【正文】 )更加俊俏 。 胸襟 (地塊規(guī)模 )更加寬闊 。 這是行業(yè)的一個神話 , 王者之氣，大家風(fēng)范，誰與爭鋒 ! 對于客戶 ,這是趨勢、是信心、是榮耀 ! P50 三、客戶群定位 找準方向 量身定做 打造精品 (一 )商業(yè)目標(biāo)客戶 政府 ——公益事業(yè)支撐 整合社會資源 , 引入政府公建 , 如郵政大樓、會議中心、演 藝中心、展覽館等， 降低風(fēng)險。 作為開發(fā)商 , 強勢的品牌充滿激情 , 第一次開發(fā)項目就獲得行業(yè)最高殊榮 。 四者并存，形成商業(yè)中心的終極經(jīng)營模式， 促進項目發(fā)展，是本案商業(yè)的最佳出路。 P47 風(fēng)俗景觀商業(yè)街 成功模板 :深圳萬科四季花城小區(qū)商業(yè)街 支撐：便捷地滿足社區(qū)內(nèi)日常消費； 豐富小區(qū)居民業(yè)余生活； 中心景觀軸線密不可分的元素； 提升地塊價值。 [此貼子已經(jīng)被作者于 20211227 20:29:18編輯過 ] P44 大型百貨商場 成功模板 :深圳海雅百貨 支撐：百貨商場發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營管理落后； 商場內(nèi)商品以中低檔次為主； 區(qū)域未來人氣旺盛，產(chǎn)生強大消費力； 西安品牌百貨經(jīng)營商已關(guān)注此區(qū)域。 休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營、發(fā)展態(tài)勢； 周邊可利 用的旅游資源及區(qū)域前景 。 對西、咸一體化的了解的占 98％ 超過六成被訪問者認為西咸一體化對兩市發(fā)展的促進作用很大 對區(qū)域的認知度較高（ 87％） 項目地不同建筑類型對客戶的吸引力度住宅占絕對比例 (略 ) 房價期望值（單位：元 /平方米）（略） 對購房類型的需求（略） 對戶型面積需求（略） 在價格滿足的條件下，影響客戶購買的因素（多選）（略） 關(guān)注的生活配套（略） 三、項目風(fēng)險因素分析 四、競爭形勢分析 兩大區(qū)域的市場競爭 咸陽市場客戶爭奪激烈 西安市場大盤風(fēng)起云涌 第二部分 項目 SWOT 分析 一、項目概況 二、項目 SWOT 分析 第三部分 定位篇 世紀大道這條黃金走廊、 “鉆石 ”之地 ,怎樣切割這塊鉆石，使之葳蕤生光？ 定位理念： P39 開發(fā)策略 : 上兵伐謀 ,不戰(zhàn)而屈人之兵 以商業(yè)帶住宅、以住宅促商業(yè) P40 一、市場定位 世紀大道首席大型商業(yè)中心、住宅社區(qū) P41 二、產(chǎn)品定位 P42 （一） 商 業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 100畝的商業(yè) ,延綿 600米的 豐碑 ,繁華從這里起飛 …… 因我改變了一切 …… 我們在造城運動 我們運營城市 繁華 ,拭目以待！ 彌補市場空白 ,搶占商業(yè)先機 通過對咸陽市商業(yè)業(yè)態(tài)市場調(diào)查，市內(nèi)大、中型商業(yè)相對集中 ,休閑娛樂行業(yè)如火如荼 ,但缺乏 : P43 旅游休閑主題大型商業(yè)區(qū) 成功模板 :中山溫泉度假村 以大型溫泉度假中心為龍頭 ,帶動整個商業(yè)區(qū)的酒店、餐飲、娛樂、購物，形成： 西北最大型溫泉度假中心 支撐 :項目地?zé)豳Y源的最佳利用價值 。 客戶來源：咸陽為主流，部分來源于西安， 80％以上用于投資。目前，推出部分銷售已超過 80％，進入尾盤銷售期?，F(xiàn)正在施工四棟多層，已開始（非公開） 內(nèi)部認購，配備看樓直通車從西安往來咸陽看樓。 