【正文】 他在售住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)大多都規(guī)劃有別墅，如此多的別墅在相對(duì)狹小市場(chǎng)中集中上市，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激勵(lì)。l 現(xiàn)階段市場(chǎng)供應(yīng)以130Ｍ2以上的大三房和四房占據(jù)市場(chǎng)份額較大，從側(cè)面反映出市場(chǎng)的面積需求逐步放大，市場(chǎng)購(gòu)買力不斷增加，但是如此多項(xiàng)目集中于相對(duì)高端的戶型，去化相對(duì)難度較大。l 根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果綜合顯示，目前市場(chǎng)供應(yīng)主力總價(jià)集中在2637萬(wàn)和3945萬(wàn)之間，這表明總價(jià)區(qū)間2645萬(wàn)為市場(chǎng)可承受總價(jià)，市場(chǎng)需求量較大。l 市區(qū)110140Ｍ2戶型相對(duì)去化較快。但由于該項(xiàng)目處于前期定位期，有充分合理規(guī)劃的機(jī)會(huì)，并位于奎文區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之間，使得區(qū)域有一定的潛在市場(chǎng)消費(fèi)能力。這種動(dòng)態(tài)因素相對(duì)處于主導(dǎo)位置的情況就在客觀上要求我們?cè)陧?xiàng)目發(fā)展中應(yīng)充分利用機(jī)會(huì)點(diǎn)，選取競(jìng)爭(zhēng)與防御相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略。在價(jià)格定位上，緊追市場(chǎng)行情，建議推出部分樣板房，一方面起到房型的示范作用，另一方面提高社區(qū)品質(zhì)。這種機(jī)會(huì)的把握表現(xiàn)在項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格、客源等前期市場(chǎng)定位規(guī)劃和入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷企劃運(yùn)作等細(xì)節(jié)上，其中，產(chǎn)品規(guī)劃和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)更是重中之重。l 總價(jià)在3045萬(wàn)/套的公寓產(chǎn)品去化快，表明市場(chǎng)需求的主力區(qū)間。嘉豐l 小高層產(chǎn)品市場(chǎng)占有份額較大，價(jià)格高出多層50100元/Ｍ2左右，市場(chǎng)認(rèn)可度不斷提高。其次為四房、兩房各占總體的15%左右，其余為別墅及疊加。第二部分 市場(chǎng)篇一、 產(chǎn)品市場(chǎng)分析 住宅物業(yè)類型分析l 多層：仍然占據(jù)市場(chǎng)主體位置。實(shí)例區(qū)域價(jià)格100% 個(gè)別因素修正=對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格247。216。模型二、高層+多層+聯(lián)排別墅設(shè)：X=多層建筑面積，Y=聯(lián)排別墅建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X= 14062平方米Y= 5258平方米小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是14062平方米和5258平方米。別墅：目前溧陽(yáng)市場(chǎng)別墅供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，且別墅銷售周期長(zhǎng)。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。自由的開(kāi)窗——高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時(shí)能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹(shù)一道營(yíng)造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。建筑風(fēng)格融合景觀主題，體現(xiàn)美式現(xiàn)代外觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。一、建筑風(fēng)格根據(jù)本項(xiàng)目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽(yáng)市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅(jiān)持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場(chǎng)上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適銷對(duì)路的原則，建議該項(xiàng)目采用目前在沿海城市較為流行的美式現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，打造溧陽(yáng)市場(chǎng)上少有的高檔美式主題社區(qū)。 目前項(xiàng)目?jī)H大營(yíng)巷一條出行道且路況較差，動(dòng)線安排難度增大。 周邊舊區(qū)改造初顯成效，居住環(huán)境大大改善，提升區(qū)域住宅品質(zhì)。 本案南側(cè)大營(yíng)巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。 項(xiàng)目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。 地塊面積較小，建筑規(guī)劃發(fā)揮余地較小。 項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。161。地面條件不平整，整體呈西低東高，；北底南高。 地塊自然環(huán)境優(yōu)越，地塊緊臨護(hù)城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望，景觀條件得天獨(dú)厚。在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤(pán)占70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學(xué)等教育配套設(shè)施都無(wú)設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會(huì)公共設(shè)施。另一方面是溧陽(yáng)屬于三、四線城市，市場(chǎng)容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。這一方面主要是由于溧陽(yáng)消費(fèi)者對(duì)多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽(yáng)市場(chǎng)的接受度仍有待改善。