【正文】 )更加俊俏 。 胸襟 (地塊規(guī)模 )更加寬闊 。 這是行業(yè)的一個(gè)神話 , 王者之氣，大家風(fēng)范，誰(shuí)與爭(zhēng)鋒 ! 對(duì)于客戶 ,這是趨勢(shì)、是信心、是榮耀 ! P50 三、客戶群定位 找準(zhǔn)方向 量身定做 打造精品 (一 )商業(yè)目標(biāo)客戶 政府 ——公益事業(yè)支撐 整合社會(huì)資源 , 引入政府公建 , 如郵政大樓、會(huì)議中心、演 藝中心、展覽館等， 降低風(fēng)險(xiǎn)。 作為開(kāi)發(fā)商 , 強(qiáng)勢(shì)的品牌充滿激情 , 第一次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就獲得行業(yè)最高殊榮 。 四者并存，形成商業(yè)中心的終極經(jīng)營(yíng)模式， 促進(jìn)項(xiàng)目發(fā)展，是本案商業(yè)的最佳出路。 P47 風(fēng)俗景觀商業(yè)街 成功模板 :深圳萬(wàn)科四季花城小區(qū)商業(yè)街 支撐：便捷地滿足社區(qū)內(nèi)日常消費(fèi)； 豐富小區(qū)居民業(yè)余生活； 中心景觀軸線密不可分的元素； 提升地塊價(jià)值。 [此貼子已經(jīng)被作者于 20211227 20:29:18編輯過(guò) ] P44 大型百貨商場(chǎng) 成功模板 :深圳海雅百貨 支撐：百貨商場(chǎng)發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營(yíng)管理落后； 商場(chǎng)內(nèi)商品以中低檔次為主； 區(qū)域未來(lái)人氣旺盛，產(chǎn)生強(qiáng)大消費(fèi)力； 西安品牌百貨經(jīng)營(yíng)商已關(guān)注此區(qū)域。 休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展態(tài)勢(shì)； 周邊可利 用的旅游資源及區(qū)域前景 。 對(duì)西、咸一體化的了解的占 98％ 超過(guò)六成被訪問(wèn)者認(rèn)為西咸一體化對(duì)兩市發(fā)展的促進(jìn)作用很大 對(duì)區(qū)域的認(rèn)知度較高（ 87％） 項(xiàng)目地不同建筑類型對(duì)客戶的吸引力度住宅占絕對(duì)比例 (略 ) 房?jī)r(jià)期望值（單位：元 /平方米）（略） 對(duì)購(gòu)房類型的需求（略） 對(duì)戶型面積需求（略） 在價(jià)格滿足的條件下，影響客戶購(gòu)買的因素（多選）（略） 關(guān)注的生活配套（略） 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素分析 四、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析 兩大區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 咸陽(yáng)市場(chǎng)客戶爭(zhēng)奪激烈 西安市場(chǎng)大盤(pán)風(fēng)起云涌 第二部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 第三部分 定位篇 世紀(jì)大道這條黃金走廊、 “鉆石 ”之地 ,怎樣切割這塊鉆石，使之葳蕤生光？ 定位理念： P39 開(kāi)發(fā)策略 : 上兵伐謀 ,不戰(zhàn)而屈人之兵 以商業(yè)帶住宅、以住宅促商業(yè) P40 一、市場(chǎng)定位 世紀(jì)大道首席大型商業(yè)中心、住宅社區(qū) P41 二、產(chǎn)品定位 P42 （一） 商 業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 100畝的商業(yè) ,延綿 600米的 豐碑 ,繁華從這里起飛 …… 因我改變了一切 …… 我們?cè)谠斐沁\(yùn)動(dòng) 我們運(yùn)營(yíng)城市 繁華 ,拭目以待！ 彌補(bǔ)市場(chǎng)空白 ,搶占商業(yè)先機(jī) 通過(guò)對(duì)咸陽(yáng)市商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)調(diào)查，市內(nèi)大、中型商業(yè)相對(duì)集中 ,休閑娛樂(lè)行業(yè)如火如荼 ,但缺乏 : P43 旅游休閑主題大型商業(yè)區(qū) 成功模板 :中山溫泉度假村 以大型溫泉度假中心為龍頭 ,帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)區(qū)的酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物，形成： 西北最大型溫泉度假中心 支撐 :項(xiàng)目地?zé)豳Y源的最佳利用價(jià)值 。 客戶來(lái)源：咸陽(yáng)為主流，部分來(lái)源于西安， 80％以上用于投資。目前，推出部分銷售已超過(guò) 80％，進(jìn)入尾盤(pán)銷售期?，F(xiàn)正在施工四棟多層，已開(kāi)始（非公開(kāi)） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，配備看樓直通車從西安往來(lái)咸陽(yáng)看樓。 