【正文】 聯(lián)辦，無(wú)論師資力量、教育設(shè)施，在區(qū)域內(nèi)均屬于佼佼者。 ② 四條主要景觀軸線（臨世紀(jì)大道的商業(yè)前廣場(chǎng)景觀軸線、中心景觀軸線、住宅區(qū)內(nèi)中心景觀軸線、商業(yè)住宅結(jié)合部景觀軸線）為紐帶，將小區(qū)各個(gè)景 點(diǎn)巧妙地聯(lián)系起來(lái)，成為一個(gè)既統(tǒng)一和諧又富有變化的完整空間形態(tài)。 P71 (二 )平面布置 華貴而不張揚(yáng)，提升空間品味 (樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖略） 周邊項(xiàng)目均為中大型社區(qū) , 戶型及面積均與本案存在同質(zhì)化 .戶型設(shè)計(jì)在不增加成本的基礎(chǔ)上 ,最大限度滿足通風(fēng)采光及室內(nèi)各功能區(qū)的合理安排 . 拿來(lái)主義 一到五層住宅送地下室 :小區(qū)整體地勢(shì)低于道路水平面 ,建成半地下室 ,同時(shí)抬高了樓位 六層住宅送閣樓及露臺(tái) 增加難銷(xiāo)樓層對(duì)客戶的吸引力 P72 四、景觀、綠化、道路、交通 景觀風(fēng)格：營(yíng)造愜意生活 氛圍，一種可識(shí)別的景觀 中西結(jié)合 ,形成 “2大中心 ,4條主線 ,24個(gè)亮點(diǎn) ”景觀體系 兩大中心 : A、近水者得王者之氣 會(huì)所建筑造型示意 商業(yè)廣場(chǎng) (會(huì)所前 )大型噴泉 會(huì)所：在噴泉環(huán)繞下，讓客戶一進(jìn)廣場(chǎng)即可憧憬未來(lái)生活， 不 由驚嘆其天成氣質(zhì)。 P70 三、戶型、面積比例、 平面布置 (一 )面積比例 精準(zhǔn)定位，引導(dǎo)主流生活 容易 :單身貴族的撒野地 多層： 80－ 95㎡ 二房 20％ 。 P61 備選方案 P62 （二）建筑風(fēng)格： 商業(yè) A、鋼結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格： ： 造型新穎、氣勢(shì)恢弘、線條簡(jiǎn)潔、色彩明快具備藝術(shù)氣質(zhì)。 P57 第四部分 規(guī)劃建議篇 法無(wú)定法，在開(kāi)闊的空間中品味生活 一、總體規(guī)劃思路及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定 （一）總體規(guī)劃思路： 點(diǎn)面結(jié)合 中心明確 東西平衡 南北貫通 整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一 （二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 商業(yè)部分 容積率 : 簡(jiǎn)介 :兩邊各一棟 28層帶五層裙樓的酒店，會(huì)所廣場(chǎng)兩邊為 2個(gè)鋼結(jié)構(gòu)的四層商場(chǎng)。 語(yǔ)音平和，朗朗上口。 案名利益： 突出體現(xiàn)了本案區(qū)域的位置，利用絲綢之路的文化影響力，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。 業(yè)主專(zhuān)車(chē)是永不疲倦的心臟 。 胸襟 (地塊規(guī)模 )更加寬闊 。 P47 風(fēng)俗景觀商業(yè)街 成功模板 :深圳萬(wàn)科四季花城小區(qū)商業(yè)街 支撐：便捷地滿足社區(qū)內(nèi)日常消費(fèi)； 豐富小區(qū)居民業(yè)余生活； 中心景觀軸線密不可分的元素； 提升地塊價(jià)值。 客戶來(lái)源：咸陽(yáng)為主流，部分來(lái)源于西安， 80％以上用于投資。主力戶型 100――130平方米左右，半年多層銷(xiāo)售達(dá)到 70％以上，小高層尚未推出。 區(qū)域整體規(guī)劃 區(qū)域景觀規(guī)劃 （二）區(qū)域配套調(diào)研 （三）區(qū)域商業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 由于世紀(jì)大道商業(yè)嚴(yán)重不足，故將區(qū)域商業(yè)延伸 至咸陽(yáng)進(jìn)行分析 :蹜 （ 1）咸陽(yáng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品以中低檔次為主，高檔消費(fèi)品市場(chǎng)幾乎被西安市場(chǎng)侵占。 B、政府規(guī)劃今后 5年，達(dá)到西部先進(jìn)水平。 （ 4）家私市場(chǎng)規(guī)模小，檔次底，種類(lèi)少。 （ 2）最具威脅的項(xiàng)目 XXXX (圖表資料略 ) 清華科技園（南區(qū)）極大可能改變用地性質(zhì)。 西咸兩地享譽(yù)中外的旅游知名度 。 