【正文】 生 20%咸陽等二線城市 10%奧園客戶分析客戶來源中產(chǎn)階層從競爭力而言，受容積率的限制，尊地發(fā)現(xiàn)沙漏型的開發(fā)模式，往往會(huì)出現(xiàn)資源差的公寓滯銷的局面，而資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移的樓盤如桂花城、西街花園、蔚藍(lán)海岸等則更易取得市場(chǎng)認(rèn)同，取得較好的銷售業(yè)績。大盤操作模式分析橄欖型模式下項(xiàng)目分析從物業(yè)品質(zhì)上將項(xiàng)目資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移，洋房、品質(zhì)公寓產(chǎn)品擁有項(xiàng)目最佳資源。物業(yè)規(guī)模小小大整體來看，將項(xiàng)目最佳資源向中產(chǎn)階層轉(zhuǎn)移，洋房、高品質(zhì)公寓是項(xiàng)目的主流產(chǎn)品。同時(shí)工薪階層對(duì)生活配套的嚴(yán)重依賴，也導(dǎo)致其難以選擇該項(xiàng)目。從物業(yè)品質(zhì)的角度：大盤操作模式分析豪宅洋房、資源性好的公寓普通公寓面臨的主要問題從客戶 \市場(chǎng)的角度：富豪認(rèn)可： 富豪階層追求身份認(rèn)同，擁有強(qiáng)烈的資源占有欲，為別墅精心營造的環(huán)境資源，與富豪消費(fèi)心理相吻合。豪宅普通公寓大盤操作模式分析豪宅洋房、資源性好的公寓普通公寓面臨的主要問題為保證豪宅的資源，占項(xiàng)目供應(yīng)量大多數(shù)的公寓享受不到湖景資源，為保證項(xiàng)目整體容積率，公寓樓間距受到極大的積壓，公寓品質(zhì)的下降。 洋房別墅組團(tuán)資源性差大盤操作模式分析典型案例分析： 武漢玫瑰園整體規(guī)劃：項(xiàng)目園林資源向臨湖別墅以及臨湖大戶型公寓傾斜；臨湖豪宅的景觀，擠占了其他公寓的景觀資源（見一期示意）一期140190㎡的公寓 別墅： 400 ㎡以上大盤操作模式分析項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)化豪宅對(duì)資源的占有，滿足豪宅客戶的控制率，將項(xiàng)目豪宅的優(yōu)勢(shì)放大。振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略思考：面對(duì)激烈的競爭市場(chǎng)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，思考可能的發(fā)展模式，明確項(xiàng)目定位、進(jìn)而提出深化的產(chǎn)品建議，是本次研究要解決的核心問題。振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略一 、西安住宅市場(chǎng)整 體發(fā)展態(tài)勢(shì)二、西安高端 市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 7： 今明兩年內(nèi)，別墅、洋房等低密度物業(yè)競爭激烈高檔樓盤多為別墅 +洋房 +高層公寓的分布格局，在開發(fā)策略上，高檔樓盤多先推出別墅 +洋房，以提升項(xiàng)目項(xiàng)目品質(zhì)；今明兩年內(nèi)年是高檔樓盤入市的高峰年，今明兩年內(nèi)復(fù)合型高檔社區(qū)將紛紛推出低密度別墅物業(yè)，此外再加上純別墅項(xiàng)目入市，可以預(yù)見，今明兩年內(nèi)，低密度別墅、洋房市場(chǎng)將更加激烈。星城500000卓越 麓山別墅700000泰禹家園556600奧園399875新地 .東方明珠396000中城 蘇迪亞諾220230綠城 汀湘十里202300托斯卡納190000西山匯景202300岳麓山公館202300保利 振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略一 、西安住宅市場(chǎng)整 體發(fā)展態(tài)勢(shì)二、西安高端 市場(chǎng)特點(diǎn)樓盤名稱44700櫻之谷二期51000水印山城39838三江養(yǎng)生美墅86700西街花園173000金鷹城圣爵菲斯80000山水英倫莊園136500水云間三期126100美林 蔚藍(lán)海岸1307987綠城青竹園1202300比華利山1000000陽光 100國際新城（二期）183030青竹湖畔一期總建筑面積 (㎡ )樓盤名稱總建筑面積 (㎡)樓盤名稱總建筑面積 (㎡ )樓盤名稱一 、西安住宅市場(chǎng)整 體發(fā)展態(tài)勢(shì)二、西安高端 市場(chǎng)特點(diǎn)振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略一 、西安住宅市場(chǎng)整 體發(fā)展態(tài)勢(shì)二、西安高端 市場(chǎng)特點(diǎn)根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前西安別墅用地儲(chǔ)備已經(jīng)超過 30000畝，按平均 ，長沙 35年純別墅建筑面積供應(yīng)量將達(dá)到 1000萬平方米，可供應(yīng)套數(shù)為 25000套 (以 400㎡的套均面積計(jì)算 )，以西安市區(qū)近 70萬個(gè)家庭計(jì)算，平均每28個(gè)家庭即可擁有別墅一套。