【正文】 格后支付20%。 品牌（入段）——品質(zhì)度 所謂品質(zhì)度，是指品牌結(jié)構(gòu)中核心產(chǎn)品的質(zhì)量。要在現(xiàn)代媒體社會中壯大品牌，僅*視覺傳播、口碑傳播、廣告?zhèn)鞑?，是遠遠不夠的，而是要進行整合傳播，將品牌傳播出去，深入人心。品牌知名度越高，消費者購買此品牌的可能性也越高，抵御競爭對手的能力也越強。品牌（八段）——美譽度 美譽度指消費者心目中認為的最好品牌，是源于消費者自身的感覺。 P103品牌推廣： 推廣手法——（上古）六劍 君臨天下（軒轅夏禹劍——王者之風(fēng)）——如果說政府是“西咸一體”的制片人、監(jiān)制人，那誰才是真正的導(dǎo)演？ 項目形象問世，引入公司品牌。 開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務(wù)質(zhì)量。 四、職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容與程序。 （三）收費標準： 全程策劃、廣告創(chuàng)意設(shè)計及獨家銷售代理按項目銷售總額的 %收取。 三、日常管理工作內(nèi)容 日常管理工作主要包括以下內(nèi)容： （1）安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防； （2）房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維護、管理； （3）住戶裝修管理； （4）車輛管理； （5）客戶檔案管理。 遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務(wù)理念。當一個品牌擁有廣泛的品牌跟從度，表明它是一個成功的品牌，達到這個段位的品牌，所考慮的就主要是鞏固保持品牌的地位了。當消費者的滿意度得以實現(xiàn)時，他們就會對品牌保持長時間的忠誠度，并且會對企業(yè)的績效進行有力的宣傳。此階段，要注重建立品牌的大眾性，提高大眾對品牌的認知，綜合運用廣告、公關(guān)宣傳、公關(guān)活動等宣傳方式，加強與客戶的全方位溝通。在現(xiàn)如今的媒體社會當中，無論是在品牌建立的初始階段還是成熟階段，傳播的支持都尤為重要。 通過現(xiàn)金流量分析，本項目在取得銀行貸款一年內(nèi)即可回首前期投資，后續(xù)開發(fā)建設(shè)通過市場資金貸款即可保證。 （二）售價 根據(jù)市調(diào)反饋情況來看，暫定項目全程均價為： 多 層：1850元/㎡ 小高層：2380元/㎡ 中高層：2580元/㎡ 配套商業(yè)：6000元/㎡ 商 場：6800元/㎡ 商?。ň频旯ⅲ?000元/㎡ （三）總收入：207539萬元 1850元/㎡㎡+2380元/㎡185254㎡+2580元/㎡㎡+6000元/㎡3598㎡+6800元/㎡㎡+3000元/㎡106080㎡ =39082+44090+37671+2159 +52713 +31824 =207539萬元 （四）銷售成本：18635萬元 銷售稅費=%207539萬元=11415萬元 營銷推廣、廣告宣傳=%207539萬元=3484萬元 銷售代理=%207539萬元=3736萬元 （五）利潤總額構(gòu)成： 利潤總額=總收入—總投資—銷售成本 = 207539萬元—140232萬元—18635萬元 = 48672萬元 （六）盈虧平衡點分析： 盈虧平衡點（BEP）計算： BEP =總投資/（總銷售額—銷售成本）100% =140232萬元/（207539萬元—18635萬元）100% =74% 盈虧平衡分析： 以銷售收入利潤率表示的本項目盈虧平衡點為74%，即當銷售收入到預(yù)測收入的74%，項目不虧不盈。教育基金、旅游基金、裝修基金、裝飾基金、送禮基金等。 C、成立小區(qū)業(yè)主車隊，在銷售時期作為流動樓吧，小區(qū)入住后成為業(yè)主專車。 三 戰(zhàn)——收官，鳴金收兵，全盤收益。 整個世紀大道的沿線燈箱、路牌全部是花城的廣告燈箱，沿線的標志性建筑都是以金泰恒業(yè)命名。 網(wǎng) 絡(luò)：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)、咸陽信息港、企業(yè)、項目自身網(wǎng)站。 *最完備的教育設(shè)施: “教育強勢社區(qū)”一流名校全程教育體系使客戶趨之若騖。 開發(fā)商實力及知名度是周邊項目無法具備的,拍賣土地性質(zhì)加強了客戶的信心。 銷售率按95%計算，余5%根據(jù)市場變化調(diào)節(jié)。P84注意事項： Ⅰ、類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 *市政交通及直入交通便利性的差異； *項目周邊環(huán)境的差異，即自然和綠化景觀的差異； *教育和人文景觀的差異； *各種污染程度的差異； *社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 開發(fā)前期：會所、小區(qū)商業(yè)街住宅中心花園建設(shè)完成； 會所局部功能開放,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套。 物業(yè)管理：“先業(yè)主之憂而憂”，強強攜手，通過知名品牌物管提升項目檔次及服務(wù)質(zhì)量。 