【文章內(nèi)容簡介】 ? 我們的出路在哪里？? 26? 我們能做什么？? 尋找差異化的競(jìng)爭通路27? 市場(chǎng)競(jìng)爭項(xiàng)目橫向類比表區(qū)域劃分案名 主力戶型 總價(jià) 目標(biāo)客群老城區(qū) 毓秀華庭 高層： 3*2*2 125136 ㎡125 ㎡ 33萬136㎡ 老城區(qū)現(xiàn)有二代換房者、認(rèn)可區(qū)域升值潛力的投資者、各機(jī)關(guān)單位公職人員、向往城市生活的鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主等收入較高人士、萬邦 盛世家園 多層： 3*2*2 120 ㎡ 老城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高居民、各類機(jī)關(guān)單位公職人員、私營業(yè)主三星 多層： 2*2*1 100 ㎡ 3*2*2 136 ㎡ 未定 東區(qū) 匯隆國際花園 多層： 3*2*1 120 ㎡ 2*2*1 98 ㎡ 120 ㎡ 三房 24萬98 ㎡二房老城區(qū)二代換房者、婚房購買者、各機(jī)關(guān)單位公職人員、私營業(yè)主文景苑 多層： 2*2*1 84 ㎡ 3*2*1 106 ㎡ 3*2*2 4*2*284 ㎡二房 萬106 ㎡三房 1衛(wèi)22萬各機(jī)關(guān)單位工職人員、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、市區(qū)學(xué)校老師、醫(yī)生、電廠職工、私營業(yè)主等收入 較高人士新城區(qū) 中央 佳地高層： 3*2*2 135139㎡ 3*2*2 120 ㎡135 ㎡ 120 ㎡ 老城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入較高居民、各類機(jī)關(guān)單位公職人員、私營業(yè)主現(xiàn) 代 漢 城 高層： 3*2*1 120 ㎡ 30萬 各機(jī)關(guān)單位公職人員、教師、醫(yī)生以及老城區(qū)現(xiàn)有二代換房者、婚房購買者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城戶；部分投資業(yè)主中浙國貿(mào)花園 高層 3*2*2 135 ㎡ 32萬 新老城區(qū)收入較高的公職人員以及私營業(yè)主、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城戶28? 多層? 高層邳州各樓盤面積區(qū)間和總價(jià)分析從以上 2個(gè)表格可以看出： 市區(qū)多層價(jià)格 2房最小面積 84平米價(jià)格在 20萬上下， 3房 1衛(wèi)戶型多設(shè)計(jì)為 106平米 120平米，價(jià)格區(qū)間在 24萬 27萬， 2房 2衛(wèi)最小戶型面積在120平米，最大面積在 136平米，價(jià)格區(qū)間在 27萬 31萬在同樣面積下，功能設(shè)計(jì)多的戶型價(jià)格高于功能少的戶型，且市場(chǎng)認(rèn)可度高；高層戶型設(shè)計(jì)區(qū)間在 120平米 135平米，價(jià)格差異化較大；除個(gè)別項(xiàng)目因特殊原因售價(jià)低于其他同類樓盤外，大體價(jià)格區(qū)間維持在 3033萬29? 小結(jié)：? 市區(qū)多層物業(yè)有五種主力戶型， 2房主力在 84平米， 3房 1衛(wèi)主力在 106? 120平米， 3房 2衛(wèi)主力在 120135平米；? 同等面積功能相對(duì)多的戶型銷售情況較好，且售價(jià)略高于功能少的戶型（匯隆 120? 平米三房兩衛(wèi)去化率達(dá)到 95%以上）；? 高層新老城區(qū)銷售價(jià)格差距較大，每平米差價(jià)在 300平米，但老城區(qū)普遍銷售情況較新城區(qū)好；? 差異化的產(chǎn)品銷售普遍較好，如匯隆的 120平米三房兩衛(wèi)戶型、文景苑超過 135平米的超大戶? 型；? 高層普遍銷售不好，市場(chǎng)抗性較大；? 