客戶來(lái)源：西安 30%；咸陽(yáng) 65%；其它 5%。主力戶型 100――130平方米左右，半年多層銷售達(dá)到 70％以上，小高層尚未推出。 P20 (四）區(qū)域項(xiàng)目分析 住宅類比樓盤(pán)現(xiàn)狀 （ 1）最具可比性項(xiàng)目 XXXX (圖表資料略 ) 世紀(jì)城 （ 5）帶有 “一條龍 ”服務(wù)性質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量高的中高檔餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)狀況良好。 （ 3）咸陽(yáng)酒店業(yè)發(fā)展規(guī)模相對(duì)不足，整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。 區(qū)域整體規(guī)劃 區(qū)域景觀規(guī)劃 （二）區(qū)域配套調(diào)研 （三）區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 由于世紀(jì)大道商業(yè)嚴(yán)重不足，故將區(qū)域商業(yè)延伸 至咸陽(yáng)進(jìn)行分析 :蹜 （ 1）咸陽(yáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔次為主，高檔消費(fèi)品市場(chǎng)幾乎被西安市場(chǎng)侵占。 E、西咸一體化使得咸陽(yáng)居住、西安工作成為可能。 C、西安將建成 “一城雙心 ” 格局。[案例研討 ]金泰絲路花城項(xiàng)目全程策劃案（ PPT版本） 目 錄 一、市場(chǎng)分析 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 三、項(xiàng)目定位 四、規(guī)劃建議 五、營(yíng)銷建議 六、推廣建議 七、財(cái)務(wù)與經(jīng)濟(jì)效益分析 八、品牌建議 九、售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 十、合作方式與收費(fèi) 前 言 勝兵先勝，而后求戰(zhàn) 第一部分 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)勝似戰(zhàn)場(chǎng) 唯有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 成功的策劃從慎密的市場(chǎng)分析開(kāi)始 一、宏觀環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境 經(jīng)濟(jì)背景： (1)市場(chǎng)環(huán)境 A、 西安 市 2021年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) (圖表資料略 ) B、人口狀況狀況 (圖表資料略） (2)北郊 市場(chǎng)環(huán)境 A、西安經(jīng)濟(jì)保持 8%以上的發(fā)展速度。 B、政府規(guī)劃今后 5年，達(dá)到西部先進(jìn)水平。 D、異地購(gòu)房成為市場(chǎng)趨勢(shì)。 （二）消費(fèi)者購(gòu)買商品物業(yè)的考慮因素 住宅物業(yè) 因 素 1 地段 /土地性質(zhì) 2 戶型 3 小區(qū)環(huán)境 /配套設(shè)施 4 開(kāi)發(fā)商品牌 5 交付時(shí)間 6 售價(jià)及付款方式 7 物管公司品牌及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 8 裝修標(biāo)準(zhǔn) 商 業(yè)物業(yè) 因 素 1 地段 /所在商圈 2 商業(yè)業(yè)態(tài) /經(jīng)營(yíng)模式 3 配套設(shè)施及購(gòu)物環(huán)境 4 開(kāi)發(fā)商 /經(jīng)營(yíng)商品牌 5 交付時(shí)間 6 售價(jià)及付款方式 7 物業(yè)管理及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 8 裝修標(biāo)準(zhǔn) （三） 西安 市商品物業(yè)價(jià)格走勢(shì) (圖表資料略 ) 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 （一）區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 區(qū)域用地現(xiàn)狀： 區(qū)域發(fā)展前景看好，周邊已無(wú)可開(kāi)發(fā)用地。 （ 2）咸陽(yáng)百貨商場(chǎng)發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營(yíng)管理落后。 （ 4）家私市場(chǎng)規(guī)模小，檔次底，種類少。 （ 6）休閑行業(yè)呈現(xiàn)出良好的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展態(tài)勢(shì)。