【正文】 友時臨時寄托。 教育體系： 全程名校教育體系作為本案一個核心賣點(diǎn)，與西安市內(nèi)名校聯(lián)辦，無論師資力量、教育設(shè)施，在區(qū)域內(nèi)均屬于佼佼者。 ② 四條主要景觀軸線（臨世紀(jì)大道的商業(yè)前廣場景觀軸線、中心景觀軸線、住宅區(qū)內(nèi)中心景觀軸線、商業(yè)住宅結(jié)合部景觀軸線）為紐帶，將小區(qū)各個景點(diǎn)巧妙地聯(lián)系起來，成為一個既統(tǒng)一和諧又富有變化的完整空間形態(tài)。 P71 (二)平面布置華貴而不張揚(yáng)，提升空間品味 (樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖略） 周邊項目均為中大型社區(qū), ,最大限度滿足通風(fēng)采光及室內(nèi)各功能區(qū)的合理安排. 拿來主義 一到五層住宅送地下室:,建成半地下室,同時抬高了樓位 六層住宅送閣樓及露臺 增加難銷樓層對客戶的吸引力 P72四、景觀、綠化、道路、交通 景觀風(fēng)格：營造愜意生活氛圍，一種可識別的景觀 中西結(jié)合,形成“2大中心,4條主線,24個亮點(diǎn)”景觀體系 兩大中心: A、近水者得王者之氣 會所建筑造型示意 商業(yè)廣場(會所前)大型噴泉 會所：在噴泉環(huán)繞下，讓客戶一進(jìn)廣場即可憧憬未來生活， 不 由驚嘆其天成氣質(zhì)。 P70 三、戶型、面積比例、平面布置 (一)面積比例精準(zhǔn)定位，引導(dǎo)主流生活 容易:單身貴族的撒野地 多層：80－95㎡ 二房 20％。 P61 備選方案 P62（二）建筑風(fēng)格： 商業(yè) A、鋼結(jié)構(gòu)建筑風(fēng)格： ：造型新穎、氣勢恢弘、線條簡潔、色彩明快具備藝術(shù)氣質(zhì)。 P57 第四部分 規(guī)劃建議篇 法無定法，在開闊的空間中品味生活 一、總體規(guī)劃思路及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)設(shè)定 （一）總體規(guī)劃思路： 點(diǎn)面結(jié)合 中心明確 東西平衡 南北貫通 整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一 （二）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 商業(yè)部分 容積率:簡介:兩邊各一棟28層帶五層裙樓的酒店，會所廣場兩邊為2個鋼結(jié)構(gòu)的四層商場。 語音平和，朗朗上口。 案名利益： 突出體現(xiàn)了本案區(qū)域的位置，利用絲綢之路的文化影響力，擴(kuò)大項目知名度。 業(yè)主專車是永不疲倦的心臟。 胸襟(地塊規(guī)模)更加寬闊。 P47風(fēng)俗景觀商業(yè)街 成功模板:深圳萬科四季花城小區(qū)商業(yè)街 支撐：便捷地滿足社區(qū)內(nèi)日常消費(fèi)； 豐富小區(qū)居民業(yè)余生活； 中心景觀軸線密不可分的元素； 提升地塊價值。 客戶來源：咸陽為主流，部分來源于西安，80％以上用于投資。主力戶型100――130平方米左右，半年多層銷售達(dá)到70％以上，小高層尚未推出。 區(qū)域整體規(guī)劃 區(qū)域景觀規(guī)劃 （二）區(qū)域配套調(diào)研 （三）區(qū)域商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析 由于世紀(jì)大道商業(yè)嚴(yán)重不足，故將區(qū)域商業(yè)延伸至咸陽進(jìn)行分析:蹜 （1）咸陽商業(yè)經(jīng)營的商品以中低檔次為主，高檔消費(fèi)品市場幾乎被西安市場侵占。 B、政府規(guī)劃今后5年，達(dá)到西部先進(jìn)水平。 （4）家私市場規(guī)模小，檔次底，種類少。 （2）最具威脅的項目XXXX(圖表資料略)清華科技園（南區(qū)）極大可能改變用地性質(zhì)。 西咸兩地享譽(yù)中外的旅游知名度。 P49（二）住 宅 世紀(jì)大道首家康居工程、環(huán)保社區(qū) 在市場競爭愈演愈烈的今天,消費(fèi)者日趨成熟,康居工程是開發(fā)商實力及項目品質(zhì)的最佳代名詞。 內(nèi)涵(小區(qū)配套)更加深邃。 投資 銀行利率逐年下調(diào), 股票期貨風(fēng)險加大， 珠寶首飾成為過去…… 縱觀天下， 地產(chǎn)投資最適合！ 小 結(jié): 通過以上對客戶群體的細(xì)分，有針對性的推廣，最終本項目將形成西咸衛(wèi)星城居住大家。 體現(xiàn)本案的文化氣息，字面容易理解和被人接受。 西安、咸陽在“西咸一體化”政策指引下，已經(jīng)明顯形成雙城齊發(fā)展的趨勢。 鋼結(jié)構(gòu)商場面積：96000平方米 商業(yè)裙樓面積：25600平方米 18層中高層建筑：38400平方米 P60 二、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格 樓型比例 （一）總規(guī)劃圖 商業(yè)區(qū)： 四個組團(tuán)： A、會所、北入口中心廣場構(gòu)成中心組團(tuán)； B、北入口兩邊為兩個獨(dú)立商業(yè)廣場； C、東西車行入口旁分別為一棟28層帶兩層商業(yè)裙樓的產(chǎn)權(quán)式酒店； D、小區(qū)商業(yè)街： 與中心景觀軸線合二為一，通過住宅中心廣場分南北兩個組團(tuán)。 P63a、溫泉度假中心 一片人與自然和諧相處的綠色寶地 一處休閑度假感受生活的浪漫經(jīng)典 一個沐浴陽光洗滌心靈的人間佳境 P64 地理資源:秦都區(qū)旅游局提供數(shù)據(jù)表明,項目地塊的地?zé)釡厝_采量能充分滿足溫泉度假中心的正常使用. 硬件設(shè)施:引進(jìn)國際先進(jìn)的水療設(shè)施,使來訪者領(lǐng)悟溫泉沐浴文化,盡情享受溫泉的樂趣。 小、中高層:120－130㎡ 三房40％； 如意:三口之家的安樂窩 多層:130－145㎡ 中大型三房 小四房 30％。 A、中心景觀軸線(絲路第一步) 采用下設(shè)彩燈的旱地噴泉及花壇, 燈火闌珊處，. B、住宅區(qū)中軸景觀(萬水千山有情) 按古絲綢之路中段所途徑的地點(diǎn)代表建筑及風(fēng)情為軸(敦煌莫高窟柳園新疆哈密天山吐魯番),江山如此多嬌！ C、住宅商業(yè)結(jié)合部景觀軸線(走向世界) 按西行線:阿富汗烏茲別克斯坦伊朗羅馬埃及亞歷山大 南行線:巴基斯坦達(dá)麗爾阿富汗喀布爾今錫斯坦波斯灣頭,將異域風(fēng)情再現(xiàn)。 ⑤ 南面規(guī)劃路設(shè)置一個小區(qū)入口 P77 五、建筑內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)： 住宅： 外墻面：彩色涂料 內(nèi)墻面及頂：混合砂漿壓光 地面：水泥砂漿拉毛 門：入戶三防門，內(nèi)門預(yù)留門洞 窗：雙層玻璃塑鋼窗 商業(yè)中心及度假中心： 墻面：鋼化玻璃、彩鋼、局部天然石材干掛 地面：水泥砂漿拉毛 產(chǎn)權(quán)酒店及酒店式公寓： 外立面 裙樓：干掛天然石材、中空鋼化玻璃幕墻 主樓：高檔墻磚、中空鋼化玻璃落地窗、中空鋼化玻璃幕墻 一樓大堂（高層部分）： 地面：高檔天然石材，局部拼花 墻面：高檔天然石材 頂：輕鋼龍骨石膏板造型頂 P78 六、配套設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn): 生活是開放的、豐富的！繁華源于功能的齊全或物質(zhì)或精神的消費(fèi)，吸引著越來越多的人向它聚集…… 總體原則：人無我有，人有我優(yōu)，完美生活新高度 硬件配套：氣勢恢弘，重新定義了輝煌和榮耀 溫泉度假中心： 度假中心內(nèi)所有設(shè)施均屬于小區(qū)配套。 