【文章內(nèi)容簡介】 （縣委旁邊）文化廣場昆仁開發(fā)樓廣安小區(qū)（葉廉路）歷史價格700780最新價格750820680680銷 售 率60%30%35%備 注有漲價趨勢結(jié)束銷售 廣安花園：該項目憑借時尚外立面，不錯的戶型設(shè)計自去年正式銷售以來，一直銷售良好，現(xiàn)階段該項目已進入現(xiàn)房銷售，價格有小幅上揚，較為平穩(wěn)。文化廣場：該項目處于縣城絕佳的地段，住宅價格創(chuàng)造了當(dāng)時的歷史新高。昆仁開發(fā)樓：該項目在銷售價格上沒有漲幅動向，該項目近段時間銷售很不均衡，現(xiàn)階段較為冷淡。廣安小區(qū)（葉廉路）：該項目與昆仁開發(fā)樓項目比較類似，可見價格低并不代表賣的好。 三、項目SWOT分析（一） 項目的優(yōu)勢分析（Strength）1地段優(yōu)勢：本項目位于葉縣未來新城區(qū)中心位置，緊鄰新城區(qū)文化路，距離許南路只有100米，文化路又是新城區(qū)最寬敞、最主要的道路，出行平頂山市以及外界地區(qū)極為方便。 1定位優(yōu)勢：本項目是葉縣規(guī)模最大、物業(yè)管理最為先進、配套設(shè)施最齊全、規(guī)劃理念最超前、居住檔次最高集居住、休閑、文化、景觀為一體的大型社區(qū)，它將一種全新的生活理念帶給葉縣人民。使葉縣人民享受到最舒適、最安全的生活。 1環(huán)境優(yōu)勢：項目的綠化面積高，空氣質(zhì)量好，與項目僅有一墻的距離就是規(guī)劃中的集休閑、健身、娛樂大面積的園林綠地廣場，小區(qū)內(nèi)沒有任何噪音的污染，并且本項目將打造出人與環(huán)境融為一體，環(huán)境與建筑融為一體的綠色健康生態(tài)小區(qū)。 1配套優(yōu)勢：項目位于葉縣新城市中心文化東路，是城區(qū)各政府機關(guān)、事業(yè)單位所在區(qū)域，將來周邊配套齊全?？h疾病控制中心就在項目對面，中醫(yī)院，擴建中的中醫(yī)院，縣人民醫(yī)院近在咫尺，縣實驗小學(xué)，只距小區(qū)幾百米，為小區(qū)孩子上學(xué)提供方便條件；并且項目鄰街商鋪將建造菜市場、超市來補充小區(qū)其他需要。 1定價優(yōu)勢：就本項目而言，是屬于以大都市的標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)的、現(xiàn)代生活設(shè)施齊全的大型的純居住型項目，建筑質(zhì)量優(yōu)良，在這里可以享受大城市全方位的服務(wù)，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢，但價格確比平頂山同等項目低很多。（二） 項目的弱勢分析（Weakness）2經(jīng)濟：通過市場調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)葉縣的普通家庭整體經(jīng)濟實力較低。因此許多消費者雖對現(xiàn)在的住房不滿，但限于經(jīng)濟條件能購買的客戶不多。 2觀念：在調(diào)查中分析得出，區(qū)域內(nèi)的許多有經(jīng)濟實力的消費者喜歡居住在大城市，認(rèn)為那是一種身份的象征，這樣從而對項目的營銷產(chǎn)生一定的影響。 2認(rèn)識度：在項目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購買力的人群中，對本項目將來的前景比較看好，但他們對本項目現(xiàn)在升值空間很迷茫，認(rèn)為該區(qū)域真正成熟還需要很長時間。 2時間：本項目規(guī)模大、周期長，在前期不利于工地現(xiàn)場整體形象的包裝，市場易產(chǎn)生缺乏效力的影響，不利于樹立市場信心。 （三） 項目的機會分析（Opportunity）3投資機會分析：隨著葉縣經(jīng)濟發(fā)展，人民的經(jīng)濟水平改善，購買力加強，而且想不斷改善居住條件的人越來越多，所以在未來時期，葉縣房地產(chǎn)將呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭，并且本項目地段是葉縣的規(guī)劃重點，是葉縣未來的縣域中心，將來發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 3品牌的打造：在葉縣消費人口有限的情況下，單位自建房及小型的住宅項目開發(fā)很多在面對激烈的市場競爭，所以樹立自己的品牌形象是極為重要的，本項目是一個很好的切入點，只要成功地開發(fā)本項目，就為葉縣住宅市場畫上光輝的一筆，而且改善了葉縣城人民的居住環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，這無疑是打造品牌的一個極佳的機會。 3住宅市場機會：對現(xiàn)有的葉縣住宅市場分析，市場上對于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢，本項目的實施將符合本地區(qū)市場的需要。 3競爭機會：本項目周邊競爭樓盤較少，就目前來說只有“廣安花園”項目和葉廉路廣安小區(qū)及潛在的在文化廣場北側(cè)由縣食品公司開發(fā)的兩棟住宅樓，除此只外本區(qū)域還沒有其他大型的住宅項目，所以本項目在開發(fā)時間和位置上占有很大的機會。35規(guī)模優(yōu)勢：項目在葉縣屬規(guī)模最大的唯一的封閉式社區(qū)，即社區(qū)型居住形態(tài)，有現(xiàn)代化的物業(yè)管理，有望提高居住品質(zhì)，吸引目標(biāo)客戶群體。（四） 項目的威脅分析（Threat）4潛在威脅：在項目的周邊地區(qū)正在興建的樓盤和籌劃的樓盤，對本項目的客戶群起了一定的分流作用。并且這些項目的均價較低，所以銷售速度較快。對本項目的定價、銷售等造成一定沖擊。 4區(qū)域化的威脅：項目所在區(qū)域為新城區(qū)，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，這對樓盤的銷售及樓盤品質(zhì)的提升有很大影響。 4宏觀經(jīng)濟帶來的威脅：國家宏觀政策的調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在今后也會對本項目造成一定的不利影響四、項目的定位其核心詞：現(xiàn)代的 尊貴的 休閑的 觀景陽臺開放式園林綠地廣場自然的組團綠化超大規(guī)模精品社區(qū)低密度的空間布置尊貴的住宅品質(zhì)建筑風(fēng)格合理空間智能化配置配套一體化企劃部結(jié)論：葉縣第一品質(zhì)社區(qū)（一） 住宅目標(biāo)客戶群住宅目標(biāo)客戶群主要針對葉縣城區(qū)和下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶源目標(biāo)客戶群定位： ＊政府機關(guān)及各事業(yè)單位人員＊私營企業(yè)主及個體工商戶＊外地回鄉(xiāng)人士＊將要結(jié)婚的年輕夫婦＊事業(yè)成功人士＊下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)有一定經(jīng)濟實力的人士特征描述：擁有一定的教育背景，受過比較好的教育，勤奮認(rèn)真努力有一定的經(jīng)濟實力，經(jīng)濟基礎(chǔ)較為豐厚能夠承擔(dān)一定的社會責(zé)任，建立了自己的社交圈，社會活動廣泛很愛體面，希望顯示自己身份喜歡享受自然生活，又不乏追求新鮮時尚的情趣有一定的生活追求，強調(diào)輕松便利的居住環(huán)境注重健康，懂得享受生活（二）、項目規(guī)劃原則及定位2規(guī)劃設(shè)計原則規(guī)劃超前化：以前瞻、現(xiàn)代的表現(xiàn)手法，科學(xué)規(guī)劃，合理組團，形成良好的社區(qū)規(guī)劃；戶型合理化：戶型設(shè)計更科學(xué)、更適用、更合理、更人性化，充分滿足業(yè)主需求；建筑藝術(shù)化：要求建筑外立面俊朗清新，靚麗明快，有時代感和藝術(shù)感，形成葉縣的“風(fēng)尚建筑”代言；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化：質(zhì)量為本，責(zé)重如山，工程質(zhì)量力求創(chuàng)優(yōu)良工程；環(huán)境生活化：在小區(qū)內(nèi)部環(huán)境營造上下工夫，創(chuàng)造“居家公園生活”的社區(qū)概念；生活智能化：導(dǎo)入先進的智能設(shè)施，實現(xiàn)小區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理智能化，便利業(yè)主生活；配套完善化：針對項目周邊大環(huán)境配套不完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較差的情況。