【正文】 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 13 下的小二房一房和單間配套也正在成為一股不可忽視的購買力，目前市場上小戶型較暢的事實也印證了這一結(jié)果。 江北區(qū)是購房者的首選區(qū)域，占 %，渝北區(qū)占了 %的比例，總和計算，北部城區(qū)占了 %的比例，究其原因，一是因為江北區(qū)政府加大了對城區(qū)規(guī)劃的力度，如江北城的拆遷和北濱路的建設(shè) ，使區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量和增值潛力大大增加；二是因為渝北區(qū)的市政規(guī)劃如經(jīng)開大道的通車，使得新牌坊、人和、兩路鎮(zhèn)等區(qū)域成為未來 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 16 北部城區(qū)新的居家首選；三是因為一些個性樓盤的先行，增強了人們的購買信心和引導(dǎo)了人們的需求觀念，如龍湖北城天街的商圈效應(yīng)，渝海在水一方 5+青麓雅園 1+1模式的引領(lǐng)等。 其它區(qū)域占 ％，排到第五位，人們不再固守傳統(tǒng)的習(xí)慣和觀念，將目光投向北培區(qū)、巴南區(qū)等區(qū)。 調(diào)查問題 6： 欲購房戶型 研究目標：消費者對各戶型的偏好程度 %%%%%%%%%一室一廳 二室一廳(二廳) 三室一廳(二廳) 四室一廳(二廳) 其它 調(diào)查結(jié)果顯示，三居室的需求居第一，占 %。 70130 平方米是重慶市居民住宅面積需求的主流，綜合比重為 %。說明消費者的消費能力近一步加強。 %的被調(diào)查者選擇一次性付款，一次性付款可以享受一定比例的價格折扣，資金較為充裕的購房者更愿意接受這種付款方式。月的選擇比重同比下降 個百分點，說明消費者對市場物管水平的認可及承受能力有所提高。 價位較低的小區(qū)型物業(yè)是人們的首選目標，而無特色的單體建筑需求則明顯抗性較大。 “五個組團”分別指：第一，以新五里店為核心的五黃大組團；第二，以東方家園、金沙水岸等為中心的五唐路、渝大路、董家溪等區(qū)域組團；第三，以大石壩、南橋寺為中心的區(qū)域組團；第四，以加洲、龍溪鎮(zhèn)、花卉園、花園新村等區(qū)域組團。 丹陽名居 41300 1830 1630 1700 戶型面積為（ 109— 162）， 綠化率較高，綜合素質(zhì)較高，開敞陽臺。 國安大樓 21010 1450 國安局集資房 富悅大廈 6384 1450 稅務(wù)局與警衛(wèi)局集資房 福彩大廈 10480 1450 99 年銷售價格，現(xiàn)已基本售完 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 32 備注： ◆ 均價統(tǒng)計主要根據(jù)面積所占比例、銷售時間、實際成交時優(yōu)惠方式、大多采用按揭付款等因素制定。 ◆ 加州城市花園為公務(wù)員集資房，我們只統(tǒng)計其 中可銷售的套數(shù)。 該數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為 2021 年 12 月 6 日 1 室 1 廳 40 15 20% 20 33% 1 室 2 廳 43， 49 45 2 室 1 廳 52， 68 75 25% 29 39% 2 室 2 廳 83 30 10% 10 % 3 室 2 廳 90 60 20% 14 23% 合計 300 100% 108 36% 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 35 （ 3）產(chǎn)品力分析及近期銷售率分析 ① 總體產(chǎn)品力分析及銷售情況： 戶型 戶型面積 總套數(shù) 占總套數(shù)比 銷售套數(shù) 銷售比 備注 一室戶 23． 5 75 2． 2% 35 47% 城市今典 35． 23 17 0． 