熱力井：開采段為蘭田霸河組上部2700—3000米，水溫：90 ℃ 供應(yīng)對象：溫泉度假中心及住宅熱水供應(yīng)。 業(yè)主專用車：訂購20輛大巴，前期訂購5輛，內(nèi)部改裝成展示接待間，入住前作為流動售樓部在周邊市縣流動宣傳、銷售，后期作為小區(qū)業(yè)主專車。 品牌物管公司進(jìn)駐。 Ⅱ、項目可提升價值判斷： *建筑風(fēng)格、外立面的設(shè)計和材質(zhì)； *單體戶型設(shè)計； *建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計； *小區(qū)配套和物業(yè)管理； *形象包裝和營銷策劃； *發(fā)展商品牌和實力。 P89四、營銷組合方式 現(xiàn)場銷售/行 銷/定向銷售/體驗式銷售/情景式銷售/網(wǎng)絡(luò)銷售/活動銷售/流動銷售P90第六部分 推廣策略 一、推廣主題 （一）項目核心價值體系分析 地 段價 值/區(qū) 域價 值/提 升價 值/潛 在價 值P91 （二）推廣主題 最具文化氣質(zhì)的社區(qū) 采用“絲路花城”案名主題廣告語： 更西安、更中國 傳承文化，感悟生活 釋 義： 絲綢之路以西安為起點(diǎn)，是中國與世界溝通的一條重要通道，中國文化通過這條黃金紐帶，傳播到了西方，而本項目是現(xiàn)代都市與傳統(tǒng)文化的結(jié)合，也充分體現(xiàn)現(xiàn)代文明與古代繁榮的結(jié)合。憑借公司的實力,得到政府大力支持,更能體現(xiàn)公司及項目的優(yōu)勢。 *最豪華的會所設(shè)施:會所的大型室內(nèi)溫泉泳池開創(chuàng)了區(qū)域絕無僅有的高貴享受。 報 媒：西安的主要報紙媒體《華商報》；《西安晚報》《陜西電視報》；《咸陽日報》。 第二式——先手 搶占市場先機(jī)，利用政府及相關(guān)部門對本區(qū)域的舉動，作足文章，穩(wěn)定客戶信任度。 第七式——緊氣 重新審視市場，和對消費(fèi)者、客戶來源重新分析，挖掘新客戶資源，通過宣傳對客戶產(chǎn)生購買緊迫感。 成 勢： A、利用社會新聞做公益性活動。 P97 四、推廣效果監(jiān)控 效果監(jiān)控就是對執(zhí)行過程中的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行動態(tài)的分析與研究，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。 （七）投資匯報率分析： 啟動資金： 本項目啟動資金為30000萬元（包括土地、手續(xù)、銷售推廣準(zhǔn)備等）。 P102第八部分 品牌創(chuàng)建 理順，發(fā)展；發(fā)展，完善！ 產(chǎn)品品牌與公司品牌策略 以產(chǎn)品品牌塑造公司品牌；以公司品牌促進(jìn)產(chǎn)品銷售，最終實現(xiàn)品牌的階梯式“10度空間”。如何能夠達(dá)到覆蓋面廣、影響力深的程度，這是品牌傳播的目標(biāo)。品牌（五段）——知名度 品牌的知名度是品牌資產(chǎn)資源的重要組成部分之一，是形成品牌形象，打造成功品牌的先決條件。當(dāng)品牌上升到這一段位，可以說品牌已經(jīng)在消費(fèi)者心目中形成較大地滿意度。品牌做到這樣的程度，已不是為了利潤，而是在做一種文化，一種事業(yè)，一種藝術(shù)。 制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。 便民服務(wù) 與業(yè)主日常溝通 處理客戶投訴 營造社區(qū)文化 P105四、物業(yè)公司構(gòu)架與人員編制： 公司構(gòu)架： 人員編制：97人 培訓(xùn)實施： 崗位培訓(xùn)、崗內(nèi)培訓(xùn)、日常培訓(xùn)、培訓(xùn)后跟蹤。