【正文】 價格，大都市的享受 智能管理，盡享逍遙——給您一個“大管家” 讓您的孩子在傳世名城中健康成長 媒體配合： （1）盛世名城簡報、海報的投入量加大（2）電視現場跟蹤報道（3）配合一系列的營銷公關活動銷售目標：經過項目生活方式對買家的投入和產品優(yōu)勢賣點的導入，預計完成推出量的25%市場認購期（~）階段工作重點：（1）掀起銷售過程中的高潮（2）全面釋放前期急需的客戶能量，全面擴大客戶網群（3）盛世名城俱樂部的籌備及規(guī)章制度的建立（4）為將來新項目開盤積蓄客戶群主訴求點：全面演繹住房新觀念廣告語： 盛世名城——給您自然園林的家 盛世名城讓您領略21世紀人居住新概念 住盛世名城 ，彰顯尊貴身份 尊貴生活，在盛世中品味媒體配合：（1）電視、DM單立體式廣告（2）重點地段戶外廣告繼續(xù)加量投入銷售目標：預計銷售完成項目首期推出量的85%以上第四部分 【盛世名城】營銷費用預算一、營銷費用及節(jié)奏安排 1戰(zhàn)略防御期：45% 其中預熱期：10% 市場銷售阻擊期：15% 市場引爆期：20% 1戰(zhàn)略進攻期 ：30% 強銷持續(xù)期：10% 后續(xù)開發(fā)期引爆：20% 1戰(zhàn)略反攻期：25% 強銷鞏固期：15% 持續(xù)鞏固期：10%二、營銷費用配比我們以項目總開發(fā)面積3萬平方米為例，均價790元/平方米，預計銷售總額為2370萬元，%計算，約為人民幣：。活動形式邀請方式，發(fā)邀請函活動內容邀請平頂山市相關領導、葉縣政府領導、一些知名人士，邀請葉縣電視臺對這次活動進行采訪跟蹤涉及部門市場營銷部、綜合管理部、工程部所需道具橫幅、樂隊、現場租用臺凳、臺子搭建、音響設備、小禮品等2活動名稱：“盛世名城”開盤儀式活動時間2005年X月X日活動地點工地現場活動目的聚集人氣，形成轟動效應，進一步提高盛世名城的知名度，強化盛世名城的名宅形象活動形式邀請方式，發(fā)邀請函活動內容邀請葉縣政府領導、一些知名人士，邀請葉縣電視臺對這次活動進行采訪跟蹤涉及部門市場營銷部、綜合管理部、工程部所需道具需要模型、效果圖、路邊廣告、橫幅等道具備 注有可能的話可拿出一套樣板房（裝修方案競標），讓業(yè)主在現場深刻感受到“家”的溫馨感覺2“盛世名城”文化月活動時間時間待定活動地點葉縣縣城（建議地點：文化廣場）活動目的可以通過該活動，為盛世名城的促銷起到造勢和宣傳作用活動形式促銷及公關活動活動內容在葉縣舉辦各種形式的文化娛樂活動，以盛世名城的名義舉辦呼啦圈比賽、跳繩比賽等各種形式的室外體育運動；或者以盛世名城名義舉辦戶外演唱會等各種形式的娛樂文化活動涉及部門市場營銷部、物業(yè)部、綜合管理部2活動名稱：“歡歡喜喜過大年，高高興興買新房” 活動時間2005年12月31日活動地點現場售樓部活動目的利用先期業(yè)主正式入伙“盛世名城”的時機，舉辦一次歡慶活動，舉辦一次歡慶活動，售樓部要搞得吉祥、隆重。可以在文化路、葉廉路、新建路和文化廣場樹立一些廣告牌、戶外引導旗、條幅、燈箱等。強調價格優(yōu)勢。155%—80%銷售節(jié)點以項目持續(xù)品質形象跟進為主，強勢主推主力戶型，形成搶購稀缺性態(tài)勢。建議本項目以800元/㎡的低價推出，以“物超所值”、“價廉質高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測試市場承受力及項目吸收力后，進一步作好其它樓層的價格調整，使均價一路走高。適合的廣告策略達成市場賣點，突破市場行情完成營銷目標，實現項目利潤最大化盛世名城現代建筑園林景觀（二）、推廣思路一：提升認知 接受事實創(chuàng)新視聽 市場聚焦成為葉縣聚焦的亮點覆蓋性廣的概念、超越性強的主題(強化競爭 弱化對手)打造現代人居縣城住宅典范(導引思路 產品區(qū)隔)差異化的廣告策略區(qū)域行情的突破（三）、推廣思路二：四、整體銷售策略（一）、總體策略及目標通過上述的綜合分析，可以明確【盛世名城】項目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質方面都有一定的可塑造性，但是在周邊配套設施等方面都有一定的欠缺。生態(tài)的而且本公司在與一些資源客戶進行交流時，客戶均希望能在此區(qū)域的居住片區(qū)增開分店。