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2005年溧陽市某項目完整策劃案(存儲版)

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【正文】 : 8: 55:37 4: 53:43 4: 54:42 2: 48:50 經(jīng)濟增長速度 ( %) 16 11 12 二、 城市總體規(guī)劃 城市性質 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。進一步完善城市管理體制,加強住宅小區(qū)物業(yè)管理,提高綜合服務功能。隨著行政中心的建成,該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風貌,成為溧陽市發(fā)展的重要載體。 ● 城西片區(qū):位于灣溪河西側、寧杭公路以北、團結路兩側區(qū)域,以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。市政工程建設投入資金 8000 多萬元。相對于目前城市價格水平,居民的購買力已達到一定水準,已經(jīng)有條件形成對住宅等高額商品的有效需求,而需求能否與供應相平衡以促進市場的發(fā)展,將取決于有無合理的市場供應和市場秩序。 溧陽市近年商品銷售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002021002500003000003500002021 2021 2021年份平方米銷售面積空置面積 ● 從圖分析 2021的銷售量小于 2021年,主要是以下兩個原因造成的,一方面是由于 2021年房價高于 2021年,一部分消費者采取的觀望的態(tài)度;另一方面市場上在售樓盤少,整體供應量有限,消費者選擇余地小。 老城區(qū)改造力度加大。 競 爭 市 場 篇 在本競爭分析中,我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊,僅以目前市場在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。新城 溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300(一期722) 87— 190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2021/9 7278888 景鴻花園 溧陽申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅: 38 公寓: 1100 別墅: 190— 210 公寓: 85135 三房 114— 131 別墅: 3850 公寓: 2580 準現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266( 聯(lián)排20) 115— 150 三房 120— 140 公寓: 2650 別墅: 4000 結構封頂 2021/11 7100999 桃源里 溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20210 20210 公寓 168 78— 160 二房、三房 95— 123 均價: 2680 2021 底 7301845 南大街廣場 武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90— 160 三房 99— 135 均價: 3400 2021 底 7288188 合計 1086900 961690 4999 78— 400 三房 99— 140 25803080 開發(fā)企業(yè): 從競爭市場的開發(fā)商來看,溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色,溧陽本地開發(fā)商如:江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營,在當?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高,口碑和信譽都比較不錯,能夠吸引一部分購房消費者。由于地段不同,取得土地時間各異,故在規(guī)劃容積率上,也有一定的區(qū)別,容積率最低的為天目國際村, 500多畝土地上,僅規(guī)劃建造 11 萬平方米住宅,容積率僅為 ,這種規(guī)劃提高了土地利用成本,但也提升了產(chǎn)品品質,因而該小區(qū)別墅售價高達 5000 元 /平方米以上,開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市住宅中也是最高。一方面資金方面力有不逮,另一方面消費引導也較少。新城高層和龍泉山莊疊加,一般價格在 3000 元 /平方米以上;另外,水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷售均價也達到了 24802850 元 /平方米之間。 工程進度 從工程進度上看,除了景鴻花園屬于準現(xiàn)房外,其他項目大都處為施工階段(南大街廣場、嘉豐 小高層、高層與多層住宅相比,其銷售率比多層房稍微有些差別,多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。據(jù)分析有二個主要原因;一方面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅,產(chǎn)品同質化嚴重、競爭激烈。 在園藝規(guī)劃上,幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式 廣場,而噴泉及水景的配置率相對較低,多集中在一些樓盤設計理念較為先進的外來開發(fā)商項目(南大街廣場、水韻華庭)和別墅型項目內(天目國際村、龍泉山莊)。 ? 地塊處于溧陽市重要的城市主干線 — 南大街,目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。 項目地塊周邊交通狀況 —— 項目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 地塊內部開發(fā)條件 ? 項目水岸景觀線長,可利用空間大。 地塊外部開發(fā)條件 ? 基價較高,無價格優(yōu)勢,不利于與外圍樓盤競爭。 ? 地塊周邊較少可開發(fā)用地,土地稀缺性顯現(xiàn),利于本案產(chǎn)品提升品質。 開 發(fā) 建 議 篇 本節(jié)分析小結 —— 項目地塊所處區(qū)域交通較為便利,生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢明顯,周邊生活和商業(yè)配套齊全;但地塊內保留建筑為本項目發(fā)展最大的難點,因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服;地塊出口單一、地形較長(約 350 米),規(guī)劃中以臨街商鋪或會所的形式克服。 規(guī)劃理念: 規(guī)劃設計主要針對溧陽市中高收入階層的私營業(yè)主和個體經(jīng)營者以及文化素質較高的醫(yī)生、律師、公務員等度身定做,以 “建筑與自然和諧親近”為設計理念,滿足項目業(yè)主的回歸自然的需求,力求達到生活與自然空間完美結合。沿大營巷布置商業(yè)用房,由于大營巷商業(yè)氣氛不強,建議只做一層商業(yè),在靠近城南醫(yī)院一側可視性佳可以考慮建造 1000平方米左右的三層商業(yè),商業(yè)部分一樓挑高至 ,在不增加容積率的情況下,可以增加商業(yè)部分的價值。溫暖木質百頁憑添室內外光影變化:木質百頁為素雅的立面增添了一抹暖色,同時也創(chuàng)造出豐富的室內外光影效果。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢,采用護城河的凈化水,節(jié)省成本;另外在小區(qū)沿護城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶,其中可以點綴一些親水小品,如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上,供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。 