碧水茗居是咸陽(yáng) 首家大型親水高尚社區(qū)。多層設(shè)計(jì)六層為躍層，帶七層閣樓和露臺(tái)，銷售采用 “買六送七 ”的方式，銷售一空；同時(shí)一層樓前后送小面積的私家花園，銷售效果也不錯(cuò)。 （ 2）最具威脅的項(xiàng)目 XXXX (圖表資料略 ) 清華科技園（南區(qū)）極大可能改變用地性質(zhì)。 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期均價(jià)：內(nèi)部職工： 1200元 /㎡； 對(duì) 外： 1380元 /㎡ （ 3）西安類比樓盤(pán) XXXX （圖表資料略） 紫薇田園都市依托紫薇品牌，高起點(diǎn)、高素質(zhì)的項(xiàng)目塑造，成功的打造了西安乃至西北樓市的第一大盤(pán)。 區(qū)域 區(qū)域人口 市區(qū) 其它 外地購(gòu)房 比例 25％ 35％ 15％ 25％ 商業(yè)可類比樓盤(pán)現(xiàn)狀 （ 1）最具可比性商業(yè)樓盤(pán) ——XXX （圖表資料略） 營(yíng)銷方式：按 8％的年回報(bào)率返租。 （五）區(qū)域消費(fèi)者調(diào)研分析 我司針對(duì)不同性別、職業(yè)、年齡的 2600位潛在客戶分九個(gè)方面進(jìn)行了深入的調(diào)研。 西咸兩地享譽(yù)中外的旅游知名度 。 暢快的交通 。 P45 中高檔家私、家裝城 成功模板 :西安中聯(lián)家私城俬 支撐：家私市場(chǎng)規(guī)模小，檔次低，種類少； 交通便捷； 未來(lái) 5年內(nèi) ,數(shù)萬(wàn)家庭進(jìn)駐本區(qū)域 . P46 酒 店 支撐：旅 游度假中心的必要補(bǔ)充； 符合灃河新區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃； 咸陽(yáng)酒店規(guī)模小，檔次低； 市場(chǎng)需求較為旺盛。 P48 結(jié) 論 以大型溫泉旅游度假中心為龍頭，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展； 以百貨商場(chǎng)、家私城、酒店為輔，豐富商業(yè)區(qū)功能。 P49 （二）住 宅 世紀(jì)大道首家康居工程、環(huán)保社區(qū) 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的今天 ,消費(fèi)者日趨成熟 ,康居工程是開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目品質(zhì)的最佳代名詞。 第一次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就是咸陽(yáng)區(qū)域最大的項(xiàng)目 。 P51 小區(qū)商業(yè)街目標(biāo)客戶： 業(yè)主日常購(gòu)買力將吸引： 經(jīng)營(yíng)者 品牌專營(yíng)店 投資客 紛至沓來(lái) . P52 （二）住宅目標(biāo)客戶 咸陽(yáng)地區(qū) 50% 出生 (品牌榮譽(yù) )更加高貴 。 目光 (規(guī)劃設(shè)計(jì) )更加深遠(yuǎn) 。 內(nèi)涵 (小區(qū)配套 )更加深邃 。 家庭 (物業(yè)管理 )更加和美 . 西 安 30% 住宅郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)是鏗鏘有力的吶喊 。 小區(qū)配套是美好的心靈 。 二環(huán) 環(huán)城高速 世紀(jì)大道 西寶高速 城市輕軌， 是健康的血液 一種無(wú)法抗拒的誘惑 … 省內(nèi)外企事業(yè)單位、集團(tuán)內(nèi)部團(tuán)購(gòu) 15% 人才是企業(yè)最寶貴的資源 , 在競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)代社會(huì) , 留住他最好的理由 , 就是給他最好的 …… 其 它 5% 西北五省的中心 , 一種無(wú)法抗拒的向心力 , 牽動(dòng)著多少人的心 , 但在無(wú)法承受的代價(jià)面前 ,只能望洋興嘆 ! 今天 ,一絲曙光從世紀(jì)大道徐徐升起 …… （如能實(shí)現(xiàn)購(gòu)房入戶，此比例將大幅上揚(yáng)） P53 不容 忽視的幾種客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī) 區(qū)域經(jīng)商者 事業(yè)讓男人更有尊嚴(yán) , 兒女情長(zhǎng)才是真英雄 , 再不需對(duì)家人說(shuō)是因?yàn)闊o(wú)奈 一個(gè)讓你可以兩者兼顧的機(jī)會(huì) , 就在眼前 …… 周邊拆遷戶 依戀生我養(yǎng)我的土地 , 留戀四世同堂齊樂(lè)融融 , 習(xí)慣了往昔獨(dú)門(mén)獨(dú)戶 ,寬敞居住 …… 安置房無(wú)法給我的 , 往日美好的一切在這里重演。 投資 銀行利率逐年下調(diào) , 股票期貨風(fēng)險(xiǎn)加大， 珠寶首飾成為過(guò)去 …… 縱觀天下， 地產(chǎn)投資最適合！ 小 結(jié) : 通過(guò)