2005年龍巖盛世名都項(xiàng)目營銷企劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 3．地下車庫 ① 位于東北角的地下車庫入口遷置本案的南側(cè)。樓盤各入口，公共走道，樓梯入口等重要通道均設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，并設(shè)監(jiān)控中心 24 小時(shí)影像監(jiān)控 本案物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議： ① 二十四小時(shí)保安、消防和車輛管理； ② 公共場所保潔； ③ 住宅生活垃圾收集和清倒； ④ 公共設(shè)施的維修與保養(yǎng)； ⑤ 景觀綠化園藝保養(yǎng)與培植； ⑥ 代收繳水電費(fèi)； ⑦ 代收繳有線電視費(fèi)； ⑧ 代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)郵件； ⑨ 代定飛機(jī)、火車票等； ⑩ 代叫出租車； ? 代請鐘點(diǎn)工、保姆、家教等； ? 業(yè)主留話和訪客留言轉(zhuǎn)告； ? 住宅煤氣報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)； ? 組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)； ? 部分有償服務(wù)，如鐘點(diǎn)清潔、機(jī)動(dòng)車輛清潔、住宅水電設(shè)施維修等。 （ 4） 客群對本地段（城鄉(xiāng)結(jié)合部）的價(jià)值認(rèn)知度還不夠，價(jià)格抗性與敏感度高； （ 5）項(xiàng)目目前戶型結(jié)構(gòu)不盡合理，一房戶型比例過大占 85%，客廳沒有光線，暗衛(wèi) 3．機(jī)會(huì) （ 1）本案住宅盤量不大，只要把握時(shí)機(jī)，運(yùn)用優(yōu)勢營銷策略，抓住目標(biāo)客戶，容易達(dá)到迅速銷售的局面。 說明：在前言中，我們提出了“高屋建瓴 締造經(jīng)典”的口號。 第四章 項(xiàng)目市場推廣策略 一、案名建議 我們?yōu)楸景冈O(shè)計(jì)的案名為：東方銀座 內(nèi)涵詮釋：“銀座“在國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目中廣泛應(yīng)用，一般適用于高品質(zhì)的高層、帶有較強(qiáng)商業(yè)色彩的項(xiàng)目，與本案定位完全吻合。 三、媒體組合策略 樓盤廣告宣傳推廣應(yīng)高效地利用各類媒體，力求廣告效果直接，針對性強(qiáng)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)客戶群的全面覆蓋，達(dá)到小投入大產(chǎn)出的目的，綜合本案特征定位，與當(dāng)?shù)孛襟w情況，我們制訂出廣告看板 +外墻噴繪布幔 +廣告橫幅 +DM 投遞為主的媒體組合。 1．印刷品 名稱 說明 數(shù)量 樓書 項(xiàng)目形象推廣，樓盤綜述 1000冊 DM 在項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)放，滲透區(qū)域內(nèi)所有潛在客戶 8000張 戶型單張 具體戶型推介，置業(yè)說明 2021張 名片 項(xiàng)目形象表現(xiàn)，聯(lián)絡(luò)紐帶 20盒 信封、檔案袋、便用箋 項(xiàng)目形象宣傳輔助 各 1000個(gè) 手提袋 突出功能性與傳播性 500 個(gè) 2．銷售現(xiàn)場道具 名稱 說明 數(shù)量 工地圍墻噴繪 標(biāo)示樓盤所處位置 ,項(xiàng)目賣點(diǎn)宣傳 100 ㎡ 羅馬旗 項(xiàng)目形象展示 20 面 懸掛 POP 售樓處氛圍營造 50 面 銷售現(xiàn)場宣傳看板 項(xiàng)目賣點(diǎn)傳播、促進(jìn)銷售 30 ㎡ 大型充氣拱門 引人注目，突出售樓處位置 2 個(gè) 3．促銷贈(zèng)品 促銷贈(zèng)送的小禮品是展示樓盤形象和聯(lián)絡(luò)客情關(guān)系的有效銷售道具。 ② 銷售引導(dǎo)期預(yù)熱時(shí)間不可過長，在一定的時(shí)限內(nèi)，應(yīng)用各種銷售、宣傳手段，盡可能多儲(chǔ)積客戶。 ⑤ 現(xiàn)場人員須反復(fù)培訓(xùn)演練，熟練運(yùn)用各種子逼上訂、纏斗技巧，保證成效率。 