所以項目的規(guī)劃設(shè)計要有足夠的商業(yè)配套，充分考慮項目業(yè)主的生活需求；22 、項目規(guī)劃定位：項目規(guī)劃應(yīng)注重同一區(qū)域的個性化規(guī)劃設(shè)計，努力達到“別有洞天”的內(nèi)環(huán)境視覺效果，以人車分流為主體思路，在外觀及大門的設(shè)計上，應(yīng)做到有氣魄，有氣勢，有區(qū)別，使小區(qū)成為“三高產(chǎn)品”，即性價比高、品質(zhì)高、產(chǎn)品附加值高。以突出盛世名城的高貴品質(zhì)和業(yè)主的尊貴身份。（三）、項目規(guī)劃建議3圍墻規(guī)劃圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個大門，一為正對文化路的正門，一為項目與東邊廣場之間的門，同時在這兩個出口處設(shè)置治安崗?fù)?。這樣規(guī)劃極大的方便了業(yè)主的生活，使項目做到了人性化的設(shè)計，但同時保證了小區(qū)的安全性。3外立面外立面建議使用涂料或小型瓷磚（馬賽克）材料，色彩明快，與周邊建筑形成顯著差別，并保持整個外立面的完整性，最大程度的增大項目建筑的外觀視覺效果。3 戶型在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中大型戶型在葉縣受到青睞，大部分消費者愿意購買120—140平方米的住房，同時，還應(yīng)充分結(jié)合目前市場流行趨勢，戶型中加入大落地窗，非封閉式生活陽臺，最好能設(shè)計出透光的衛(wèi)生間，盡量避免有暗室存在，還要盡量做到功能分區(qū)合理，動線設(shè)計科學(xué)，浪費面積最小，實用性最強等方面。最后，結(jié)合本項目本身的經(jīng)濟性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比：3商業(yè)部分目前項目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒有大型的快速消費品購物場所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以提高整個片區(qū)的居住品質(zhì)有一定壓力。本項目在文化路的臨街面是本項目唯一有底商的臨街面，長度約為100米左右，在此處應(yīng)設(shè)置一定的商業(yè)面積，包括地下和地上部分，進行租賃及銷售。此種方式即能增加項目產(chǎn)值，又能填補目前周邊的此類商業(yè)配套?？蓸O大的提高本項目的居住品質(zhì)。而且本公司在與一些資源客戶進行交流時，客戶均希望能在此區(qū)域的居住片區(qū)增開分店。（四）、項目價格定位項目價格定位應(yīng)成為同區(qū)域最高價位，同時考慮到市場因素，多層最終均價應(yīng)控制在790元/㎡左右， 第三部分 【盛世名城】營銷推廣策略一、整盤概念的導(dǎo)入＆塑造（一）、整盤概念的指導(dǎo)意義項目概念設(shè)計作為主概念是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)運作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。換言之，規(guī)劃設(shè)計理念、營銷策劃立意、物業(yè)管理等概念都應(yīng)服從于這一主概念。主概念對營銷策劃的指導(dǎo)意義：；； ；；。（二）、產(chǎn)品概念塑造金字塔模型：尊貴人居的榜樣高檔社區(qū)的典范居住生活的升華品質(zhì)人文生活館超