5% 0 0% 錦 苑佳居 一室一廳 一室二廳 二室一廳 40— 50 197 5． 9% 167 85% 加州百合園 138 套、城市今典 龍華大廈 14 55— 57 100 3% 77 77% 錦園佳居、富悅?cè)A康新居、加佳園、城市今典 61— 74 172 5． %1 147 86% 城市今典、加州百合園、龍華大廈 80— 96 443 13． 2% 323 73% 黃金堡學(xué)府小區(qū)、加佳園、城市今典、龍華大廈、福彩大廈 二室二廳 三室二廳 100— 114 1004 29． 9% 813 81% 國安大廈、黃金堡學(xué)府小區(qū)、加 州百合園、福彩大廈、富悅大廈、龍華大廈、富悅?cè)A康新居、賢達大廈 三室二廳 120— 135 724 21． 6% 588 81% 國安大廈、福彩大廈、富悅大廈、黃金堡學(xué)府小區(qū) 三室二廳 四室二廳 躍層 140 以上 624 18． 6% 257 41% 加州城市花園、白鶴林高級住宅小區(qū)、丹陽名居、牽晴小居、黃金堡學(xué)府小區(qū)、加洲百合園 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 36 ② 新建產(chǎn)品和改造產(chǎn)品簡析 樓盤名稱 套數(shù) 戶型 建筑面積 戶數(shù)配比 面積配比 備注 丹陽名居 二期 90 一室一廳 43 30 19% 項目二期總體規(guī)劃為 18 層，其中，住宅 15層，商場 5 層，總建筑面積為 1 萬方，二期中面積為 43 平方米的小戶型，可能會對我司項目的銷售推廣帶來一定競爭。 ② 通過在售的幾個樓盤 的調(diào)查研究表明，其主要客戶群體基本上有以下幾種類型： 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 38 事業(yè)單位普通職員 普通工薪階層 個體商人 從事特殊行業(yè)人員 其他群體 年齡范圍： 25—— 45 歲 家庭結(jié)構(gòu)： 1—— 4 個 總價范圍： 4 萬 —— 35 萬 家庭月收入： 1500—— 4000 元 商業(yè) ① 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 北部新城的普通商業(yè)經(jīng)營場所主要分布在兩個區(qū)域：一是花園新村，一是項目所在的龍溪鎮(zhèn)加洲花園區(qū)域，項 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 39 目所在白鶴林片區(qū)是北部城區(qū)發(fā)達的餐飲娛樂休閑聚集區(qū)，在約 1 平方公里范圍內(nèi)，匯集了各種大、中、小型商業(yè)經(jīng)營場所。 車庫 從重慶市整體房市來看，由于前段時間建筑規(guī)劃時車庫不計入建筑面積，造成了車庫的盲目增多，而重慶市私人車又相對較小，車庫供過于求已是不爭的事實。 鑒于以上各點，我公司認為，在貴司項目的操作上，一定要在產(chǎn)品設(shè)計作出創(chuàng)新，在各項定位上要準確，在促銷推廣上要求異，以逃開該區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭的怪圈。（首付 1 成，交房 1 成） ◆ 首付范圍： 萬 — 2 萬 (按首付 1 成計算 ) ◆ 月供范圍： 420 元 800 元 （按 30 年計算） ◆ 銷售率： 100% ◆ 開盤時間： 2021 年 5 月 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 49 （ 7） 配套設(shè)施： ◆ E 生活館（餐飲、休閑、會客、購物）。 ◆ 戶內(nèi)墻面：廳、臥、陽臺為沙漿找平，墻面及天棚為滿刮膩子。 ◆ 供水系統(tǒng)：梁沱水廠水源，二次加壓，分區(qū)供水。 ◆項目的 E 概念的運用引起社會的廣泛關(guān)注，同時將總價低作為主要賣點。 ◆ 宣傳手法多樣：宣傳系列化。 ◆ 付款方式靈活：首付 1 成，交房 1 成 加新時代印象 （ 1）所在位置：渝北區(qū)新牌坊加新路 1 號 （ 2）發(fā)展商：重慶加新產(chǎn)業(yè)集團公司 （ 3）建筑規(guī)劃設(shè)計： 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 55 ◆ 建筑面積：總建筑面積為 33000 平方米，其中住宅總建筑面積為 18750；商業(yè)用房面積為 5600 平方米，地下部分面積為 8650 平方米；住宅每層建筑面積為： A 棟 510 平方米； B 棟 280 平方米。 ◆ 客戶 所在區(qū)域：以花園新村為中心，渝中、江北、沙坪壩、渝北為主及其他區(qū)域及周邊城鎮(zhèn)為輔的客戶群體。 ◆ 宣傳推廣緊密、有序、全面、形式變化多樣。 ◆推出的產(chǎn)品較適合市場需求。 ◆ 安防系統(tǒng)：紅外線中央監(jiān)控報警系統(tǒng)大堂監(jiān)控，非可視對講系統(tǒng)、門磁系統(tǒng)，緊急求助按扭。 （ 9） 裝修標準： ◆ 戶外 大堂（廳）、電梯前室：星級標準。 項目位于石坪橋，主要優(yōu)勢在于區(qū)域內(nèi)競爭對手少，且 石坪橋區(qū)域內(nèi)居民多為大型國有企業(yè)職工，小面積、總價較低的戶型很能引起青年購房者的青睞。 從商業(yè)用房的發(fā)售及經(jīng)營狀況來看，一層及臨街門面發(fā)售情況較好 。 ◆ 從經(jīng)營及銷售狀況來看，臨街一層的商鋪經(jīng)營較好且銷售率較高，而二層以上的商鋪經(jīng)營欠佳且空置量較大。如最早的加洲花園、白鶴林等在當時是重慶的高檔樓盤，客戶群體也都屬于高端人群，如政府機關(guān)單位的要員、私營企業(yè)主、其他高收入人群，但隨著重慶市整體房地產(chǎn)市場的風(fēng)起云涌和競爭的加劇，高端人群被分流，后起的項目也被迫由高檔轉(zhuǎn)向中低檔。該公司于 2021年 5 月全面更該設(shè)計。 ◆從目前該區(qū)域所處的價格水平來看，與往年的價格水平相差不大，說明該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場不太活躍，缺乏個性樓盤的引領(lǐng)市場。 龍華大廈 9947 1500 1450 1470 以多層為主，產(chǎn)品暢銷 加洲百合園 38747 1800 1500 1650 原有規(guī)劃戶型調(diào)整后，產(chǎn)品總類增多，視線較好，全封陽臺。 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 30 二、項目所在區(qū)域競爭項目分析 住宅 （ 1）價格 ①區(qū)域內(nèi)各樓盤價格列表： 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 31 樓盤名稱 總建面 最高價 最低價 平均價 備注 黃金堡學(xué)府小區(qū) 63888 2350套內(nèi) 1970套內(nèi) 2100套內(nèi) 產(chǎn)品總類較多（ 87144M2），有一定的企業(yè)形象，產(chǎn)品品質(zhì)、綠化率較高。 “一條線”是指：江北區(qū)嘉陵江沿線區(qū)域，包括西起石門大橋東至溉瀾溪、大佛寺大橋的沿岸區(qū)域。 70130 平方米是重慶市居民住宅面積需求的主流，綜合比重為 %，但市場供應(yīng)品也基本上在該范圍內(nèi)，供給已遠遠大于需求；但隨著三口之家、單身、丁克人群的增多， 70平方米以下的小面積戶型正日益受到市場青睞。月） %%%% 新城名都營銷企劃報告 重慶尚誠房地產(chǎn)顧問有限公司 25 本次采樣， %的被調(diào)查者選擇 /平方米隨著消費者消費觀念逐漸轉(zhuǎn)變，對未來預(yù)期收入的信心增加，選擇按揭付款方式的比重一直穩(wěn)居第一，其中 7 成 20 年按揭最為普通，選擇的人數(shù)也最多。從調(diào)查結(jié)果可以看出，目前居民可接受的住宅單價比重最大的為 13001500元／ 新城名都營銷企劃報告