【正文】 ： 8： 55：37 4： 53：43 4： 54：42 2： 48：50 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 （ %） 16 11 12 二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽(yáng)新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽(yáng)市發(fā)展的重要載體。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。市政工程建設(shè)投入資金 8000 多萬(wàn)元。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購(gòu)買(mǎi)力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，將取決于有無(wú)合理的市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)秩序。 溧陽(yáng)市近年商品銷(xiāo)售面積與空置面積比較2111002860692700008700 15130325000500001000001500002021002500003000003500002021 2021 2021年份平方米銷(xiāo)售面積空置面積 ● 從圖分析 2021的銷(xiāo)售量小于 2021年，主要是以下兩個(gè)原因造成的，一方面是由于 2021年房?jī)r(jià)高于 2021年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場(chǎng)上在售樓盤(pán)少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。 老城區(qū)改造力度加大。 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇 在本競(jìng)爭(zhēng)分析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。新城 溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層 、高層公寓 2300（一期722） 87— 190 三房 120138 高層 3080 多層 2950 2021/9 7278888 景鴻花園 溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅： 38 公寓： 1100 別墅： 190— 210 公寓： 85135 三房 114— 131 別墅： 3850 公寓： 2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266( 聯(lián)排20) 115— 150 三房 120— 140 公寓： 2650 別墅： 4000 結(jié)構(gòu)封頂 2021/11 7100999 桃源里 溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20210 20210 公寓 168 78— 160 二房、三房 95— 123 均價(jià)： 2680 2021 底 7301845 南大街廣場(chǎng) 武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90— 160 三房 99— 135 均價(jià)： 3400 2021 底 7288188 合計(jì) 1086900 961690 4999 78— 400 三房 99— 140 25803080 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，溧陽(yáng)本地的開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。由于地段不同，取得土地時(shí)間各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)別，容積率最低的為天目國(guó)際村， 500多畝土地上，僅規(guī)劃建造 11 萬(wàn)平方米住宅，容積率僅為 ，這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)別墅售價(jià)高達(dá) 5000 元 /平方米以上，開(kāi)創(chuàng)了溧陽(yáng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格在溧陽(yáng)市住宅中也是最高。一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。新城高層和龍泉山莊疊加，一般價(jià)格在 3000 元 /平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等普通多層住宅的銷(xiāo)售均價(jià)也達(dá)到了 24802850 元 /平方米之間。 工程進(jìn)度 從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場(chǎng)、嘉豐 小高層、高層與多層住宅相比，其銷(xiāo)售率比多層房稍微有些差別，多層住宅的銷(xiāo)售率普遍要高于高層住宅銷(xiāo)售率。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。 在園藝規(guī)劃上，幾乎所有的樓盤(pán)均有集中式綠化和中心休閑式 廣場(chǎng)，而噴泉及水景的配置率相對(duì)較低，多集中在一些樓盤(pán)設(shè)計(jì)理念較為先進(jìn)的外來(lái)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目（南大街廣場(chǎng)、水韻華庭）和別墅型項(xiàng)目?jī)?nèi)（天目國(guó)際村、龍泉山莊）。 ? 地塊處于溧陽(yáng)市重要的城市主干線 — 南大街，目前南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 —— 項(xiàng)目臨南大街、平陵路、東大街等城市交通主干道。 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 ? 項(xiàng)目水岸景觀線長(zhǎng)，可利用空間大。 地塊外部開(kāi)發(fā)條件 ? 基價(jià)較高，無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，不利于與外圍樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 地塊周邊較少可開(kāi)發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 開(kāi) 發(fā) 建 議 篇 本節(jié)分析小結(jié) —— 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通較為便利，生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，周邊生活和商業(yè)配套齊全；但地塊內(nèi)保留建筑為本項(xiàng)目發(fā)展最大的難點(diǎn)，因此最好能取得政府支持并以將其談判拆遷的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（約 350 米），規(guī)劃中以臨街商鋪或會(huì)所的形式克服。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對(duì)溧陽(yáng)市中高收入階層的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿(mǎn)足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合。沿大營(yíng)巷布置商業(yè)用房，由于大營(yíng)巷商業(yè)氣氛不強(qiáng)，建議只做一層商業(yè)，在靠近城南醫(yī)院一側(cè)可視性佳可以考慮建造 1000平方米左右的三層商業(yè)，商業(yè)部分一樓挑高至 ，在不增加容積率的情況下，可以增加商業(yè)部分的價(jià)值。溫暖木質(zhì)百頁(yè)憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁(yè)為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢(shì)，采用護(hù)城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護(hù)城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點(diǎn)綴一些親水小品，如建造一些沿河實(shí)木步道及掬水臺(tái)臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚(yú)之用。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)，這些公司有豐富的物業(yè)管理 經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。 