麗景香山965500威尼斯城1000000長沙玫瑰園585000秀峰山莊1202300早安 桂花城300000橘郡368000雙盈臥龍灣860000通程凱盛園872708藏瓏350000香格里 閬峰云墅324531南山 水郡 (二期 )100000水木蘭庭136500水云間（三期）202300托斯卡納190000西山匯景165000星語林 900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略市場(chǎng)特點(diǎn) 4： 潛在供應(yīng)量大：西安市高檔住宅已面市項(xiàng)目開發(fā)儲(chǔ)備規(guī)模超過 1500萬 ㎡ , 除已入市部分，保守統(tǒng)計(jì)未來供應(yīng)量在 1200萬㎡以上。汀湘十里中式別墅 3984元 /㎡ 香格里 桂花城多層小高層電梯 4100元 /㎡多層 3760元 /㎡保利 蔚藍(lán)海岸疊景洋房TOEN HOUSE小高層一期 3600元 /㎡西街花園（二期）26棟多層 6棟小高層4000元 /㎡托斯卡納（一期）別墅洋房洋房 40006000元 /㎡別墅 50007000元 /㎡均價(jià)： 5000元 /㎡美林 蘇迪亞諾 —— 水印山城 別墅 228561㎡鵬基 .諾亞山林一期 ——振業(yè)西安項(xiàng)目西安高檔樓盤價(jià)格主力價(jià)格在 3500元 / ㎡以上樓盤名稱 物業(yè)型態(tài) 均價(jià) 樓盤名稱物業(yè)型態(tài) 均價(jià)樓盤名稱 物業(yè)型態(tài) 均價(jià)三江養(yǎng)生美墅 別墅公寓2680元 /㎡3880元 /㎡4880元 /㎡中城 蔚藍(lán)海岸2房 8 87㎡3房 127145㎡4房 14 154㎡復(fù)式 182240㎡早安 閬峰云墅 340550㎡ 藏瓏3房 138141㎡4房 150153㎡復(fù)式 190195㎡中城 水郡 (二期 )2房 112㎡3房 138143㎡4房 165170㎡復(fù)式 230㎡三江養(yǎng)生美墅 聯(lián)排雙拼獨(dú)棟 岳麓山公館 ——托斯卡納（一期）140400㎡ 通程凱盛園 90170㎡青竹湖畔一期4房 282㎡5房 283㎡別墅 282㎡香格里 汀湘十里 270400㎡ 比華利山（一期） 170350㎡ 綠城 閬峰云墅 別墅 340550㎡花園洋房2房 112㎡3房 138143㎡4房 165170㎡復(fù)式 230㎡威尼斯城 別墅高層2房 9095㎡3房 122128㎡4房 153220㎡5房 236317㎡別墅 180300奧園 高層2房 7781㎡3房 120139㎡4房 143158㎡復(fù)式 121173㎡獨(dú)立別墅少量聯(lián)排 別墅 228561㎡托斯卡納（一期）別墅洋房 140400㎡蔚藍(lán)海岸疊景洋房TOEN HOUSE小高層2房 8 87㎡3房 127145㎡4房 14 154㎡復(fù)式 182240㎡別墅 聯(lián)排 186252㎡獨(dú)立 288525㎡ 綠城 900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略振業(yè)西安項(xiàng)目一、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析A、西安整體房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)B、西安高端房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)123 C、 浐灞 整體房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 1： 西安高檔樓盤市場(chǎng)物業(yè)類型包括洋房、別墅、小高層、高層住宅，面積區(qū)間在 130㎡以上；數(shù)據(jù)來源：尊地市場(chǎng)調(diào)查樓盤名稱 物業(yè)型態(tài) 戶型、面積 樓盤名稱 物業(yè)型態(tài) 戶型、面積樓盤名稱 物業(yè)型態(tài) 戶型、面積別墅公寓單棟 360～ 1000㎡私家庭院 500～3000㎡中城 ① 受新政影響的主要是 2023年 5月以后取得的土地，一般項(xiàng)目前期準(zhǔn)備期需要 1214個(gè)月，受新政影響，準(zhǔn)備期會(huì)延長 3－ 4個(gè)月（貸款嚴(yán)審、預(yù)售門檻提高、客戶積累期加長）；② 預(yù)計(jì) 2023年 9月是受新政影響土地項(xiàng)目的上市時(shí)間，也是西安市樓盤出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)間。數(shù)據(jù)來源：西安房地產(chǎn)交易中心振業(yè)西安項(xiàng)目900畝區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略 體發(fā)展 特點(diǎn)二、西安高端市場(chǎng) 發(fā)展 特點(diǎn) n 分布格局n發(fā)展規(guī)模n規(guī)劃要點(diǎn)整體特點(diǎn) 3： 2023年 18月的統(tǒng)計(jì)情況來看， 90120平米戶型供過于求。① 90㎡ /70%新政后 ,大戶型成為西安樓市的主角，從 2023年熱銷的綠地世紀(jì)城、恒大名都、西安富力城、公園天下、中海華庭等項(xiàng)目，熱銷的戶型均在 120㎡以上；② 根據(jù)西安樓市對(duì) 2023年全年供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)： 120㎡以上戶型占市場(chǎng)總體供應(yīng)的%。④ 在宏觀調(diào)控后，別墅類土地供應(yīng)奇貨可居，一些發(fā)展商紛紛放緩?fù)票P速度，一是規(guī)避競爭，而是在等待黃金銷售時(shí)機(jī)的到來，預(yù)計(jì)明年 5月高端物業(yè)會(huì)集中放量。