2005年二季度南京房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告(存儲版)
【正文】 心理上也是一個現(xiàn)實的問題，當進入加息周期之后，金融產(chǎn)品的收益率會增加，直接存款，或者做國債這種靜態(tài)的投資，收益率會增加，對投資客戶影響會更大。新建小區(qū)在住房質(zhì)量、功能、安全、環(huán)保等方面相對以前又有大幅提高，各種新型材料如塑鋼門窗、高檔防盜門、可視門鈴、 24 小時電子監(jiān)控等不斷被采用。 城市建設(shè)的規(guī)劃對房價的影響，房價支撐面之一（略） 居民可支配收入的增加， 商品房價格的支撐面 根據(jù)南京市統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)表明：據(jù)統(tǒng)計，今年上半年，南京城市居民人均可支配收入達到 7812． 63 元，比上年同期增長 27． 4％。房地 產(chǎn)商消費者之間博弈的輸贏一時之間還難以看清。二季度南京房價仍然呈平穩(wěn)小幅上漲態(tài)勢，根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)： 2021 年南京房地產(chǎn)市場新建商品房和存量房總需求（市場總?cè)萘浚┐蠹s為 1200 萬平方米，旺盛的需求是房價強有力的支撐。 表 2 2021 年 6 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數(shù)表 發(fā)布時間 南京市 70 典型樓盤價格總指數(shù)值 比上期增長率 2021 年 6 月 128↑ % 2021 年 3 月 128↑ % 2021 年 12 月 127↑ % 2021 年 10 月 127↑ 3% 2021 年 08 月 123↑ % 2021 年 06 月 120 ↑ ％ 新建商品房價格水平分析 圖 5 05 年一季度 — 05 年二季度南京新建商品房價格走勢（單位：元 / ㎡ ） 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和 2021 年 6 月 70 典型樓盤價格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)的典型樓盤作為統(tǒng)計對象，根據(jù)供給面積與市場價格加權(quán)計算，得出 2021 年第二季度南京市新建商品房加權(quán)平均價格為 5135 元 /平方米。 2021 年三季度江北的供應(yīng)量占到總體的 ％，供應(yīng)量排名第三。 根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)， 2021 年二季度，南京房地產(chǎn)市場總需求（新建商品房和存量房，包括 2021 年一季度的未滿足的需求 141 萬平米）為 368 萬平米（其中新建商品房需求 236 萬平米），總供給（新建商品房和存量房，包括一季度未被消化的供給）為 580 萬平米（其中新建商品房實際供給 435 平米）。 南京房地產(chǎn)市場存量房交易情況分析 根據(jù)南京市房產(chǎn)局發(fā)布的交易數(shù)據(jù)：今年上半年，南京市商品房交易面積 407 萬平方米，由此推算 2021 年上半年新建商品房的交易面積為 230 萬平方米左右，一季度全市新建商品房實現(xiàn)銷售 143 萬平方米，二季 度全市新建商品房實現(xiàn)銷售 87 萬平方米左右、根據(jù)南京抉策地產(chǎn)研究中心二手房市場監(jiān)測數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示 2021 年上半年南京二手房市場總供給約為 246 萬㎡左右，其中住宅 222 萬㎡左右，成交 177 萬㎡左右。 改善居住條件的需求比例微降， 但仍成為購房 主因 2021 年二季度會員統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2021 年二季度與一季度相比，拆遷購房的比例出現(xiàn)了微升，從一季度的 %上升到二季度的 %，升幅達 %， 2021年二季度由于拆遷及以往拆遷產(chǎn)生的市場需求量為 54 萬平米。本報告以以上六大指標多角度、立體地衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及其產(chǎn)品（商品房）的競爭力和市場地位，剖析市場的現(xiàn)狀、分析市場的未來發(fā)展趨勢。 結(jié)婚購房比例 穩(wěn)中有升 由結(jié)婚產(chǎn)生的購房需求的比例基本穩(wěn)定在 20%上下， 2021 年二季度比 2021 年一季度微弱上升，比例達到 %，比 2021 年一季度上升了 %，結(jié)婚購房需求達 86 萬平米，按照江蘇省小康標準 84 平米 /戶計算，約 萬戶左右 。 2021年二季度需求結(jié)構(gòu)分析 各片區(qū)的需求結(jié)構(gòu)分析及季度變化情況 圖 2 2021 年二季度南京市各片區(qū)需求比例變化圖 單價在 40015000元 /㎡之間的比例最高為 %；其次是單價在 50016000元 /㎡的比例抉策地產(chǎn)研究中心的 2021 年二季度調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好上從一季度主要集中在城中、河西和城東，逐漸分散到城中、河西、江寧江北和城東，城南的比例也在上升，在區(qū)域上從集中逐漸走向分散，其中城中和河西的偏好比例基本持平，分別為 %和 %，雖然所占比例最高，但較上季度比例都有所下降，實際上對城中的偏好程度比該比例會更高，因受到該片區(qū)難以企及的房價，使得很大一部分希望在該片區(qū)置業(yè)的人群在別的片區(qū)尋求替代品；城東作為老城市中心的地位在消費者心 中的地位依然牢固，處于該區(qū)域的紫金山風景區(qū)提升了該片區(qū)的
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