【文章內(nèi)容簡介】 綠化園藝保養(yǎng)與培植； ⑥ 代收繳水電費； ⑦ 代收繳有線電視費； ⑧ 代辦報刊訂閱和收發(fā)郵件； ⑨ 代定飛機、火車票等； ⑩ 代叫出租車； ? 代請鐘點工、保姆、家教等； ? 業(yè)主留話和訪客留言轉(zhuǎn)告； ? 住宅煤氣報警系統(tǒng)維護； ? 組織業(yè)主聯(lián)誼活動； ? 部分有償服務(wù)，如鐘點清潔、機動車輛清潔、住宅水電設(shè)施維修等。 第三章 項目市場定位策略 一、 項目 SWOT 分析 1．優(yōu)勢分析 （ 1）本案未炒先熱，已有消費群觀望期待，給本案帶來人際傳播魅力。 （ 2）本案置處閩西交易城內(nèi)核心地段，與人們生活相關(guān)的生活配套設(shè)施完善。 （ 3）項目尚未動工，規(guī)劃設(shè)計可朔性較強。 （ 4）本案所處地段人流量眾多，將給本案銷售聚集必要的人氣。 2．劣勢分析 （ 1）本案所處地段周邊較為雜亂 ，生活品質(zhì)較差，噪音污染等因素將給會使本案銷售有一定難度。 （ 2）本案相配套的周邊干道北二環(huán)路目前尚未開通，對項目的商業(yè)銷售帶來不利的影響。 （ 3）商業(yè)部分由于地段，體量等因素，銷售困難點較多。 （ 4） 客群對本地段（城鄉(xiāng)結(jié)合部）的價值認知度還不夠，價格抗性與敏感度高； （ 5）項目目前戶型結(jié)構(gòu)不盡合理，一房戶型比例過大占 85%，客廳沒有光線，暗衛(wèi) 3．機會 （ 1）本案住宅盤量不大，只要把握時機，運用優(yōu)勢營銷策略，抓住目標客戶，容易達到迅速銷售的局面。 （ 2）商業(yè)空間只要根據(jù)項目特征，精確定位，適當?shù)亩ㄎ煌茝V ，一定能突破瓶頸，促進銷售。 （ 3） 龍巖目前的產(chǎn)品營銷推廣大多數(shù)處于被動營銷的初級階段，即使是部分代表外地較高水平的房地產(chǎn)開發(fā)公司，其整體的市場運作，營銷策劃力還是不夠，本案將在本地市場創(chuàng)新、突破，以獨特的差異化營銷策略，搶占市場份客額，最大化改變市場營銷狀況，引導(dǎo)潮流； 4．威脅 （ 1）從今年起，市場供應(yīng)量急劇增長，競爭將越來越激烈。 （ 2）國家抑制房地產(chǎn)正熱的政策如銀行加息，房地產(chǎn)稅改革陸續(xù)出臺，對購房者造成心理影響，可能導(dǎo)致一部分人持幣觀望。 （ 3） （ 4）龍巖面臨大盤時代到來，單純的單幢高層住宅組合 而成的社區(qū)受到極大競爭和挑戰(zhàn)，且商場的面積較小，較難規(guī)劃； 5．小結(jié) 綜合上述各點分析，本案推廣最大挑戰(zhàn)來自對手的競爭威脅，而對于開發(fā)商而言，在短期去化項目是最大需求。因此，在整個營銷推廣中采用策略的策略將十分關(guān)鍵，本案只有深入分析市場現(xiàn)狀，切入市場定白點，找到項目最佳定位，把項目優(yōu)勢最大化，并解決項目行銷障礙，才能超越競爭、樹立本案在市場內(nèi)獨特的項目品質(zhì)與高端形象。 二、項目市場定位策略 準確的市場定位是項目運營成功的基礎(chǔ)，是市場營銷的核心部分，我們經(jīng)過仔細分析與研究，對本案建議做如下定位。 1．品牌定位 我們?yōu)楸景冈O(shè)計的品牌定位為：獨享尊崇與華貴，締造經(jīng)典和永恒。 說明：在前言中，我們提出了“高屋建瓴 締造經(jīng)典”的口號。言下之意，本案站得高，看得遠，要建就建最好，要樹就樹第一品牌，本案就是漳平的帝標，是漳平房地產(chǎn)的“奔馳”“寶馬”。 