhǔn)方向 量身定做 打造精品 (一)商業(yè)目標(biāo)客戶 政府——公益事業(yè)支撐 整合社會資源, 引入政府公建, 如郵政大樓、會議中心、演藝中心、展覽館等， 降低風(fēng)險。 性價比是有力的拳頭。 案名和項目品質(zhì)： “花城”定義了本項目的環(huán)境，同時更貼切地展示本項目的環(huán)境優(yōu)勢。 形成了品質(zhì)的概念和形象的意識，為推廣形成概念導(dǎo)向。 英國著名作家查爾斯 C、“渾然天成，不著痕跡”： 通過小區(qū)配套設(shè)施的分布讓不同年齡段、收入狀況、興趣愛好各異的客戶自由選擇，自然形成不同社區(qū)。 P66 B、酒店建筑風(fēng)格 挺拔俊朗與鋼結(jié)構(gòu)商場氣質(zhì)天成 ：P67住宅 建筑風(fēng)格 簡潔、理性、現(xiàn)代而不失詩意，將摩登孕育在明朗之中. 一個經(jīng)典 萬種風(fēng)情 多層住宅方案1: 鵝黃色為主色調(diào)，配以協(xié)調(diào)的白色窗框、淺綠玻、白線條和深赭色塊，在綠樹的襯托下，如出水芙蓉般清新、脫俗……(圖略)P68小高層住宅外立面方案 不同艷麗色彩的大型色塊,在陽光燦爛的日子格外絢麗奪目。 小、中高層 145－160㎡大四房 7％。 景點(diǎn)命名： 春樹暮云、夏雨雨人、秋水伊人、冬日可愛； 天作之合、天設(shè)地造、日久天長、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風(fēng)姿綽約、和風(fēng)細(xì)雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 P79 小區(qū)安全設(shè)施： 燃?xì)庑孤﹫缶到y(tǒng)；出入口管理及周界防御報警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 休閑書屋：配備電腦、音樂、西式糕點(diǎn)、鮮果、飲料。 準(zhǔn)備：前廣場建設(shè)完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車：4輛。 三期開發(fā)——商業(yè)組團(tuán)5 通過圍墻建立封閉式小區(qū)。 P85全程均價為（取整值）： 多 層：2100元/平方米 小、中高層：2480元/平方米 商 場：配套商業(yè)總體均價 7000元/平方米 4層鋼架商場總體均價 7800元/平方米 商業(yè)裙樓總體均價 6000元/平方米 酒店式公寓：2880元/平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店或經(jīng)營酒店，其價格制定見項目財務(wù)分析 P86（二）價格策略 把握宏觀市場脈搏，及本項目開發(fā)周期，其價格策略應(yīng)采用低開高走的方式，緩步上揚(yáng)，長線發(fā)展。迪克斯在《建筑和城市設(shè)計中的傳統(tǒng)和演變》一書中提出了無論城市最初生存的理由是什么，如何影響了它最初的形式和建筑，其它的功能還是迅速發(fā)展起來。 引入名校計劃； 購房入戶政策。 7. 最具風(fēng)情的園林景觀:一亭一角，一花一草，我們賦予了它們新的生命。 現(xiàn)場包裝：賣場布置（模型、展版、橫幅等）、施工現(xiàn)場圍墻廣告、看樓通道圍墻廣告等。 第三式——外勢 借用其他外界影響力或創(chuàng)造外界影響力，增加本區(qū)域在消費(fèi)者中的出現(xiàn)頻率和印象深度，從而對本項目達(dá)到一個完全信任的程度。 P96 三、公關(guān)活動策劃 本項目的主要推廣方式為活動促銷，媒體組合應(yīng)圍繞推廣活動而形成，活動包括兩大內(nèi)容：公關(guān)活動和促銷活動。 C、根據(jù)項目工程進(jìn)度、重要事件舉辦各種慶典活動。 銷售中心（會所）、樣板房裝修、公益性建設(shè)部分（標(biāo)志建筑等）以上費(fèi)用不包含在營銷費(fèi)用內(nèi)。質(zhì)量保證金按國家規(guī)定1—5年內(nèi)支付完畢。 品牌（一段）——美麗度 所謂美麗度，就是一個品牌的形象塑造后，所處的美麗程度。在此階梯，品牌打造的重點(diǎn)是引起廣大受眾的眼球聚焦，上升品牌的注意度，激起受眾的反應(yīng)。 品牌（六段）——暢銷度 品牌的暢銷度是品牌生產(chǎn)力的反應(yīng)，是營銷網(wǎng)絡(luò)是否健全的科學(xué)評價指標(biāo)。當(dāng)品牌擁有美譽(yù)度時，說明它在消費(fèi)者中已經(jīng)有了較好的口碑，更要無時無刻以消費(fèi)者為核心，一切服務(wù)于消費(fèi)者，維護(hù)并提高品牌的美譽(yù)度。 磅礴之勢（泰阿劍——王者歸來）——產(chǎn)品品牌結(jié)合公司品牌，“雙城”出擊，引領(lǐng)市場。 前期介入階段物業(yè)管理公司作為獨(dú)立經(jīng)營的法人企業(yè)展開以下工作： （1）組建管理機(jī)構(gòu)； （2）確定管理范圍及內(nèi)容，制定管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； （3）準(zhǔn)備入住。 