城區(qū)面積、人口較少且固定，目標(biāo)消費(fèi)群重疊，客源競(jìng)爭較大； 我們?cè)撛趺醋觯?0? 當(dāng)?shù)囟我呀?jīng)無法成為一家獨(dú)享的資源，當(dāng)概念已經(jīng)成為隨時(shí)可被替代、抄襲的復(fù)制品，我們惟有根據(jù)市場(chǎng)需求，尋找市場(chǎng)的空白點(diǎn)，做到本質(zhì)上產(chǎn)品的差異設(shè)計(jì)，整合營銷資源，再賦予項(xiàng)目所獨(dú)有的概念，做到價(jià)格的跳空，領(lǐng)先市場(chǎng)一步即是領(lǐng)袖！市 場(chǎng) 機(jī) 會(huì)地 段 概 念 包 裝 產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì) 價(jià) 格 推 廣 策 略地段資源共享，概念隨時(shí)被復(fù)制 一定時(shí)間內(nèi)無法比擬 競(jìng)爭對(duì)手隨時(shí)可惡意競(jìng)爭 整合營銷，勝在統(tǒng)籌31市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： 高性價(jià)比 面積小、功能多、總價(jià)低的經(jīng)濟(jì)戶型 32小面積、精細(xì)化、功能多、總價(jià)低的經(jīng)濟(jì)、精品戶型是本案區(qū)隔市場(chǎng)，具有異質(zhì)化競(jìng)爭特性的特色產(chǎn)品！? 名城國際戶型配比表戶 型 面 積 比例3房 2廳 1衛(wèi) 98100㎡左右 70%3房 2廳 2衛(wèi) 115㎡左右 30%33【綜上所述】基于競(jìng)爭對(duì)手分析，我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于：資 源 賣 點(diǎn) 是否具有相 對(duì)優(yōu)勢(shì) 可利用程度市 場(chǎng)競(jìng) 爭 目前區(qū)域市 場(chǎng)競(jìng) 爭 項(xiàng) 目 較 多 ,市 場(chǎng) 同 質(zhì) 化 競(jìng) 爭 嚴(yán) 重 ★★項(xiàng) 目區(qū)位 位于新區(qū)世 紀(jì) 大道旁，是 連 接主城與工 業(yè) 區(qū)的核心地段 ★★★★景 觀 東側(cè)為 150畝錦繡 廣 場(chǎng)綠 地公園 ★★★★★生活配套 配套成熟，周 邊 學(xué)校、醫(yī)院、市 場(chǎng)較 近 ★★★★人文 環(huán) 境 周 邊 有 明珠實(shí)驗(yàn)幼兒園、英語幼兒園、索家小學(xué)、三連小學(xué)以及 六中和運(yùn)中高中分校，項(xiàng)目東側(cè)為邳州市圖書館 ★★★★產(chǎn) 品 創(chuàng) 新 本案具有差異化 競(jìng) 爭 優(yōu)勢(shì) ,性價(jià)比 較 高 ★★★★★34五、目標(biāo)客群分析區(qū)域來源 目周 邊 區(qū)域 、工 業(yè) 區(qū)向往廣 場(chǎng) 公園物 業(yè) 邊 城市 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 向往城市生活的人群職業(yè) 構(gòu)成 務(wù)員 、企事 業(yè)單 位工作人 員 廠等混居社區(qū)第二代置 業(yè) 者 邊 居民區(qū) 換 房族 資 者 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 中高收入的投 資 置 業(yè) 者 年 齡階 段 3060歲客群表征 結(jié) 構(gòu)以 “ 兩人世界 ” 及 “ 兩代 ” 為 主購買誘 因 足第一居所和周 邊換 房的需要 、生活兩方便 資（一）定位依據(jù)35（二）客群定位游離客戶重要客戶核心客戶l老城區(qū)居民。周邊企事業(yè)單位工作人員公務(wù)員、電廠職工、周邊社區(qū)二代混居者、周邊居民區(qū)換房族等l向往城市生活的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群l看重新城發(fā)展的