（三）、項目規(guī)劃建議3圍墻規(guī)劃圍墻應采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個大門，一為正對文化路的正門，一為項目與東邊廣場之間的門，同時在這兩個出口處設置治安崗亭。并且這些項目的均價較低，所以銷售速度較快。 2認識度：在項目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購買力的人群中，對本項目將來的前景比較看好，但他們對本項目現在升值空間很迷茫，認為該區(qū)域真正成熟還需要很長時間。使葉縣人民享受到最舒適、最安全的生活。12昆仁開發(fā)樓地 址：廣安路北段 開 發(fā) 商：葉縣昆仁房地產開發(fā)公司建筑類別：多層+底商價格范圍：600元/平方米（均價） 總 戶 數：約50戶銷 售 率：30%主力面積：㎡售樓熱線：1378244793913513751999項目點評：該項目位于縣委后側，是政府規(guī)劃的重點區(qū)域， 地段較好，但整體品質感不高13廣安小區(qū)（葉廉路）地 址：葉廉路與二環(huán)路交叉 開 發(fā) 商：葉縣建筑公司建筑類別：多層占地面積：約5000平方米價格范圍：630元/平方米（均價） 總 戶 數：約70戶銷 售 率：35%主力面積：二房（90㎡）、三房（132㎡）售樓熱線：13937599668項目點評：該項目地理位置較為優(yōu)越。在預算許可的條件下，建筑外觀應時尚、明快、現代，突出本項目的特點，小區(qū)大門是小區(qū)的臉面應該大氣宏偉，突出本項目應有的氣勢。年齡從年齡上分析，潛在消費群主要以中青年為主，集中在2545歲這個年齡段，占了調查對象的九成以上，其中2535歲年齡段的最多，占近總體調查對象的六成?？偨Y：綜合上述統(tǒng)計，消費市場對本項目地的認可程度為一般占總比例的35%，對本項目的綜合環(huán)境滿意的占15%，對本項目的綜合素質不滿意的達34%，通過對上述的市場調查研究，本項目將面對市場的嚴峻壓力，那么本項目在營銷推廣中應積極改善小區(qū)環(huán)境及外部環(huán)境，還要積極與政府協(xié)商，盡量改善本項目地市政配套設施。也樂于接受錯層、復式等立體結構。 在購買過程中對現代、流暢、明快的建筑立面和造型較為感興趣。建議項目在規(guī)劃設計時大膽采用新的設計理念，占領市場的空白點，形成自己的獨特競爭力。由于受訪者對自己收入的保守，調查對高收入家庭的成功率不大，所以受訪問者的實際收入應超出此次的調查數據，葉縣普通家庭收入較低，個體工商戶、政府公務員、企業(yè)主、金融機構工作人員等收入相對較高。1金融機構工作人員選擇中午空閑時段，對銀行、信用社進行訪問。而另一方面，由于住房制度改革，實物分房基本上停止，集資建房也相應減少，投資者自發(fā)開發(fā)的住宅又達不到其相應的要求，居民的住房需求在一定程度上受到壓抑。城市機關單位、事業(yè)單位的職員或企業(yè)單位員工集資建房。特別是政府近兩年加快了新城區(qū)建設的步伐，本項目正好響應政府規(guī)劃，能夠得到政府大力支持。距平頂山市區(qū)僅20公里，極有利于對外商品流通，促進商業(yè)的發(fā)展。2.“名”：中文中有出眾的，非一般的，優(yōu)越的意思。我們在進行項目的調查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責任感和職業(yè)道德，保證了本次報告及其建議的科學性、真實性以及可參考性。、愉悅黃、智慧藍，與小區(qū)高貴的品質、醒目的立面、深厚的文化底蘊極其貼切。第一部分 [盛世名城]項目市調分析一、 葉縣房地產宏觀市場分析（一）、宏觀環(huán)境分析11社會經濟環(huán)境分析葉縣距平頂山市區(qū)20公里，周邊與魯山、方城、舞鋼、舞陽、襄城等6縣區(qū)接壤，是平頂山中心城市的大郊區(qū)，商業(yè)較為發(fā)達。從數據來看，前年全縣年均國民生產總值3711元/人，今年農民人均純收入增長幅度較大。農村人員到縣城購地建房，在地段選擇上往往選擇臨街可以建商業(yè)門面的宗地。投資者自發(fā)性進行投資興建住房。根據對市場的調查和了解，葉縣市場的高檔住宅區(qū)是集中在水閘區(qū)別墅樣式的自建洋樓，縣政府附近和城區(qū)的文化廣場附近也集中了一部分中高檔的住宅。1學校的教師與學校部分領導溝通交流。 需求面積統(tǒng)計表明：消費者中，計劃購買的面積主要集中于110150平方米的，占總調查對象的93 %,（其中