新城、龍泉山莊等）或剛剛開(kāi)工（天目星城），已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭），但大部分為多層建筑，施工進(jìn)度快。從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在3000元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在2500—2600元/平方米左右。產(chǎn)品設(shè)計(jì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒(méi)有什么突出的特點(diǎn)。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，新城（二期）等項(xiàng)目；另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤(pán)有南大街廣場(chǎng)，下面將對(duì)這些樓盤(pán)進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡(jiǎn)單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。 投資激增，銷售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，較2002年增長(zhǎng)3倍有余，相比之下銷售額遠(yuǎn)低于投資額，未來(lái)的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場(chǎng)，對(duì)溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)。2004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長(zhǎng)期的發(fā)展。 城市建設(shè)目標(biāo)現(xiàn)狀（2002）近期（2007）遠(yuǎn)期（2020）人均住房使用面積（㎡/人）202530人均道路面積（㎡/人）人均公共綠地（㎡/人）人均年生活用電量（度）328845606000城市燃?xì)馄占奥剩?）8095100人均綜合生活用水量（升/日）180230280城市供水普及率（%）100100100城市排水服務(wù)面積普及率（%）6080100污水集中處理率（%）506080 溧陽(yáng)市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo)城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年）規(guī)劃末期（2020年）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)）總面積（ha）人均用地（㎡/人）城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)）城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ha）人均建設(shè)用地（㎡/人）總面積）（ha）城區(qū)147953119150綜上所述，溧陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點(diǎn)：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)?！?中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi)，是溧陽(yáng)城市發(fā)展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)● 提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平?！?，%?！?正昌集團(tuán)、上上集團(tuán)、華朋集團(tuán)、力士集團(tuán)、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、享譽(yù)全國(guó)、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)?！?目前溧陽(yáng)市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過(guò)半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國(guó)民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用更顯突出；溧陽(yáng)有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對(duì)較高，%。%，略高于全國(guó)水平；國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)明顯。溧陽(yáng)市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的AAAA級(jí)國(guó)家旅游區(qū)——天目湖旅游度假區(qū)。行政區(qū)劃：溧陽(yáng)古稱平陵, 秦建縣制,至今已有2200多年歷史。處于北緯31176。經(jīng)中外科學(xué)家聯(lián)合考證，地處溧陽(yáng)上黃水母山發(fā)現(xiàn)的“中華曙猿”等大量古生物化石，距今已有4500萬(wàn)年，是包括人類在內(nèi)的高級(jí)靈長(zhǎng)類動(dòng)物的共同祖先。從過(guò)去走過(guò)的道路來(lái)看，溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲(chǔ)蓄等指標(biāo)顯著增長(zhǎng)。2003年完成第三產(chǎn)業(yè)總值401000萬(wàn)元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)發(fā)展較快?！?就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市與江蘇省同級(jí)別縣市第一名的差距相對(duì)較大，在國(guó)民生產(chǎn)總值、人均GDP、財(cái)政收入以及人均儲(chǔ)蓄存款來(lái)看，僅為第一名數(shù)值的2040%之間。其中外商投資項(xiàng)目46個(gè)，外商獨(dú)資項(xiàng)目31家，實(shí)際利用外資7309萬(wàn)美元。● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場(chǎng)、清溪水廠5萬(wàn)噸級(jí)擴(kuò)能建設(shè)，實(shí)施宜興至溧陽(yáng)天然氣管道鋪設(shè)工程。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差?！?城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。市政工程建設(shè)投入資金8000多萬(wàn)元。