【正文】 1 1 1 1 1 項目整體宣傳方式 2 2 1 0 2 0 物業(yè)包裝 項目定位準(zhǔn)確度 3 3 2 0 2 3 （ 10 分） 宣傳力度 2 2 3 1 3 1 賣場效果 3 3 3 1 1 0 銷售管理水平 4 4 3 2 2 2 銷售管理 銷售人員接待水平 2 2 2 2 0 1 （ 11 分） 促銷水平 2 1 0 0 1 1 銷售工具配置 3 3 2 1 3 0 物業(yè)服務(wù) 物業(yè)公司品牌 3 2 2 2 2 2 水平 物業(yè)管理水平 5 3 4 4 3 3 收費標(biāo)準(zhǔn) 2 1 1 2 1 1 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營狀況預(yù)估 3 3 2 1 3 3 （ 8 分） 經(jīng)營業(yè)態(tài)的合理性 5 4 3 0 5 4 附加選項 持續(xù)開發(fā)或企業(yè)文化 3 1 2 1 0 2 （ 3 分） 綜合得分 100 78 64 49 66 66 （三）結(jié)論 1. 傳統(tǒng)百貨經(jīng)營模式仍唱主角，導(dǎo)致非專業(yè)性開發(fā)，硬件對零售商造成限制； 2. 銷售控制不利，造成整體品質(zhì)下降； XL 作品 403地塊營銷提案 １５ 3. 市政設(shè)施比較健全，商業(yè)及生活設(shè)施配套完善，地理位置優(yōu)勢逐漸顯露； 4. 規(guī)劃設(shè)計鮮有亮點，遠(yuǎn)未達(dá)到新型商業(yè)業(yè)態(tài)要求，適度超前的房型容易在市場中形成優(yōu)勢； 5. 區(qū)域房地產(chǎn)市場經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，于最近兩年發(fā)生了自然的量變到質(zhì)變的轉(zhuǎn)化，需求觀念和需求水平有了明顯的提升，總體區(qū)域產(chǎn)業(yè)市場預(yù)計在未來的 23年內(nèi) (2021 年 — 2021 年 )將處于高速發(fā)展階 段，其后由于物業(yè)供應(yīng)量過大，消費者會產(chǎn)生一段時間的持幣待購心理，而后將會出現(xiàn)明顯的優(yōu)勝劣汰狀況，馬太效應(yīng)出現(xiàn)。 3. 發(fā)展商品牌優(yōu)勢 新世界集團(tuán)于天津老城廂改造中的優(yōu)秀的表現(xiàn)有目共睹。 3． 業(yè)地產(chǎn)高標(biāo)的交易額仍成為銷售抗性 XL 作品 403地塊營銷提案 １７ 該地段的商鋪單價應(yīng)在萬元以上，如單位面積過大，無疑是增加銷售難度。 2。該兩大商場年營業(yè)額位列天津各大商場前十位。 3. 投資收益及風(fēng)險 （ 1） 內(nèi)部收益法（ IRR） IRR=累計總收益 /累計總投入 =月租金 *投資期內(nèi)累計出租月數(shù) /按揭首付 +保險 +契稅 +維修基金 +累計按揭款 +累計物業(yè)費 （ 2） 投資回報率 投資回報率 =（稅后月租金 月物業(yè)費） *12/物業(yè)總價 以上兩種收益率是理性投資 者普遍測算辦法，不難看出：房價、租金及是否迅速出租成為投資成敗的關(guān)鍵。而 80萬元以上的住宅消費客戶在天津已屬高端市場范 疇，因此面臨的矛盾是戶型做大，看似瞄準(zhǔn)高端市場，而本案所處大環(huán)境已背離了今日天津高端住宅市場的偏好。 1． 2 公私分區(qū)。根據(jù)其區(qū)域的購買力，均價上揚 100500元 /平方米不是難題，但把握市場空白點是關(guān)鍵。可采用內(nèi)部認(rèn)購形式發(fā)售，試探市場； 第三 . 引爆期（ 2021 年 10 月） 隨時公布遞增的成交速度，公開聲名價格攀升的幅度及時間。 2敵我雙方在包裝與宣傳廣告冀銷售方式的力度、水準(zhǔn)相當(dāng)時 。 故 :尋求“相對優(yōu)勢的市場定位”意義重大 ! 可能 2:在某一市場處于敵我雙方勢均力敵時 ,創(chuàng)造“迅速感性的魅力產(chǎn)品”可使我方的優(yōu)勢遠(yuǎn)勝于敵。 無折扣策略： 為了顯示本物業(yè)的高素質(zhì)，本項目應(yīng)明確他所具有的區(qū)域稀缺性，絕對沒有折扣。 2． 戶型配比 2． 1戶型比例 戶型 二室二廳 三室二廳 四室二廳 其它 比例 (%) 25 60 10 5 2． 