P49 （二）住 宅 世紀(jì)大道首家康居工程、環(huán)保社區(qū) 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的今天 ,消費(fèi)者日趨成熟 ,康居工程是開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項(xiàng)目品質(zhì)的最佳代名詞。 內(nèi)涵 (小區(qū)配套 )更加深邃 。 投資 銀行利率逐年下調(diào) , 股票期貨風(fēng)險(xiǎn)加大， 珠寶首飾成為過(guò)去 …… 縱觀天下， 地產(chǎn)投資最適合！ 小 結(jié) : 通過(guò)以上對(duì)客戶群體的細(xì)分，有針對(duì)性的推廣，最終本項(xiàng)目將形成西咸衛(wèi)星城 居住大家。 體現(xiàn)本案的文化氣息，字面容易理解和被人接受。 西安、咸陽(yáng)在 “西咸一體化 ”政策指引下，已經(jīng)明顯形成雙城齊發(fā)展的趨勢(shì)。 鋼結(jié)構(gòu)商場(chǎng)面積： 96000平方米 商業(yè)裙樓面積： 25600平方米 18層中高層建筑： 38400平方米 P60 二、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格 樓型比例 （一）總規(guī)劃圖 商業(yè)區(qū)： 四個(gè)組團(tuán)： A、會(huì)所、北入口中心廣場(chǎng)構(gòu)成中心組團(tuán)； B、北入口兩邊為兩個(gè)獨(dú)立商業(yè)廣場(chǎng)； C、東西車(chē)行入口旁分別為一棟 28層帶兩層商業(yè)裙樓的產(chǎn)權(quán)式酒店； D、小區(qū)商業(yè)街： 與中心景觀軸線合二為一，通過(guò)住宅中心廣場(chǎng)分南北兩個(gè)組團(tuán)。 P63 a、溫泉度假中心 一片人與自然和諧相處的綠色寶地 一處休閑度假感受生活的浪漫經(jīng)典 一個(gè)沐浴陽(yáng)光洗滌心靈的人間佳境 P64 地理資源 :秦都區(qū)旅游局提供數(shù)據(jù)表明 ,項(xiàng)目地塊的地?zé)釡厝_(kāi)采量能充分滿足溫泉度假中心的正常使用 . 硬件設(shè)施 :引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的水療設(shè)施 ,使來(lái)訪者領(lǐng)悟溫泉沐浴文化 ,盡情享受溫泉的樂(lè)趣。 小、中高層 :120－ 130㎡ 三房 40％； 如意 :三口之家的安樂(lè)窩 多層 :130－ 145㎡ 中大型三房 小四房 30％ 。 A、中心景觀軸線 (絲路第一步 ) 采用下設(shè)彩燈的旱地噴泉及花壇 , 燈火闌珊處，彩色噴泉將引領(lǐng)回家的路 .商業(yè)街門(mén)頭以絲綢之路的創(chuàng)始人張騫出西域的情節(jié)貫穿主線 . B、住宅區(qū)中軸景觀 (萬(wàn)水千山有情 ) 按古絲綢之路中段所途徑的地點(diǎn)代表建筑及風(fēng)情為軸 (敦煌莫高窟 柳園 新疆哈密 天山 吐魯番 ),江山如此多嬌！ C、住宅商業(yè)結(jié)合部景觀軸線 (走向世界 ) 按西行線 :阿富汗 烏茲別克斯坦 伊朗 羅馬 埃及亞歷山大 南行線 :巴基斯坦達(dá)麗爾 阿富汗喀布爾 今錫斯坦 波斯灣頭 ,將異域風(fēng)情再現(xiàn)。 ⑤ 南面規(guī)劃路設(shè)置一個(gè)小區(qū)入口 P77 五、建筑內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)： 住宅： 外墻面：彩色涂料 內(nèi)墻面及頂：混合砂漿壓光 地面：水泥砂漿拉毛 門(mén)：入戶三防門(mén)，內(nèi)門(mén)預(yù)留門(mén)洞 窗：雙層玻璃塑鋼窗 商業(yè)中心及度假中心： 墻面：鋼化玻璃、彩鋼、局部天然石材干掛 地面：水泥砂漿拉毛 產(chǎn)權(quán)酒店及酒店式公寓： 外立面 裙樓：干掛天然石材、中空鋼化玻璃幕墻 主樓：高檔墻磚、中空鋼化玻璃落地窗、中空鋼化玻璃幕墻 一樓大堂（高層部分）： 地面：高檔天然石材，局部拼花 墻面：高檔天然石材 頂：輕鋼龍骨石膏板造型頂 P78 六、配套設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn) : 生活是開(kāi)放的、豐富的！繁華源于功能的齊全或物質(zhì)或精神的消費(fèi)，吸引著越來(lái)越多的人向它聚集 …… 總體原則：人無(wú)我有，人有我優(yōu)，完美 生活新高度 硬件配套：氣勢(shì)恢弘，重新定義了輝煌和榮耀 溫泉度假中心： 度假中心內(nèi)所有設(shè)施均屬于小區(qū)配套。 熱力井：開(kāi)采段為蘭田霸河組上部 2700—3000米，水溫： 90 ℃ 供應(yīng)對(duì)象：溫泉度假中心及住宅熱水供應(yīng)。 業(yè)主專(zhuān)用車(chē)：訂購(gòu) 20輛大巴，前期訂購(gòu) 5輛，內(nèi)部改裝成展示接待間，入住前作為流動(dòng)售樓部在周邊市縣流動(dòng)宣傳、銷(xiāo)售，后期作為小區(qū)業(yè)主專(zhuān)車(chē)。 