客戶來源：西安 30%；咸陽 65%；其它 5%。主力戶型 100――130平方米左右，半年多層銷售達到 70％以上，小高層尚未推出。 P20 (四）區(qū)域項目分析 住宅類比樓盤現(xiàn)狀 （ 1）最具可比性項目 XXXX (圖表資料略 ) 世紀城 （ 5）帶有 “一條龍 ”服務(wù)性質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量高的中高檔餐飲娛樂場所經(jīng)營狀況良好。 （ 3）咸陽酒店業(yè)發(fā)展規(guī)模相對不足，整體經(jīng)營狀況較好。 區(qū)域整體規(guī)劃 區(qū)域景觀規(guī)劃 （二）區(qū)域配套調(diào)研 （三）區(qū)域商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析 由于世紀大道商業(yè)嚴重不足，故將區(qū)域商業(yè)延伸 至咸陽進行分析 :蹜 （ 1）咸陽商業(yè)經(jīng)營的商品以中低檔次為主，高檔消費品市場幾乎被西安市場侵占。 E、西咸一體化使得咸陽居住、西安工作成為可能。 C、西安將建成 “一城雙心 ” 格局。[案例研討 ]金泰絲路花城項目全程策劃案（ PPT版本） 目 錄 一、市場分析 二、項目 SWOT 分析 三、項目定位 四、規(guī)劃建議 五、營銷建議 六、推廣建議 七、財務(wù)與經(jīng)濟效益分析 八、品牌建議 九、售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 十、合作方式與收費 前 言 勝兵先勝，而后求戰(zhàn) 第一部分 市場分析 市場勝似戰(zhàn)場 唯有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 成功的策劃從慎密的市場分析開始 一、宏觀環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境 經(jīng)濟背景： (1)市場環(huán)境 A、 西安 市 2021年主要經(jīng)濟指標(biāo) (圖表資料略 ) B、人口狀況狀況 (圖表資料略） (2)北郊 市場環(huán)境 A、西安經(jīng)濟保持 8%以上的發(fā)展速度。 B、政府規(guī)劃今后 5年，達到西部先進水平。 D、異地購房成為市場趨勢。 （二）消費者購買商品物業(yè)的考慮因素 住宅物業(yè) 因 素 1 地段 /土地性質(zhì) 2 戶型 3 小區(qū)環(huán)境 /配套設(shè)施 4 開發(fā)商品牌 5 交付時間 6 售價及付款方式 7 物管公司品牌及收費標(biāo)準 8 裝修標(biāo)準 商 業(yè)物業(yè) 因 素 1 地段 /所在商圈 2 商業(yè)業(yè)態(tài) /經(jīng)營模式 3 配套設(shè)施及購物環(huán)境 4 開發(fā)商 /經(jīng)營商品牌 5 交付時間 6 售價及付款方式 7 物業(yè)管理及收費標(biāo)準 8 裝修標(biāo)準 （三） 西安 市商品物業(yè)價格走勢 (圖表資料略 ) 二、區(qū)域市場分析 （一）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域用地現(xiàn)狀： 區(qū)域發(fā)展前景看好，周邊已無可開發(fā)用地。 （ 2）咸陽百貨商場發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營管理落后。 （ 4）家私市場規(guī)模小，檔次底，種類少。 （ 6）休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營、發(fā)展態(tài)勢。