2面積比例 面積 (平方米 ) 9５－ 105 110－１ 3０ 130 以上 其它 比例 (%) 30 55 ２０ 5 XL 作品 403地塊營銷提案 ２５ 綜述： 在“地段論”仍唱主角的天津房地產(chǎn)市場任何中小型項目憑空跨越區(qū)域平均房價的理論無異于空中樓閣。 戶型的具體設(shè)計從以下幾個方面來分析： 1． 1 動靜分區(qū)。良好的展示面及層高較高是典型需求。 六 .目標(biāo)客戶群分析及產(chǎn)品定 位 （一） 商業(yè)投資者分析 1. 商業(yè)地產(chǎn)投資準(zhǔn)則 （ 1） 投入少； XL 作品 403地塊營銷提案 ２０ （ 2） 回報穩(wěn)定； （ 3） 風(fēng)險低； （ 4） 物業(yè)成長性良好。如將整個商場分隔極小區(qū)域建成所謂步行街，容易造成經(jīng)營者過多，魚龍混雜，既不利于管理，又不利于物業(yè)升值，對投資買家無法樹立信心，因此建立性格鮮明的主體商場成為必由之路。 （四）項目威脅分 析 1。目前該地段單行路較多，車輛停放的矛盾也日益突出。此次引發(fā)了投資熱潮。 2. 調(diào)查對象 ： 銅鑼灣廣場、新世界花園、濱江金耀廣場、萬達(dá)廣場、古文化街、海河樓。一些不合理行為會引起低水平的競爭和一些內(nèi)耗開發(fā)?？梢姲l(fā)展空間還很大。 2021 年天津市的房屋拆遷超過 400 萬平方米，極大地拉動了天津市的商業(yè)用房市場。 從天津商業(yè)地產(chǎn)來看，成交量上 升明顯，去年年底到今年更成為熱中之熱。 底商類商業(yè)用房并不是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級形式，隨著市政府對底商開發(fā)的控制，未來商業(yè)地產(chǎn)將逐漸向規(guī)模化、多元化XL 作品 403地塊營銷提案 ９ 發(fā)展， 大體量商業(yè)與社區(qū)商業(yè)將逐漸替代底商成為主流 。 商鋪價格仍將隨著商品房價格的上漲繼續(xù)上升，但上升幅度不會過大， 目前各區(qū)商品房與商業(yè)用房價格比在 1： 2— 1： 4之間，趨近于合理。超過 5 萬㎡的項目有 12個，超過 1萬㎡的項目有 42 個。 政策環(huán)境分析 ? 商務(wù)部近期發(fā)布了有關(guān)商品市場建設(shè)的全面指導(dǎo)性文件《全國商品市場體系建設(shè)綱要》，其中提出要控制發(fā)展大型購物中心。 在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，第 三產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，服務(wù)業(yè)將加快發(fā)展 。 今年上半年 ， 天津全社會消費品總額達(dá) 億元，同比增 長 %。 ? 商務(wù)部還發(fā)出了《商務(wù)部關(guān)于大型商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查的通知》，要求建筑面積在 5000平米及以上的百貨店、超級市場、倉儲式商場等必須填寫建設(shè)投資總額、經(jīng)營情況、是否符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等情況后交予商務(wù)部門。 XL 作品 403地塊營銷提案 ８ 天津商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢 隨著天津市城市改造步伐的加快，海河服務(wù)型經(jīng)濟帶綜合開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入實施階段。在 2021 年前后，天津很可能會出現(xiàn)諸如回報不能兌現(xiàn)等租售糾紛情況。 3)經(jīng)濟快速上升，居民收入不斷增長，小投資客戶比例不斷增加。海河改造、市政工程建設(shè)對于開發(fā)商更是個良好契機。 第三，許多客商紛紛看好天津未來的發(fā)展前景。到目前，新建商業(yè)地產(chǎn)項目已有 60 項、總 面積260萬平米左右，預(yù)計今年固定資產(chǎn)投資實現(xiàn) 90億元，加之跨轉(zhuǎn)項目，今年商業(yè)地產(chǎn)的竣工量將達(dá)