六、近期目標(biāo)與發(fā)展目標(biāo)。 第二，廣告創(chuàng)意及設(shè)計 項目VI系統(tǒng)設(shè)計； 廣告宣傳主題賣點(diǎn)及廣告推廣語創(chuàng)意； 項目包裝創(chuàng)意策劃、形象包裝設(shè)計； 項目宣傳印刷品創(chuàng)意策劃及設(shè)計； 項目模型、展板、戶外廣告技術(shù)跟蹤； 提供電視專題片、三維動畫策劃文案； 報媒廣告策劃創(chuàng)意設(shè)計及系統(tǒng)跟蹤方案； 所有戶外廣告創(chuàng)意設(shè)計； 項目網(wǎng)站宣傳、廣播宣傳創(chuàng)意設(shè)計方案； 項目促銷活動的廣告創(chuàng)意設(shè)計方案； 1項目開盤、封頂、入伙等各項禮儀活動的創(chuàng)意設(shè)計方案。 入住率達(dá)到50％并經(jīng)過半業(yè)主同意，應(yīng)會同發(fā)展商和政府主管部門組織召開業(yè)主大會，選舉并產(chǎn)生業(yè)主委員會，制定章程，明確權(quán)利和義務(wù)。 萬佛朝宗（干將莫邪——天下無雙）——產(chǎn)品品牌最終落實(shí)為公司品牌的一個構(gòu)成部分，大器已成，雙城實(shí)為一城，合二為一，公司品牌完全樹立。積極建立符合消費(fèi)者利益、欲望、情趣、愛好的品牌，牢牢抓住消費(fèi)者的心，與消費(fèi)者溝通交流，培養(yǎng)品牌的忠誠度。而當(dāng)產(chǎn)品品牌暢銷，購買者越多，知名度就會落到實(shí)處，同時反過來也會進(jìn)一步增加認(rèn)知度、知名度，從而形成正向正反饋良性循環(huán)。隨著消費(fèi)者對品牌的注意不斷提高，對接觸的該品牌產(chǎn)品有所了解，消費(fèi)者開始關(guān)注品牌，但是從注意度到對產(chǎn)品的特性、功能、價值、特征有所清楚的認(rèn)識還有一個跳躍。品牌（二段）——傳播度 好的產(chǎn)品、好的形象必須通過傳播才能有更大的市場。 為便于計算，工程進(jìn)度、監(jiān)理、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、配套、設(shè)備以及銷售收入、稅金、宣傳、代理等費(fèi)用均按進(jìn)度、按月平均計算。 P99 第七部分 財務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 項目占地面積：㎡ 總建筑面積：㎡，其中： 多層住宅：㎡㎡（磚混） 小高層住宅：185254㎡㎡（框剪） 中高層住宅：㎡㎡（框剪） 商場面積：㎡（鋼架）,其中： 配套商業(yè)面積：3598㎡ 商住（酒店公寓）面積：106080㎡（框架） 二、計算依據(jù)及說明 建安費(fèi)用（概算） 開發(fā)費(fèi)、稅 根據(jù)國家及地方相關(guān)政策規(guī)定費(fèi)率進(jìn)行計算。 B、舉辦不同主題內(nèi)容的客戶聯(lián)誼會。 造 勢： A、社會公益活動——金泰恒業(yè)“絲路花城”音樂節(jié)等。 第五式——讓子 通過對客戶的讓利活動、聯(lián)誼活動，在穩(wěn)定老客戶的前提下，通過客戶與客戶之間的口碑宣傳，達(dá)到最佳效果。 第一式——實(shí)利 以“實(shí)際利益”為最根本出發(fā)點(diǎn)，在布局階段，鼓動市場，通過政府相關(guān)部門、媒體，高頻率出現(xiàn)項目及區(qū)域特征，廣泛告知消費(fèi)群體，引熱本區(qū)域。 P94二、媒體組合及推廣計劃 我們的目的： 西安沒有人不知道金泰恒業(yè)； 是金泰恒業(yè)率先執(zhí)行了“西咸一體”； 本項目將成為西咸建筑史上的豐碑； 在未來， 只要是金泰恒業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)， 我們都可以得到客戶滿意的回答—— 只選擇對的，哪怕是貴的！ 媒體組合： 本項目媒體組合為全方位、多角度方式，具體如下： 戶 外：西安、咸陽主要出入口，世紀(jì)大道（項目圍墻）、周邊縣市交通要道位置。 4. 最舒適的社區(qū):“規(guī)劃舒適、環(huán)境舒適和生活舒適”從每個細(xì)節(jié)中讓業(yè)主真心的喜愛家園、呵護(hù)家園。 2. 最具潛力的區(qū)域: “規(guī)劃互融 潛力無限”本案地處西安咸陽兩城之間,屬于新規(guī)劃/高起點(diǎn)的區(qū)域,隨著時間的推移,整個區(qū)域的互動,成為地區(qū)理想生活區(qū)域。 故將本項目入市時機(jī)定為： 2004年9月18日開始內(nèi)部認(rèn)購 2004年10月18日開始公開發(fā)售 P88三、銷售周期 本項目體量大，開發(fā)周期長，總體分為三期開發(fā)，銷售周期應(yīng)該緊密結(jié)合開發(fā)周期。 一、價格策略 （一）價格制定 原則和理性價格方法： (1) 原則： 以目標(biāo)消費(fèi)群體的承受力為原則，以競爭對手和競爭項目的市場價格為導(dǎo)向，以本項目成本加利潤為基礎(chǔ)制定價格體系。 P82八、分期開發(fā)劃分與相關(guān)配套要求 兵馬未動，糧草先行。 記時托兒所：在家長購物或接待朋