【正文】 權。 開發(fā)商實力及知名度是周邊項目無法具備的,拍賣土地性質加強了客戶的信心。 2. 最具潛力的區(qū)域: “規(guī)劃互融 潛力無限”本案地處西安咸陽兩城之間,屬于新規(guī)劃/高起點的區(qū)域,隨著時間的推移,整個區(qū)域的互動,成為地區(qū)理想生活區(qū)域。迪克斯在《建筑和城市設計中的傳統(tǒng)和演變》一書中提出了無論城市最初生存的理由是什么，如何影響了它最初的形式和建筑，其它的功能還是迅速發(fā)展起來。 P92采用“雙城記”案名主題廣告語： 城市運動領舞者 建筑與城市的空間理想 釋 義： 著名建筑設計大師山本理顯（現(xiàn)代SOHO城的建筑設計師）對建筑與城市如此評價： 建筑是記憶組成的，沒有人真正地去看建筑，建筑只被看作環(huán)境的一部分，建筑只是一個城市的細胞，而細胞是有再生能力的，標志性建筑想要在黑暗中獨自發(fā)出耀眼的光芒，他認為建筑自身即可達到完整。 銷售率按95%計算，余5%根據(jù)市場變化調節(jié)。 故將本項目入市時機定為： 2004年9月18日開始內部認購 2004年10月18日開始公開發(fā)售 P88三、銷售周期 本項目體量大，開發(fā)周期長，總體分為三期開發(fā)，銷售周期應該緊密結合開發(fā)周期。 P85全程均價為（取整值）： 多 層：2100元/平方米 小、中高層：2480元/平方米 商 場：配套商業(yè)總體均價 7000元/平方米 4層鋼架商場總體均價 7800元/平方米 商業(yè)裙樓總體均價 6000元/平方米 酒店式公寓：2880元/平方米 產(chǎn)權式酒店或經(jīng)營酒店，其價格制定見項目財務分析 P86（二）價格策略 把握宏觀市場脈搏，及本項目開發(fā)周期，其價格策略應采用低開高走的方式，緩步上揚，長線發(fā)展。 Ⅲ、關鍵問題： 項目可實現(xiàn)價值分析，即類比樓盤分析與評價項目價值類比分析：價值提升和實現(xiàn)要素對比分析、項目類比價值計算。P84注意事項： Ⅰ、類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 *市政交通及直入交通便利性的差異； *項目周邊環(huán)境的差異，即自然和綠化景觀的差異； *教育和人文景觀的差異； *各種污染程度的差異； *社區(qū)素質的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 一、價格策略 （一）價格制定 原則和理性價格方法： (1) 原則： 以目標消費群體的承受力為原則，以競爭對手和競爭項目的市場價格為導向，以本項目成本加利潤為基礎制定價格體系。 三期開發(fā)——商業(yè)組團5 通過圍墻建立封閉式小區(qū)。 一期開發(fā)——住宅組團4，小區(qū)商業(yè)街2，學校、幼兒園； 施工工程道路2使用，入伙后，通過圍墻建立封閉式小區(qū)，避開工程干擾；綠化、學校、幼兒園、小區(qū)商業(yè)街正式啟用。 開發(fā)前期：會所、小區(qū)商業(yè)街住宅中心花園建設完成； 會所局部功能開放,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套。 P82八、分期開發(fā)劃分與相關配套要求 兵馬未動，糧草先行。 準備：前廣場建設完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車：4輛。 P81 七、賣場的規(guī)劃與設置 會所，即賣場。 物業(yè)管理：“先業(yè)主之憂而憂”，強強攜手，通過知名品牌物管提升項目檔次及服務質量。 記時托兒所：在家長購物或接待朋友時臨時寄托。 休閑書屋：配備電腦、音樂、西式糕點、鮮果、飲料。 占地面積：200平方米左右。 供暖系統(tǒng): 供暖：據(jù)調查，城市管網(wǎng)已進入世紀大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 教育體系： 全程名校教育體系作為本案一個核心賣點，與西安市內名校聯(lián)辦，無論師資力量、教育設施，在區(qū)域內均屬于佼佼者。 P79 小區(qū)安全設施： 燃氣泄漏報警系統(tǒng)；出入口管理及周界防御報警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 超大型會所 采用與綜合區(qū)商業(yè)帶風格相近的建筑風格設計，在綠樹及水景的環(huán)繞下和中心園林有機配合。 ④ 行車入口設置在世紀大道東西兩邊。 ② 四條主要景觀軸線（臨世紀大道的商業(yè)前廣場景觀軸線、中心景觀軸線、住宅區(qū)內中心景觀軸線、商業(yè)住宅結合部景觀軸線）為紐帶，將小區(qū)各個景點巧妙地聯(lián)系起來，成為一個既統(tǒng)一和諧又富有變化的完整空間形態(tài)。 