品牌物管公司進(jìn)駐。 Ⅱ 、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷： *建筑風(fēng)格、外立面的設(shè)計(jì)和材質(zhì)； *單體戶型設(shè)計(jì)； *建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)； *小區(qū)配套和物業(yè)管理； *形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃； *發(fā)展商品牌和實(shí)力。 P89 四、營(yíng)銷(xiāo)組合方式 現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售 /行 銷(xiāo) /定向銷(xiāo)售 /體驗(yàn)式銷(xiāo)售 /情景式銷(xiāo)售 /網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售 /活動(dòng)銷(xiāo)售 /流動(dòng)銷(xiāo)售 P90 第六部分 推廣策略 一、推廣主題 （一）項(xiàng)目核心價(jià)值體系分析 地 段價(jià) 值 /區(qū) 域價(jià) 值 /提 升價(jià) 值 /潛 在價(jià) 值 P91 （二）推廣主題 最具文化氣質(zhì)的社區(qū) 采用 “絲路花城 ”案名主題廣告語(yǔ)： 更西安、更中國(guó) 傳承文化，感悟生活 釋 義： 絲綢之路以西安為起點(diǎn)，是中國(guó)與世界溝通的一條重要通道，中國(guó)文化通過(guò)這條黃金紐帶，傳播到了西方，而本項(xiàng)目是現(xiàn)代都市與傳統(tǒng)文化的結(jié)合，也充分體現(xiàn)現(xiàn)代文明與古代繁榮的結(jié)合。憑借公司的實(shí)力 ,得到政府大力支持 ,更能體現(xiàn)公司及項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。 *最豪華的會(huì)所設(shè)施 :會(huì)所的大型室內(nèi)溫泉泳池開(kāi)創(chuàng)了區(qū)域絕無(wú)僅有的高貴享受。 報(bào) 媒：西安的主要報(bào)紙媒體 《華商報(bào)》；《西安晚報(bào)》《陜西電視報(bào)》；《咸陽(yáng)日?qǐng)?bào)》。 第二式 ——先手 搶占市場(chǎng)先機(jī)，利用政府及相關(guān)部門(mén)對(duì)本區(qū)域的舉動(dòng)，作足文章，穩(wěn)定客戶信任度。 第七式 ——緊氣 重新審視市場(chǎng)，和對(duì)消費(fèi)者、客戶來(lái)源重新分析，挖掘新客戶資源，通過(guò)宣傳對(duì)客戶產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)緊迫感。 成 勢(shì)： A、利用社會(huì)新聞做公益性活動(dòng)。 P97 四、推廣效果監(jiān)控 效果監(jiān)控就是對(duì)執(zhí)行過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析與研究，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 、解決問(wèn)題。 （七）投資匯報(bào)率分析： 啟動(dòng)資金： 本項(xiàng)目啟動(dòng)資金為 30000萬(wàn)元（包括 土地、手續(xù)、銷(xiāo)售推廣準(zhǔn)備等）。 P102 第八部分 品牌創(chuàng)建 理順，發(fā)展；發(fā)展，完善！ 產(chǎn)品品牌與公司品牌策略 以產(chǎn)品品牌塑造公司品牌；以公司品牌促進(jìn)產(chǎn)品銷(xiāo)售，最終實(shí)現(xiàn)品牌的階梯式 “10度空間 ”。如何能夠達(dá)到覆蓋面廣、影響力深的程度，這是品 牌傳播的目標(biāo)。品牌（五段） ——知名度 品牌的知名度是品牌資產(chǎn)資源的重要組成部分之一，是形成品牌形象，打造成功品牌的先決條件。當(dāng)品牌上升到這一段位， 可以說(shuō)品牌已經(jīng)在消費(fèi)者心目中形成較大地滿意度。品牌做到這樣的程度，已不是為了利潤(rùn)，而是在做一種文化，一種事業(yè)，一種藝術(shù)。 制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，使物業(yè) “保值 ”、 “增值 ”。 便民服務(wù) 與業(yè)主日常溝通 處理客戶投訴 營(yíng)造社區(qū)文化 P105 四、物業(yè)公司構(gòu)架與人員編制： 公司構(gòu)架： 人員編制： 97人 培訓(xùn)實(shí)施： 崗位培訓(xùn)、崗內(nèi)培訓(xùn)、日常培訓(xùn)、培 訓(xùn)后跟蹤。