供暖系統(tǒng): 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進入世紀大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 ④ 行車入口設(shè)置在世紀大道東西兩邊。 (圖略)P74四條主線: 歷史積淀的厚度，才夠打磨璀璨的晶鉆 四條景觀大道突出趣味性及觀賞性,以四條婦孺皆知的絲綢之路歷史路線貫穿,雕塑小品、亭臺樓閣及園林系統(tǒng)按故事情節(jié)展開, 景景交錯，以景借景，互借生景,形成優(yōu)美畫卷。 得意:浪漫情侶的甜蜜空間 多層: 110－125㎡ 三房 45％。 內(nèi)部使用率高,容易吸引大型商家進駐。 住宅區(qū): P59 整體容積率： 簡介:兩邊各一棟18層帶二層裙樓的商業(yè)樓,會所廣場兩邊為2個鋼結(jié)構(gòu)的四層商場。為謀求更大的發(fā)展和利益空間，不少區(qū)域都實行了“雙城記”發(fā)展戰(zhàn)略，例如廣州與深圳，深圳與香港、北京與天津等等。 彰顯本案的絲綢之路文化設(shè)計風(fēng)格，以人性化為主導(dǎo)的思想，親和力大。 為父母購買晚年居所 時代在進步, 但并不能將過去的一切全盤拋棄, 中華民族尊老愛幼的傳統(tǒng)美德, 需要代代相傳! 為父母尋覓一處安享晚年的世外桃源, 又可以常回家看看! 解決子女就學(xué) 望子成龍是每位父母對子女的期望， 給予子女最好的物質(zhì)生活條件， 并不能收到理想效果 讓子女在人生起跑線上快人一步， 是大多父母最子女最深的愛。 形象(建筑風(fēng)格)更加俊俏。 四者并存，形成商業(yè)中心的終極經(jīng)營模式， 促進項目發(fā)展，是本案商業(yè)的最佳出路。 對西、咸一體化的了解的占98％ 超過六成被訪問者認為西咸一體化對兩市發(fā)展的促進作用很大 對區(qū)域的認知度較高（87％）項目地不同建筑類型對客戶的吸引力度住宅占絕對比例(略) 房價期望值（單位：元/平方米）（略） 對購房類型的需求（略） 對戶型面積需求（略）在價格滿足的條件下，影響客戶購買的因素（多選）（略）關(guān)注的生活配套（略） 三、項目風(fēng)險因素分析 四、競爭形勢分析 兩大區(qū)域的市場競爭 咸陽市場客戶爭奪激烈 西安市場大盤風(fēng)起云涌 第二部分 項目SWOT分析 一、項目概況 二、項目SWOT分析 第三部分 定位篇 世紀大道這條黃金走廊、“鉆石”之地,怎樣切割這塊鉆石，使之葳蕤生光？ 定位理念： P39開發(fā)策略: 上兵伐謀,不戰(zhàn)而屈人之兵 以商業(yè)帶住宅、以住宅促商業(yè) P40一、市場定位 世紀大道首席大型商業(yè)中心、住宅社區(qū) P41二、產(chǎn)品定位P42（一） 商 業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 100畝的商業(yè),延綿600米的豐碑,繁華從這里起飛…… 因我改變了一切…… 我們在造城運動 我們運營城市 繁華,拭目以待！ 彌補市場空白,搶占商業(yè)先機 通過對咸陽市商業(yè)業(yè)態(tài)市場調(diào)查，市內(nèi)大、中型商業(yè)相對集中,休閑娛樂行業(yè)如火如荼,但缺乏: P43 旅游休閑主題大型商業(yè)區(qū) 成功模板:中山溫泉度假村 以大型溫泉度假中心為龍頭,帶動整個商業(yè)區(qū)的酒店、餐飲、娛樂、購物，形成： 西北最大型溫泉度假中心 支撐:項目地?zé)豳Y源的最佳利用價值。 客戶來源：西安30%；咸陽65%；其它5%。 （3）咸陽酒店業(yè)發(fā)展規(guī)模相對不足，整體經(jīng)營狀況較好。[案例研討]金泰絲路花城項目全程策劃案（PPT版本）目 錄 一、市場分析 二、項目SWOT分析 三、項目定位 四、規(guī)劃建議 五、營銷建議 六、推廣建議 七、財務(wù)與經(jīng)濟效益分析 八、品牌建議 九、售后服務(wù)與物業(yè)管理建議 十、合作方式與收費 前 言 勝兵先勝，而后求戰(zhàn) 第一部分 市場分析 市場勝似戰(zhàn)場 唯有知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆 成功的策劃從慎密的市場分析開始 一、宏觀環(huán)境分析 （一）宏觀環(huán)境 經(jīng)濟背景： (1)市場環(huán)境 A、西安市2007年主要經(jīng)濟指標 (圖表資料略) B、人口狀況狀況(圖表資料略）(2)北郊市場環(huán)境 A、西安經(jīng)濟保持8%以上的發(fā)展速度。 （2）咸陽百貨商場發(fā)展滯后，硬件設(shè)施差，經(jīng)營管理落后。多層設(shè)計六層為躍層，帶七層閣樓和露臺，銷售采用“買六送七”的方式，銷售一空；同時一層樓前后送小面積的私家花園，銷售效果也不錯。 （五）區(qū)域消費者調(diào)研分析 我司針對不同性別、職業(yè)、年齡的2600位潛在客戶分九個方面進行了深入的調(diào)研。 P48結(jié) 論 以大型溫泉旅游度假中心為龍頭，帶動區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展； 以百貨商場、家私城、酒店為輔，豐富商業(yè)區(qū)功能。 目光(規(guī)劃設(shè)計)更加深遠。 二環(huán)環(huán)城高速世紀大道西寶高速城市輕軌， 是健康的血液 一種無法抗拒的誘惑… 省內(nèi)外企事業(yè)單位、集團內(nèi)部團購 15% 人才是企業(yè)最寶貴的資源, 在競爭激烈的現(xiàn)代社會, 留住他最好的理由, 就是給他最好的…… 其 它 5%