景點命名： 春樹暮云、夏雨雨人、秋水伊人、冬日可愛； 天作之合、天設地造、日久天長、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風姿綽約、和風細雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 D、世紀大道的商業(yè)前廣場景觀軸線 仿深圳著名雕塑群“深圳人的一天” ,以嬉戲的兒童,悠閑的老人等優(yōu)雅恬淡的生活場景相映成趣,逐一展現(xiàn)。 (圖略)P74四條主線: 歷史積淀的厚度，才夠打磨璀璨的晶鉆 四條景觀大道突出趣味性及觀賞性,以四條婦孺皆知的絲綢之路歷史路線貫穿,雕塑小品、亭臺樓閣及園林系統(tǒng)按故事情節(jié)展開, 景景交錯，以景借景，互借生景,形成優(yōu)美畫卷。 P71 (二)平面布置華貴而不張揚，提升空間品味 (樓層標準平面圖略） 周邊項目均為中大型社區(qū), ,最大限度滿足通風采光及室內各功能區(qū)的合理安排. 拿來主義 一到五層住宅送地下室:,建成半地下室,同時抬高了樓位 六層住宅送閣樓及露臺 增加難銷樓層對客戶的吸引力 P72四、景觀、綠化、道路、交通 景觀風格：營造愜意生活氛圍，一種可識別的景觀 中西結合,形成“2大中心,4條主線,24個亮點”景觀體系 兩大中心: A、近水者得王者之氣 會所建筑造型示意 商業(yè)廣場(會所前)大型噴泉 會所：在噴泉環(huán)繞下，讓客戶一進廣場即可憧憬未來生活， 不 由驚嘆其天成氣質。 小、中高層 145－160㎡大四房 7％。 小、中高層: 135－150㎡ 中大型三房 小四房20％。 得意:浪漫情侶的甜蜜空間 多層: 110－125㎡ 三房 45％。 P70 三、戶型、面積比例、平面布置 (一)面積比例精準定位，引導主流生活 容易:單身貴族的撒野地 多層：80－95㎡ 二房 20％。 P66 B、酒店建筑風格 挺拔俊朗與鋼結構商場氣質天成 ：P67住宅 建筑風格 簡潔、理性、現(xiàn)代而不失詩意，將摩登孕育在明朗之中. 一個經(jīng)典 萬種風情 多層住宅方案1: 鵝黃色為主色調，配以協(xié)調的白色窗框、淺綠玻、白線條和深赭色塊，在綠樹的襯托下，如出水芙蓉般清新、脫俗……(圖略)P68小高層住宅外立面方案 不同艷麗色彩的大型色塊,在陽光燦爛的日子格外絢麗奪目。 休閑配套設施齊全。 內部使用率高,容易吸引大型商家進駐。 P61 備選方案 P62（二）建筑風格： 商業(yè) A、鋼結構建筑風格： ：造型新穎、氣勢恢弘、線條簡潔、色彩明快具備藝術氣質。 C、“渾然天成，不著痕跡”： 通過小區(qū)配套設施的分布讓不同年齡段、收入狀況、興趣愛好各異的客戶自由選擇，自然形成不同社區(qū)。 住宅區(qū)： 四個組團；24個獨立院落: A、“四平八穩(wěn)、四通八達、四季平安”： 太極生兩儀，兩儀生四相，四相生八卦…… 古人把萬事萬物及人生哲理濃縮在一張四相圖中， 以中心景觀軸線分為東西兩儀， 住宅區(qū)內中心景觀軸線分為四相， 將吉祥如意蘊涵其中 B、“24橋花落誰家”： 一年分24節(jié)氣，24節(jié)氣預示著風調雨順。 住宅區(qū): P59 整體容積率： 簡介:兩邊各一棟18層帶二層裙樓的商業(yè)樓,會所廣場兩邊為2個鋼結構的四層商場。 P57 第四部分 規(guī)劃建議篇 法無定法，在開闊的空間中品味生活 一、總體規(guī)劃思路及經(jīng)濟技術指標設定 （一）總體規(guī)劃思路： 點面結合 中心明確 東西平衡 南北貫通 整體協(xié)調統(tǒng)一 （二）經(jīng)濟技術指標 商業(yè)部分 容積率:簡介:兩邊各一棟28層帶五層裙樓的酒店，會所廣場兩邊為2個鋼結構的四層商場。 英國著名作家查爾斯本項目見證了這一歷史，稱為“記”。為謀求更大的發(fā)展和利益空間，不少區(qū)域都實行了“雙城記”發(fā)展戰(zhàn)略，例如廣州與深圳，深圳與香港、北京與天津等等。 語音平和，朗朗上口。 形成了品質的概念和形象的意識，為推廣形成概念導向。 容易引起消費者的共鳴。 彰顯本案的絲綢之路文化設計風格，以人性化為主導的思想，親和力大。 案名利益： 突出體現(xiàn)了本案區(qū)域的位置，利用絲綢之路的文化影響力，擴大項目知名度。 案名和項目品質： “花城”定義了本項目的環(huán)境，同時更貼切地展示本項目的環(huán)境優(yōu)勢。 P54四、 樓盤命名及LOGO設計 突顯項目品質，氣勢宏偉，朗朗上口，能讓客戶產(chǎn)生購房欲望,對項目產(chǎn)生深刻印象 主推名 絲路花城 P55 案名釋義： 案名本身： 本項目位于絲綢之路，積淀了濃郁的歷史文化氛圍。 為父母購買晚年居所 時代在進步, 但并不能將過去的一切全盤拋棄, 中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德, 需要代代相傳! 為父母尋覓一處安享晚年的世外桃源, 又可以?；丶铱纯? 解決子女就學 望子成龍是每位父母對子女的期望， 給予子女最好的物質生活條件， 并不能收到理想效果 讓子女在人生起跑線上快人一步， 是大多父母最子女最深的愛。 業(yè)主專車是永不