【文章內(nèi)容簡介】 199 　 205,215,129 西區(qū)貨量盤點(diǎn)套數(shù)（套） 面積㎡2919 西區(qū) 80多平的純剛需產(chǎn)品較少，偏改善性產(chǎn)品 119130㎡除外剩余以 140平 以上為主，占總共的 46%，與東區(qū)庫存產(chǎn)品性質(zhì)重疊，銷售危險(xiǎn)系數(shù)大大增加！西區(qū)戶型配比PART 4 營銷策略方案 2023第一章節(jié)：貨值統(tǒng)計(jì)分析、貨源（問題）策略分析第二章節(jié)：營銷目標(biāo)制定第三章節(jié)：核心策略輸出第三章節(jié)：營銷節(jié)奏安排第四章節(jié)：策略分解（分物業(yè)形態(tài)別墅、東區(qū)高層、西區(qū)高層）第五章節(jié)：階段營銷執(zhí)行策略庫存預(yù)計(jì)目標(biāo)值目標(biāo)構(gòu)成物業(yè)類型 貨值 預(yù)計(jì)去化率 去化目標(biāo)貨值別墅 165。1,199,889,000 15% 165。180,000,000東區(qū)高層庫存 165。337,474,723 50% 165。170,000,000西區(qū)庫存 165。113,802,479 60% 165。72,0000,00商鋪 165。91,412,650 40% 165。36,800,00合計(jì) 165。1,742,578,852 35% 165。458,800,000西區(qū) 需完成2023年年度指標(biāo) 10億PART 4 營銷策略方案 2023第一章節(jié)：貨值統(tǒng)計(jì)分析、貨源（問題）策略分析第二章節(jié)：營銷目標(biāo)制定第三章節(jié)：核心策略輸出第三章節(jié)：營銷節(jié)奏安排第四章節(jié)：策略分解（分物業(yè)形態(tài)別墅、東區(qū)高層、西區(qū)高層）第五章節(jié)：階段營銷執(zhí)行策略東區(qū) 763套， 167249㎡， 17 億一年平均每月需要去化約 64套西區(qū)怎么辦？總貨量思考東區(qū)高層庫存策略思考立題東區(qū)庫存影響西區(qū)整體的命脈東區(qū)高層庫存 338套，近 ，平均每月需要去化 28套，一年可全部去化但 14年既要 去化別墅 又要去化 庫存高層 ，更要去化 西區(qū)新品 ？精力何來？推盤節(jié)奏如何把控，推廣重點(diǎn)又該如何？東區(qū)高層現(xiàn)房，優(yōu)劣并存， 現(xiàn)房造夢難！是快速去化，立勢市場，快速回款，促進(jìn)整盤銷售，還是悠哉等待！核心策略輸出推盤策略：252。 跑贏庫存，西區(qū)借勢順勢，爆破市場；252。 大開大合的市場節(jié)奏不復(fù)存在，推盤必須小步快跑，不斷利用價(jià)格擠壓策略促進(jìn)新老貨源去化；東區(qū)別墅庫存策略思考立題順市而行 or逆市而上？別墅 226套，近 12億貨值順市而為，以價(jià)格拼殺？但別墅均價(jià) 11000元 /㎡，價(jià)格還能下行多少？如果逆市而行，突破價(jià)格限制，別墅該如何金字塔人物關(guān)心價(jià)格，還是增值空間、品質(zhì)、服務(wù)？東區(qū)別墅庫存策略思考立題 ——案列分享常州男子去年在常州雅居樂 星河灣組織的海南雅居樂清水灣項(xiàng)目時(shí)，在參觀的短短數(shù)小時(shí)內(nèi)，便下定購買了套 2023多萬的房子，在常州沒有買，單價(jià)與總價(jià)比常州貴許多，但依然下定決定購買了！他被一種 生活方式 吸引，他被 服務(wù) 所感動(dòng)，他被 品質(zhì) 所震撼，他對 保值升值空間 ，充滿信心！西區(qū)新品策略思考立題這年頭，客戶懂的真多，見的真多，常州可比較的更多！雅居樂近 3億奢華會(huì)所， 5億皇家園林，客戶依然不買賬，案場 營銷服務(wù)，前置體驗(yàn) 在常州不說極致，至少是專業(yè)水平以上了，但是小小的常州，見識(shí)多廣的常州人依然不買賬！擔(dān)心以后的服務(wù)不會(huì)有這么好，物業(yè)價(jià)值不能體現(xiàn)，導(dǎo)致若干年以后的資產(chǎn)貶值喊出高價(jià)，聲音勢必要渾厚有力，富有感染！核心策略輸出逆市而上，憑什么？