鑒于此，下面我們將就溧陽(yáng)市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。與2002年相比還算不錯(cuò)。20022004年新建房屋所需要土地主要靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，但是隨著國(guó)家土地政策的嚴(yán)格推行以及舊城區(qū)的老化嚴(yán)重影響城市形象，舊城改造力度將有所加大，市區(qū)拆遷量也將近一步擴(kuò)大。目前溧陽(yáng)市在售住宅項(xiàng)目有天目國(guó)際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐外地開(kāi)發(fā)商中主要以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)有成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)上較為活躍。這說(shuō)明，溧陽(yáng)市場(chǎng)上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。以主力三房來(lái)看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多，說(shuō)明二衛(wèi)的設(shè)計(jì)更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和習(xí)慣。從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，小高層住宅銷售一般是在開(kāi)盤(pán)之初能夠吸引一部分積累客戶，但受景觀因素影響，客戶大多看好較高樓層，后期17層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢(shì)，因此銷售不盡如人意。另外位于護(hù)城河南、東大街北占地32960平方米，總建43480平方米的繅絲廠地塊于今年4月26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計(jì)施工、銷售時(shí)間靠后。高總價(jià)住宅的銷售也基本達(dá)到了總量體的2/3左右，這說(shuō)明區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以收入較高合資企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體營(yíng)業(yè)者為主。溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營(yíng)業(yè)主以及個(gè)體營(yíng)業(yè)者，工薪階層相對(duì)較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。 項(xiàng) 目 分 析 篇地塊區(qū)位關(guān)系——地塊位于溧陽(yáng)市老城區(qū)中心地段，護(hù)城河南側(cè)，西臨南大街，南靠大營(yíng)巷，離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。地塊周邊環(huán)境——s 南側(cè)——大營(yíng)巷及大營(yíng)巷居民生活小區(qū)。項(xiàng)目南部大營(yíng)巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會(huì)對(duì)項(xiàng)目形象有較大提升；另外，有5路公交路線通過(guò)本區(qū)域，所處區(qū)位交通較為便利。 具有深厚的文化底蘊(yùn)。161。161。機(jī)會(huì)——地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件161。地塊外部開(kāi)發(fā)條件161。161。161。同時(shí)可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽(yù)提升項(xiàng)目檔次。建筑布局應(yīng)根據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。選用木材，自然而然就會(huì)使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在30米以上，中間形成綠化，使整個(gè)社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。會(huì) 所：高端項(xiàng)目基本都設(shè)有會(huì)所，由于本項(xiàng)目相對(duì)較小，配置專門會(huì)所可能性不大?；▓@洋房：花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個(gè)市場(chǎng)化概念，在建筑學(xué)上并沒(méi)有硬性的指標(biāo)。五、價(jià)格定位定價(jià)原則與理論216。 以市場(chǎng)比較定價(jià)法來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等。新城、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場(chǎng)等，在對(duì)每一個(gè)實(shí)例交易對(duì)象核算出一個(gè)定價(jià)后，經(jīng)過(guò)加權(quán)算術(shù)平均并取整后得出我們對(duì)本案的價(jià)格定位。新城有為數(shù)不多的高層產(chǎn)品供應(yīng)。面積分析l 兩房面積的主要在80100Ｍ2之間,兩房的面積較以前呈放大趨勢(shì)。l 兩房總價(jià)在2231萬(wàn)之間。前兩年住宅銷售價(jià)格較低，大戶型較受歡迎，%，%，%。因此本案的銷售中就要解決吸引客戶來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)、并使客戶相信這里的發(fā)展?jié)摿颓熬暗膯?wèn)題。三、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析 保守 積極降低產(chǎn)品檔次 提高產(chǎn)品檔次低投入、低價(jià)入市 高投入、高價(jià)入市小規(guī)模、多分期 多樣化，大規(guī)模開(kāi)發(fā)防御 競(jìng)爭(zhēng)針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 以市場(chǎng)為中心與其主力面積錯(cuò)開(kāi) 進(jìn)行產(chǎn)品定位、產(chǎn)品創(chuàng)新主力面積相同的保持價(jià)格優(yōu)勢(shì) 確定可能與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案相同的主力面積產(chǎn)品檔次多樣化 爭(zhēng)奪相同類型的客源與其強(qiáng)銷期錯(cuò)開(kāi) 進(jìn)行較強(qiáng)有力的市場(chǎng)推廣 從以上幾個(gè)象限中可以看出，保守戰(zhàn)略（降低產(chǎn)品檔次，以多層住宅為主，低于市場(chǎng)均價(jià)）與積極戰(zhàn)略（高投入、高價(jià)入市、做裝修房，）都不