規(guī)劃物業(yè)類(lèi)型建筑面積配比核算： 高層用地面積： 因?yàn)楸景父邔优R河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問(wèn)題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計(jì) 3000平方米； 保留建筑用地面積： 保留建筑建筑面積 /保留建筑容積率 =6480/=5890 平方米； 商業(yè)建筑用地面積： 商業(yè)建筑用地面積按 2500 平方米計(jì)算； 項(xiàng)目新建面積： 總建筑面積 保留建筑面積 =428006480=36320 平方米； 其他物業(yè)建筑面積： 項(xiàng)目新建面積 高層 建筑面積 商業(yè)面積 =36320150002021=19320 平方米； 其他物業(yè)用地面積： 總用地面積 高層用地面積 保留建筑用地面積 商業(yè)用地面積 =30620300058902500 =19230 平方米 多層容積率： 純多層的容積率在 左右，這里按 計(jì)算； 花園洋房容積率： 花園洋房的容積率一般在 之間，這里按 計(jì)算。市場(chǎng)比較定價(jià)法，就是在求取定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得出待定價(jià)的對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 100% ? 在具體核算定價(jià)過(guò)程中，我 們擬訂了多個(gè)實(shí)例交易對(duì)象，如 天目國(guó)際村、龍泉山莊、嘉豐市場(chǎng)上目前只有嘉豐 ? 復(fù)式產(chǎn)品較少，多以頂層復(fù)式為主，出現(xiàn)少量疊加復(fù)式產(chǎn)品。 總價(jià)分析 ? 兩房、三房、四房各戶(hù)型總價(jià)上重疊區(qū)間較大。 ? 大戶(hù)型產(chǎn)品需求減緩，中小戶(hù)型需求漸旺。嘉豐 ? 小高層產(chǎn)品市場(chǎng)占有份額較大，價(jià)格高出多層 50100元 /Ｍ 2左右，市場(chǎng)認(rèn)可度不斷提高。其次為四房、兩房各占總體的 15%左右，其余為別墅及疊加。 第二部分 市場(chǎng)篇 一、 產(chǎn)品市場(chǎng)分析 住宅物業(yè)類(lèi)型分析 ? 多層：仍然占據(jù)市場(chǎng)主體位置。交易當(dāng)時(shí)價(jià)格 100% 區(qū)域因素修正 =對(duì)象區(qū)域價(jià)格247。 五、價(jià)格定位 定價(jià)原則與理論 ? 房地產(chǎn)定價(jià)的方法中，市場(chǎng)比較定價(jià)法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價(jià)方法，長(zhǎng)期以來(lái)，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定 價(jià)和估價(jià)中均廣泛采用市場(chǎng)比較定價(jià)法。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個(gè)市場(chǎng)化概念，在建筑學(xué)上并沒(méi)有硬性的指標(biāo)。 會(huì) 所： 高端項(xiàng)目基本都設(shè)有會(huì)所，由于本項(xiàng)目相對(duì)較小，配置專(zhuān)門(mén)會(huì)所可能性不大。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30米以上，中間形成綠化，使整個(gè)社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。選用木材，自然而然就會(huì)使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。 建筑布局應(yīng)根 據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。同時(shí)可以借助這些規(guī)劃公司的聲譽(yù)提升項(xiàng)目檔次。 地塊外部開(kāi)發(fā)條件 ? 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高，小區(qū)建造的審批、交付標(biāo)準(zhǔn)更趨嚴(yán)格。 ? 項(xiàng)目東面未來(lái)將規(guī)劃交通橋一座，便于項(xiàng)目與東城區(qū)連通。 ? 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上受限過(guò)多。 ? 具有深厚的文化底蘊(yùn)。地面條件不平整，整體呈西低東高，最大落差約 米；北底南高，最大落差約 米。離溧陽(yáng)市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。說(shuō)明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中還沒(méi)有考慮到小區(qū)居民的娛樂(lè)休閑生活。 銷(xiāo)售中，發(fā)展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù)，多數(shù)樓盤(pán)首付款為三成其余七成銀行按揭。 銷(xiāo)售狀況 溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷(xiāo)售周期與銷(xiāo)售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結(jié)構(gòu)封頂9 月交付9 月交付12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加 景鴻花園 水韻華庭 南大街廣場(chǎng) 桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷(xiāo)售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷(xiāo)售率。 主力總價(jià)在 35— 46 萬(wàn)元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場(chǎng)，這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)目前的溧陽(yáng)市高端住宅市場(chǎng)較有代表性，是高端住宅供應(yīng)的主力軍，這幾個(gè)項(xiàng)目的成敗與否直接關(guān)系溧陽(yáng)市高端市場(chǎng)的興衰。新城多層 嘉豐 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，房型差異較不大，沒(méi)有什么突出的特點(diǎn)。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī) 模不等，既有占地 公頃的天目國(guó)際村和占地 公頃的嘉豐新城（二期）等項(xiàng)目；另外在本案周邊將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)力或是借鑒意義的樓盤(pán)有南大街廣場(chǎng)，下面將對(duì)這些樓盤(pán)進(jìn)行各方面的競(jìng)爭(zhēng)分析。和金融門(mén)檻一樣產(chǎn)品門(mén)檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡(jiǎn)單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。 投資激增，銷(xiāo)售放緩，后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀 2021 年溧陽(yáng)房地產(chǎn)投資額達(dá)到 億元，較 2021 年增長(zhǎng) 3 倍有余，相比之下銷(xiāo)售額遠(yuǎn)低于投資額，未來(lái)的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場(chǎng)，對(duì)溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化能力是個(gè)不小的考驗(yàn)。 2021年施工面積成倍的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長(zhǎng)期的發(fā)展。 城市建設(shè)目標(biāo) 現(xiàn)狀（ 2021） 近期（ 2021） 遠(yuǎn)期（ 2020） 人均住房使用面積（㎡ /人） 20 25 30 人均道路面積（㎡ /人） 人均公共綠地（㎡ /人） 人均年生活用電量（度） 3288 4560 6000 城市燃?xì)馄占奥剩?%） 80 95 100 人均綜合生活用水量（升 /日） 180 230 280 城市供水普及率（ %） 100 100 100 城市排水服務(wù)面積普及率（ %） 60 80 100 污水集中處理率（ %） 50 60 80 溧陽(yáng)市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置 指標(biāo) 城鎮(zhèn)名稱(chēng) 現(xiàn)狀（ 2021 年） 規(guī)劃末期（ 2020 年） 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)） 總面積（ ha） 人均用地（㎡ /人） 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)） 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（ ha） 人均建設(shè)用地（㎡ /人） 總 面積）（ ha） 城區(qū) 1479 5311 9150 綜上所述，溧陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展。 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造