銷售人員進(jìn)場 先期海報(bào)散發(fā) 銷售中心及樣板屋軟包布置完畢 所有圖面及模型完成 強(qiáng)銷期（ 7 月 1 日 — 9 月 30 日 3 個(gè)月） 1．傳播目標(biāo) — 挑起興趣 通過充分展現(xiàn)本案價(jià)值與魅力和強(qiáng)調(diào)本案與目標(biāo)客戶的利益所在，以挑起目標(biāo)客戶對本案之興趣，并消除其疑慮。 售樓中心職員應(yīng)盡忠職守，并保守業(yè)務(wù)上的一切機(jī)密，各類文件、資料、計(jì)劃等，非經(jīng)許可不得復(fù)制和摘抄，更不得攜帶出公司。 。 售樓中心職員應(yīng)注重本身品德修養(yǎng)，切戒不良嗜好，同事之間、上下級之間推行禮貌運(yùn)動(dòng)，互相問好。 預(yù)收保留金，于公開當(dāng)日至現(xiàn)場補(bǔ)足，促成公開當(dāng)日購買熱潮。 ②現(xiàn)場是集中產(chǎn)品信息的媒介中心，也是銷售的前沿陣地，現(xiàn)場布置（展示區(qū)、接待區(qū)、簽約區(qū)、控制區(qū)）功能分區(qū)須明確、合理，裝修氣氛契合產(chǎn)品主題，體現(xiàn)產(chǎn)品基調(diào)，展示區(qū)可以大作文章。同時(shí)也有利投資的快速回收，等到銷售到一定程度，資金周轉(zhuǎn)壓力開始遞減時(shí)，銷售底氣已足，即使市場發(fā)生較大變幻，對于本項(xiàng)目的威脅程度將會(huì)減弱。 在本地人際傳播對人們的購房決策有著重大的影響，所以在各階段的意向客戶和 購買客戶為主體，結(jié)合工程進(jìn)度和重大節(jié)日的進(jìn)行各項(xiàng)公關(guān) SP活動(dòng)。 3．市場預(yù)熱，口碑先行，造成社會(huì)轟動(dòng)效應(yīng)。從目標(biāo)客戶職類分別，有下列幾類人群： a) 私營企業(yè)主、公司、個(gè)體工商業(yè)主 b) 行政、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、干部 c) 企業(yè)、廠礦較為富裕的中層干部與職工 d) 所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)較為富裕的人士 二、項(xiàng)目市場定位策略 準(zhǔn)確的市場定位是項(xiàng)目運(yùn)營成功的基礎(chǔ)，是市場營銷的核心部分，我們經(jīng)過仔細(xì)分析與研究，對本案建議做如下定位。 （ 2）本案相配套的周邊干道北二環(huán)路目前尚未開通，對項(xiàng)目的商業(yè)銷售帶來不利的影響。 24 小時(shí)保安巡邏、電子巡邏系統(tǒng) ② 如有可能，建議鋪設(shè)煤氣管道系統(tǒng)，它既可提高項(xiàng)目的檔次，又可增加本案的銷售賣點(diǎn)。 2．二、三層商鋪 ① 位于二、三層的電影廳，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)條件允許，建議將格局遷移至靠中的位置，沿和平路邊的位置作為商鋪市場，商業(yè)價(jià)值要比靠里位置來得高。 第二章 項(xiàng)目產(chǎn)品研究 一、項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目名稱：盛世名都（暫定名） 地址：龍巖市閩西交易城內(nèi)雙洋路和北二環(huán)路交界處 規(guī)劃用地面積： ㎡ 建筑面積： 14042 ㎡（其中住宅 9242 ㎡，商業(yè) 4800 ㎡） 容積率： 建筑密度 :% 基底面積 :1670 ㎡ 控制高度 :50 米 住宅戶數(shù) :213 戶 停車位 :55 個(gè) (其中地下 50 個(gè) ,地上 5 個(gè) ) 二、項(xiàng)目產(chǎn)品分析及建議 〈一〉住宅 從現(xiàn)規(guī)劃戶型統(tǒng)計(jì)，共有三房二廳、一房一廳等單元戶型計(jì)213 戶，各戶型配比如下表： 戶型 建筑面積 單元數(shù) 配比 一房一廳 29 ㎡～ 45 ㎡ 181 戶 85% 二房二廳 73 ㎡ 12 戶 % 四戶二廳② 95 ㎡～ 101 ㎡ 20 戶 % 1．從圖表可知 ,45 ㎡以下一房單身公寓格局的戶型占總配比的85%,其余的 15%由二房三房戶型組成。雖然各開發(fā)商之間保持著“和平外交”的特色，但人口少、客源不足做為影響漳平房地產(chǎn)的一大隱患仍然會(huì)使各項(xiàng)目之間產(chǎn)生激烈的競爭 。 價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)
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