碧水茗居是咸陽 首家大型親水高尚社區(qū)。多層設(shè)計六層為躍層，帶七層閣樓和露臺，銷售采用 “買六送七 ”的方式，銷售一空；同時一層樓前后送小面積的私家花園，銷售效果也不錯。 （ 2）最具威脅的項目 XXXX (圖表資料略 ) 清華科技園（南區(qū)）極大可能改變用地性質(zhì)。 內(nèi)部認購期均價：內(nèi)部職工： 1200元 /㎡； 對 外： 1380元 /㎡ （ 3）西安類比樓盤 XXXX （圖表資料略） 紫薇田園都市依托紫薇品牌，高起點、高素質(zhì)的項目塑造，成功的打造了西安乃至西北樓市的第一大盤。 區(qū)域 區(qū)域人口 市區(qū) 其它 外地購房 比例 25％ 35％ 15％ 25％ 商業(yè)可類比樓盤現(xiàn)狀 （ 1）最具可比性商業(yè)樓盤 ——XXX （圖表資料略） 營銷方式：按 8％的年回報率返租。 （五）區(qū)域消費者調(diào)研分析 我司針對不同性別、職業(yè)、年齡的 2600位潛在客戶分九個方面進行了深入的調(diào)研。 西咸兩地享譽中外的旅游知名度 。 暢快的交通 。 P45 中高檔家私、家裝城 成功模板 :西安中聯(lián)家私城俬 支撐：家私市場規(guī)模小，檔次低，種類少； 交通便捷； 未來 5年內(nèi) ,數(shù)萬家庭進駐本區(qū)域 . P46 酒 店 支撐：旅 游度假中心的必要補充； 符合灃河新區(qū)遠期規(guī)劃； 咸陽酒店規(guī)模小，檔次低； 市場需求較為旺盛。 P48 結(jié) 論 以大型溫泉旅游度假中心為龍頭，帶動區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展； 以百貨商場、家私城、酒店為輔，豐富商業(yè)區(qū)功能。 P49 （二）住 宅 世紀大道首家康居工程、環(huán)保社區(qū) 在市場競爭愈演愈烈的今天 ,消費者日趨成熟 ,康居工程是開發(fā)商實力及項目品質(zhì)的最佳代名詞。 第一次開發(fā)項目就是咸陽區(qū)域最大的項目 。 P51 小區(qū)商業(yè)街目標(biāo)客戶： 業(yè)主日常購買力將吸引： 經(jīng)營者 品牌專營店 投資客 紛至沓來 . P52 （二）住宅目標(biāo)客戶 咸陽地區(qū) 50% 出生 (品牌榮譽 )更加高貴 。 目光 (規(guī)劃設(shè)計 )更加深遠 。 內(nèi)涵 (小區(qū)配套 )更加深邃 。 家庭 (物業(yè)管理 )更加和美 . 西 安 30% 住宅郊區(qū)化運動是鏗鏘有力的吶喊 。 小區(qū)配套是美好的心靈 。 二環(huán) 環(huán)城高速 世紀大道 西寶高速 城市輕軌， 是健康的血液 一種無法抗拒的誘惑 … 省內(nèi)外企事業(yè)單位、集團內(nèi)部團購 15% 人才是企業(yè)最寶貴的資源 , 在競爭激烈的現(xiàn)代社會 , 留住他最好的理由 , 就是給他最好的 …… 其 它 5% 西北五省的中心 , 一種無法抗拒的向心力 , 牽動著多少人的心 , 但在無法承受的代價面前 ,只能望洋興嘆 ! 今天 ,一絲曙光從世紀大道徐徐升起 …… （如能實現(xiàn)購房入戶，此比例將大幅上揚） P53 不容 忽視的幾種客戶購買動機 區(qū)域經(jīng)商者 事業(yè)讓男人更有尊嚴 , 兒女情長才是真英雄 , 再不需對家人說是因為無奈 一個讓你可以兩者兼顧的機會 , 就在眼前 …… 周邊拆遷戶 依戀生我養(yǎng)我的土地 , 留戀四世同堂齊樂融融 , 習(xí)慣了往昔獨門獨戶 ,寬敞居住 …… 安置房無法給我的 , 往日美好的一切在這里重演。 投資 銀行利率逐年下調(diào) , 股票期貨風(fēng)險加大， 珠寶首飾成為過去 …… 縱觀天下， 地產(chǎn)投資最適合！ 小 結(jié) : 通過