物業(yè)管理: 在物業(yè)管理公司方面可以引進較發(fā)達地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問,這些公司有豐富的物業(yè)管理 經(jīng)驗,規(guī)范化的操作流程,個性化的物業(yè)服務。 規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算: 高層用地面積: 因為本案高層臨河規(guī)劃,其后面只考慮退讓紅線,而不用考慮與后面建筑的樓間距問題,因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計 3000平方米; 保留建筑用地面積: 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890 平方米; 商業(yè)建筑用地面積: 商業(yè)建筑用地面積按 2500 平方米計算; 項目新建面積: 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320 平方米; 其他物業(yè)建筑面積: 項目新建面積 高層 建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002021=19320 平方米; 其他物業(yè)用地面積: 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積 =30620300058902500 =19230 平方米 多層容積率: 純多層的容積率在 左右,這里按 計算; 花園洋房容積率: 花園洋房的容積率一般在 之間,這里按 計算。市場比較定價法,就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時,將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格,修正得出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。實例房地產(chǎn)價格 100% ? 在具體核算定價過程中,我 們擬訂了多個實例交易對象,如 天目國際村、龍泉山莊、嘉豐市場上目前只有嘉豐 ? 復式產(chǎn)品較少,多以頂層復式為主,出現(xiàn)少量疊加復式產(chǎn)品。 總價分析 ? 兩房、三房、四房各戶型總價上重疊區(qū)間較大。 ? 大戶型產(chǎn)品需求減緩,中小戶型需求漸旺。嘉豐 ? 小高層產(chǎn)品市場占有份額較大,價格高出多層 50100元 /M 2左右,市場認可度不斷提高。其次為四房、兩房各占總體的 15%左右,其余為別墅及疊加。 第二部分 市場篇 一、 產(chǎn)品市場分析 住宅物業(yè)類型分析 ? 多層:仍然占據(jù)市場主體位置。交易當時價格 100% 區(qū)域因素修正 =對象區(qū)域價格247。 五、價格定位 定價原則與理論 ? 房地產(chǎn)定價的方法中,市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一,也是很成熟的一種定價方法,長期以來,英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定 價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。 花園洋房: 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念,在建筑學上并沒有硬性的指標。 會 所: 高端項目基本都設有會所,由于本項目相對較小,配置專門會所可能性不大。在小區(qū)內部,本案規(guī)劃南低北高,建筑基本呈花生型橢圓分布,幢距基本都能保持在 30米以上,中間形成綠化,使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。選用木材,自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質樸的原生美感。 建筑布局應根 據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài),合理布置。同時可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽提升項目檔次。 地塊外部開發(fā)條件 ? 預售標準提高,小區(qū)建造的審批、交付標準更趨嚴格。 ? 項目東面未來將規(guī)劃交通橋一座,便于項目與東城區(qū)連通。 ? 項目在規(guī)劃設計上受限過多。 ? 具有深厚的文化底蘊。地面條件不平整,整體呈西低東高,最大落差約 米;北底南高,最大落差約 米。離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。說明目前溧陽市大多數(shù)住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。 銷售中,發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù),多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。 銷售狀況 溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結構封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場 桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標軸指明銷售時間,右縱坐標軸表示銷售率。 主力總價在 35— 46 萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場,這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性,是高端住宅供應的主力軍,這幾個項目的成敗與否直接關系溧陽市高端市場的興衰。新城多層 嘉豐 產(chǎn)品設計 在產(chǎn)品設計上,房型差異較不大,沒有什么突出的特點。 在社區(qū)規(guī)模上,市場規(guī) 模不等,既有占地 公頃的天目國際村和占地 公頃的嘉豐新城(二期)等項目;另外在本案周邊將會對本項目產(chǎn)生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場,下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高,隨著競爭的加劇,商品房正告別簡單建筑時代進入產(chǎn)品時代。 投資激增,銷售放緩,后市保持謹慎樂觀 2021 年溧陽房地產(chǎn)投資額達到 億元,較 2021 年增長 3 倍有余,相比之下銷售額遠低于投資額,未來的幾年內必將有大量商品房涌入市場,對溧陽房地產(chǎn)市場的消化能力是個不小的考驗。 2021年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴重失調現(xiàn)象,有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的發(fā)展。 城市建設目標 現(xiàn)狀( 2021) 近期( 2021) 遠期( 2020) 人均住房使用面積(㎡ /人) 20 25 30 人均道路面積(㎡ /人) 人均公共綠地(㎡ /人) 人均年生活用電量(度) 3288 4560 6000 城市燃氣普及率( %) 80 95 100 人均綜合生活用水量(升 /日) 180 230 280 城市供水普及率( %) 100 100 100 城市排水服務面積普及率( %) 60 80 100 污水集中處理率( %) 50 60 80 溧陽市域城鎮(zhèn)建設用地需求與配置 指標 城鎮(zhèn)名稱 現(xiàn)狀( 2021 年) 規(guī)劃末期( 2020 年) 城鎮(zhèn)人口(萬) 總面積( ha) 人均用地(㎡ /人) 城鎮(zhèn)人口(萬) 城鎮(zhèn)建設用地( ha) 人均建設用地(㎡ /人) 總 面積)( ha) 城區(qū) 1479 5311 9150 綜上所述,溧陽市總體經(jīng)濟運行情況良好,在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟的政策導向支持下,經(jīng)濟將會向更為健康的方向發(fā)展。 三、 市政工程建設及拆遷改造
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