沒有舍何來得，價(jià)值點(diǎn)必須與價(jià)格平衡別墅不談降價(jià)，只談?wù){(diào)性，讓客戶 震撼的調(diào)性 ， 充分體驗(yàn)別墅附加值 ， 弱化產(chǎn)品劣勢西區(qū)高層大量房源， 140㎡ 以上房源， 占比 46%， 體驗(yàn)必須做到位核心策略回顧小步快跑小步快跑價(jià)格擠壓價(jià)格擠壓價(jià)值提升價(jià)值提升體驗(yàn)前置體驗(yàn)前置PART 4 營銷策略方案 2023第一章節(jié)：貨值統(tǒng)計(jì)分析、貨源（問題）策略分析第二章節(jié)：營銷目標(biāo)制定第三章節(jié)：核心策略輸出第三章節(jié)：營銷節(jié)奏安排第四章節(jié)：策略分解（分物業(yè)形態(tài)別墅、東區(qū)高層、西區(qū)高層）第五章節(jié)：階段營銷執(zhí)行策略2023年大名城推盤節(jié)奏及貨量盤點(diǎn)（建議）節(jié)點(diǎn) 地塊 類別 樓幢號(hào) 面積（ ㎡） 套數(shù) 總套數(shù) 總面積（㎡ ） 均價(jià) (元 /㎡ ) 總貨值（元） 去化率（ %） 銷售額（元） 配合利好面25月份 東區(qū) 高層 　 　 　 338 340000000 50% 170,000,000 商業(yè)街開街，部分品牌招商； 別墅8樓會(huì)所正式啟動(dòng)，兼售樓處，酒店運(yùn)營管理公司進(jìn)駐別墅 　 　 　 226 1202300000 15% 180,000,000 商鋪 　 　 　 49 35000 92023000 40% 36,800,000 西區(qū) 高層 　 　 　 150 120230000 60% 72,000,000 小計(jì) 　 　 　 　 　 763 168976 1752023000 41% 458800000 　5月蓄水 6月開盤 西區(qū) 高層87 89 60 120 　 　 　 　 幼兒園招商品牌確認(rèn)； 61樣板房公開 河景房129 6063 143 58 117 　 　 　 　144 597月蓄水 8月開盤 西區(qū) 高層 71194 37 74 　 　 　 　 泳池開放； 379月蓄水 10月開盤 西區(qū) 高層86 89 60 120 　 　 　 　 泳池持續(xù)開放； 幼兒園開園129 6077 143 37 148 　 　 　 　141 37142 37172 3711月蓄水 12月開盤西區(qū) 高層 85 89 120 240 25770 　 　 　 　 　121 60 　130 60 　西區(qū) 高層 74 121 62 186 　 　 　 　 　67 62 　127 62 　小計(jì) 　 　 　 　 　 1005 126671 7300 924699103 63% 582,560,435 　合計(jì) 　 　 　 　 　 1768 295647 2676699103 52% 1,041,360,435 　PART 4 營銷策略方案 2023第一章節(jié)：貨值統(tǒng)計(jì)分析、貨源（問題）策略分析第二章節(jié)：營銷目標(biāo)制定第三章節(jié)：核心策略輸出第三章節(jié)：營銷節(jié)奏安排第四章節(jié)：策略分解（分物業(yè)形態(tài)別墅、東區(qū)高層、西區(qū)高層）第五章節(jié)：階段營銷執(zhí)行策略「「 15月庫存去化策略分解」月庫存去化策略分解」別墅策略分解 1價(jià)值提升，體驗(yàn)充分，尊貴感，調(diào)性拔高第一觸感點(diǎn) 第二觸感點(diǎn) 第三觸感點(diǎn)售樓處內(nèi)外包裝看房樣板實(shí)景區(qū)提升價(jià)值的 5個(gè)面外圍景觀資源 戶型樣板間第四觸感點(diǎn)物業(yè)服務(wù)第五觸感點(diǎn)外圍包裝飛龍路沿線，別墅私密感差，景觀面展示性較弱，需重新打造喬木灌木草皮豐富的植被搭配組合，在該項(xiàng)目貫徹整體，最終形成曲徑通幽之妙，完美融合了園林打造的追求自然與人工雕琢兩個(gè)矛盾體外圍包裝竹林吊盆通過密集的竹林，以及吊盆或者其他具有色差的植被，花木打造飛龍路沿線風(fēng)景線，同時(shí)保證了別墅的一定私密性。售樓處建議目前高層與別墅銷售功能區(qū)混為一體，別墅高端人群更希望有單獨(dú)的尊貴空間，這一點(diǎn)目前本案不具備！建議 8號(hào)樓雙拼設(shè)置為別墅專享售樓處兼具會(huì)所功能，招商酒店管理公司運(yùn)營后期針對客戶可做單獨(dú)私宴私人定制 ——調(diào)性！尊貴！售樓處包裝建議 ——私人定制 洽談區(qū)別墅 8號(hào)樣板區(qū)一樓客廳區(qū)域現(xiàn)有沙發(fā)搬掉，換成利于洽談的洽談桌椅售樓處包裝建議 ——私人定制服務(wù) ：水吧臺(tái)餐廳處放上高架凳，客戶可在其內(nèi)享用茶水、飲料、小吃等，一方面讓客戶 體驗(yàn)高端的服務(wù) ，同時(shí)讓客戶 體驗(yàn)日后的居家形態(tài)售樓處包裝建議 ——