2．產(chǎn)品定位 我們?yōu)楸景冈O(shè)計的產(chǎn)品定位為： 本案是漳平首個商住兩用小高層項目，高規(guī)格、高品質(zhì)，是漳平的地標建筑。 說明：本案的定位填補了市場空白，高品質(zhì)決定了本案的獨 一無二性，加上較好的地段優(yōu)勢，本案堪為本地帝標建筑，必將成為萬人矚目的焦點。 3．目標客戶群定位 根據(jù)以上品 牌及產(chǎn)品定位，我們認為本案的目標客戶群將是本地的頂級人群，他（她）們一方面掌握著大量資本，另一方面具備與本案相匹配的地位、價值觀與社會影響力。 從目標客戶職類分別，有下列幾類人群： a) 私營企業(yè)主、公司、個體工商業(yè)主 b) 行政、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、干部 c) 企業(yè)、廠礦較為富裕的中層干部與職工 d) 所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)較為富裕的人士 從競爭角度分析，有下列幾類： a) 準備自建房的人群 b) 準備市中心購房的人群 c) 競爭對手華龍的意向客戶 4．視覺形象定位 為體現(xiàn)本案品牌及產(chǎn)品定位的要求，我們?yōu)楸景冈O(shè)計的視覺形象定位為；大氣的、恢宏的、有尊 貴感的視覺傳達，色彩以寶石藍為基本色調(diào)，以凸顯其尊貴的氣質(zhì)。 第四章 項目市場推廣策略 一、案名建議 我們?yōu)楸景冈O(shè)計的案名為：東方銀座 內(nèi)涵詮釋：“銀座“在國內(nèi)房地產(chǎn)項目中廣泛應(yīng)用，一般適用于高品質(zhì)的高層、帶有較強商業(yè)色彩的項目，與本案定位完全吻合。“東方銀座”響亮、尊貴，“東方”二字很大氣，且漳平本市就在閩西之東，引申義為“漳平頂級商業(yè)廣場”。另外，從目前漳平房地產(chǎn)項目案名來看，本案名較為新穎、時尚、具有強烈時代感，容易被廣泛傳誦與記憶。 備選案名： 時代華庭 華帝城 現(xiàn)代城 帝景商城 名仕城 中陽麗景 二、項目推廣基本策略 1．銷售現(xiàn)場布置是重點 銷售現(xiàn)場是本案的窗口，直接為目標客戶傳遞信息，本案尊貴的品質(zhì)必須在現(xiàn)場得到體現(xiàn)，使每一位光臨的客戶都能受感染，喚起他們內(nèi)心的共鳴與渴欲。 這要求在現(xiàn)場裝飾、用材、道具（如沙盤模型）現(xiàn)場 POP 等方面精益求精，做到豪華氣派，時尚現(xiàn)代。 2．運用整合營銷手段推廣 不僅通過媒體組合，還要結(jié)合促銷活動、公關(guān)活動、事件營銷與手段，有 步驟有計劃地整合傳播，從而最大程度地促進銷售。 3．市場預(yù)熱，口碑先行，造成社會轟動效應(yīng)。 鑒于本案的定位及地段優(yōu)勢，通過口碑制造社會轟動效應(yīng)是有效的營銷方法，本案具備了這種條件，我們要充分利用這一點。 三、媒體組合策略 樓盤廣告宣傳推廣應(yīng)高效地利用各類媒體，力求廣告效果直接，針對性強，同時實現(xiàn)對目標客戶群的全面覆蓋，達到小投入大產(chǎn)出的目的，綜合本案特征定位，與當?shù)孛襟w情況，我們制訂出廣告看板 +外墻噴繪布幔 +廣告橫幅 +DM 投遞為主的媒體組合。 媒體名稱 規(guī)格 投放地點 說明 廣告看板 15M 5M 本案 處地 項目形象推廣的重要媒體，具有強大的視覺表現(xiàn)力。 外墻噴繪布幔 12M 5M 林業(yè)大廈外墻或盛菁大廈外墻 分階段項目推廣與產(chǎn)